市场调查分析报告（精编4篇）

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市场调查分析报告1

前言：

经济迅速发展，人们生活水平不断的提高，这就为手机的普及创造了条件，同时经济全球化的进程加快，对信息需求的即时性要求也更为注重了。手机作为20世纪末的新事物，它的发展初期作为一个简单的通讯工具，走到此刻成为一个新的信息携带者，手机的优越性在某些方面已超过了报纸、杂志等信息载体。此刻越来越多的人已经将手机作为一个随身必备的物品。

调查资料：

1、调查时间：20xx年5月16日――20xx年5月20日

2、调查对象：各大手机品牌

3、调查目的：了解手机行业市场的现状

4、调查方法：走访、咨询、网络分析法

调查分析：

(一)手机市场现状：

随着通信类产品的更新换代，手机市场增势强劲，手机市场分额也在不断扩大。国内移动用户总数不断增加，手机普及率更是一升再升，并预计2011年底国内的移动通信市场还将新增至少6000万用户，更换新机的用户也将到达6000万左右，市场总体规模增长率可达。由此可见，手机市场仍存在着巨大的潜力。

而随着潜力带动众多有实力厂商的进入，造成一方面手机产能急剧膨胀，另一方面，激烈的市场竞争和运营商低端购机也导致了手机价格的整体下滑。手机价格的持续下降不但满足了大众的购机需求，同时也提高了大众的购机标准，使其对手机的购买重心越来越集中在智能性方面，也即增强了对智能手机的需求。一批高科技的代表产物不断出现，Android智能、iPhone等时尚智能手机受到了越来越多消费者的青睐，人们逐渐将目光放在了高端品牌上。

(二)手机消费人群：

手机消费人群广，厂家根据不同的使用需求，生产各种款式的手机，满足顾客需求。其中，年轻人是手机销售的最大市场。追求时尚体现个性本就是年轻人的特点，对于手机的选取也更加注重手机能显示自己个性的款式。摩托罗拉、三星在设计手机款式的时候都更加追求时尚化，满足消费者的需求。

(三)手机市场特点：

(1)手机市场类型是属于垄断竞争市场。

(2)每个厂商的产品是不同质的，即存在差别。但差别又不是很多。由于产品的差别性，使得它们相互之间不能完全替代，从而厂商对于自己的产品具有必须的垄断性。另一方面，由于产品的差别不大或很小，使得它们相互之间具有较高的替代性，从而厂商对自己的产品不具有完全的垄断性。在手机市场上，诺基亚、三星、摩托罗拉、苹果等产品，它们都拥有最基本的功能，能够满足消费者最基本的需求，同时也是由于它们之间在产品的质量、设计、功能、技术等的不同，使得它们之间也不能完全替代，就仿佛一个商务人士他需要的是黑莓，而对于一般的消费者只需其具备较好的功能就行。

(3)在垄断竞争市场上，商品的品牌是极为重要的，因为作为一个消费者对产品的质量、功能是有偏好的，我们作为一个消费者在一般状况下不会去购买我们所从未听说过的产品和服务的。

(4)为了突出自己的产品特点，厂商是会花很多的力气在广告、商标、包装上的，从而引起消费者的注意并刺激他们的购买欲望。三星、诺基亚、苹果等等的品牌，其广告不胜枚举。

(四)商品分析：

尽管手机市场面临巨大挑战，但一些产品销售状况依然量好，因为，一些过去主要购买中端标准型产品的使用者，有可能转而购买更便宜的手机，或是转向购买具有更多功能的机种，触控屏幕与黑莓键盘手机仍然是推动换机潮的主要力量。然而，手机平均销售价格加速下滑，对中低端手机制造商带来了巨大影响。”经济衰退持续阻碍了成熟及新兴市场的换机潮。渠道商同时面临着需求不振与财务压力，在能够重新进货前，务必消耗掉1，390万台的库存。10/11年各品牌销售及市场份额状况款Android手机。

与去年同期相比，SonyEricsson在20xx年第二季的市占率下降了，而出货量则下滑了41%。尽管市场环境充满挑战，专家仍将SE的成绩不佳归因于其手机缺乏竞争力。SE忽略了主要趋势，如用于简讯及电邮、浏览网络的黑莓键盘产品。

智能手机销售强劲，20xx年第二季销售量达4，090万台，较前一季增长27%。由于利润率较高，因此智能手机为制造商带给了更多商机，这是成长最快的领域，且ASP下跌幅度也十分有限。

在高端智能手机市场，自20xx年第三季以来，宏达(HTC)一向仅次于苹果，排行第4。在20xx下半年，由于产品延迟，预估20xx年收入将较去年减少4%~5%，与先前预期的10%年增长率相去甚远。

调查总结：

通过调查，我们了解到，目前主要是国外品牌占据绝大多数市场，国产手机同样面临发展的机遇。而且智能手机在整个手机市场的份额占有率越来越大，各大厂商不断发布新产品，以应对市场的需要。虽然竞争激烈，但市场广阔，前景良好。

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市场分析报告2

《史记》是我国最早的纪传体通史。这部书共一百30篇，五十二万多字。此书也开创了纪传体史书的形式，对后来历朝历代的正史，都产生了深远的影响。书中一个个耐人寻味的小故事编织成了世世代代流传的史记。

司马迁笔下的人物个个栩栩如生，有着鲜明的个性。生动的语言，优美的文字让读者读起来仿佛置身于一个个优美的意境中。随着情节的起伏，我的心情也在为之而改变。喜着主人公的喜，忧着主人公的忧，感受着主人公的感受。轻松幽默的语言，紧张刺激的情节，仿佛把我带到了那个遥远的时代。各个时代的背景特色；各个国家的风土人情；各个民族的风俗习惯，在《史记》中表现得淋漓尽致，绘声绘色。

看《史记》就仿佛在作一次足不出户的历史旅行，领略了那个时代的一切，回顾了各种令人难以忘怀的历史事件。体会了当时人们的思想感情。

看《史记》就仿佛在读一本有趣的故事书。生动形象的历史人物有声有色的为你讲述他们身上发生的有趣的故事，带领你进入他们的世界。

看《史记》就仿佛在和一个历史学家面对面的谈话。深深的被他那准确到位的语言所打动。在不知不觉中也增长了必要的历史知识，丰富了头脑。《史记》是一本既生动有趣又能增长知识的值得一看的好书。

对《史记》的感动，不仅仅在于它灵动的文字与丰富的情节故事，更重要的是他所蕴含的人格魅力与精神的升华。正是因为这种力量对《史记》的认识，也进入了一个精神的境界。

司马迁写《史记》，是用灵魂与命运作斗争，用自己的精神作出一部千古流传的史记。

细细聆听《史记》叮咚的琴韵，内心却经历了跌宕起伏的感动。

市场分析报告3

1998 年，全国牙膏产量达到 亿支，比 1949 年增长了 倍， 2000 年产量达到了 36 亿支，年人均使用量提高到了 支，有关专家预计， 2005 年中国牙膏产量将达到 45 亿支， 2010 年将达到 54 亿支。

近二十年来，中国牙膏市场大致经历了四个阶段：

第一阶段（ 1949~1992 年）：国内品牌三足鼎立

1949 年到 1992 年期间，中华、两面针和黑妹三大国产品牌一直分享了中国庞大的牙膏市场。但三大品牌几乎没有正面竞争，各居一隅，分别占据着东部、南部和西部市场，相安无事。

第二阶段（ 1992~1996 年）：洋品牌小试牛刀

1992 年，世界最大的牙膏品牌高露洁进入中国市场， 1995 年宝洁公司的佳洁士进入中国。在这一阶段，由于外国品牌的价格过高（约为国产品牌的 3 倍左右），他们仅仅进入了沿海大中城市的高端市场。

第三阶段（ 1996~2000 年）：洋品牌洗牌中国市场

外资品牌完全改变了中国牙膏市场格局：一方面通过收购国产品牌来取得市场份额和渠道，如联合利华从上海牙膏厂取得了 " 中华 " 和 " 美加净 " 的品牌经营权；另一方面通过出色的营销手段及价格调整，让大众接受自己。 1996 年，国内牙膏 10 强品牌中外资品牌仅占两席，到 1998 年已经增至四席，而 2000 年更是增加到了 6 席。而 " 蓝天六必治 " 、 " 芳草 " 、 " 两面针 " 等昔日国产名牌整体陷入颓势。

第四阶段（ 2000 年 ~ ）中国牙膏品牌寻求突破

" 冷酸灵 " 、 " 田七 " 、 " 蓝天六必治 " 等国内品牌在经历了一轮市场洗礼后，营销手段和品牌管理理念日渐成熟。他们避开与外国品牌的正面交锋，在 " 中老年口腔护理 " 和 " 中草药护理 " 等细分市场上大做文章，取得了不错的效果。

二． 2002-2003 年度品牌竞争格局

（一） 整体竞争格局

1 、第一梯队优势明显：

高露洁稳居榜首，佳洁士紧随其后，这两个品牌占据了市场份额大部。在人们的心目中，高露洁、佳洁士几乎成了牙膏的代名词。短短的几年中，这两个品牌已将国产老品牌远远抛离，成为了中国牙膏市场的主导品牌。而老品牌 " 中华 " 经过了联合利华重新品牌定位和包装之后，重焕光彩。。

2 、二线品牌竞争激烈：

冷酸灵、两面针、蓝天、黑妹等老品牌虽已风光不再，但凭借原有的品牌优势依然占据了一席之地，而不少国外品牌如 LG 、黑人、安利也开始瞄准中国市场大力推广，由此造成了二线品牌的激烈竞争态势。从成长指标来看，新兴国外品牌可谓是后劲十足，发展前景良好。

（二）市场竞争深度分析

1 、消费群体分析

牙膏虽然是一种家庭消费品，但随着国外品牌的进入，国内与国外品牌之间在消费群结构上开始出现差异：

国产品牌牙膏的主要消费群集中在低收入者以及中老年人；而年轻人或中高收入者则偏向于使用国外品牌的牙膏。造成以上差异的原因可能有以下两点：

（ 1 ）不同年龄段的消费习惯不同。对于中老年人来说，使用习惯是很难改变的，特别是对于一种使用了十几年甚至几十年的产品，老品牌早已根深蒂固，要想让他们接受新事物恐怕很难。

（ 2 ）中外品牌价格有差距。尽管高露洁等品牌在近几年产品线延伸到了各消费层，但相对于国产品牌来说，价格还是高了些许。对于一般的消费者来说，使用国产牙膏已经可以满足基本的清洁需求，也算得上是 " 价廉物美 " 了。

2 、消费区域特征分析

（ 1 ）一线品牌覆盖全国各地。高露洁、佳洁士在全国各地都占据了主要的市场地位。

（ 2 ）二线品牌具有明显的区域特征。从上表来看，冷酸灵、两面针在成都优势尤为明显；黑人、黑妹在广州表现突出；上海防酸在上海地区一支独秀，渗透率甚至高于佳洁士。

三．主要品牌竞争手段分析

1 、 高露洁 高露洁一直占据着牙膏高端市场。近年来，由于人们生活水平的提高和消费习惯的改变，消费者对品牌的偏好程度加强，对价格的敏感程度下降，高露洁更是牢牢地占领了牙膏市场份额第一的位置。通过与中国牙防协会等医疗机构的合作，以及广告中身着白大褂的 " 牙医 " 对消费者的谆谆诱导，高露洁在中国消费者心目中树立起了 " 牙科专家 " 的品牌形象。

2 、 佳洁士 佳洁士比高露洁晚进入中国市场三年，一直处于步步落后的境地，近几年来，佳洁士和高露洁在中国的营销战更是到了白热化的状态。虽然和高露洁一样，佳洁士都是定位在了高端市场，但是与高露洁的专业形象不同的是，佳洁士将营销目标瞄准儿童，广告上频繁出现的是一张张儿童 " 没有蛀牙 " 的笑脸。通过在儿童心目中树立的良好品牌形象，来影响父母选择牙膏品牌。宝洁公司还想让少年儿童在 " 佳洁士 " 的产品和广告中成长，形成对佳洁士的品牌忠诚和消费习惯，培养潜在的市场。

3 、 中华 1994 年，欧洲日化用品巨头联合利华公司和上海牙膏厂采取 " 商标使用许可 " 的合作方式，租赁了 " 中华 " 的商标使用权。联合利华很看重 " 中华 " 的品牌知名度和在中老年人群中的影响力。 2001 年 5 月，联合利华更换了中华牙膏的标识，并推出了各种不同口味的中华牙膏，使之消费群体向年轻化拓展。

4 、 冷酸灵 冷酸灵是重庆市著名的牙膏品牌，它能在竞争激烈的市场中生存下来，当初的产品定位和广告宣传功不可没。冷酸灵的广告主题在很长时间里一直集中在向受众表达，冷酸灵能解除牙齿遇到冷热酸甜后所遭受的痛苦。这使得冷酸灵品牌被牢固定位于药物牙膏上，并成为了这方面的第一品牌。 90 年代中期以后，在高露洁、佳洁士等品牌的大举进攻下，冷酸灵仍然坚持了已有的正确主题与定位，提炼出了一句带给受众直接利益的口号： " 想吃就吃，冷酸灵牙膏 " ，进一步强化了产品的诉求点，从而守住了市场自己的市场份额。但可惜的是，其后来 " 坚忍不拔，冷酸灵 " 的口号，以及 " 大象篇 " 、 " 立起篇 " 等广告策略的失败，让冷酸灵牙膏痛失了不少市场份额。

四．牙膏市场未来发展走势

市场分析报告4

宏观调控措施起效，中国房地产市场泡沫破裂

2008年前三季度，中国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面。

中国房市在经历2007年大涨之后，2008年进入调整期。中国房市在2005年开始出现明显上升态势。北a京市商品住宅期房预售平均价格上涨％，上海更出现了住宅均价一周内上涨%的现象。2005年底政府出台宏观调控政策，央行连续加息。2007年底更加强对投资性质买房行为的管控，防止房市出现泡沫。上述宏观调控措施在2008年初逐渐产生效果，房屋的名义价格和实质价格双双下降。

受到银根紧缩、房市趋冷的影响，住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表，万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为%、%、%和%，较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资，积极应对资金紧张问题。

中小型房企融资困难，面临破产困境。房产中介等服务行业采取减薪、裁员、关店等方式开始大面积收缩。

中国进入房地产泡沫破裂时代？中国房地产市场进入调整期。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说：“在全国范围，2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返，取而代之的是，房价泡沫的破裂和房地产业的调整，几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力，中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。住房与城乡建设部副部长仇保兴认为：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”

房地产价格下落的主要原因分析

中国大多真正需要住房的家庭已经难以负担当前房地产的虚高价格。

多数家庭半数以上的收入都用于支付住房的月供。中金公司的数据显示，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，家庭月供收入比高达75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%。即使对于收入排名前60%的中高收入家庭，其月供收入比也高达54%。我国主要城市的房价收入比进入难以承受区。国际上通常认为房价收入比应维持在3～6的范围内；超过6后，进入房地产泡沫区；超过7后，则进入“国际房价难承受的区域”。我国的主要城市房价收入比远远高于国际水平；2007年，北京的房价收入比为、广州、深圳、上海、杭州、天津。按房价收入比计算的合理房价水平与实际收入差距巨大。按照国际公认的房价收入比正常范围的上限6计算，2007年中国城市人均年收入排行榜上，前10个城市的2007年合理房价水平与实际收入的差距如下：

股市下跌带动房地产下跌。房地产公司上市融资变得困难。国内股市从2007年6000点跌到2000点，股市交易量急剧萎缩，房地产公司纷纷改变上市计划，推迟上市时间。美国次贷危机引发的一系列金融危机，导致房地产公司海外上市融资的计划也变得不太现实，从而减少了融资渠道。

房地产上市公司融资标准提高。2008年，房地产企业融资时，企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地，将不予核准。股市下跌，其财富效应严重弱化，投资者对住房需求严重下降。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款，而且在股市严重套牢的情况下，投资者更是不可能在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。由于二者之间的正关联效应，消费者相应的形成了不动产价格下跌的心理预期，纷纷采取持币待购的观望做法。

银根紧缩促使房地产企业资金状况紧张。房地产开发资金链日趋紧张。2008年1～6月，国内银行贷款占比下降了个百分点，其他资金占比下降了4个百分点，自筹资金占比提升了5个百分点。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少，资金不充裕的房产企业急需降价回笼资金来防止资金链的断裂。银行发放贷款更为谨慎，房地产企业融资困难。次贷危机使得银行对房贷的风险认识加强，开始加强风险管理，特别是对于收入程度不高、工作不稳定的消费者，银行更会谨慎对待其贷款申请。

市场竞争削弱房价上升能力。商品房定价属于市场化方式，激烈竞争削弱升价空间。中国有几万家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%，房地产开发商之间处于较为激烈的竞争状态。近日量价齐跌，有价无市的市场表现使得开发商不得不降价。北京、上海、深圳等地签约数大幅下跌，观望气氛浓厚，急需套现盘活资金链的开发商不得不加入降价行列。

土地、原材料等价格降低导致房地产成本降低。土地政策收紧增加房产的供应。2007年年底颁布的《土地储备管理办法》，要求购买土地者两年后不开发，便要收回土地，这将充分释放闲置土地，增加商品房的供应。开发商囤地的成本大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应、降低房产价格的效果。

土地拍卖价格不断下降。开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。虽然房价的涨速远高于地价，但是地价和房价之间相互推动，维持着一个相对稳定的比例关系，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化。

钢材价格下降。受制于通胀压力加大，国内经济增速放缓等国内外经济形势的变化及奥运调控的影响，自2008年7月份以来，国内钢材价格环比有所下降，所有钢材品种价格均下调。由于房屋建设对钢材需求量较大，钢材价格的下调将对房产成本的降低起到一定程度的影响。

外资大批撤离房地产市场。国外金融形势恶化，外资自顾不暇。在房地产市场上，接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。“限外令”的颁布限制了外资炒房。2007年底，国家发改委和商务部新的“限外令”《外商投资产业指导目录（2007年修订）》后，基本上限制了外资炒房。外资进入房地产市场大幅放缓，2006年1～11月，房产市场利用外资总额为亿元，增速为%，2007年为650亿元，增速为%，2008年上半年为%。

经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减，已购房者还款压力增大，未购房者购房需求降低，需求不旺直接导致房产交易减少，价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年，沪深两市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长，占总数的%。互联网公司在2008年年初几乎都有裁员，券商、投行、房地产公司都有不同程度的裁员。

国家宏观政策促进房价下跌。房贷首付比例提高，打击哄抬房价。2007年7月份，央行和银监会联合通知，明确利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的倍。从长期来看，房贷“紧缩”可控制银行房贷风险，短期则可挤压部分楼市泡沫，对于哄抬房价的炒房团起到了一定的打击作用。

贷款利率提高导致融资困难。利率的提高导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响较大，开发商资金周转变得比较困难。为规避项目建设、增加土地储备的风险，开发企业被迫加快项目开发周转期，减少盈利空间，降低价格，加速资金回笼。

不断加息加重还贷负担。2007年的6次加息使得2008年的房贷利率上升，5年以上商业房贷利率提高%，房贷月供明显增加。在有价无市的情况下，还贷负担对于炒房者是一种沉重的打击，断供现象导致潜在用户暂缓购房计划。

房价调整给中国社会带来不安

国际经验警示，房地产市场的震荡将造成严重的后果。

美国的次债危机作为导火索，造成了自上世纪30年代以来的最大的金融危机，并促成全球性的经济衰退。上世纪90年代以后，日本房地产泡沫破裂，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间。

房地产不景气将拖累中国宏观经济。由于房地产在国内已经成为经济的大部门，房地产投资的减速将影响GDP的增长。在工业化正处于加速阶段的中国，房地产投资在固定资产完成额中占比高达26%，直逼制造业的投资的30%。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。如果2009年，房地产在固定资本形成额增速为负的25%，则可能直接减少GDP5300亿，导致名义GDP下降接近两个百分点。中国政府掌管向市场出让土地的权力，房地产的衰退将会大大降低财政收入。目前，从公开数字来看，2007年土地出让金总量在1万亿上下，占地方财政收入的达30%，个别地方已经达到50%。2008年与2007年相比，土地出让金可能下降50%。地方财政的支出是刚性的，房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联57个子行业，其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达。对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16个百分点，房地产开放贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。目前，在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为负的20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁，易引发社会不安定及信用危机。由负资产引发的断供不意味着债务的消失，银行可以通过法院查封断供者所属的财产。其次，如果断供，银行通过拍卖房产来得到还款，剩下的债务银行还会追查，业主其他的财产都会被银行强制执行充贷。最重要一点，现在中国的个人征信系统正在完善，断供会有信用不良记录，对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

救市与否，争论激烈

政府启动救市行动：地方积极，中央谨慎。地方政府出台优惠政策意在挽回楼市颓势。

政府救楼市获得中央默许，并在全国蔓延，目前已有20多个城市推出救市政策。

中央明确对待楼市的态度，不同于大部分地方政府出台的为稳定房价、刺激买房需求的救市政策，而是要支持居民解决住房问题，发展保障性住房。不久前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。在出口下降等不利的宏观形势下，增大投资对拉动经济增长作用明显，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模。目前的房价还在高位，超出了一般居民的承受能力，如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。

市场预测房地产新政的7条利好政策

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩

短至2年

3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税

4.降低政府房地产交易环节的税费

5.调整公积金贷款政策

6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程

7.鼓励银行适度放松贷款

救市是否得当？专家各执一词。反对方：当前中国房市泡沫严重，当务之急应当是降价。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，要刺激房市真实需求和消费，降价最为可行；根据他的分析，如果房地产均价相对2007年下调20%的话，银行业的不良贷款增长率约为%到%，从银行金融风险来看，不会出现危机。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为，在房地产泡沫收敛的过程中，量价下降是自然的现象，若通过放开房地产市场的税收政策、信贷政策来救市，将会导致美国式的金融危机在中国出现。支持方：低迷的房地产市场急需恢复交易量，释放和恢复理性需求，利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。北京师范大学房地产研究所所长董藩认为，此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。应考虑放松的政策，如下调利率，放开二套房限制，考虑贷款期限延长，以及买房采用优惠利率，降低土地增值税预征对开发商资金占用等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，各地政府陆续出台的因地制宜的政策已经表现出积极的效果，中央应予支持。

房地产开发商处境艰难，自救谋变

消费者态度趋于统一，反对救市声音强烈。目前的房价已远远超出普通消费者的购买能力，消费者普遍看跌房产市场，反对救市。截至2008年10月20日，国内一门户网站发起的“房地产救市”的调查已有195103人参加，其中，%的网友反对救市，%的网友认为最近两年房价仍会下跌，88%的网友认为如果救市，地产商获益最大。

房地产市场持续低迷，行业整体增速放缓。房地产市场出现了量价齐缩的调整局面，行业内部分化趋势明显。2008年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降%。不过，保利地产销售额增长%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长% 。据Wind资讯数据统计33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，其中，3家公司预减幅度在90%以上。受市场低迷和景气回落的影响，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。截至10月19日，A股房地产公司7家公布的三季报显示，经营活动产生的现金流量净额均同比下降，其中有6家经营性现金流为负，2008年前三季度，7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-万元，而2007年同期为万元。

开发商自救谋变求生存。行动一：顺应市场调整，调整销售计划和利润预期。世茂房地产对外表示，将把2008年全年合约销售额目标下调20%至140亿元人民币，而2009～2010年的销售额目标亦下调约三成，分别至208亿和265亿元。远洋地产则已经将2008年的销售目标由原定的80亿至120亿元削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。行动二：利用降价促销和调整产品结构，加速资金周转。万科总经理郁亮曾表示，企业的成长能力受到利润率和周转效率的双重影响，而其中，利润率基本由外部市场所决定，周转效率主要由企业经营模式决定。在市场低谷中加速周转，降价卖房无疑是最常用的手段。绿城积极介入政府安居房、农转居公寓、旧城改造的建设。这些项目并不能带来巨额利润，但能够提高企业的周转率，而企业能否在危机深化前就主动加速周转，影响着他们在危机后期能否用手中的现金来变被动为主动。行动三：提高企业自有物业的比重，增加稳定的租赁收入，增强企业长久抗风险能力。行动四：制造舆论、扩大宣传，树立品牌形象，鼓动地方和中央政府救市，以少量的低价成交来换取全盘的回报。

房地产行业的景气展望

经济整体放缓，房地产市场的景气必将受到影响。2008年前三季度中国GDP同比增长降至%，根据房地产业发展与我国的宏观经济景气周期较大的相关性，房产业内外人士普遍看空楼市。

在经济由盛见衰的背景下，楼市长期深度调整已定，救市效果尚待观察，根据以往经验，政府干预短期内难改楼市下行格局。

房地产资金供给的增长率大幅向下，房地产企业资金紧张状况将持续。虽然紧缩的货币政策有所放松，但由于银行对房地产行业波动性的忧虑，收缩对房地产市场的贷款，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。即2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率后，央行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求所致。受美国新一轮次贷危机的影响，外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性，有可能在短期内加速房价下滑。

高房价使刚性需求已无法转化为有效需求，消费市场观望气氛浓厚。中国大部分城市目前的房价收入比大大高于世界银行标准，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。央行的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。

在销售低迷的同时，供给却在继续增长，商品房供过于求的短暂局面经济形成。根据房地产的开发周期，当前的供给是在两年前市场需求强劲时形成的，在目前的情形下，估计消化商品房的存量至少需要花费2～3年。经济适用房和限价房的推出也在冲击着商品房的价格。

中、短期内的目标为防止房价大跌，力争实现房地产市场的“软着陆”。力保整体经济平稳快速发展，增强产业发展的信心。在必要时政府可以向银行提供必要的资金支持，保障金融安全，逐步消化房地产泡沫。允许房价的适度下跌，从而可以逐步释放出较多的刚性需求，同时缓和“负资产”对楼市产生的影响。