2023年改造调研报告大全【实用5篇】

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改造调研报告【第一篇】

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。

改造调研报告【第二篇】

建设现代化都市新区、巩固全省第一区、跨入全国一流省会城市一流城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。20xx年以来，小店区启动了“城中村”改造工程，按照全市部署积极开展工作，取得了一定的成绩，但也面临诸多困难和问题。如何科学地开展“城中村”改造，进一步加快“城中村”改造进程，真正使“城中村”改造成为民生工程、幸福工程，我通过走访市区多个“城中村”，发现城中村普遍存在以下七大问题。

一、私搭乱建现象严重

在城中村，广大租房客的居住地，大部分属于违章建筑。我在走访多个“城中村”过程中，发现问题普遍存在。据太原市城中村改造办公室相关负责人介绍，在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，不少村民见缝插针，私搭乱建现象层出不穷、屡禁不止。

二、基础设施薄弱

城中村的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般没有纳入城市管理的范围，各种管道、电线杂乱无章，城市排污不畅，内涝时有发生，垃圾乱堆，卫生死角多，并且缺乏公共绿地与体育等基础设施。

三、环境卫生恶劣

就在今年夏天，我市创建全国文明城市过程中，后北屯小区终于建起了垃圾池，算是给当地居民解决了一大生活难题。不过和其他大部分城中村一样，环境卫生问题仍难以根治。碰上雨天，城中村内道路泥泞，污水横溢。碰上夏天，蚊蝇丛生，空气质量较差，环境容量超标。“晴天蚊蝇乱舞，雨天浊水横流”，“室内现代化，室外脏乱差”，成了城中村的现实写照。

四、安全隐患较多

我走访中发现，到了中午晚上，不少租客习惯于自己在出租屋内做饭，炊烟袅袅。吸烟者，也会将烟头随手丢弃，这也带来了安全隐患。由于城中村内道路狭窄弯曲，导致消防通道严重受堵，消防安全隐患突出;住宅缺乏科学设计，没有考虑抗震要求，建筑质量总体不高，卫生环境较差，极容易引发各类疾病，存在公共安全隐患。

五、治安形势严峻

常年居住在城中村的居民，经常遭遇丢自行车、电动车或者手机、电脑等盗窃案。太原市城中村改造办公室调查发现，由于城中村人口结构复杂，比较低廉的租金吸引了大量外来人口租住城中村房屋，村民、外来人员、居民混合居住，“黄赌毒”等治安问题突出，社会综合治理压力很大，在一定程度上构成对群众生命财产安全的威胁。

六、就业和教育问题突出

由于历史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入颇丰，生活富裕，在就业观念上，普遍存在着高不成低不就的现象，村民大多游手好闲无所事事，形成了一个庞大的租金食利阶层;另一方面，与城市居民相比，在城市就业中处于明显弱势，村民发展面临许多困难。

七、管理体制转型不够彻底

由于城中村的居民仍然固化在集体所有的土地上，基层组织调整难度较大，村居合一这种过渡性的基层组织形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留着农村社区的格局;另一方面，居委会在行使社会管理职能的同时，还承担部分经济发展的职能，未能及时适应城市化的要求，彻底转型不如城市社区的管理模式。

我在认真调研分析的基础上形成此报告。

一、小店区“城中村”改造的现状

(一)、“城中村”基本情况

根据20xx年太原市公布的“城中村”名录，我区建成区50平方公里范围内共有42个城中村，涉及7个街办1个乡，涉及城中村人口78963人，27222户，土地总面积亩，其中建设用地亩，农用地亩。

这些城中村普遍存在建筑安全、火险隐患和环境脏乱差、市政配套设施不完善、治安混乱等问题，也从社会形态上将“城(中村”拒之于城市现代化的发展潮流之外，使“城中村”居民在社会保障、就业、上学等方面无法享受“同城同等”的权益，严重制约了小店区产业空间布局的进一步优化和城市功能、形象的提升，与中心城区的功能、人居环境和土地利用价值极不相符，与人民群众的迫切愿望差距较大。同时，部分“城中村”与周边老旧小区相交织，基本无可整合闲置用地，建筑密度和容积率较高，流动人口庞大，改造难度很大。

(二)、“城中村”改造推进情况

近年来，我区将“城中村”改造工作纳入全区重点工作中，提出“分步推进、以点带面、量力而行、和谐稳定”原则，全力推进“城中村”改造，同时，积极完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造计划。目前，亲贤、杨家堡、大马等24个村已完成村改居工作;亲贤、杨家堡、许东等9个村完成集体经济改制工作;31个村完成了集体土地测量;王村、许西、郑村等11个村完成133用地规划编制工作。

今年，我区将杨家堡、许东、郑村、西攒、横河5个“城中村”列为20xx年全市首批重点拆除村，王村、北张、巩家堡3个“城中村”确定为20xx年全区重点拆除备选村。杨家堡社区从20xx年1月6日开始实施“城中村”改造、周边旧城改造和亲贤北街西段打通三项工程的杨家堡片区改造。片区改造总投资约40亿元，建设总面积约110万平方米，总占地274亩，总拆迁面积万平米，涉及宅基地350个373户村民，城市居民住宅225个、14个单位的公产房屋。目前，已与国有土地上14家单位和225户居民签订了补偿安置协议并完成了建筑物的拆除。与368户村民签订了协议，正在加紧做剩余5户未签订协议的动迁工作。西攒社区整村拆迁工作于20xx年7月20日全面展开，现已有165户签订了拆迁补偿协议，剩余15户中8户已有签订意向。集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。郑村社区部分土地已转为国有，正在办理安置用地范围内剩余的土地转用手续。从20xx年3月起至今已拆除旧村宅基地112户，拆除房屋面积约万余平方米，正按自行开发、滚动拆除的模式进行旧村的拆除工作。许东社区已完成集体经济改制工作，在20xx年11月下旬启动整村拆迁工作。横河社区集体经济改制已完成清产核资和资产评估工作。

在重点推进5个重点改造村的同时，其它“城中村”改造也取得明显进展。协助北营、王村、许西完成城中村改造安置用地规划的编制、申报及批复工作;协助亲贤社区完善城中村改造的相关手续;指导和规范龙城新区移交回我区11个村的手续办理工作。协助许西完成了南站铁路宅基地房屋拆迁补偿安置方案的制定;指导王村、小马开展集体经济改制工作。

(三)、“城中村”改造模式的新探索

我区坚持“成熟一批、改造一批、带活一片”的原则，按照“政府主导、市场运作、重点突破、整村拆除”的思路，积极推进和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主导，市场化运作模式。由集体经济改制后的企业，通过招商引资与开发商合作，进行“城中村”改造。以杨家堡整村改造为代表，杨家堡社区与山西恒实平阳房地产开发有限公司合作，由开发商投资对城中村进行开发改造建设，享受城中村改造的优惠政策，实施“城中村”改造。

第二，自主开发，公司化运作模式。由集体经济改制后的企业自行运作资金，统筹规划、自主开发、改造建设。以亲贤社区城中村改造为代表，按照“滚动拆迁、逐步开发”的方式，开发建设亲贤苑、文化苑、百万庄园、长风画卷、亲贤世纪广场等大型项目，成为全省“城中村”改造的示范村。郑村社区“城中村”改造也正按照这种模式加快推进。

第三，项目带动，集中连片开发模式。通过重点工程带动，对重点工程、片区建设和涉及的“城中村”改造统一规划、统一征地、一体开发。由改造村按照城市发展总体规划进行开发改造建设。如太原南客站建设范围涉及的北营社区“城中村”改造。

二、小店区“城中村”改造面临的主要问题：

(一)、改造配套政策相对滞后

随着“城中村”改造工作逐步深入，市、区相继出台了一些配套政策，但总体而言，“城中村”改造相关政策还相对滞后，如村改居后的人员理应按城市居民办理养老保险、医疗保险，但由于社会保障属于省级统筹，虽经多次研究讨论，但至今还未明确相关政策。

(二)、改造资金严重不足

“城中村”改造的土地转用、工程建设需要大量的资金投入，现各“城中村”自身的改造资金严重不足。因此，必须采用招商引资的方式引入社会力量来筹集资金，但是，如何确保这部分社会资金能够享受到“城中村”改造的优惠政策，目前，还始终没有明确的政策和意见，特别是相关手续办理上存在极大制约，这在很大程度上阻碍了“城中村”改造工作的顺利推进。

(三、)改造宣传力度不强

目前，太原市在全力推进“城中村”改造的认同上还不一致，没有形成强烈浓厚的改造氛围，特别是在政策宣传上还有欠缺。村干部普遍存在着对“城中村”改造政策掌握的不够准确，精神领会的不够透彻，操作步骤不明确，无法做通、做好群众的思想工作，以及确定切实可行既符合国家政策又能维护村民利益的改造方案。

(四)、拆迁难度大

“城中村”改造中，旧村的拆迁是一项主要的工作，拆迁工作涉及面广，政策性强，群众敏感性高，按照现行的拆迁补偿安置标准，与被拆迁村民的心理预期差距较大，旧村的拆迁工作进展较慢。因拆迁产生的钉子户问题已成为拆除工作的瓶颈。

(五)、拆迁补偿标准问题

各村在制定整村拆迁补偿标准时，不能结合自身实际，存在盲目攀比现象，严重影响到拆迁工作顺利进行。建议按片区分类制定补偿标准，一个片区执行一种补偿标准，其他开发收益按股份分红的形式补贴村民。要实现上述情况，必须在实施整村改造前完成集体经济改制工作，由改制后的公司作为城中村改造的主体。

改造调研报告【第三篇】

一是下决心“拔穷根”，研究小屯撤并。xx年，按照新农村建设的总体要求，本着“撤并自然屯、壮大中心村、建设小城镇”的村镇建设工作思路，引导偏、小、穷30户以下的小屯向中心村和小城镇撤并，采取政府出资，农民出工出劳的方式，在凤山镇青山中心村新建了11栋22户924平方米的新型移民小区，对自然条件恶劣的下青山屯实施了整体搬迁，将其彻底“拔穷根”。

二是立足节能环保，探索新型节能住宅建设。xx年，从保护资源、节能环保、经济适用、适合寒地环境等多角度出发，着力研究红砖的替代材料。经多方考查，选择了兼具多种功能特点的稻草板作为新型节能住宅建筑材料。启动20栋40户新型节能稻草板房建设试点，xx年全县大面积铺开，共建节能稻草板房1035户。

三是面向城镇化，引导农民“上楼”。按照城镇化方向，并充分尊重农民意愿和要求，采取每户农户奖励5000元，免费设计，免收各种规费和建安税的政策，首先在浓河镇富强村引导和扶持有经济条件的农户建设了1栋50户、3750平方米农民集资楼。通过引导，又先后启动3个村4栋200余户农民集资楼建设，从上楼农户中整理出耕地、养殖用地万亩。

四是统筹兼顾，配套改造农村环境。在推进农村泥草房改造的同时，注重加强农村基础设施和环境配套建设。几年来，先后实施农村改路公里，全县已有80个村实施通村通畅公路建设，通村通畅率达到%，82个行政村中有59个村实施了村内道路硬化，占行政村总数的%；改水62个村屯；改厕1918户；改灶3268户；建水泥排水明沟公里；亮化14个村，安装路灯610盏；建村内公园5处，绿化村屯69个，栽植绿化树340万株。通过泥草房改造及环境配套建设，使农村貌焕然一新。

三年来，全县共投入危改资金亿元，改造危房3867户，占总改造任务的%。

近日，在学习实践科学发展观活动中专题就农村“危改”情况成立调研组深入浓河、富林、祥顺三个乡镇进行了调研，并发放调查问卷560份，梳理出5个方面的共性问题。

一是农村“危改”政策宣传还不到位，部分农民群众对政策还不了解或存在着模糊认识，特别是对推广的稻草板、免烧砖等新型节能建筑材料的质量、性能认识不足，思想还很保守。

二是由于贫富差距和区域收入差距的不同，形成农民在农房改造的标准、要求和认识上的不同。例如，贫困户因受统建或帮建等政策惠顾，对节能材料是由被动接受到实践认可这样一个过程。而东部祥顺、创业等区域却因收入高、建房标准要求高，反而习惯于传统的红砖建房，对新型节能材料很少认同和接受，甚至对免烧砖也很少尝试。

三是农民的主体意识和作用还没有充分发挥，部分农民还存在等帮建、靠政府、要支持的“等靠要”思想。

四是农村“危改”政策还存在些不足，需要调整和完善，特别是在新型节能建筑材料的推广应用上，需进一步强化政策导向作用。

五是新型节能稻草板房的质量、技术指标、建筑工艺还需进一步调整和改进，使其更符合农民意愿和需要。

xx县是省级贫困县，也是省、市偏远落后县份的缩影，由于财力弱，在推动农房改造上势单力薄；泥草房改造量大、面广，是当前解决民生问题的关键。目前，全县还有7100户农村泥草房有待改造，任务十分艰巨。

一是进一步坚定农村“危改”的信心和决心，力争三至五年切实抓出头、抓出成效。xx县在“危改”上的探索与实践得到了省市的关注和认可，并把这一县级实践行为上升为省、市政府的重点工作，出台了意见、制定了规划，启动了改造攻坚战。国家建设部也先后两次派人员和专家来通调研，xx县已被列为国家“扩大危改”示试点县。我们的实践和在新型节能材料方面的应用和示范，已赢得了绝佳的争取项目、资金的政策机遇。基于这样的认识，我们更应坚定信心和决心，一方面从扩大危改、新型节能材料推广等不同角度多争取项目，在扶贫开发、民政和残疾救助、建设的安居工程等多渠道争取资金，争取扶持；另一方面科学操作，加大力度，合力推进，力争用三至五年切实把农村“危改”工作抓出头、抓出成效。

二是进一步研究和完善有效的金融扶持和财政补助、奖励政策。进一步研究在农行、发行、信用等金融部门建立农房改造建设专项扶持贷款资金，搭建农民建房融资平台。进一步完善农村“危改”政策，对非贫困户的中低收入农民的危房改造，可研究实行按建红砖房、苯板和免烧砖类节能房、新型节能稻草板房等不同类型区别予以差额或全额贷款贴息，以此扩大扶助面，调动积极性，推进“危改”速度；在面上整体推进中适当提高对使用免烧砖、稻草板建房的奖励标准，以此推动新型节能材料应用。

三是进一步加强规划指导和技术服务，引导农民建房向中心村集中、向节能房发展。加大中心村建设规划的编制和实施力度，坚持“撤并自然屯，壮大中心村，发展小城镇”的村镇建设发展思路，实行集约建设和规模发展，避免土地资源浪费和重复建设。引导农民向中心村转移，腾挪原村庄占地用于复垦，通过二次开发推动扩大耕地面。

四是进一步完善节能稻草板房的设计工艺、技术标准和质量，使其更人性化更适用。针对贫、富不同群体或老龄化独居、三口之家、三代同堂居住等不同群体的实际，研究20-42平方米的连体统建房，及60-80平方米的分散统建或自建房，在外在户型和室内格局设计上更为人性化、更为宜居、更为适用；在防潮、防寒上提高技术标准和建设质量。同时加强稻草板节能材料的技术质量、标准的认证，让老百姓认可、放心使用。

五是进一步加强政策宣传引导，充分发挥农民的主体作用。借助“千名干部下农家，服务农村促发展”活动和全县帮扶帮建工程的深入开展，进一步加大农村“危改”政策宣传力度，强化农民对“危改”政策的理解和认识，特别是增强广大农民对应用新型节能建筑材料的认可度。通过政策的引导效应，不断激发农民参与“危改”的主体作用，从而加快全县“危改”工作全面顺利推进。

改造调研报告【第四篇】

（一）基本情况。

“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约万常住人口，约万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的`民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

（二）存在的问题。

“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。

由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。

由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。

“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。

历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的“断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

（一）“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

（二）“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

（三）“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

（一）我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

（二）我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。

大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一（合法非法都要算在内），原地安置，市价赔偿（区内高档小区市价），原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。

前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。

我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5—6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。

据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2。1亿元。

5、社会舆论的问题。

目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。

老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂（祖屋）也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂（祖屋），如隆顺村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

（一）保障百姓权益。

“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

（二）着手统一运作。

“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

（三）进行分类改造。

第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。

第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。

第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

（四）做好持续发展。

“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

（五）处理关联问题。

大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

改造调研报告【第五篇】

我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。

所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

1、土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

2、管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

3、人口构成多元，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的`人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。