商业地产招商策划方案（实例）（最新4篇）

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商业地产招商策划方案【第一篇】

但是如何才能识别这类广告的真伪呢？这些大而统的me　too广告，别说是一般的投资者，即便是内行也一时难辨其真面目，尤其是当它们堂而皇之地登上如《销售与市场》《中国经营报》之类的行业权威媒体，这不由不使人不相信。而据说，财经类媒体的大部分广告收入，主要得益于企业的招商广告，也许由于这个原因，媒体对这类招商广告的审核把关也采取睁一只眼闭一只眼。只要人民币拿来，什么广告我都给你上！

还有一些企业惟恐广告的力量不够，还专门花巨资聘请营销策划公司来助阵，共同策划圈钱招商的骗局。一些比较具市场敏感的策划公司，看准了这个丰厚的蛋糕，竟专门成立定位于为企业做招商策划的梦之队，一时间，我跳舞来你唱歌，你方唱罢我登场，在招商市场，联袂出演了一部部招商骗钱的好莱坞大片。

从市场实际来看，企业招商，确实是一种能快速回笼资金同时快速启动市场，编织营销网络的营销手段，很多投资者也是怀里揣着钱，在东嗅西觉地寻找项目，也就是说，如果是一个货真价实的招商项目，确实能圆企业和投资者的双赢梦，可惜，世界毕竟没有绝对完美的事物。

案例一：策划人与企业合唱双簧，圈钱800万三个月被告上法庭

北京某策划公司接到了浙江一保健品公司的招商项目，合同规定：策划公司收费10万，企业要求：无论想什么办法，帮助该公司一次性招商回款达500万，如果成功达标，则策划公司再可以获得5%的提成，也就是说，策划公司这个项目总共可以获得35万。如果招商回款1000万，则超额的500万中，策划公司可以获得10%的提成，也就是50万。单就营销策划项目来说，收费35万是个小项目，但按单个项目来收费的话，35万也不算少，何况还有超额提成50万的诱惑。策划公司很快接手运作。

策划公司进驻该公司，经过进一步沟通才知道，该公司可以用做招商的费用仅有50万，所谓的保健品也是出钱从一研究所买来的一个配方，然后请河北石家庄的一家工厂OEM生产，生产的费用只支付了部分预付金，还有的款项在提货时支付。

公司有4个营销人员，是该公司刚从人才市场招聘来的 ；一个财务是老板的妹妹，公司连司机一起加起来总共不超过10个人。

到此，读者也已经非常清楚了，就是这么一家根本不具备运作全国市场的小公司，而且已经明确，决定想用50万来换500万甚至1000万。而这家专业的策划公司，明知道这样的招商即便成功也会给企业的将来带来更多的麻烦，但利字当头，重赏之下必有勇夫，策划公司不愧为行家里手，他们知难而上，决定运用自己的智谋，为企业，更为自己打一场漂亮的攻坚战。

经过周密的策划，他们决定首先在《中国经营报》和《销售与市场》以及医药、食品杂志投入近30万的招商广告，并将产品冠上了一个子虚乌有的补肾概念，同时以“著名营销策划公司全程策划、保健品独创的营销模式、一个月快速启动市场”等为幌子，加上专业的广告设计，在广告推出后的短短几天就各类咨询电话不断。然后，他们又用余下的20万，在杭州某宾馆，召开了一个新闻暨XX产品现场招商会。策划公司充分运用其在策划上的专业能力，使劲各种招数，使很多来时抱着看看再说的投资者，一下子动了签约之念，整整三天，顺利签下包括省级地级全部在内的21个经销合同，总共回笼资金800多万元，尽管没有达到1000万的理想目标，但也超出了500万的保底数字。一时间，企业和策划公司皆大欢喜，招商大戏圆满落幕。当然，策划公司也不会忘记，将这个经典的成功案例在媒体上大肆渲染一番。

三个月以后，该公司接连收到全国各地经销商的退货要求，原因是：公司说好在央视投放上千万的广告费，但没兑现；二是产品存在严重的质量问题；三是所赠送的宣传品粗制滥造，难以承载产品的高价格；四是市场缺乏管理，经销层级出现混乱……经销商做梦也不会里想到，他们在招商会上听到的财富美梦，全是企业与策划公司连手制造的空中楼阁。企业根本没有也无法满足他们的退货要求。于是厉害一点的经销商开始与企业打官司，将该公司告上法庭，而大部分经销商，考虑到时间、距离以及精力，只好自认倒霉，依然凭着自己的网络，费劲地做着根本没有机会的市场……

案例二：假洋鬼子行骗大江南北，品牌公司难成招商正果

从2003年开始，在广州和深圳市场出现了一种用硅胶做的隐形文胸，在化妆品店和美容院都可以见到，包装盒上的名字也是五花八门，但有一个共性，就是全部是洋名，什么威斯黛尔、奴霸、绝世好波以及世界杯、超级杯等等，有说是德国进口，有说是美国进口，也有说是日本和台湾在中国的总。要不是笔者有个朋友的公司也在做这个产品，我还不知道，所谓进口，全是一些厂家为了迎合女性顾客崇洋迷外的消费心理的胡说八道，其实生产者大部份是广州、东莞、中山、珠海、深圳宝安的一些硅胶生产企业。

所谓隐形文胸，是指一种运用与身体接近的肉色硅胶制成的女性内衣，它的一大优点是不需要传统文胸的肩带和背扣，而是直接在罩杯内层涂上胶水，粘在胸脯上，同时，由于可以任意调节两个罩杯之间的间距，可以使女性的胸部，顷刻出现人为的深深乳沟而大受一些青年女性的欢迎。

我的这个朋友在东莞有一家工厂，专门为台湾和日本隐形文胸做OEM，去年8月，考虑到国内还没有同类产品，遂引与日本方取得联系，在中国大陆和香港两地申请注册了独家专利，同时在深圳成立了专门的营销公司，她很想借鉴日本和台湾市场的成功经验，在中国做起自己的品牌来。为了认真耕耘好这个新兴的市场，她一反其他公司的赶潮流做法，专门注册了一个中文名字，并设计了精美的包装，同时让我负责培训她的员工，帮助她建立了一支有实战能力的营销队伍。可以说，她是有这个野心，也具备了这个实力，想通过三年的时间，将公司的品牌做到行业的第一。

为了更多的了解整个市场，今年3月，我陪她走访了广州的美容化妆品博览会，同时想真的为她运作全国市场的招商做做参谋。

但没想到的事，整个美博会粗略统计，同类产品在招商的有近80多家，有说是中国总，有说在中国有生产基地，还拿出一些印有洋文的专利证书给我们看。但内行人一看其粗制滥造的印刷品和概念模糊的功能定位，就能探知其华而不实的内情。

我有意识近距离接触了这些正在招商的公司，发现其经销政策非常混乱，产品进货价从25元到100元不等。我以上海经销商的名义，分别与3家企业进行洽谈，从一开始的首批500对，价格3折（他们订的零售价是380-680元/对）到最后降低到首批50对，进货价退让到25元一对，只是不退货，没有任何广告支持……

天哪，连我都不敢相信，竟然有这样的厂家，在如此闻名的广交会上公开招商！我不知道这些企业是怎么想的，也不知道他们有没有站在经销商立场思考过，如此一反三变的经销商政策，如何使人相信，这家企业是真正的想做好这个市场？

但后来的事实证明，正是这些我不看好的企业招商，通过在广州美博会上的大肆吹嘘和诱骗，竟然也使得很多的内地经销商纷纷入套。三天的展览会，竟也成就了几百万的成交额！

后来我这个朋友也专门请人设计了精美的招商广告，在几家媒体招商信息，同时也认真地制定了完善的市场管理制度和经销商政策，并且还建立了区域市场管理团队。钱花了不少，但效果很不理想，我问为什么？她告诉我，全国已经有很多地区先于我们有了这种产品，而且不至一家，价格完全是混乱的。同时由于产品质量低劣，消费者投诉太多，很多经销商只求快速脱手，根本没有做市场的想法，这些恶劣的影响，害得我们这样正规的公司，却难以招商成功……

原来，由于前面这些缺乏诚信，圈钱骗商的企业的恶劣行经，致使很多经销商一经遭蛇咬，十年怕井绳，他们对我朋友这家公司的招商政策持不信任态度，其中有一个经销商很想做山东的总经销商，但因为一看到市场上已经充斥了这么多同类产品，而且其进货价远比我朋友这家公司的要低……就是由于这样的招商先例，造成一些有想法，也有真正有实力想做品牌市场的企业，却遭受怀疑，从而对招商工作带来巨大影响。

我相信，象我朋友这样被坑害的企业，在目前的中国不在少数。

案例三：展览公司挂羊头卖狗肉，参展企业盲目报名损失惨重

今年3月10日，笔者所在的深圳市芙雅服装有限公司，接到深圳市鹏城展览公司发来的展会传真，称4月26日——29日，深圳高交会将举办2004年深圳国际内衣展，届时，国内外著名的内衣品牌如安莉芳、戴安芬、古今等以及全国各地的百货商场和经销商参加展览，同时邀请我们参加展览，在通过多次电话以及该公司展会联络专员的面谈，证实了该展览会的实际内容以后，公司决定参展。当时由于我出差不在公司，留守公司的副总在跟我电话沟通之后，我们一致同意，利用这次展览，正式启动全国市场的招商计划，于是，公司副总毫无犹豫地与主办单位签下了展览合同，并按合同规定，让财务从银行直接汇款8000元参展费给鹏城国际展览公司。

签约以后，为了布置好本次展会，同时想通过本次展会，将本企业的产品和公司实力以及营销力量，向全国各地的经销商进行整体亮相，我一方面责令市场部赶快设计制作展会所需要的全部宣传资料和现场展示形象，同时命令招商部，向全国各地跟公司有过初步咨询的潜在经销商客户发送展会邀请函，邀请函规定，凡跟公司签定合作协议的经销商，本公司报销其来回的机票和住宿费。招商部总共发出了30份邀请函。

为了确保本次展览招商的成功，我也专门邀请了几个营销策划界的朋友，准备在展览会期间，搞一个中国服装市场营销的论坛，利用论坛形式，与经销商一起剖析中国美体内衣市场的现状，探讨未来市场的营销策略，我个人也精心制作了一部长达200页的幻灯讲稿，从公司的创立背景、产品的研发传奇、芙丽雅品牌的营销战略以及具体的市场推广方案，乃至具体的整合传播创意等，想在论坛上，向经销商真实交心。我无非想通过这种实在的传播方式，让经销商吃一颗定心丸，顺利加盟本公司。

展会开展日期一天天临近，公司的各项筹备工作也在有条不紊地推进，一切似乎朝着有利的方向发展，我也似乎看到了展会上踊跃的场面和论坛上激烈的反响……

4月25日，周六，公司派出4名员工，陪同广告制作公司一起全往高交会现场进行展位布置装修，我也在下午赶到了现场，一进入高交会广场，我就发现不对劲：我没有看到什么国际内衣展览的会标，在我们的展馆前面，只是一个拱型气模，上面写着：2004中国纺织工业展览会。我怀疑是不是我走错的了展馆，遂与装修的员工取得联系，证实了就是这个展馆。我一进入展馆内，更发现苗头不对，我发现里面正在忙碌布置展位的单位，全部是一些服装辅料和纺织工业设备企业，找遍全场没有发现任何一家内衣品牌企业。我当即找到主办单位的现场管理员，询问怎么会事，该管理员说，一开始就是纺织品工业展览啊，我说可你们给我们的传真件是内衣展，根本不是纺织品工业展！于是，我拿出2个月前的传真件，该管理员就说， 这个她也不知道，让我直接找他们的主任洽谈，于是，我又拨通了该主任的电话，初步讲清了事情原委之后，该主任说，你们先布置吧，展会名称改了，但还是跟你们服装公司有关的呀。我气得差点骂娘，当即向该主任提出撤展，同时要该公司给我一个合理的答复，我保留要求赔偿一切经济损失的权利。

由于这个纺织品工业展览会的参观客户，根本不是我们潜在的经销商和行业客户，我们这样一家内衣品牌公司混杂在冷冰冰的设备中，是多么的尴尬和不伦不类啊！

而与此同时，全国各地应邀前来参观的经销商客户却陆续抵达深圳，我一面派车去机场车站接客，安顿好客户，一方面通过电话与尚为动身的外地客户取得联系，说明展会临时取消的原因……

根据初步估计，本次展会的直接损失人民币三万余元，造成的间接经济损失高达四万多元。事后。公司找到该主办单位的办公地址，想与之商谈处理结果，但据保安说这家公司已经搬走了，去上海搞展览了。我们遂又与高交会取得联系，高交会负责人说，我们只负责出租场地，其它的事一概不管……

至此，我们才意识到，我们上了一个骗子展览公司的圈套，只得通过法律途径解决，但，我想，公司为此又要耗费不少的时间和经历……我不知道象我们这样受骗上当而蒙受经济损失的企业，全国各地有多少？

由招商案例引起的对当前招商市场的反思

反思之一：诚信，使企业招商中最基本的准则，我们在招商时要求经销商遵守游戏规则，需要每个经销商交纳一定数额的信誉保证金，以便能控制经销商的市场行为，达到规范管理市场的目的，那么处在另一方的经销商，凭什么来信任我们的企业？又凭什么来制约企业的诚信？

反思之二：最近一期的《销售与市场》上有一个广告，说是要举办一个类似于营销金鼎奖的招商策划奖，要求各参赛企业，准备好成功的招商策划案例，我又在担心，这家主办单位的目的究竟何在？所谓招商成功的背后究竟隐藏着什么样的阴谋？如果按照案例一那样的话，企业招商的成功就暗示了经销商的失败，而以一方失败的代价取得的成功，真的能算成功吗？究竟什么样的招商才算是成功的？是企业一下子就能回笼几百万乃至几千万几个亿的资金吗？是踊跃的经销商加盟热潮吗？

而我一直对一些招商成功的案例嗤之以鼻，我认为招商成功不等于市场的成功，看似企业顺利回笼了资金，可以有实力投入广告了，可以有能力投入力量来管理市场了，其实事情远非这么简单，因为一个市场并不是光靠资金实力就能做起来的，一个好的招商策划，离不开一些最基本的元素：如卓越的产品质量和性能、完善的价格体系、周密的销售政策、顺应消费群体购买地点的渠道模式，以及对经销商的销售支持、对顾客的售后服务、科学的整合营销传播和具有市场实战能力的市场管理团队等等，可以说，这些要素缺一不可。

可问题是，究竟有多少企业会这么想？

反思之三： 中国地域宽广，各地的经济水平和消费习惯差异很大，由于信息的不对称，致使很多初闯事业的投资者，对一些商业信息的判断缺乏必要的刷选和深入调查，同时他们致富心切，一些招商广告的煽动之词正好迎合了他们的快速致富心理，于是，一个是有预谋的骗局，一个是一夜暴富的梦想家，两者一拍即合，真是一周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨。

这些每年都会出现的市场嫩头，在成为某些骗商企业的牺牲品的同时，说明了我们的经销商自身的是非辨别能力依然非常薄弱，对市场和项目的认识，远没有达到一定的理性程度，面对这样的低智商投资者，试问谁能挽救他们于水深火热之中？

反思之四：日本丰田汽车的招商值得我们借鉴，丰田汽车对经销商的首要条件不是资金实力，也不是企业规模，而恰恰是中国企业所忽略的经营思想。深圳曾经有一家汽车经销商想争取丰田华南市场的经销权，其赖以支撑的理由是：我有资金实力，我有大规模的经营场地，国内的厂家都想找我。但丰田汽车却这样回答他们，你们的资金实力，有丰田多吗？如果你有卓越的经营思想，而且能与丰田的品牌经营思路相一致，即便你没有资金，丰田有的是资金给你……

即便是认真负责的企业招商，我也想问一下，我们看重经销商的究竟资金实力？经营规模？渠道资源？还是经销商的经营思想和实际经营能力？

商业地产招商策划方案【第二篇】

一、工作目标

全面完成市委、市政府下达的“引进100个项目、投资总额100亿元”的招商引资工作任务，并力争引进投资超5亿元、产值超10亿元、税收超5000万元的大项目3个以上；投资超1亿元的项目10个以上；实际到位资金10亿元以上。努力在招央企、大型国企、上市公司、洋企项目上实现新突破。抓好在谈、签约、在建项目的跟踪服务工作，力争今年下半年有一批重点项目建成投产，为我市工业经济加快发展注入新血液、新动力。

二、工作要求

㈡解决园区规划建设问题。一是要大力推进以广东*（省级）民营科技园为统领的“一园八区”（即南江工业区、富溪工业区、新江工业区、龙甫工业区、下茆工业区、迳口工业区、江谷工业区、福田工业区）建设，整合我市工业园区，打造产业发展平台，不断做大做强园区经济。二是要制定园区规划建设方案，各工业园区要落实总体发展规划、产业布局规划和建设投资规划，实行“一园一主导产业”和“一园一策”，并通过政府、社会和个人投资的形式，动员全社会力量，多形式、多渠道筹集资金，加快园区建设。三是要完善园区管理机构，成立园区管理办公室，加强对园区的建设和管理。

㈣解决异地引进企业问题。为调动招商引资工作积极性，明确异地引进企业，其产值、税收按4﹕6（即项目引入方占40%、座落方占60%）的比例分成（具体文件另行下发）。

㈥解决招商形式问题。大力拓宽招商渠道，实行政府招商、网上招商、委托招商、协会招商等招商形式，逐步形成“多层次、宽领域、全方位”的招商引资新格局。

三、工作安排

㈠深入开展“百企订婚”、“十镇相联”活动，主动承接珠三角产业转移，重点引进央企和大型国企项目。

㈡全市实行“一季度一次主题招商活动”，掀起招商引资工作新高潮。

商业地产招商策划方案【第三篇】

前言

第一部分   商业定位

第一章 项目总体定位

一、 前期沟通总结

二、 项目总体定位

三、 项目的功能定位

第二章 商业业态定位

一、 定位理由

二、 业态定位

第三章 商业名称定位

一、 商业案名定位

二、 博览城的解释

第四章 商业管理功能定位

一、 现有管理格局

二、 金润物流的管理功能定位

三、 现代化的管理体系

第五章 商业经营业种定位

一、 主题物流定位

二、 经营业种定位

三、 定位规划

第二部分   招商策略

第一章 招商总策略

第二章 招商阶段设置

第三章 招商工作计划表

前言

商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。

商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。

项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。

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第一部分  项目定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。

前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。

鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。

由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，

针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

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二、项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、项目的功能定位

1、功能组合

（1）展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在：

 集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；

 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

 对于小的商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；

 可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。

（2）会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；

 同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；

 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列……    动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；

 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；

 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；

（3）零售功能区

零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。

或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。

（4）休闲娱乐功能

本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。

该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

（5）仓储物流功能

本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；

 仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；

 对于加工处理必须设计标准化的包装模式；

 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化；

 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。

（6）信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息中心是目标，主要功能为媒体行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。

 委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；

 有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；

 创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，推介的活动和企业形象宣传；

 摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；

 负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；

 借Internet网络各种信息。

（7）商务办公服务功能区

由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。

 商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务；

 会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；

 俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得许多的优惠和服务；

 电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足；

 秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；

 理财服务：是财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；

 结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性；

 会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；

 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

（8）管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障

 组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；

 制定和修改市场的管理规定；

 解决市场纠纷和分歧；

 检查、监督产品的质量；

 决定非营业时间的进出货、防盗、防火；

 确定商品包装的标准；

 处理紧急情况的问题；

 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；

 争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；

 成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。

（9）公共设施、环境服务区

完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

2、产业结构组合

报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式

门类配置 标准门类 权重比例 门类细分

基

础

门

类 食品类 35% 包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等

烟酒类  烟、酒、饮料等

服装类  各类服装、鞋帽、纺织品等

发

展

型

门

类 家居类

35% 装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等

电器类  电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等

玩具、文具类  儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等

潜质

型门

类 休闲用品

10% 体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等

影象图书  各类图书、期刊、电子影象制品

大综型传统门类 日用小百货 17%

特殊门类 地方性土特产类 3%

古玩类

二、商业业态定位

本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。

三、商业案名定位

为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：

江西国际商品博览城

博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。

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它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中体现。

四、管理功能定位

商业策划的结果是策划了一个案子，铺出一条路子，带出一个班子。商业策划的核心体现在策划项目的长期繁荣，所以功能定位至关重要。

中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在管理功能上还存在明显的不足。

首先，从发达国家来看，现代物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务。而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，企业服务内容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务，现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥。我国的物流企业，无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力、物流的专门知识，物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。

其次，条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展。物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密。但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划，妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步发展。

1、现有管理格局

 洪城大市场

洪城大市场由原来的物流中心的代表，现逐渐隐退，最主要的原因是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段。

具体表现在：

 鸿顺德

2、金润物流中心的管理功能定位

金润物流中心打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体，在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间。

金润物流中心的管理还突出维护中坚租户群体的利益，从原来任其抢生意到对各经营业主实施任务提供，依托统一营业执照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流，改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现。

3、金润物流中心现代化的管理体系

4、矩阵式管理架构诠释

矩阵式管理结构是指：按职能划分的部门与按产品、服务或工程项目划分的部门结合起来的组织形式，每个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个领导的指挥。

这种管理架构结合了近期利益与远期利益，利于单位核算，提高了决策质量。

五、商业经营业种定位

商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，我司在对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和对省外同类市场的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。

1. 主题物流定位

本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势，对物流而言，具有强大的市场辐射力。

无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原因之一。为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位。

主题物流在现代物流基础上，依托地区产业经济，涵盖了产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。

2. 经营业种定位

金润物流中心由多种业态和谐组成，真正实现在一个单一的物流主题下进行多元化经营，最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。

、定位指标表

主题理念定位 现代商业生活 形象定位 商业航母；新城标；新引擎

功能定位 批零市场功能区

门类定位定位 基础性门类 35% 食品

烟酒

信息服务区    服装

发展性门类 35% 家居电器

玩具、文具

展示交易中心

娱乐休闲区

潜质性门类 10% 休闲用品

酒店    影象图书

大综传统门类 17% 日用小百货

仓储配送

特殊门类 3% 土特产

货运服务区

古玩

管理及商务办公区

目标客户 批发商业、零售商业、辅助商业、配套服务 价格定位

3. 定位规划

1) 粮农产品博览城

 定位前提

在前期市场调研过程中，通过对“十六大”的关注，我们注意到“三农”问题在中国经济改革中的重要地位。江西是农业大省，粮农产品收入占农民收入的29％，所以三农问题尤显突出。南昌市是江西省唯一一个核心城市，南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农改革的方向。

在地理位置上，江西省衔接中国两大“都市经济圈”（长三角、珠三角），如何帮助、引导江西的优质粮农产品进入以上述两个地区为代表的发达地区市场，进而扩展到国际市场，提高农民依赖农产品销售的直接收入；降低市场门槛，引导更多农民进入到商贸流通领域，改变以往农民出力、商家赚钱的传统市场模式；大力推进农业产业化，加快发展农产品流通组织，不断拓宽农民的增收渠道；运用信息技术，创新经营理念，发展和扶持一批现代化的农产品流通组织，降低粮农产品流通成本，都是南昌市今天不得不面对的事情。

随着中国政府对农村科技发展的强力推动，今天的中国农业已经接近耕种“工业化”，解放农村，引到一部分农民剩余劳动力“下岗”，通过有效地扶持引导，依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞争力，同时获取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一。

会展经济正在逐步成为江西经济发展的“助推器”。会展经济集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，其1:10的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色。

金润物流要区别于其它物流，在定位上就要比他人高一个层次，这就需要我们的定位根据地方的经济特点来紧密地联系政治形式，使定位别具一格却又具有可操作性。

 定位规划

由此我司在对本项目的定位规划时，萌发了依托粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力，同时也可借此加大政府对本项目的支持度，将本项目提升到一个高度。

亟待解决的“三农问题”，强大经济带动力作用的会展经济，都为本项目开发提供了定位依据，我司站在策划的战略高度，结合南昌单核中心城市的地位与作用，经过反复论证，对一期市场形象作出如下定位：

优化农业产业结构，打造江西粮农精品的商贸航母

“中国（江西）粮农产品博览城”

粮农产品博览城集会展、交易、物流、信息、服务功能于一体，其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并率先引入了生产技术及农业人力资源两项交易主体。依靠先进的管理理念，通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置，改变传统批发市场物业管理、经营管理严重落后、经营现场环境恶劣、交易行为不规范以及产品整合能力差的落后市场模式。

 效果预测

粮农产品博览城是紧扣“三农”问题，因而，政府无论是在关注上还是在支持度上都会有所偏重。而且只要宣传到位的话，市场引爆的威力还是挺大的。

只要管理得当，粮农产品博览城的经营及发展的具有很大的潜力。

2) 制造业主题

 定位前提

粮农产品博览城由于与政策的联系紧密，一方面在政策上可能取得优惠，但另一方面的风险也是很大的，所以，我司寻找另一条同样是具有市场爆破力，但风险相对要小的定位。

 定位规划

提出制造业为后补定位。

江西制造业产品博览城

 效果预测

第二部分   招商策略

第一章  招商策略

一、策略延续

“赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个项目的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。在招商策略之中，每一个步骤的展开也是遵循着“赢了再打”的策略，在前一个步骤 “赢了”的前提下，执行下一个步骤。

二、招商策略

1、敲山震虎

构筑较高的平台，与政府形成互动。

公关活动先行，如：举办全国性高档次的论坛或是座谈，（论题可以类似为：中国物流市场各何处去？新经济下中国特色物流中心的建设、南昌物流的特点及基础等），邀请官、产、学、媒介的权威人士。

媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。

2、围魏求赵

本地媒体与全国性媒体结合进行。跳出南昌狭隘的圈子，对全国各地的物流及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。

3、做一个样板市场

不管是现代物流也好，主题物流也罢，经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的，他们要买的是概念带给他们的回报，这是商业项目不同于住宅项目的一个重要特征。

在香江和鸿顺德以单一、明确的利益点切入市场，这种定位目标准确，命中率高，在细分市场上迅速崛起，但牺牲太大！为了突出一个利益点，而将项目定位于一处狭小的市场区隔，对后期开发不是很有利。

金润物流中心项目要真正做成一个物流的中心，招商策略要具有可操作性，就必须立足于南昌这个大的环境中，通过南昌来烘托本项目，通过南昌的发展来衬托出本项目的前景。因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的特点。

通过对南昌市场进行考察及对全国相关市场的研究后，我司提出将南昌做成一个“样板市场”的招商策略，一方面为金润物流中心在全国市场的推广做一次预演与探索、测试方案，并积累各方面的经验；另一方面，突破南昌，便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商，争取通路的全力支持。

4、完善的商业计划书

完善的商业计划书对招商起到事半功备之效。

第二章 招商阶段设置

一、阶段设置表

二、补充说明

前期招商主要是对主题产业（如主力店、专业市场）及地区级的交易招商，对广告、物业及经营公司采取招标形式。本项目的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进行，到一定阶段后，进行调整整合，如果此时的结果没有达到目标，则补充主题物流招商；如果达到预期目标，则进行公开招商的散户招商阶段。

第三章 招商工作计划表

工作内容 2003年 2004年 2005年

4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4

一期前期招商

招标

公开招商

正式招商（或主题物流招商）                         共3页，当前第2页2

二期前期招商

招标

正式招商（或主题物流招商）

正式招商

三期前期招商

招标

公开招商

商业地产招商策划方案【第四篇】

一、指导思想

坚持按照“科学发展求突破”的工作总基调和“一二三四五”的招商引资工作思路，以“大干一百天，全力超目标”为主题，进一步提升项目策划水平，年底前再策划一批；进一步加快在谈项目谈判进程，年底前再签约一批；进一步加快签约项目开工速度，年底前再开工一批；进一步加快开工项目建设进度，年底前再投产运营一批；为推动我区经济社会转型升级做出新的更大贡献。

二、目标任务

活动期间，各街道镇、园区至少各签约3个过亿元项目，其中，1个过10亿元项目；镇、镇、工业园区要分别签订1个高端工业项目；2011年至2012年全区5次集中签约活动中签约的重点招商项目开工率力争达到50%；在建招商引资大项目建设进度进一步加快，实现项目实际到位资金额大幅提升，超额完成全年亿元的招商引资工作任务；区直部门包保的54个策划项目力争签约率达到50%；年底前再策划20个大项目，为明年招商引资工作的顺利开展储备好项目。

三、活动内容

1、牢牢把握招商主线，提升项目策划水平。要采取“政府牵头、市场运作、专家论证”的方式，高点定位，超前谋划，多角度、多层面进行探索和创意，策划出一批独具区特色的大项目、好项目。新策划的项目一要符合国家、省、市产业政策和全区的产业规划要求，以便充分发挥我区的区位优势和资源优势；二要将“高、大、好、强”项目引进、建设与推动全区经济结构转型升级紧密结合，鼓励支柱产业链条的延伸和拓展，确保策划项目科技含量高、规模大、效益好、影响力强；三要瞄准高端、高质、高效产业以及国际、国内品牌企业，聘请专业机构、权威专家和业内人士，深入调研，从产业性质、投资强度、财税贡献和环境保护等方面进行严格论证，有针对性地策划生产业、战略性新兴产业、特色高效农业类项目。活动期间，由区发改局牵头，12月底前再策划20个新的招商引资项目，为明年招商引资工作的开展储备好项目。

四、保障措施