大学毕业实习报告范文（精编3篇）

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大学毕业实习报告1

一、 实习目的：

毕业实习是我们大学生必须经历的过程，是理论与实习相结合的重要方式，使我们在实习中了解社会、在实习中巩固知识，实习又是对我们毕业生专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，技能开阔视野，又能增长见识，为我们走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的步。同时实习也是提高学生政治思想水平、业务素质和动手能力的重要环节，我们通过实习走向社会，接触实务，了解国情、民情，增进群众观念、劳动观念和参与经济建设的自觉性、事业心、责任感；通过深入基层，了解经济管理和财会会计工作现状，可加深理解并巩固所学专业知识，进一步提高认识问题、分析问题、解决问题的能力，为今后走向社会，服务社会做好思想准备和业务准备。

二、实习时间

20xx年2月5日至5月5日

三、实习地点

XxXxXx科技科技股份有限公司 行政人事部

四、实习报告内容

实习单位情况

XxXxXx科技股份有限公司是一家集太阳能电池片和太阳能组件的研发、制造、销售和技术服务为一体的新型高新技术企业，是国内太阳能Xx发电产品制造商和销售商。公司生产的高性能太阳能电池和组件，技术水平位于国内同行业前列。公司主要涉及的市场领域是太阳能电池、组件和Xx发电系统等，产品可广泛应用到通信、交通、照明、广电、国防、海事等众多领域。

实习内容

当踏出了大学这扇门，就意味着要踏上职业生涯的道路，对于应届生的我来说，还没有足够的社会经验，经过了这几个月我学到了很多，感悟了很多；特别是在公司领导和同事的关心和指导下，认真完成领导交付的工作，和公司同事之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦，配合各部门负责人成功地完成各项工作；积极学习新知识、技能，注重自身发展和进步，我学会了很多技能，增加了相关的经验。现将这几个月的工作和学习情况总结如下：

、录用，建立员工档案。1、给员工办好入职手续，新员工刚入公司，首先要通过正常的途径使其成为公司的一名员工，这包括签订保密协议、担保书、劳动合同等等，办工作证等等；2、完成员工的试用期转正工作，审核申请书、述职报告等等。

第二、考勤管理，完成每月考勤记录，并根据考勤情况进行薪资计算与发放。这是相当重要的一块内容，计算薪资需要严谨的态度和细心的工作状态以及高度的责任感。虽然只是简单的计算，公司目前拥有480名左右的员工，并在继续扩大，人员量的增加也加大了一定的难度。

第三、办公物资申请、发放、管理。办公物资的领用、发放、管理也是办公室管理的一项 内容，要做到合理使用、规范使用，并且要及时满足各部门的需要。

第四、离职。给员工办理离职手续，员工离职也需要经过交接任务，确保生产正常进行，并且要解除劳动合同协议。

第五、办理员工社保。针对社会出现的几种风险，社会保险设置了养老保险、医疗保险、残疾保险、工伤保险、生育保险、失业或破产保险7个项目。因此公司要及时地给员工办理相关保险，我所做的工作是要及时统计新进员工，办理社保，并每隔一段时间到社保中心办理医保卡。另外，当遇到员工的工伤、生育等保险更是需要按照一定的程序办理。

工作的过程就是一个不断学习的过程，我是积极的做，但还是走了些弯路，我取得的点滴进步都或多或少的付出很大代价。做事的方式方法及处理日常生活中琐事的技巧是我现在和将来学习的一部分。工作能力的加强是我努力的方向。对于今后的工作，我有能力、有信心做的更好。

实习调查情况

当然，在经过三个月的任职人事专员之后，我以我自己所学的专业知识结合浅薄的工作经验对该公司目前的状况提出以下几个方面的个人看法和建议。

案例一：目前公司的行政人事部主要成员为2位，一位是行政部经理，另外一位就是人事专员，而公司目前的总人数达到530多人，公司为了防止机构臃肿，尽量少安排人，于是整个部门就2个人，部门经理全面负责上下的协调处理，包括行程车辆的安排，也即包括后勤的管理，而人事专员则全面负责公司人员的录用、离职，办理社会保险，结算薪资，发放奖金，管理办公物品等，也就说都是一些琐事，工作量很大，一个人兼顾着人力资源几个模块的内容，显得有些繁杂，从而降低了工作效率。另外，由于人员不够，于是将人事部应有的职责下放到各部门，虽然看似减轻了人事部工作，但事实并不如此，很多事情当一开始没有经过人事部，权力分散，职责相互推脱，到后来就很难处理。

分析：公司管理结构安排尚不完善。企业管理可以划为几个分支：人力资源管理、财务管理、生产管理、采购管理、营销管理等。通常的公司会按照这些专门的业务分支设置职能部门。目前我所接触较多的是该公司的人力资源管理方面，通过几个月我发现公司的管理还不够规范与严谨，公司对管理层面还不够重视。首先，公司没有合理分配人事管理，行政人事部应该履行的职责被分散为各部门行使，这样使得行政人事部显得似乎是个摆设，没有真正实现。

读书破万卷下笔如有神，以上就是差异网为大家带来的3篇《大学毕业实习报告》，希望对您的写作有所帮助。

大学毕业实习报告2

1 实习目的

20xx年暑假的到来，预计着大学三年的终结，作为网络工程专业的我还在迷惘和浑噩中度过。然而有幸参加学校组织的实训是幸福的。

从学校走上社会，来到这个培训，发现了个人的能力尤为重要，在学校也学了很多有关计算机的理论知识，但是实践操作的机会很少导致个人动手能力极差。实训中，我们以小组的方式进行项目训练，这也反映了今后在工作岗位是团体的战斗，而不是个人的表演，但是每个人也扮演着必不可少的角色。Java语言是这次实训的“主菜”，虽然在学校从未接触过这门语言，但是有着老师滔滔不绝、苦口婆心的讲解，也在课堂的讲解中渐渐地了解了这门当今热门的程序语言，直到打飞机游戏结束才恍然大悟：原来世界是如此美好，游戏是这样出来的。接着是一个实体项目：打飞机游戏，而这个游戏的产生将由我们自己来进行。这次实习的目的是为了提高我的专业技能、实践能力、以及让我了解一些实际的工作情况。对我在正式工作前有很重要的意义，不论是专业技能，还是综合素质，以及实际中的人际关系都有了更加深刻的体会，让我在正式工作前有了一笔很珍贵的经验。

这次实习的主要内容是使用Java计算机编程语言来编写一个打飞机的游戏，其目的就是在这个实训期间了解整个软件的制作过程，以及各个环节中的细节，当学会了这些环节后，我们在以后的工作中才能更好的利用自己的所学知识去完成公司交给我的任务。这个项目我们以小组的形式共同将其完成，以模拟实际软件制作的过程，尽最大程度的将我们所学到的知识转化成实际的能力。为真正的项目做好充分的准备，让我们可以在实习过后的正式工作中，有准备的去面对。公司的最终目的就是希望我们能了解实际项目的制作，并初步的理解各个环节的意义。而让我们用项目进行实际制作就是为了让我们能更好的理解项目制作中各个流程的意义以及项目制作过程中的团队是如何合作的。它作为我们走出学校和踏入社会的过渡阶段会让我们有很多的收获，我希望自己能在这段时间的实习中有良好的表现和突出的成绩为自己以后打好基础。

2 实习单位及岗位介绍

我这次实习的单位是重庆德克特信息技术有限公司，德克特国际创新产业与人才孵化基地成立于20xx年3月，由美国德克特科技有限公司全额投资创办。拥有电子商务、移动互联、云计算/大数据、物联网等领域的一流开发团队，为欧美及亚太地区客户提供成熟高效的解决方案。

因为刚实习的原因，所以我的职位是软件实习生，时间的具体安排是实际项目制作以及专业知识的学习，实习时间为2个星期。实习的地点是在学校的实验室，每天的时间和正式上班相同。早8晚5，每周日休息。两周的实际项目制作以及专业知识的学习，具体的每天任务、工内容、以及专业知识与专业技能的实际应用会根据不同的环节也有所不同。但总体的目标就是让我们了解实际工作中软件的制作流程，以及各个流程中所需要的技术和注意点，并用实际的项目让我们进行练习。

3 实习内容及过程

第一次去上课的时候导师先给我们讲解了相关的行业信息，然后带领大家将我们以前在书本上学习到的内容进行分类总结，并对后续我们做的项目所需要的知识进行巩固复习。将一些已经生疏的知识拿出来温习温习，以备项目中的不时之需。并且在实习的第一天企业的导师就详细的给我们讲解了编写一款软件应用需要的步骤，这些步骤对于一个软件制作的重要性，并以此为基本给我们定下了这次实习的大体实习流程。将直接进行项目的需求分析。因为项目内容已经给出，所以我们直接做了一个功能性的需求分析。我们小组的项目是“打飞机游戏”，因此我们特意下载了几款相同类型的游戏，实际操作了一下，实际玩的过程中发现，需求分析这个过程是非常非常的重要，需求分析文档的制作，决定了项目的各个功能以及这个软件是否符合用户的需求。这都是前三天完成的，后面将概要设计和详细设计制作好后，我们根据详细设计，来进行项目的编码。我们进行实际的编码，我最大的感觉就是，照着详细设计去进行编码，思路以及逻辑非常的清晰，可能在将流程如以及伪代码转换时稍微有点费劲，当相对于以往我们的直接编码而言，流畅度不言而明。

到了第二周前三天继续第一周未完成的编码工作，在编码过程中我体会到越是到编码的后面对于整个项目的把控能力就越加重要，因此在后期编码中要有很清晰的思路，并且对于项目的整个流程一定要按需求上来进行，不能想到哪儿就写哪儿，这样到了后面就会连自己都不知道自己写了什么东西了。在第三天下午的时候，老师对我们的项目进行了检查，提出了很多问题，比如代码太过于臃肿，有些地方考虑不周全等等，在老师的意见和带领下，我们小组都将代码进行了优化和纠错。这个过程可谓是收货颇丰。在这个工程中将自己的思路有老师的比较，通过学习老师的代码，与自己的比较会发现很多对以后工作有意义的事情，使自己的编码能力，对软件的优化和对于整个软件的制作有更深刻的认识。后面的几天是根据做完的项目，进行项目的测试。就是对软件进行测试，从最基本的的方法测试，一直到整个项目的综合测试，分了好几个阶段。而区分于以往的测试不同，这次我们是先写测试文档，当测试文档检查合格后，我们才可以对着文档进行逐步测试。我想，这可能就是我们以后工作的大体方向吧，以文档为主的项目制作。拿着测试文档根据上面的要求，一项一项的测试，以确认项目的正确性。测试的顺利让我有了爽快的感觉，拿着测试文档，直接去校验代码就可以了。几乎不用去想程序内部的测试流程，因为文档上已经给你写的明明白白了。

我这次的实训，任务还不算难。前期的讲课许多知识都已经有过了解。听起来也并不费劲。不过老师的知识也还是很渊博，其中穿插了许多我并不了解的知识，还有一些行业的相关知识，这些是我认为很重要的。后期的实践，老师已经将关键技术，知识都讲过了，我们只需要仔细想想什么地方该用什么技术就行了。在此期间，我看到了一个工程的应有的架构，开发的流程。在讲课时，老师总是提到当前的社会形势，用人情况，帮助我们了解相关的行业，其实，我觉得我们最缺少的不是技术，而是行业形势。老师的讲解也十分详细，特别是对于基础，常用类的方法，用法。整个课堂很是生动，在老师的带领下，我也去了解了一些图形编程的技术。

4 实习总结及体会

时光如梭，光阴似箭，JAVA实训一晃而过，回想起整个学习过程，心里感触颇多。JAVA实训刚开始时当然以为很枯燥，但是通过这个过程我感到自己学到了很多东西，虽说不精，但已经入门，于世间万物之中，遇见我所遇见的事物；于千万年之中，时间的无涯荒野里，没有早一步，也没有晚一步，刚巧赶上了，上苍让我有机会接触编程，给了我一条路。我很清楚以后的路还很长，再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双脚也无法到达。任何业绩的质变都来自于量变的积累，成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成，让我们将事前的忧虑，换为事前的思考和计划吧！在实训的过程中，我深深感觉到自身所学知识的有限

现在社会实践活动已经结束了，从这次成果上来看，还是比较成功的。实习的过程虽然有很多辛勤的工作，但是通过这些工作换来的是累累的硕果。对于我们来说实习是只是一次经历，但更是一个起点。从这里我们不仅学到了从学校不能学到的知识，更让我们的实际操作技术获得了更大的突破。但更重要的是经验，是对于软件行业的理解。对于如何在团队中与他人沟通，相处的能力得到了很好的锻炼。

从这次实训中我知道了，我们在学校学习和在工作岗位上学习是不一样的；在单位上，是没有人会像老师一样倾其所有的教你，也不会有人花时间手把手的教你，但是你做错了就会有责怪，这种转变让我有点措手不及。人总是能在逆境中成长，责怪一多，我也慢慢的地去学习，努力的把工作做的细致一点，尽自己最大的能力去把工作做得完美一些，让自己和领导都舒心一点。在学校，你可以随时不去上课，也可以随时早退或旷课；但是在单位上，你一定会准时甚至提前去。在学校，你没有准时完成作业，还可以补一补，但是在工作上，你没有准时完成工作，那么就是你的过失，你的能力问题，就算是加班熬通宵，你也必须把任务完成，这就是责任。这就是工作与学校里的最根本的区别，也是从学生转变成劳动者必须经历的阶段。

通过这次实训，我能感觉得到很多的工作经验，但是在开发中的知识我们了解的还是不够充分，致使我们在开发初期要较多的时间用于入门。更加让我觉得在学校学习基本知识是非常重要的。再次我也更加深刻的意识到我们学校部分学生普遍基础理论知识较多，工程经验不足的现象，我们同学大可以去掉以往羞于参与工程，怕在别人前认短的心态，我们应该积极的参加学校的实践活动，多多参与老师的项目，有了这一些知识，我们一般在工程面前还是能很快入手的，而为了更好的进行开发，我们也应该在校 期间就多进行一些工程方面的锻炼，培养实际动手能力。

虽然只是短短的两个星期，以前有些知识点以前没有学过，但我也没有去研究，实训时突然间觉得自己真的有点无知，虽然现在去看依然可以解决问题，但要浪费许多时间，这一点是我必须在以后的学习中加以改进的地方，同时也要督促自己在学习的过程中不断的完善自我。另外一点，也是在实训中必不可少的部分，就是同学之间的互相帮助。所谓”当局者迷，旁观者清”，有些东西感觉自己做的是时候明明没什么错误，偏偏程序运行时就是有错误，让其他同学帮忙看了一下，发现其实是个很小的错误。所以说，相互帮助是很重要的一点，这在以后的工作或生活中也是很关键的。俗话说：“要想为事业多添一把火，自己就得多添一捆材”。此次实训，我深深体会到了积累知识的重要性。在实训当中我们遇到了不少难题，但是经过我们大家的讨论和老师细心的一一指导，问题得到了解决。两个星期的实训结束了，收获颇丰，同时也更深刻的认识到要做一个合格的程序员并非我以前想像的那么容易，最重要的还是细致严谨。社会是不会要一个一无是处的人的，所以我们要更多更快地从一个学生向工作者转变，总的来说我对这次实习还是比较满意的，它使我学到了很多东西，为我以后的学习做了引导，点明了方向，我相信在不远的未来定会有属于我们自己的一片美好天空！

大学毕业实习报告3

首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢，感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。

我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程，在一些案件的审理中还担任了书记员的工作，并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法，对程序问题有了更深的理解，将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。

实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：

一、案件的由来和审理经过

郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院XX年4月29日作出（XX）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于XX年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托代理人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

二、当事人和其他诉讼参加人情况

上诉人（原审原告）：郭继魁

委托代理人：盖如涛。

被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。

法定代表人：刘连贵

委托代理人：胡振儒

被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司

法定代表人：刘连贵

委托代理人：苏 军，

被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司

法定代表人：吴孝贵

委托代理人：付佳宾，

被上诉人（原审第三人）尹 杰，

委托代理人：窦树法

三、原判要点和上诉的主要内容

原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦ ，2/0 - b轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。

此房于XX年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。

被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。

被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。

被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。

第三人尹杰诉称：第三人于XX年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。

原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。

被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在XX年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于XX年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于XX年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。

上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于XX年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月，同尹杰算帐“换据”是XX年6月，均在经贸公司XX年7月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。

被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。

被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。

四、对事实和证据的分析及认定

1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。

1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0 - b 轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。

XX年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网 ⑥-⑦ ，2/0 - b ，轴建筑面积平方米，按合同约定交付房款万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。

XX年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。XX年7月29日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。XX年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，XX年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。

证据：

1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。

3、批发市场新建楼所有权确认书。

4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。

5、开发公司给尹杰送达的通知。

6、经贸公司确认书。

7、国有土地使用证。

8、产权确认书及移交收据。

9、施巍证言材料。

10、王金荣的证言材料。

11、其它相关证据材料。

五、解决纠纷的意见和理由

根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。

经二审开庭审理合议庭评议认为：

1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。

它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。

2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。

尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。

虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。

合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。

由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。

综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院XX年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：

一、撤销四平市铁西区人民法院（XX）四西民二初字第349号民事判决；

二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；

三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

一、二审案件受理费22,元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。

通过对本案的深入研究，我认为四平市中院，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。但是，其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:

1、第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。

2、中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款345,元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。

本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，解决问题的能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。