商业地产运营管理范例（优质4篇）

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商业地产运营管理【第一篇】

商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。同时，经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而且把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。

这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。

与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。

现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。

目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。

目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。

最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。

商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其有无足够多的商业运营经验的考察。美罗城紧邻东四环的选址就先天不足。事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域的大量购买力隔绝开来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。

有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标。

商业地产运营管理【第二篇】

关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03

商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。

1 商业地产的运营管理

应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。

2 商业地产运营与收益的常用模式

只售不租，出让产权

通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。

只租不售

而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。

又租又售，部分租，部分卖

将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始

投入。

3 商业地产运作中存在的风险

商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：

宏观调控的风险

因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。

行业规划失误的风险

行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。

租金价差带来的风险

开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。

大型商铺因为投入高而产生的经营风险

如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。

售后包租过程中可能存在的风险

通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。

产权分散所带来的风险

开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生

纠纷。

物业管理中存在的风险

在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。

4 结语

综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。

参考文献

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商业地产运营管理【第三篇】

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Predicament and Solutions of the Commercial Real Estate Development and Operation in E-Commerce Times

FU Yan-wen

（Xiamen City University，Xiamen，Fujian 361008，China）

Abstract：With the development of the Internet，the rapid popularization of portable electronic products and the change of E-Commerce consumption and payment platform have led to major changes in consumer's channels. Consumers in the traditional shopping district has been sharply separate to a lot of other places，Consumer behavior has changed fundamentally. The development of commercial real estate market has faced to the predicament of business saturation，this caused the supply increased，the stock is difficult to digest and the risk of investment has increased. The developers should be innovative business model by thinking of the Internet，complete the transformation from the simple development vendors to the business operators，and carry out diversified marketing through O2O and other new media platform to realize the coordinated development of online and offline.

商业地产运营管理【第四篇】

关键词：商业地产；发展；运营

中图分类号： 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商业地产呈现出规划布点不合理、盲目开发建设、项目定位与市场需求脱节等现象，在商业运营方面也与国外管理上存在较大差距，并引发破坏环境、堵塞交通、噪音扰民等诸多系列问题。

二、概念及特点

商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产除具有房地产共性外，其自身特点有以下几点：一是商业综合收益性强，商业地产收益主要是通过长期成功运营获取持续现金流，并享有其自身商业价值提升后带来的综合收益；二是项目风险高，商业地产投资巨大，回收周期较长，且通常需要3至5年的市场培育期，在此期间，政策面和市场的波动、调整给项目的成败带来极大的挑战；三是经营模式多样性，鉴于商业地产运营涵盖大部分服务产业类别，其根据各业态规划布局采用“只租不售”、“仅售”及“租售结合”等多种经营模式；四是运营管理能力需求高，商业地产的核心是运营管理，其成败不仅决定了项目前期规划的落位，同时也是商业地产收益的重要保障；五是拉动劳动力就业、创造持续税源。

三、发展现状及问题

2002年，中国房地产业提出“商业地产”概念以来，从其投资额、交付面积及销售额等方面来看，商业地产增长速度迅猛，展示出旺盛的生命力。据相关统计数据显示，2016年我国开业的大型商业项目近500个，总体量逾4000万平方米。2017年我国预计开业大型商业项目数量更是高达近千个，2020年我国预计总量将达10000个。而另一方面，商业地产投资额巨大，一般投资均在十亿以上，且回收周期通常在8到10年，投资风险可见一斑。商业地产所面临的问题有以下几点：

1.地方整体规划、商业不尽合理

地方政府没有能将大型商业网点布局有效与城市规划进行统筹考虑，并在土地出让中强制规划商业配套比例，是城市核心区域商业项目扎堆上、同质化严重，其他区域商业配套缺乏的根本症结之一。

2.开发商缺乏开发运营经验

我国商业地产总量逐年攀升，而体现商业地产价值最重要的两项指标租金和空置率却差强人意，部分省会城市空置率竟超过二成，北京优质商圈的商铺空置率也逾一成。

3.开发运营专业人才紧缺

早期商业项目开发运营团队多由香港人主持操盘。之后，万达商业的跨越式发展得到各界的认可，而从万达“高薪跳槽”的员工却未必能在外扛起大旗，真正好的运营管理人才可谓凤毛麟角，高薪难求。

4.项目融资机制受制约

商业地产投资额大、回收周期长，但成功的项目回报率高、收益期久。目前除银行贷款外，其他金融产品成本通常很高，与商业地产特性不相匹配。

四、思路及对策

1.做好项目规划与定位工作

首先，因商业项目与市场需求关系密切，前期规划布局设计尤其重要，地方政府应严把商业地产项目上马的审批工作，对城市商业网点进行合理有效规划，保障各类商业项目在数量和结构上的协调，避免盲目开发、恶性竞争；其次，开发商在项目动工前，要深入调研项目辐射区域经济发展水平及市场需求等内容，界定好项目功能定位、业态配比，并确定招商对象、业态布局及经营模式等问题。

2.聘用专业人才建立专业团队

商业地产运营管理人才是要熟知房地产开发知识和商业地产运营管理知识的复合型人才，其应把商I理论与房地产理论进行有机结合，建立商业地产的理论体系，并能在实战中不断摸索、完善，对各项目因地制宜进行策略调整；商业地产专业团队是财务、人力资源、招商、营销、IT、物业管理等各类专业人才以商业项目运营成功为目标汇聚一起的专业群体，专业团队的建设是商业地产健康发展不可或缺的重要因素。

3.加强商业地产项目的运营能力

商业地产与住宅地产项目不同之处在于，住宅项目是开发商与业主发生的关系，而商业项目是开发商和商业经营者与消费者相结合的关系。商业地产要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产运营方应做好项目的统一规划、统一招商管理、统一监督，并协助商业经营者统一主题开展项目经营管理工作，促进商业运营管理的协调性，提升商业经营者创收效益能力，提高项目单位面积的赚钱效应，最大限度提升商业地产价值，实现多方共赢。

4.完善商业地产融资机制

商业项目运营与地产开发脱节的关键在于融资问题，政府应建立和完善商业地产项目的有效投融资机制，保障商业地产项目开发和经营所需资金的来源。

五、结语

近年，商业地产的竞争非常激烈，供应量也非常大，从开发商角度来说，目前的商业太多了。但所谓的过剩只是相对的，即便是在饱和的商圈内，只要业态搭配合理，运营团队管理能力优秀，就一定有生存空间；而反之，即便是在不饱和的商圈，如果缺乏统一规划运营，那也势必会被市场淘汰。

参考文献：

[1]杨宝民，江禾，邓力维。商业房地产开发与管理实务[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]大连万达商业地产股份有限公司。商业地产运营管理[M].北京：清华大学出版社，2013.