住宅专项维修资金管理办法（通用4篇）

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住宅专项维修资金管理办法【第一篇】

关键词：物业；专项维修资金；管理使用；问题；对策

引言

随着城市化建设水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，住宅物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。住宅建筑在长时间使用过程中，受客观条件或人为因素影响会发生不同程度的损坏，给业主或用户的正常工作生活带来很大负面影响。在过去，住宅建筑公用设施、公用部位的维修由于责任不清、资金来源等问题一直是住宅维修的难点。为妥善解决这一问题，我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），对住宅公用部位、公用设施的维修、改造问题进行了明确规范。《办法》实施几年来，在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中，也遇到许多问题和困难，影响了住宅专项维修资金的高效使用。

1 当前我国物业专项维修资金管理使用面临的困难和问题

住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施，各地政府投入大量资源，采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广，有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节，还存有如下问题：一是和商品房建设速度相比，维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕，专项维修资金才刚刚开始收缴，还有的小区销售时间段跨度很大，在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来，在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响，比如行政命令或人情的原因受到减免，导致应缴纳的专项维修资金严重不足额，影响了住宅维修、改造工程的顺利实施，给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后，应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%，未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题，它们的存在，严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理，必须下大力气解决。

住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

住宅专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在房屋销售时筹集的房屋专项维修资金额度有限，随着房屋维修次数的增多，剩余资金越来越少，无法继续承担住宅维修的使用需要。为保证后续房屋维修使用需要，就必须在适当时机开展专修维修资金续筹工作。当前许多业主对住房专项维修资金的关注度普遍不高，而相关资金管理单位使用专项维修资金情况透明度较低，使得广大业主缺乏对专项维修资金续缴的积极性。专项维修资金后续无力，而住宅维修又不可避免，这就导致业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的纠纷频发，不但滞缓了房屋维修，影响了房屋正常使用，还给安定和谐的社会氛围带来负面作用。

管理制度中存在的缺陷

为扩大专项资金来源，保障越来越大的住房维修需要，国家出台文件，允许业主大会、售房单位或主管部门在符合相关规定的前提下，使用住房专项维修资金进行存储和购买国债活动。但由于管理制度自身的缺陷，导致以此方式盈利的利润远远低于通货膨胀带来的损失，致使专项资金发生贬值，加剧了住宅维修专项资金的紧张程度。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

作为一项国家决策，住房维修专项资金的使用与管理必须有坚实完善的法律制度予以保障，在资金的支出、投资、预算、收入、政府采购等环节设立专项法律，对各道环节中的行为进行监督管理。法律体系的建立，要注重两个方面：一是要对专项资金监管的范围和职责进行明确。二是要不断提高监管水平，要充分利用信息化等现代科学技术为资金监管提供服务，促进监管效率的提升。三要注意完善专项法律法规制度，制定专项资金使用和监督管理的细则办法，确保宏观制度和基层实际有机结合到一起。

强化业主维权意识

住宅维修专项资金是维护业主利益的重要途径。要推动专项资金的高效使用，首先就要求广大业主具有高度的维权意识，在遇到需要使用专项资金的情况时，能够按照法律规定主动争取自己的合法权益。业主要积极学习、了解住宅专项资金使用管理方面的详细情况，积极参与业主大会等业主权益代表机构，通过合法渠道表达自己的意愿，并促其依法实现。

将住房专项维修资金监管落到实处

要落实审计监察部门对住房专项维修资金使用管理的监管力度，明确住房专项维修资金使用管理的法律程序和操作办法。完善资金使用管理运行机制，实行阳光行政，提高住房专项维修资金使用管理透明化水平。

3 结束语

综上所述，要保障物业专项维修资金制度的顺畅运行，必须要对管理主体、缴交主体进行清晰、明确的界定，根据我国实际情况科学设计专项资金的使用管理规则，确保专项资金来源稳定，管理有序，使用安全高效，充分发挥出为业主服务的积极作用。

参考文献

[1]任纪红。住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学，2010.

住宅专项维修资金管理办法【第二篇】

关键词：宁波、住房、维修金制度

中图分类号：F287文献标识码： A

一、我国住房专项维修金制度的建立

我国住房维修资金其前身最早可以追溯到1992年建设部19号令《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》[1]提到的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”。作为维修资金的源始，“维修费用”自诞生起带有鲜明的福利制度印痕。92年前后，尽管全国已进入住房制度改革的起步运转阶段，但是无论是公房单位还是职工个人对修房问题已形成了思维定式，认为房屋维修单位负责天经地义，无需职工个人掏腰包。另外，住房制度改革正处于过渡探索时期，住宅的维修养护问题尚未突显，所以，当时尽管维修费用名义上应该由单位从职工缴纳的住房租金中支取使用，但实际上公房出租或出售后共用部位和共用设施的维修养护责任一般由售房单位承担。福利性的房租根本就入不敷出，无法满足正常的房屋养护需要，基本上都是由单位通过其它渠道列支资金加以解决的。

应该说，维修费用的出现是住房维修养护市场化的前奏，是对日后维修资金登上历史舞台提前10年进行的练兵，在一定程度上保障了住房人的居住质量，有利于房屋的维修养护。然而，随着时间的推移，长期实行的福利性房租租金收入开始与房屋修缮支出产生严重背离，造成福利性租金标准偏低，以致房屋无法得到及时有效的维修养护，造成历史欠账太多，积重难返。

此外，60, 70年代初所建公有住房质量较差，进入90年代后，这批房屋提前进入了老化维修期，各种各样的问题纷至沓来：有的建筑质量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道进入老化期，有的屋顶挂瓦破损等；从80年代末开始，虽然各大城市有组织有计划地进行了危房改造，但是危房改造速度远低于危房递增速度的现实使得住房危破陋问题依然有待进一步解决。所有这些问题都需要一个相对较长的时间过程，并保证大量修缮资金来源以确保工程的实施，而售房单位在低租金的条件下不可能从根本上解决遗留和新产生的房屋维修问题，结果只能导致各类问题越积越多，职工与单位的矛盾激化。所以，要想解决以上问题仅仅依靠少量的房屋租金、维修费是不可能实现的，必须要有专用的款项来确保房屋出售后的维修养护。

鉴于此，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)[2]明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。

二、我国住房专项维修金制度的发展历程及趋势

在国务院明确提出建立住房专项维修基金制度之后，建设部和财政部于1998年11月联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。根据213号文件，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起来的专用于住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位和住宅小区内单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等共用设施设备保修期满后大修、更新、改造款项。

《办法》还规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。此项规定明确地将维修基金的使用完全限定住了，即本金不能动，要用只能动利息。

建设部之所以会在福利分房制度结束前夕，将住房维修款项明确界定为“基金”性质，主要是考虑到以下两点：一是基金形式的维修款项，有利于减少业主互相推诿拒绝承担共同的养护维修责任问题。特别是业主众多、产权分散的住宅小区和毗连异产住宅单元，预先筹集维修基金对房屋的共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造有资金保障；二是基金较之于其他形式更有利于定向使用、加强保护。一旦有突发性事故(如：洪涝灾害等造成的损害)，维修基金可以立即应用到大的紧急的维修项目上。但由于维修基金与一般的投资基金在建立、使用管理、转让等方面存在着明显的区别，且银行利率逐年走低，维修基金越来越无法起到“以息养房”的作用。另外，维修基金的使用报批制度由于配套政策的不完善而形同虚设，据北京林达集团董事长李晓林委员在2005年北京市政协全会前夕提交的《关于百姓住房维修基金监管使用的建议》[3]中指出，“北京百姓六年来交纳住房维修基金不少于80亿元，但至今没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该基金用于物业的维修”，也就是说维修基金为“零支出”。这种情况严重违背了建立维修基金保障业主居住安全的初衷，也造成了资源的大量浪费。

考虑到维修基金管理使用的现实弊端问题，国家有关部门提出了“住房专项维修资金”的概念。2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施，《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定” [4]。2005年11月，建设部和财政部联合下发了《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，《意见稿》充分考虑了维修资金的缴存、代售与代管、使用、管理监督、法律责任等六大方面[5]。

《条例》和《意见稿》的出台标志着房屋的维修款项即将实现从“费”“基金”到“资金”的转变，这种转变不仅体现了不同历史时期房屋维修政策的变化，也体现了住房市场演化所反映出来的要求更新。实际操作中，“资金”更加灵活的支用方式使可供实际使用的资金量增加，可行性强，能够解决维修基金的“零支出”问题。因此，它的管理使用能否切实方便地为住户服务无疑是值得关注的焦点。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《中华人民共和国物权法》[6]（以下简称《物权法》）。《物权法》的出台标志着保护公民私有权利已被列入法律，受国家法律保护。

在《物权法》保护公民私有权利的核心精神下，2007年8月国务院对原《物业管理条例》中与《物权法》不相适应的地方进行了修订，并颁布了中华人民共和国第504号国务院令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》[7]。新《物业管理条例》经修订后重新公布。

受《物权法》影响，建设部和财政部对原《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）进行了修订，于2007年12月颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）。

《物权法》、修订后的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）是宁波房屋维修体系建设的法律基础和根本依据。

三、宁波市住房专项维修金制度建立

由于宁波市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。

目前，宁波市房屋共用部位共用设施设备维修资金来源主要有三大类：保修金、日常维修费、房改房维修基金。保修金是由开发商在物业交付使用、办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业管理主管部门缴纳；房屋在保修期内发生日常保修，不得动用保修金，费用由开发商另行支出；在开发商不履行或因故无法履行保修责任时，才能启用保修金。日常维修费由业主交纳，主要用于房屋共用部位和共用设施设备的日常维修。而房改房维修基金只用作房改房的维修。

房屋的商品属性决定了房屋也有保修期。保修期内，房产开发商对工程中的各项质量问题必须负全责；保修期外，则要业主自行负责。按照建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》[8]，对不同的公用部位与设施设备保修期作了明确规定。如商品房管道的保修期为2年，即房屋交付后2年内，管道出现任何质量问题，将由开发商出资负责维修；一旦出了保修期，就由相关业主共同承担。从房产各公用部位及设施设备看，最高保修期也只有8年。

宁波市1999年之后销售的绝大多数是商品房，如今很多已过保修期或者即将过保修期，当初缴纳的保修金基本上已用光或所剩无几。向业主收取的日常维修费则只能够维持小修小补。一旦房屋发生所需资金较大的中修、大修情况，诸如电梯更换、监控系统更新、消防系统整改等，维修资金就很成问题，而收取物业专项维修资金就成为了房屋中修、大修的资金保障。

因此，为了避免这些由多个相关业主共同使用或所有的房屋共用部位共用设施设备在发生维修或更新改造事项时出现资金归集困难，从而影响房屋的维修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。

1998年12月16日，建设部、财政部联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》[9]的通知，要求建立商品房屋维修基金，确立了宁波房屋维修基金制度的基础。此后，全国各省市开始相继建立房屋维修基金。浙江省内杭州、温州、湖市等地首先开始建立了物业专项维修资金。宁波则于2010年4月26日由宁波市人民政府法制办了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》[10]，规定房屋要交一笔“养老保险金”，为房子公共部位及共用设施设备的维修“埋单”。其后，宁波市法制办与宁波市建委综合考虑市民意见，对草案进行了修改。2010年12月17日宁波市人民政府第92次常务会议审议通过并公布了修改后的《宁波市物业专项维修资金管理办法》[11]，宁波市住房维修金制度框架已基本建立。

住宅共用部位共用设施设备维修基金（或称房屋维修金、物业专项维修资金）制度是宁波住房维修的根本制度。

根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》，目前宁波房屋专项维修资金制度具有以下特点。

1、统一交存。指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。

2、建账到户。有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。

3、专款专用。指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。

4、业主决策。指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。

5、政府监督。指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。

参考文献

[1] 建设部。 共有住宅售后维修养护管理暂行办法（建设部19号令）.1992

[2] 国务院。 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发23号文件).1998

[3] 李晓林。 关于百姓住房维修基金监管使用的建议[R].2005

[4] 国务院。物业管理条例(国务院令第379号).2003

[5] 建设部、财政部。 住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）.2005

[6] 第十届全国人民代表大会第五次会议。中华人民共和国物权法。2007

[7] 国务院。国务院关于修改《物业管理条例》的决定(国务院令第504号).2007

[8] 建设部。房屋建筑工程质量保修办法(中华人民共和国建设部令第80号).2000

[9] 建设部、财政部。住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房[1998]第213号文).1998

[10] 宁波市政府法制办。宁波市物业专项维修资金管理办法(草案).2010

住宅专项维修资金管理办法【第三篇】

建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》自*8年2月1日施行以来，局党组和有关部门进行了认真的学习，为了加强对我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据我市住宅专项维修资金管理现状，结合《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，作如下通知：

1、根据今年我市审计部门提供的审计报告和要求，我市住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。我局负责*市行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。由物业所在地房地产主管部门统一代管。房地产主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

2、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：多层住宅：35元/平方米（建安造价700元/平方米×5%）；高层住宅：65元/平方米（建安造价1300元/平方米×5%）。

已经开始收取专项维修资金的项目，仍按照老标准执行。

住宅专项维修资金管理办法【第四篇】

武汉市于2000年出台了《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》，并于2002年开始归集维修资金。为指导维修资金的归集、使用管理，2002年出台了《关于商品住宅共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》。截至2011年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金57. 6亿元。

一、目前各地维修资金交存操作模式

从交存标准上看，各大一线城市业主交存维修资金的标准均按照《办法》的标准，在建安造价的5%到8%之间。

从业主的交存途径上看，有如下几种途径：一是房地产开发建设单位代收后，转入当地住宅专项维修资金专户（如上海的某些区县和杭州等城市）。二是物业公司代收，转入当地住宅专项维修资金专户（如深圳、常州等城市）。三是业主直接将维修资金交存到住宅专项维修资金专户。

从业主的交存时点、交存的面积依据和控制方式上来看，尽管《办法》规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。但全国大部分城市仍在业主办理房产证时，依据实测面积交存维修资金。其潜在的或明确的控制方式就是把交存维修资金（的凭证）作为办理房产证的基本要件，如不交存维修资金，则不予办理房产证（广州、南京均对此做出明文规定）。还有部分城市已按照最新规定，在业主办理房屋入住手续前交存维修资金，以房屋交付作为控制手段，而这部分城市交存维修资金的依据往往是预测成果。

二、存在的主要问题

1.开发建设单位、物业服务企业代收加大资金风险

目前全国各大城市均根据原建设部165号令精神出台维修资金有关办法、细则，已禁止开发建设单位或物业服务企业代收维修资金，但也有少数城市继续由开发建设单位代收维修资金，尤其是商业银行网点缺失的远城区（如杭州和上海的个别地区）。

2.要求业主收房前交存维修资金依据不足

3.未按照有关规定在收房前准确归集维修资金

原建设部165号令规定开发建设单位在业主收房前交存维修资金，交存的标准为“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”，即业主维修资金交存的数额计算公式为：

业主交存维修资金=每平方米建安造价×规定的百分比×面积

据了解，尽管大部分城市已经按照原建设部165号令的要求，在本市的维修资金管理办法中，将业主维修资金交存时点提前到办理收房手续前，但实际操作中，仍在业主办理房产证的时候归集维修资金。其具体原因涉及到整个房地产开发与销售流程的问题。这个流程全国各地或有出入，但基本大同小异，以武汉为例，其流程如图1所示。

在实际操作中，开发建设单位往往在商品房竣工验收之后，就将房屋交付业主。按照以往的模式，在业主办理转移登记(即产权证)时，由维修资金归集窗口，根据即将发给业主产权证上的实测面积，计算业主交存的维修资金数额。

然而，如果将业主交存维修资金的时点提前到交房之前，即商品房交付使用备案之前，就需要维修资金管理部门从产权处获取房屋实测面积等有关信息，根据这些信息，为项目办理维修资金开户建档手续并计算每套房屋的业主应交金额。这种做法工作量非常大，并且涉及到测绘成果数据在多个部门的采集、校核和使用的流转程序。此工作在短时间内难以快速完成，往往不能满足业主尽快收房和开发建设单位及时交房的需求，所以广州、武汉等城市在2008年以后仍在办理房产证时归集维修资金。

以武汉市的维修资金归集业务为例：在2011年5月1日《武汉市住宅专项维修资金管理办法》颁布以前，维修资金的归集可以概括为“窗口核算，一道把关”。即业主在房屋行政主管部门窗口办理房产证时，窗口人员根据发放的房产证上的面积，根据有关标准，人工核算应交存维修资金、收费并发证。这就带来两个问题，一是对于那些常年不来办房产证的业主根本归集不到维修资金；二是人工计算、人工收取风险性较高，带来由于人为因素导致维修资金不能足额归集的问题；三是缺乏后期把关，一旦错收、少收、漏收则无法控制，造成后期“追欠”难题，影响维修资金的分摊使用。

另外，有些城市虽然已将维修资金交存时点提前到收房前，维修资金交存面积依据采用的却是“预测面积”。但根据有关规定，后经过测绘部门测绘和房屋行政主管部门审核认定的实测面积才是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。即产权测绘单位下发开发建设单位的“实测成果审核通知书”上所载明的房屋面积。按“预测面积”征收的做法，不能准确归集业主应交维修资金。

图1：房地产开发与销售流程图

三、对策

1.提升专户银行服务，拓展专户银行网点

根据《办法》第10条，“（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”。房地产行政主管部门应当综合考虑增值收益、网点分布、服务质量等方面的因素，为业主选取最为适宜的专户银行，方便业主直接交存维修资金。

自此，武汉市业主可在专户银行50多个网点中任何一个网点或在区局的窗口交存维修资金，凭维修资金交存通知交存维修资金，杜绝了开发建设单位或物业服务企业代收维修资金带来的风险。

2.更新示范合同，增加有关约定

为让今后签订新合同的开发建设单位在要求业主提前交存维修资金时，有更充足的法律依据，应在备案的合同中增加有关业主在办理收房手续前必须交存维修资金的有关约定，并注明如业主不交存维修资金开发建设单位将不予交房。

以武汉为例，《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》第2条则明确指出：自2011年8月1日起办理商品房预售许可的项目，统一使用新版《武汉市商品房买卖合同》示范文本，买卖双方按照《办法》及本《通知》规定的时点和方式交存维修资金。2011年武汉市商品房买卖合同范本较之前使用的文本，加入了关于首期住宅专项维修资金交存的约定。该约定指出：所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。

3.提高信息化水平，及时准确归集维修资金

目前，全国各大城市房屋行政主管部门均已开始或正在计划推动依托信息技术数字化管理房地产的“数字房产”计划。依托信息技术，以规范管理覆盖房屋生命全周期是目前全国各大城市房屋行政主管部门实施管理的趋势、方向和目标。维修资金归集、使用、监管等流程，涉及到房屋的预售、建设、维护等内容，横跨房屋预售到房屋灭失的全过程，是伴随房屋全生命周期的重要组成部分。通过与“数字房产”大背景融为一体的信息化手段管理维修资金，是实现维修资金安全、高效管理的必经途径。

图2：准确高效的维修资金归集程序图

四、实施成效

采取以上措施归集维修资金的城市，能有效杜绝维修资金代收风险，做到维修资金应收尽收；能以维修资金交存（交存证明）作为要件，通过开发建设单位以充足的法律依据，准确控制业主维修资金交存时点在办理房屋交付手续以前；能以实测面积为依据，根据有关房型标准，精确足额归集维修资金。从而解决开发建设单位、物业服务企业代收加大资金风险；开发建设单位在交付房屋前要求业主交存维修资金法律依据不足和不能按照有关规定在收房前准确归集维修资金的问题。

以武汉为例：自2011年8月1日《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》出台以来，凡此后获得预售许可证的项目均按照有关要求，采用了加入有关维修资金交存后才能收房的新版合同；截至2011年12月31日，武汉市房管局信息中心为武汉市维修资金管理中心为新发项目成功建立楼盘表42个，维修资金管理中心从这些楼盘表提取必要的数据并在规定的时间内，为相关物业项目303万平方米成功办理了开户建档手续，准确计算出这些物业项目中开发建设单位和业主的全部维修资金共计5. 1亿元，并在相关开发建设单位办理初始登记前归集维修资金2400万元，并收取未售房业主交存的维修资金666万元。

参考文献：

1.汪波黄安永。物权时代的住宅专项维修资金的筹集和使用。现代物业。 2008. 7