商业网点5篇

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商业网点1

关键词：商业网点 零售业 商圈理论 布局

零售业是流通领域中的最后一个环节，是实现生产者、经营者与消费者之间联系的桥梁和纽带。零售网点布局是否合理是保障这一桥梁是否畅通从而整个经济能否高效运行的关键。然而，目前我国许多大中城市的商业网点布局模式却仍然延续着建国初期的模式，这种状况已经很难适应现代城市经济发展的要求。随着市场经济的发展和流通体制改革的深化，以及加入WTO后带来的一系列冲击，零售业的发展已呈现出前所未有的竞争态势，正经受着一场严峻的挑战。为此，我们必须按照流通现代化的要求，对我国大中城市的商业网点布局重新进行探讨。

就零售业态而言，目前我国大中城市的零售业态主要有百货店、购物中心、超市、仓储式商场、专卖（业）店、便利店、无店铺销售、网上销售、商品批发市场等。自上世纪80年代末起，国外一些跨国零售集团便开始试探性地进入中国零售市场，90年代这种进入势头持续高涨，形成了外商全面抢占中国零售市场的态势，进入新千年后，各大外商零售集团更是进一步加快了投资我国零售业的步伐。这种情况下，如何从布局模式上对各种零售业态的发展进行有效的规范和引导，对于促进零售业的现代化和零售市场的高效化，从而对于保障经济、社会、资源与环境的协调发展，无疑具有十分重要的意义。

我国大中城市商业网点布局现状

长期以来，由于受“重生产轻流通”思想观念和计划经济体制的影响，我国流通服务业的发展严重滞后，与建立社会主义市场经济体制的要求有较大差距，现有的商业网点布局状况，不适应城市化进程加快、全面建设小康社会和参与经济全球化的客观需要。目前，我国大中城市商业网点布局的现状，总体来看，主要有如下特点：

自发性

我国大中城市的商业网点布局基本上处于一种自发性的状态。建国初期，由于受自然经济的影响，我国城市商业所经营的商品大多来源于农产品的剩余物，其商品流通主要局限于由农村向城市的单向流通。这种市场的狭隘性，在客观上就使得城市商业网点不可能也没有必要进行精心而合理的布局。只要“以其所有，易其所无”便可得到满足；社会主义改造基本完成以后，虽然建立了国营商业，但也主要是以百货店为主，以我为中心的“贵族”气息颇浓，同时又由于受短缺经济理念的束缚，所以全国各大中城市商业网点的布局也一直属于“随意设置”的局面，很少考虑商业产业的服务性特征；改革开放以来，随着相对过剩经济条件的出现，买方市场向卖方市场的转变，使得决策者和经营者虽已逐渐意识到商业的功能不仅在于满足消费者对购买商品的需要，而是更应满足消费者对其服务的需要，但由于传统经营理念的惯性作用和消费观念意识难以转变，商业企业的行为主要是受短期利益所驱动，商业网点布局仍基本处于一种自发状态。

无序性

在我国，由于“商圈”理论研究滞后，而且也一直未能引起学术界足够的重视，其结果，致使商业网点布局长期缺乏科学依据，主观性、随意性和无序性的问题十分突出。就业态布局而言，本來批发业为零售业服务，零售业为消费者服务，这是由不同业态的经济性质所决定的，但改革开放以来，在原有的批零体系被打破后，许多城市并没有相应地建立起符合现代流通规律要求的新的批零体系，对流通体系的布局缺乏科学合理的规划和引导，不仅使批零两个纵向环节严重脱节、失衡，而且也使零售各业态间的布局杂乱无章，各业态的特色彼此在淡化，经营方式、经营理念和目标市场定位在趋同，一切似乎都是在小商品生产方式的无政府状态中朝着“集贸市场化”的方向加速回归。其次，就商业的主客体（尤其是客体）布局来看，无序性的问题也十分突出。无论是从商业客体的使用价值的保存上看，还是从商业客体的运行时间和流向上看，我国大中城市的商业主客体布局都显得无序。

滞后性

改革开放以来，随着经济的高速增长和城市化步伐的加快，我国大中城市的规模急剧扩大，城市经济总量迅速增加，居住、交通、通讯条件日益改善，居民的消费理念不断更新，消费方式在急剧变革，但与此相对应，商业网点的布局却未能发生根本性的变化，大部分城市还固守着传统的格局。

无政府状态

在我国大中城市，商业网点布局上私人投资者随意布局排斥城市总体规划的现象普遍存在。一方面由于受短期经济利益的驱动，商业网点布局难以克服无政府行为，另一方面，对所谓“政绩”工程的过度追求，也使商业网点布局处于一种随意的状态。

我国商业网点布局原则及影响因素

社会主义市场经济，要求有与其相适应的商业网点布局体系，而我国大中城市目前的商业网点布局体系仍然是计划体制下形成的，明显落后于现实经济发展的需要，这就要求我们必须对过去的商业网点布局进行重新的评估，并按照现代大流通的要求，努力探索适合我国城市经济发展需要的新的商业网点布局模式。

在市场经济条件下，大中城市的商业网点布局必须遵循如下两大原则：

第一，以消费者为中心的原则。这是因为，消费结构和消费标准是随着经济发展而不断发生变化的，消费需求层次不同，对购物的服务要求就会有所不同。随着物质生活水平的提高，消费者的选择权在扩大，要求提供的购物服务的内涵在不断延伸，这种变化在提供新的市场机会的同时，也在增加着市场的不稳定性。所以，选择什么样的经营方式，附加什么样的服务内容，体现什么样的经营理念，烘托什么样的经营文化等，都必须以消费者为中心，以最大限度地满足消费者的全方位需求为出发点。

第二，经营定位原则。在市场经济环境里，对任何一个企业来说，都有一个市场定位问题。现代市场定位包括四个方面的内容：一是区域定位，即指企业在什么地点，选择什么区段，才能取得区为优势，并形成中心效应和群体效应；二是规模定位，即在既定的区域，多大的店铺规模才能产生最佳效益的问题；三是商品定位和服务对象定位，即指以经营什么类型、什么档次的商品为主，其目标市场定位于哪个阶层的消费者；四是经营定位，即指选择与其目标市场相适应的经营方式的问题。可见，经营定位是市场定位中的重要内容，而市场定位则是全方位的定位，是一个系统工程。

应当指出，在市场上，每年既有许多新的店铺诞生，又有众多店铺被淘汰或倒闭，其原因之一就在于其市场定位不当，或经营定位不当所致。

在对大中城市的商业网点进行科学合理的布局时，一般应主要考虑如下几个因素：

第一、商圈因素。商圈，又称“商业圈”或“商势圈”，是指商业企业吸引顾客的区域范围。对企业而言，商圈便是其业务活动的空间，在这一空间范围内，企业向目标市场即所圈定的消费者提供商品和服务。对消费者而言，商圈则是其能够方便地实施购物行为的空间范围。

一个设定的商圈，从市场势力范围这一角度考察，包括点、线、面、流四个方面。点，是指商圈的中心点。又指目标市场区域的中心点；线，是指区域内和区域间纵横交错的依存关系，使商圈具有一定的吸引力；面，是指中心点的吸引力的范围。它是市场区域广度，表明市场区域的广泛性及其程度；流，是指市场的动态，或指区域职能的变化和发展的动向。作为企业来说，就是以企业为中心，选择一定的地域，并在这一地域的市场中，确定自己的经营势力范围。店铺首先要选择在适当的地点开业，而要确定适宜的地点，则必须设定自己的势力范围即商圈。商圈状况反映着商业网点的市场机会和市场潜力的大小。分析商圈主要是分析影响商圈设定的各种因素。包括人口数量与结构的特征及其发展趋势和购买潜力，竞争者的经营状况，区域内的经济发展前景及产业多元化程度，区域内的交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等环境设施的匹配状况，劳动力市场条件，法律、工商行政管理等制度环境因素，民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施状况等。不过，上述这些都还是传统意义上的影响商圈的主要因素，除此之外，在进行现代商业网点布局时，还应着重考虑现代都市消费者的多元化需求状况、与相邻地区和相邻城市商圈的重叠状况、，信贷消费的可能性、私车的普及程度、居民住宅的环形化发展程度等因素。

第二、竞争力。与其他产业相比，零售业的规模经济性相对较弱，其市场集中度的提高主要是通过发展连锁经营来实现的，其集群效应也主要产生于范围效应。一般而言，在同一商圈内，随着经营同类商品的店铺的增多，各自的市场份额就会因彼此间的竞争而降低，而且，其相互间的距离越近其竞争也越激烈。从这方面考虑，经营内容相同的店铺应尽可能避免集聚在一起，以求扩大自己的市场半径，维持自己特有的销售区域。但是，从消费者的角度来说，一定数量的同类零售店铺相对集中分布则是有利的。因此，在进行零售网点布局时，必须要对经营业态、经营内容、经营范围等进行科学合理的组合，既要考虑竞争的需要，有要考虑效率和效益的要求。

第三、商品。经营的商品资源，有一个面宽与面窄的问题，即所谓广度。经营商品的广度不同，经营类型亦不同，即使是经营同类商品，由于品种不同，多寡不同，其经营类型也不同。其次，经营的商品还有一个深度的问题。每种商品有品牌、品质、规格、色彩、款式、档次之分。深度不同，也会使零售店类型呈现不同形态。如果从深度与广度结合，也会产生不同类型的零售店。例如，广而深则百货店，窄而深则是专业店。

构建我国大中城市商业网点布局的新模式

目前我国大中城市商业网点的布局模式，基本属于是以传统的繁华区或商业界为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式。但随着城市经济的发展，人们的生活质量不断提高，交通条件日益改善（尤其是四车的普及），工作与生活在空间上愈来愈相对分离，居民居住愈来愈环形化和边缘化，为了适应这一趋势，就要求城市的商业网点布局必须要有新的思路，确立新的理念，构建新的模式。

从上述强调的商业网点布局原则来看，在对我国大中城市商业网点进行重新布局时，必须要使经营理念伴随着消费观念的变化而变化，客观地分析我国经济发展的宏观与微观形势，充分了解消费者的消费愿望与消费能力，注重经营者的经济效应与消费者的消费效应，一定要在尊重现代城市发展规律的前提下，使商业网点布局与城市的整体规划和生产力布局协调一致，既要尊重历史和现实，更要注重未来的需要，突出前瞻性，努力探索和构建我国大中城市商业网点布局的新模式。为此，我们认为，在对我国大中城市的商业网点进行重新布局时，应依循如下基本思路：

根据现代城市的发展规律，应重视商业网点布局的城市边缘化趋势。随着城市化水平的提高，人们对生活质量的要求会将商业网点的布局逐步推离城市中心点。人们居住环境的城市边缘化，要求购买商品和接受服务越来越多地能在城市的边缘地带实现，同时，四通八达的城市交通网，也为商业网店的城市边缘化提供了可能性条件，而信贷消费又在一定程度上加快了商业网点向城市边缘地带布局的速度，私车的普及更使城市商业网点布局的边缘化和环形化具有了必要性和可能性。

“以点带面”的商业网点布局形式将取代“点点布局”的形式。应由“以点带面”的辐射效应代替“点点布局”的聚集效应；由大中城市单一的同心圆式的布局网络向与“卫星”城市交叠的立体时布局网络发展；由注重“进货”的布局模式向注重“消费心理”的布局模式转变。

商业网点2

1盲目竞争，营销服务定位不清晰

市场是银行产品最终实现价值的地方，正确营销客户是商业银行网点营销活动成功的关键。差异化营销是未来国内商业银行网点抢占市场，赢得客户资源的重要因素。一般来说，商业银行为客户提供资产支付服务、获取现金服务、银行贷款服务、金融顾问服务和资产安全服务。但是如果所有的商业银行提供的这些服务基本不存在差异化，所推出的金融产品市场定位不够清晰，在所有的业务领域都投入了大量的人力、物力、财力，其最终结果必然导致各家商业银行业务不精、产品趋同，而产品的过度同质就会不可避免地引起恶性价格竞争，相互压低各自的利润空间。

2银行经营网点营销策略分析

准确判断客户类型与外资银行相比，国内商业银行具有庞大的客户群体，但是客户质量却参差不齐。因此，在银行网点的日常工作中，银行网点工作人员就必须充分关注每一位进入大堂的客户，从客户迈进银行大堂的第一步，银行网点工作人员就要分析该客户可能产生的诉求，了解客户诉求是银行网点工作人员展开营销的基本，也是银行网点工作人员与客户沟通的纽带，分析客户的潜在诉求有利于银行网点工作人员发展商机，为成功营销客户做好充分准备。而通过其外表举止分析客户性格及特点，为下一步的营销与服务做好铺垫。通过“望”观察客户的行为举止可以大致分析该客户的性格特点，在营销过程中，如果银行网点工作人员能够准确地分析该客户的性格特点与客户类型(老虎型、猫头鹰型、鸽子型、孔雀型)，结合其诉求就可以制定符合其特点的营销策略。通过营销中的“望”的有效利用，银行网点工作人员不仅可以降低不必要的客户投诉，更重要的是可以提升银行网点营销能力，最终提高经营网点乃至整个银行的经济效益。

进行有效的客户沟通良好的银行营销人员并非仅仅是能把自己的金融产品夸赞得天衣无缝，而是根据市场需求理论，及时发现客户需求才是营销的关键，因此在网点日常营销过程中，充分了解客户诉求，成为客户最忠实的“听众”，才是营销中的重要环节，如果忽略了客户的基本诉求，而只是一厢情愿地为其推荐其本不需要的金融产品，势必会造成客户的反感，这必定会导致营销的失败，甚至会引发客户投诉，最终导致客户转移资产到其他银行而失去该客户。因此，网点的营销人员在营销过程中必须学会倾听，在倾听的过程中做到“眼观六路、耳听八方”，细心了解客户的困难，洞察客户的需求，从而进一步与客户进行沟通，并从客户的需求出发推荐金融产品，在满足客户需求的基础上，根据客户的基本状况，为其推荐潜在购买产品，这样才能取得事半功倍的营销效果。在营销过程中，只通过倾听客户的诉求与解释，银行网点工作人员难以了解客户最迫切与真实的需求时，营销人员就必须通过“问”的方式来了解客户的真实需求。当然，营销人员在问的过程中要讲究方式与方法，大声的质问与漫不经心的询问都是营销过程中的大忌，这样的询问方式不但不能够让客户准确的表达其诉求，而且很可能引发矛盾与投诉。所以，在营销过程中，银行网点的营销人员要具有一定的专业素养，能够以良好的服务态度和专业化的营销话术对客户进行询问，使客户可以与银行网点工作人员近距离的交流，尽量让客户有种宾至如归的感觉，将有购买产品意愿的客户作为营销的重点，通过有效的询问，着重挖掘客户的购买潜力，并选择最佳时机，以最恰当的方式向客户进行营销。比如，对办理汇款业务的客户，可将网上银行、手机银行营销给客户；对办理大额存取款业务的客户，可将金卡、白金卡营销给客户等，从而提高营销的成功率。

商业网点3

关键词：网点；评价体系；整合

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2010)09-0185-01

1 网点评价是提升网点竞争力的核心

网点是现代商业银行最基本的经营单位，是落实商业银行经营战略的前沿，网点经营是商业银行经营管理的重要内容。对商业银行网点进行科学评价，并利用评价结果进行网点整合，对于商业银行提高利润水平，强化核心竞争力，具有重要作用。

2 商业银行网点评价指标体系

网点核算方法

网点业绩评价的本质就是对其承担的营销与服务功能，以及由此发生的营业收入、营销费用、服务成本三项内容的核算。因此，网点业绩评价可以分为两个方面：

对营销收入及营销费用的核算

主要包括存、贷款规模和网点由此实现的存款内部资金转移利差收入(内部资金转移价格―应付利息)、贷款利差收入(贷款利息―贷款内部资金转移价格)、中间业务收入，理财产品销售佣金收入等，以及网点相关的营销费用。

对网点向客户提供的存取款、转帐服务的核算

主要包括为本网点客户提供的服务加上为其他网点客户提供的服务。公式如下：

网点综合业绩=网点营销收入―本网点所有帐户发生的服务成本+本网点提供的实际服务转移收入―直接费用―间接费用=(存款利差收入+贷款利差收入+中间业务收入)―(本网点所有帐户在所有网点发生业务量×单笔成本价格)+(本网点为所有网点所有帐户提供服务的业务量×单笔成本价格)―直接费用―间接费用。

网点评价指标体系

存款收益

银行网点吸收存款，形成资金余额，然后通过贷款形成利差收入，所以必须通过合理方式，引入内部定价机制，按照预先确定的资金转移价格，将利差收入在资金筹集与使用方之间进行合理分配。

存款收益=∑某类存款平均余额×(适用的资金转移利率-存款利率)

存款平均余额=∑某类存款当期每日余额/当期天数

贷款收益

贷款收益=实收利息-资金成本-税负

资金成本=∑某类贷款余额×资金转移利率

税负=应税利息收入×(营业税率+城建税+教育费附加)

贷款是指网点受理的各类贷款、贴现、进出口押汇等业务。对于支行受理的、由网点办理的贷款业务，由于网点只承担结算责任，因此不应纳入网点的贷款收益；实收利息是指网点当期实际收回的贷款利息，不包括应收未收利息；贷款资金成本是获得发放贷款所需资金的成本，应当分类计算，不同种类不同期限贷款所需资金的成本是不同，因此适用的资金转移利率也不相同；税负主要是贷款业务应当承担的营业税、城建税、教育费附加。按照国家规定，核算期内应收未收利息仍应纳入应税利息收入范围。超过应收未收核算期限或贷款本金到期(含展期)后尚未收回的利息部分，不记入应税利息收入。

中间业务收入

中间业务收入主要是网点办理中间业务收取的手续费收入，在新网点主义趋势下，商业银行网点有“理财中心”化趋势，理财产品销售将是商业银行中间业务收入的主要来源。理财产品包括基金、保险、外汇、银行卡等等，实现的收益主要是佣金收入。主要评价方法是为每种理财产品制定一个佣金价格，根据销售业绩提取佣金收入。

直接费用

银行网点进行日常运营，获得经营收入，必然要支付一定经营成本，既包括人力费用，又包括非人力费用。

间接费用

为了准确反映支行以及网点的经营绩效，必须合理分摊间接费用。分摊间接费用时应当注意以下两点：第一，支行和网点应当共同分摊间接费用，一般支行和网点都进行各自的经营，都从费用支出中获益，因此支行也应承担部分费用；第二，支行和各个网点负担费用的多少应当和受益程度的大小成正比。在具体分摊时，主要可以按照人数、存款平均余额、贷款平均余额、收益权重进行分摊。

商业网点4

关键词：商业网点布局；影响因素；商业经济

本文为河北省商业经济学会课题《石家庄市商业网点布局研究》(课题编号：JS20090006)的阶段性成果

中图分类号：F文献标识码：A

《石家庄市城市总体规划(2006～2020)》中明确提出要大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代化服务业，将石家庄打造成特色鲜明、繁华舒适、现代一流的省会城市。而商业是展示一个城市现状的“窗口”行业，商业网络是加快城市发展和社会经济运行发展的重要网络，是流通生产力的重要组成部分，是商品流通领域的基本物质基础。商业网点布局的合理性是确保城市可持续发展、人民生活质量不断提高的重要基础。因此，本文从石家庄商业网点布局存在的问题入手，分析商业网点布局和商业经济发展之间的相互影响关系。

一、石家庄商业网点布局存在的问题

根据前期的调研我们发现，石家庄商业网点在布局上存在着诸多问题。首先，布局集中，整体商业网点布局呈现出“中密外疏”的特征，造成中心区域中大型商场在空间上过分拥挤，给周围区域造成巨大的交通压力；其次，商业业态单一，商业零售形式绝大部分是店铺式销售，缺乏经营特色，这不仅增加了企业的经营成本，还有可能造成企业间的不良竞争，使企业缺乏发展后劲；第三，商业网点建设的配套设施不尽完善，不仅给消费者的购物带来不便，也不能满足人们提高休闲生活质量的要求；第四，两业的竞争无序、商业布局缺乏层次性。

商业网点在布局上存在的诸多问题制约了商业经济的进一步发展，因此深入探讨商业网点布局和商业经济发展之间的关系，对于我们优化网点布局、促进商业经济的进一步发展具有重要作用。

二、商业网点布局影响因素分析

(一)人口分布对商业网点布局的影响。一定规模和密度的人口是商业网点布局的必要条件，而已形成的商业网点又反过来吸引人口，人口分布与商业网点布局存在明显的相互吸引效应。人口分布与商业网点布局均有向心集聚趋势，商业网点密度与人口密度均自市中心向外逐渐下降，随着城市化进程的加快和城市向的扩展，人口和商业网点同步向城市扩展。商业繁华地段对居民的吸引较大，多种产业和物质设施集聚于此，促进了城市经济的发展和城市土地的高度开发，造成了城市的繁华景象，但同时也造成有限空间的拥挤、多功能活动的交互干扰和彼此间为占据有利区位的竞争。这种竞争在市中心繁华地段表现的尤为突出。在各类产业中，大型商服业、金融业由于盈利高、占地少、对用地税费承受力强，在争占交通便利、人流集中、获利机会大的地段上通常居于优势，而闹市区原有的居民、工业、仓库，或者由于商服、金融业发展的需要，或者由于缺乏扩展用地，不断地迁出闹市区，使市中心商业繁华地段在功能上趋于均质化。

另外，人口数量和结构对商业网点的业态结构也有很大的影响。不同的人口规模要求有不同的业态结构与之相适应，不同的人口结构会对网点的消费类型产生影响。根据国内外有关学者的研究成果可以总结归纳出人口规模与商业网点配置的对应关系如表1所示。(表1)

人口文化程度结构和人口年龄结构也会对商业网点消费产品的类型产生影响，比如随着老龄化社会的到来，老年人用品的消费将呈现快速增长的态势，高学历高收入人口的增加将会带动高档消费品的消费增长。

(二)交通对商业网点布局的影响。从方便和效率两方面考虑，商业区位的主要特征之一是通达性高，即具有良好的交通条件以保证购物者能顺利、通畅地到达商业中心。因此，商业与交通不可避免地交织在一起。在不同的商业区位之间，交通条件越好，意味着服务对象在数量上越多，在空间上分布越广，该商业区位的规模也就可能越大。对单个商业网点来说，交通条件的改善意味着通达性的提高，其作为商业中心的外部环境也就得以改善，商业活动随之扩张，土地区位更加优越。同时，商业设施吸引的购物人流，也会对交通设施提出更高的要求。

商业区位与周围交通设施的相互促进关系，是许多商业中心迅速崛起的主要原因之一。在一定的交通条件下，商业区的发展规模是有上限的，存在均衡的商业规模。这是因为随着商业功能的加强，商业中心吸引的人流规模不断增加，人流对交通设施的压力也不断增大，到一定程度后，交通变得拥堵不堪，开始抑制人流的增加，人流规模达到一定程度，从而也就限制了商业规模的进一步扩大，商业规模也就达到一定程度，二者处于均衡状态。

停车位对商业网点布局的影响主要是通过一定数量的停车设施对消费者购物便捷性的影响进而影响到商业网点空间布局而表现出来的。随着经济的发展，人均汽车拥有量的增加，具备充足停车场的大型零售商业网点，便能保证消费者购物的便捷性，稳定和扩张其商圈范围，是合理成功的商业网点布局；缺少停车场的大型零售商业网点其客流量就小，最终导致商圈辐射范围的收缩，是不合理失败的商业网点布局。因此，配置与商业规模相适应的停车场，已成为商业网点布局的必要条件。

(三)土地价值对商业网点布局的影响。级差地租理论是商业网点空间布局的重要依据。该理论认为，具有不同经济活动的企业，可以通过投标竞争，获得土地使用权。企业对土地的投标价格，取决于对使用该土地期望利润的评估。其中，地点的便捷性是被考虑的主要因素之一。由于城市中心区域是城市交通网的焦点，具有最大的便捷性，因而地价最高，随着离城市中心距离的增加，地价逐渐下降。因此，现实中大型商业网点多居于城市中心，而小型商业网点多居于城市边缘。但是，现在随着城市经济的发展和郊区化，城市边缘区与城市中心区的地价差距也在逐渐缩小，一些城市中大型商业网点也逐渐布局到边缘区。

(四)城市规划对商业网点布局的影响。城市规划是商业网点布局的重要依据。它对商业网点的影响主要体现在城市功能定位、城市规划、政府综合管理三方面。首先，城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能及相应的业态结构。政治型城市其职能决定了该城市商业的发展规模不宜过大，其商业功能为满足基本需要型。文化型城市是文化教育中心，有着浓厚的文化积淀，其商业功能主要以观赏型和旅游型为主。经济型城市，经济繁荣、商业设施云集，其商业功能主要为繁荣和创造经济型为主。因此，城市的不同职能定位会直接体现在城市规划及商业网点规划方面，进而决定了不同城市商业网点的不同基本功能及不同的业态结构，影响到商业网点的布局；其次，城市商业网点的布局要受到城市总体规划的制约。城市总体规划是从宏观上对城市的功能定位、城市区域发展战略及各大产业的发展等进行定性的统筹设计。而商业网点布局规划是指根据区域总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映区域商业发展规律的基础上，对区域未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计，它是城市规划的一个具体内容。因此，城市总体规划的具体内容势必会对商业网点布局规划的总量、网点的空间布局及网点的业态结构产生定性影响，势必对商业网点布局规划的综合性指标产生定量影响；再次，城市规划是政府进行商业网点管控的依据及标准。一个城市的总体规划一旦确定，政府便会以此为标准从宏观上利用政府手段落实城市总体规划以便来指导商业网点的布局；第四，商业网点的布局是个系统工程，政府相关的综合管理因素会对其产生重要的影响，甚至会对商业网点布局与经营的成功与否产生决定性的影响。

三、石家庄商业网点布局对商业经济的影响

(一)网点布局对商业经济的影响。商业网点布局比较集中、商业业态比较多样、产业类型较多能满足人们“一站式”购物的需求，吸引较多的消费者，从而降低了商户的经营成本。消费人口的增多又促进了网点周围经济的发展和相关配套设施的建立。但人口、产业等向商业中心聚集到一定程度，商业中心内部会产生一系列问题，如商业中心地域变得寸土寸金，有限的用地和高额的地价抑制了企业的发展，商户之间的竞争日益激烈，日益拥挤的交通会成为居民到此进行消费的瓶颈。

(二)商业业态的影响。商业业态单一、业态结构落后，不仅不能满足居民的购物需求和生活价值提升的要求，而且会对商业经济的发展产生不利的影响。首先，目前店铺式销售为主的商业业态增加了企业对人员的需求，提高了企业的经营成本；其次，缺乏特色的经营方式加剧了企业间的价格竞争，降低的企业的利润水平；再次，在价格战导致利润下降的情况下，各企业为将对手彻底打垮，很可能在没有其他降低成本的有效措施时以次充好，甚至不惜出售假冒伪劣商品，而消费者察觉后就会丧失消费信心；第四，持续的价格战损耗了产品供应商和制造商的发展后劲，也导致长期内商品价格的上升。

商业网点5

[关键词]休闲街；商业网点；业态结构；上海

[中图分类号]F59[文献标识码]A

[文章编号]1002―5006(2007)05―0079―06

伴随城市商品流通市场的进一步完善和商业功能的逐步健全，商业网点的业态规划与控制日益得到专家学者的关注和重视[1－4]。商业网点是城市商品流通的有效载体，其业态结构的多元化不仅能满足不同消费水平、消费结构和消费心理者的需求，对保障城市商业健康有序发展也极具深远影响。城市休闲街，作为城市商业格局的特殊形态，其商业网点业态结构的合理配置将直接关系休闲街的可持续发展和品位的提升。自20世纪90年代中后期以来，上海休闲街在一定程度上完成了发达国家近50年的业态演进历程，初步实现了现代化和市场化，保持了全国领先水平，较好满足了当地市民的休闲娱乐要求和外来旅游者的观光购物需求，但与欧美发达国家大城市的休闲街相比仍存在一定差距。加强对上海休闲街业态结构的研究不仅是优化上海休闲街商业网点合理布局，促进上海休闲街稳健发展的现实需求，也是贯彻落实科学发展观在城市休闲街规划、建设方面的具体体现。

一、研究方法和样本构成

(一)休闲街商业网点的分类

1．商业网点是研究城市休闲街业态结构的一个基本切入点。这里的商业网点主要是指休闲街沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的经营单体。商业网点是城市休闲街最小的构成单元，是其发展与繁荣的基础。

2．休闲街商业网点是本地市民与外来旅游者完成休闲消费的有效载体。商业网点业态结构的合理性程度和分类配置的优化性深度将直接影响市民和旅游者休闲旅游愿望被满足程度的高低。通过对休闲街内部商业网点的类型分析，可以有效反映休闲街的业态结构特征及其市场对象。本文将休闲街商业网点分为5大类20种(见表1)。

(二)样本选取的可行性分析

本研究选取上海梅川路欧陆风情休闲街、南京路商业步行街、多伦路历史文化名人街和新天地休闲旅游服务区作为样本收集地，主要基于以下几方面考虑：首先，从4条被选休闲街所处的区位来看，既有位于城市核心区域的南京路步行街、新天地休闲旅游服务区，又有处于城郊接合部、居民导入区的多伦路历史文化名人街和梅川路欧陆风情休闲街。所处城市区位的不同必然导致休闲街功能定位的差异，具体体现为商业网点业态配置的迥异。选取不同主题的休闲街作为样本分析，将在准确反映个体差异的同时，力求揭示出隐藏于它们表面背后的一般发展规律。

其次，从4条被选休闲街形成的时间来看，既有饱经沧桑的多伦路历史文化名人街，亲历上海城市近代化发展历程的南京路步行街，又不乏上海城市休闲化时代的弄潮儿――新天地休闲旅游服务区和2004年刚刚竣工的梅川路欧陆风情休闲街，4条样本休闲街各居上海城市历史演变的不同时空节点上。上述休闲街在时间发展上的延续性和完整性，不仅有助于把握形成于不同时段的休闲街商业网点业态结构的特征，还将清晰地透视出这种特征所包涵的深层次历史和文化渊源。

最后，从4条被选休闲街的市场影响力来看，新天地位居最新排名榜首，南京路步行街紧跟其后，梅川路欧陆风情休闲街和多伦路历史文化名人街分列第四和第六。换言之，也就是说4条样本休闲街在上海地区均具有一定的市场影响力。这就使得本文的研究既具有代表性，又凸现典型性。

(三)研究方法和样本构成

本研究主要采用实地调查和网络资料收集法。笔者于2006年5月分别对上述4条休闲街进行实地勘察和调查，表2是关于本次调查的基本数据。

二、休闲街商业网点结构

(一)业态结构

鉴于4条样本休闲街分属不同主题类型，且针对不同的客源市场，因此，反映在商业网点业态结构上也就有所差异。为此，本文将采用个案枚举的方法对4条休闲街业态结构逐一给予阐述。

1．梅川路欧陆风情休闲街商业网点业态结构

梅川路欧陆风情休闲街位于上海西部普陀区境内，初步建成于2004年。据不完全统计，目前梅川路欧陆风情休闲街共有商业网点88家(见表3)。

从表3来看，餐饮小吃、酒吧茶室、其他、美容会所和日用百货类分列前5位，占全部网点的近八成(76．2％)。其中，餐饮小吃类更是以27家的绝对优势分得30．7％的比例，酒吧茶室类14家(15．9％)，其他类10家(11．4％)，美容会所类9家(10．2％)，日用百货类8家(9．0％)。4家快餐店紧随其后，其间还有银行、药店等便民网点。

就主要网点类型及其集聚程度而言，这一方面反映了梅川路欧陆风情休闲街当前主要是以休闲饮食作为自身发展的定位和特色，另一方面也折射出它的客源市场基本以附近的社区居民为主。因为几乎所有网点设置和设施配置都主要面向当地居民，商品供应均与他们日常生活、休闲需求密切相关。当然，这在很大程度上也受制于其所处城郊接合部以及作为居民导入为主的发展定位。所以，就休闲街目前各种条件来看，还不具备外来游客感兴趣的核心吸引物。

2．南京路步行街商业网点业态结构

极具现代意韵的南京路步行街位于上海核心区域黄浦区，开始酝酿、构思于1994年，1999年9月20日一期工程竣工，正式开街。据不完全统计，南京路步行街109家网点用途如表4所示。

在109家网点中，日用百货类24家(22．0％)，为南京路“商业街”的定位奠定了良好基础；其次为餐饮小吃和纪念品类，分别为18家(16．5％)、13家(11．9％)；再次为其他和酒吧茶室类，各为11家(10．1％)、8家(7．3％)。此外，时装服饰、酒店旅馆和快餐店类也占了相当的比例，均为7家。就整体而言，南京路步行街主体网点类型更趋丰富，业态结构也较为均衡。

从经营定位来看，约有22．0％网点的大商场配置与南京路步行街“中华商业第一街”的品牌完全吻合，“南京东路客流6成来自本地，有效客流(购物和逛街)的比率最高，为66．77％”。其间相当数量的餐饮小吃、酒吧茶室等休闲设施不仅没有与大商场相互冲突，反而其优势互补、市场共赢的格局愈加证明现如今的购物已超越其最初物物交换的简单涵义，购物已开始作为休闲方式之一在这里似乎得到了很 好的诠释；从客源市场来看，既有满足上海市民日常休闲需求的网点设施，如日用百货类，又有主要面向国内外游客的业态配备，如纪念品类。内外两个饱满市场，加上其所处城市中心的区位优势、见证上海城市演变的厚重文化积淀和培育的良好市场声誉共同成就了南京路一路的辉煌。

3．多伦路历史文化名人街商业网点业态结构

多伦路历史文化名人街位于上海虹口区四川北路北端，在对沿街老建筑保护修缮的基础上，于1999年10月22日举行开街仪式。据不完全统计，多伦路历史文化名人街当前共有118家网点(见表5)。

从整体来看，纪念品类店面分割了全部网点的半壁江山，共64家，占了54．2％；酒吧茶室、展厅画室、居住用房和其他类共享了33家网点，依次为9家(7．6％)、9家(7．6％)、8家(6．7％)和7家(5．9％)。前5位类型网点共97家，达82．0％，剩余21家网点点缀其间。

单就用以凸现多伦路“海上旧里，文博街市”的定位而言，对囊括了各种名日收藏馆、展览馆等在内的64家纪念品网点占据了大半个街市来说，本无可厚非，甚或还不够，还不足以显示其文化内涵的深厚；但从休闲旅游者的体验角度来看，在全长仅550米的多伦路上，近乎相同的纪念品商店一家挨一家的业态格局，非但无法激起顾客的购买欲望，反而会使人审美疲劳，甚至厌烦。或许这也正是多伦路自开街以来市场反应一直不尽如人意的症结所在，至少应当是重要原因之一。

另一主要原因就是区位条件的制约致使其所主要依托的四川北路高收入客流的有限。“据上海商业经济研究中心最新公布的‘四街四城’商圈客流的调查显示：从购买力来看，豫园旅游商城、四川北路低收入客流所占比重较高，南京西路、徐家汇商城高收入客流比重较高。”多伦路和衡山路分别依托的四川北路和徐家汇商城的客流对比正好解释二者市场反应上的差异，也再次证明休闲街客源市场的重要性。

4．新天地休闲旅游服务区商业网点业态结构

位于上海市中心卢湾区东北部的新天地休闲旅游服务区，动工于1999年初，建成于2001年6月。据上海新天地网站提供的资料显示，新天地休闲旅游服务区内103家网点的类型见表6。

在新天地休闲旅游服务区的103家网点内，餐饮小吃、时尚服饰和酒吧茶室类名列前三甲，且势力相当，分别为23家(22．3％)、21家(20．4％)和19家(18．4％)；美容会所、纪念品和其他类网点各为8家，共占23．4％；日用百货类网点7家(6．8％)。

新天地，作为上海城市化进程中旧城改造的成功典范，在网点引进和业态配置上很是值得借鉴。从现实情况来看，正是类型多样、品位独特且数量适宜的风味餐饮、时尚购物和酒吧场所树立了新天地作为上海时尚地标和国内其他城市竞相效仿的模板的牢固地位；从排在前7位的网点类型来看，数量上差别并不悬殊，这也从侧面反映了休闲街在商业网点业态配置时，切勿盲目追求网点单类独大的目标，相比较数量而言，更应注重其质量的提升、特色的打造和品牌的树立。

从上述4条休闲街商业网点的业态结构来看，上海休闲街在市场结构上可分为三类：一是业态配置主要面向本地市民，以梅川路欧陆风情休闲街为代表；二是业态配置主要面向旅游者，以多伦路历史文化名人街为代表；三是以南京路步行街和新天地为代表的休闲街则同时面向旅游者和本地居民①。市场结构差异主要取决于休闲街所处城市区位的不同，包括资源拥有量和交通配置等要素的迥异。

(二)休闲街网点结构特征

1．网点分布类型与休闲街功能定位的吻合性

主营类网点指占休闲街所有网点主要比例者，本文选取前5位以作比较(表7)。从休闲街网点类型的整体情况来看，主营类网点与休闲街整体功能定位的吻合性是上海休闲街业态结构的重要特征。

首先，就4条被选休闲街排列前5位的网点类型而言，餐饮小吃类、酒吧茶室类、纪念品类等主营网点在满足本地市民日常休闲需求、引导健康休闲行为、创造新的休闲消费的同时，也为外来旅游者好奇心的满足、美好体验的获得提供了最佳的去处。本地休闲和外来旅游两个市场产品的供给正好与休闲街“休闲旅游”的功能定位高度吻合；其次，就单条休闲街主营网点类型来看，上述吻合性也很明显。30．7％的餐饮小吃和15．9％的酒吧茶室类网点充分彰显梅川路欧陆风情街餐饮休闲的功能，超过1/5(22．0％)网点的大商场配置与南京路步行街“中华商业第一街”的品牌不无吻合，逾越一半(54．2％)的各种纪念品商铺更是凸现多伦路文化的深厚，新天地休闲旅游服务区以22．3％的餐饮小吃、20．4％的时装服饰和18．4％的酒吧茶室类网点始终占据着上海滩顶级时尚地标的位置(表7)。

2．主营类网点与辅助类网点配置的合理性

第一，网点类别配置的合理性。从表7可以发现，排在各条休闲街前五位的网点类型基本属于该条休闲街的主营类网点，且它们与其余类网点的比例呈现一致性的特征。四条被选休闲街的该比例分别为76．2％、67．8％、82．0％和76．7％(表7)，除去调查统计过程中误差因素的干扰，基本可以判定：不论哪种类型的休闲街，其主营类网点业态配置比例大致应维持在70．0％－80．0％之间。当然，这一规律性特征是否合理、这一比例是否最佳，还需对其市场反应作进一步的跟踪调查和详细的量化分析，但至少可以为同类型的休闲街区网点安排提供一定的参考和借鉴。第二，主营类网点的集聚性与辅助类网点的分散性的合理配备。据笔者对4条样本休闲街实地考察发现：在空间布局上，主营类网点高度集聚，呈连续状，其余类网点点缀其间，呈散点状。以该特征最明显的多伦路历史文化名人街为例。在全长550米的L形街区内，各种名日收藏馆、展览馆的64家纪念品商铺几乎呈“一”字排开，分列街区两侧，只有不到一半的空间被剩下13类网点分割(见表5)，而且与主营类越相关，网点集聚度越高，反之亦然。

3．主营类网点与辅助类网点在服务方式上的互补性

尽管从数量上来看，其余类网点与主营类网点无法相提并论，但在功能显现上，二者缺一不可，相互依存，这种有效互补性即为休闲街商业网点业态结构的又一特征。首先，从休闲街功能凸现角度讲，主营类网点作为主体，是休闲街相互区分、优势所在和竞争力体现的关键。其次，从市场需求角度讲，休闲旅游者消费倾向的主题性和多元化决定了其余类网点存在的必要。因为，在现实情况下，休闲旅游者在购物之余还有品尝美食、体力恢复的需要；在酒足饭饱之余还有康体、健身、美容的需要；在整个休闲过程当中更离不开如银行、药房、公厕等一些辅助设施的保障。休闲街内网点有主有次、业态主辅结合 的配置模式最终可以解释为市场选择的结果。

三、优化上海休闲街商业网点业态结构的建议

上海休闲街商业网点在服务本地市民与外来旅游者、促进上海休闲街快速发展、推动上海零售商业结构稳步调整等方面均可谓功不可没。但就其业态结构现状及其凸现的特征来看，也还存在一些问题与不足，如整体经营环境有待改善、商业网点经营有待特色化等。为此，笔者就上海休闲街商业网点业态结构进一步优化提出如下建议：

(一)政府――宏观调控

首先，成立上海休闲街发展委员会。由上海市委、市政府牵头组建，负责上海休闲街的规划审批和调控。各区县应成立由区一级政府出面组建的各区休闲街发展办公室，受上海休闲街发展委员会的统一领导，并向上海休闲街发展委员会直接负责。其次，组建专家顾问团。主要职责包括：制定上海休闲街的整体发展规划，负责休闲街的前期论证，负责休闲街的规划设计方案评审，接受休闲街发展的咨询，协助制定休闲街的权威运作规程等。最后，建立休闲街发展长效机制。确保从论证到规划，从建设到经营，休闲街都在规范化流程下进行，绝不能因为领导的更换等外在因素使其原有发展方向发生偏差，甚至重来，这是以往很多包括休闲街在内的诸多项目走向终结的深刻教训。

(二)开发商――科学论证与特色开发

其一，明确发展目标。明确的发展目标不仅有助于区分市场，也是打造自身品牌，寻求强有竞争力的关键所在。其二，准确定位。包括发展规模、档次、细分市场、经营风格和环境营造等。其三，把好建设关。再完美的设计理念最终都要落到实处，具体的建设正是实现休闲街美好梦想的环节，能否获得预期的效果，建设很是关键。其四，重视并做好网点业主的进驻工作。休闲街好比一条项链，各网点业态就是上面那颗颗珠宝，项链的最后效果完全取决于每颗宝石的品位和合理配置。所以，应切实引进与该休闲街定位一致的网点，宁缺毋滥。最后，引进科学有效的管理体制，确保休闲街的正常高效运转。做好产品和服务质量的提升，建立长效监督机制，对经营不合乎要求的网点适时调整，永葆休闲街的特色和品位。

(三)业主――科学经营

首先，树立“休闲街是我家”的理念。只有所有网点业主把休闲街当作家一样呵护，休闲街才能给消费者家一样的温馨，才会“常回家看看”。其次，树立合作共赢的理念。在竞争日益激烈的现代社会里，单纯的竞争只能带来无谓的牺牲和两败俱伤，只有竞合才能海阔天空。再次，树立顾客是衣食父母的理念。在消费者越来越挑剔的今天，赢得顾客的青睐就赢得了市场，赢得了市场就超越了自己，就获得了成功。树立顾客是衣食父母的理念是业主经营创新无穷的动力，才能换位思考，提供更具个性化的产品和更具人性化的服务。因此，业主“销售休闲商品，不要大呼小叫，要有舒适的购物环境，要提供丰富的优质商品”。最后，学会常做常变，常变常新。这主要是一改传统一成不变的经营理念，通过常变装修、常变产品款式、常变促销手段等方法来满足消费者永远追新猎奇的心理，争取回头客和吸引新客源。但值得提醒的是，常变并非没有方向的变，始终应保持自己的特色和品牌，变的只是形式。