办公大楼管理制度精编3篇

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办公大楼管理制度1

一、安全管理

（一）执行干部、职工节假日、双休日及晚上值班制度，全体干部、职工均须按规定参加值班。

（二）值班人员要加强责任心，切实履行职责，认真做好值班记录，发现异常情况或突发事情要及时处置和报告，做到不脱机、不脱岗、不迟到、不早退。

（三）保安人员要认真履行保安职责，提高警惕，增强防范意识，坚守岗位，白天对外来人员进入办公楼认真进行登记，要仔细询问，特别是对找局领导的外单位人员，要报办公室同意方可进入；夜间要认真做好办公区域的巡查，定点设岗，确保办公楼及公共场所的安全。

（四）保持办公环境的安静。不得带亲属、朋友在办公室长时间闲谈，不准在办公楼内大声喧哗。室内无人时，要注意随手关门，下班离岗或会议室使用结束后，要关闭门窗和电器。

（五）保证办公室和大楼安全。办公室内不要存放现金和贵重物品，保密文件和资料、支票、印章、收据、介绍信要存放在保险柜内。大楼内一切财产、包括设备、办公用具外运，须经办公室批准同意，否则，保安、值班人员有权扣留。

（六）会议室使用要预先登记。各单位使用会议室，应提前1-2天到办公室（文秘室）登记；外单位需借用的，须经办公室同意。发现会议室内财产用具损坏时，应及时报告办公室。

（七）规范车辆停放。局公务车辆、个人私家车应按指定车位停放。为维护正常停车秩序，保证公务用车停放，个人私家车不得停放在地下车库内。

（八）加强办公楼电梯的维护和保养，电梯维护人员发现问题应时向厂方和办公室报告，确保电梯的安全；做好中央空调的维护工作，按规定时间清洗管道。

二、卫生管理

（一）加强卫生检查。局成立安全卫生检查小组，每月对办公区域内的卫生状况进行检查，检查结果按ISO9000质量管理要求做好记录，并在局域上进行公示，年终列入岗位目标责任制考核内容。

（二）实行卫生包干到制。办公室内卫生由各处室负责，会议室、过道、卫生间等公共场所的卫生由卫生勤杂人员负责打扫，附属楼、食堂卫生由食堂人员负责打扫；电梯内卫生由保安人员负责打扫、保洁，全体人员要各司其责，分工负责，保持环境整洁明亮。

（三）加强机关食堂的卫生管理。严格按照食品卫生管理标准操作，严把消毒关，防止病从中入；严格控制采购渠道，不得从不正规渠道采购食品，确保干部、职工的生命安全。

（四）自觉养成文明卫生习惯。不随地吐痰，不乱丢杂物、废纸、烟蒂，不乱倒茶水，不在电梯内吸烟。

三、消防管理

（一）消防管理以“预防为主，防消结合”的方针，贯彻“严格管理，依法管理”的原则，积极预防火灾，严格遵守消防安全法律、法规、规章，履行消防安全职责，保障消防安全。

（二）落实消防安全责任制，明确消防安全职责。各处室、中心负责人为本单位消防安全责任人，对本单位的消防安全工作负全面责任。办公室负责全局日常消防安全管理，并实施消防安全检查，督促整改措施落实，开展消防安全知识宣传教育。

（三）开展经常性的消防安全检查。每季度组织一次消防安全检查，并填写安全检查记录，对辖区内的安全设施、灭火器材，联系专业部门进行维修保养工作，确保其完好有效。计算机机房、配电房、地下车库等消防安全重点部位应实行严格管理，重点检查。发现损坏及时整改，确保处于良好状态。发现的火灾隐患，及时予以消除。

（四）加强消防安全宣传教育。通过多种形式经常性的消防安全宣传，开展防火、灭火、疏散逃生等安全常识和有关消防安全法律、法规、制度教育，增强消防安全防范意识。

（五）建立健全消防安全档案。其具体内容包括本部门的基本概况和安全重点部位情况，消防安全检查记录和文件资料，安全制度，消防安全设施、灭火器材定期检查记录，安全设施检测试的报告，以及维修保养记录，安全检查、巡查记录等消防安全管理情况。

四、节能管理

（一）努力建设资源节约型机关，大力宣传节能降耗工作，培养资源忧患意识和良好的用能、用水习惯。

（二）提倡少开灯或不开灯，尽量采用自然采光；做到随手关灯，人走灯熄，随手拧紧水开关。

（三）强化节能措施。实行中央空调、电梯限时开放；大楼开水器定时关闭；禁止使用高功率电热水壶；控制夏冬天空调温度不低于26度、不高于20度；进行高耗能设备改造。

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办公大楼管理制度2

一、出入证件使用规定

1.进出综合办公大楼的工作人员必须佩带工作证。进入办公大楼时，应自觉接受检验。如人证不符，保安人员有权收回证件，查明原因，视情节做出处理。

2.进出综合办公大楼办公区的机动车辆实行分类管理，机关事务管理局大楼管理服务中心按照有关规定核发通行证。有关车辆凭车辆通行证出入。

3.配有车辆通行证的车辆不准携带闲杂人员进出综合办公大楼办公区。

4.车辆通行证一律放于车辆前挡风玻璃左下方，以便于接受检查。

5.车辆通行证、人员工作证不得擅自涂改、转借他人使用，发现涂改、转借者，一经查实，除收回车辆通行证外，将追究相关人员责任。

6.车辆通行证、人员工作证应妥善保管，如有遗失应及时向机关事务管理局大楼管理服务中心挂失，并由单位出具证明信，注明丢失证件号，视情况予以补发。

二、门岗管理规定

1.进出综合办公大楼办公区的车辆凭出入证、临时出入证、车辆通行证、工作证等有效证件出入；汽车、摩托车进出办公区要减速行驶，严格遵守交通规则。

2.下班以后进出办公区的车辆实行登记制度。

3.对进入综合办公大楼的所有人员一律凭出入证或工作证进出；对外来办事人员凭有效证件或经办事单位电话确认，填写会客单后进出。

4.严禁衣冠不整者进入办公区；严禁外来人员进入办公区推销产品、收购废旧物品。

5.进入办公区的物品必须符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并自觉接受门卫登记检查，否则，门卫值班人员有权阻止。

6.各单位采购物品的车辆进入办公区除事先征得门卫同意外，承办单位必须接进送出，不得夹带公用物资和危险物品。

三、车辆管理规定

1.车辆进入综合办公大楼办公区，应按规定停放，在办公大楼办公的机关、部门车辆按指定位置停放；外来办事车辆（含自行车、摩托车、电动车）应按规定区域停放。

2.车辆进入办公区内禁止鸣笛，主动减速行驶。保持好停车场的清洁卫生，禁止在场内乱丢垃圾、杂物，禁止在场内吸烟、使用明火。

3.进入停车场的司机，按指定的车位停放好车辆后，必须锁好车门，车内贵重物品须随身带走，防止丢失。

4.严禁载有易燃易爆、剧毒物品的车辆进入办公区；严禁载重车辆、出租车及其他无证车辆进入办公区。

5.进入办公区的车辆驾驶员必须遵守安全消防规定，自觉做好消防工作。

6.为确保停车场道路畅通，场内不准堆放物品；严禁在车库入口和通道上停放车辆。

7.安全保卫人员要坚持验证制度，对进出办公区的车辆严格检查，验证后放行。一旦发现问题，值班人员要拒绝车辆进出，并报告值班领导处理。

四、会客规定

1.工作人员应在规定的场所会客，一般不得将客人带到办公室。

2.有来访者，门卫人员必须向被访人通报，经同意方可准入。

3.来访者须填写会客登记单；会客完毕，由被访人在会客登记单上签名后退还门卫。

4.应遵守保密规定，不向客人介绍办公楼情况；未经保卫部门同意；不得带客人在楼内随意参观。

5.非工作时间原则上不得在楼内会客。

五、安全保卫工作管理规定

1.根据区委、区政府关于加强机关办公大楼安全保卫工作的要求，成立区综合办公大楼安全保卫工作领导小组，负责组织领导综合办公大楼区域内的安全保卫和突发性事件的处置工作。机关事务管理局大楼管理服务中心负责具体工作的组织实施。

2.综合办公大楼内部门及全体工作人员要牢固树立安全防范意识，自觉遵守各项管理规定，自觉维护办公区和办公大楼的工作秩序，积极支持和主动配合保安人员开展工作。

4.办公大楼实行安全责任目标管理，各单位主要领导为本单位安全第一责任人。各单位要制定安全防范措施，一级抓一级，层层抓落实。

5.办公大楼的消防安全和各种设备实行统一管理。各种设备由专业检修人员定期进行安全检查，相关单位要予以配合，确保大楼内各种设备安全有效运行。

6.对进出办公大楼的各种物品实行严格检查制度。保安人员有权对进入大楼内的可疑物品进行检查。严禁将易燃、易爆、有毒有害等危险品带入办公大楼；严禁在办公楼内和办公区公共场所堆放各种物品。

7.加强安全防范教育。办公区内所有工作人员应熟悉、了解大楼安全通道，消防器材及火警按钮等具体位置和基本性能。一旦发生险情能迅速报警、扑救、控制。要自觉服从现场指挥人员的指挥和引导，快速有序地疏散到安全区域，最大限度减少人员伤亡和财产损失。

9.对办公区内重要部位实行治安、消防24小时动态监控，并进行实时录像。同时加强保安人员日夜巡逻、检查和询问，确保办公大楼各机关正常工作秩序。

10.入驻办公大楼的各单位要建立健全值班制度，定期对本单位防火、防盗、防洪、防爆、防重特大疫情、防食物中毒等“六防”工作进行检查。要按照机要、财政、公安等部门有关规定，妥善保管财产、物品和文件；值班人员要坚守岗位，认真履行职责，发现问题及时处理。

六、消防安全管理规定

1.消防安全制度

(1)入驻综合办公大楼的各单位要认真组织学习和严格执行《消防法》，增强防火意识，掌握消防知识，熟悉消防器材的使用方法。

(2)不准在办公区私拉乱接电线，不准擅自使用电炉、电饭煲、电熨斗、电热杯等电热器具。

(3)严禁携带易燃、易爆品进入办公区。如施工需要，必须严格执行有关规定，办理相关手续，并设立相应警示标志，定人、定点、定措施，严格管理。

(4)不准在综合办公大楼内的走廊、楼梯、消防电梯等公共部位堆放物品，确保道路畅通。

(5)临时动用明火（含焊接、切割），必须按规定办理审批手续，严禁在楼内焚烧文件、纸张等。

(6)会议室、文印室、仓库等重点场所，禁止烟火，并有专人管理，定期检查，及时清理易燃易爆物品，管理人员离开时应切断电源。

(7)各部门要提高防火意识，及时消除火灾隐患，严防火灾事故发生，一旦发现火情，应及时报警并组织扑救，使损失降到最低限度。

(8)入驻各部门必须建立消防组织，指定1-2名义务消防员，负责本单位内部消防工作；机关事务管理局大楼管理服务中心定期组织消防人员进行培训学习及消防演习，不断提高消防技能。

2.消防、安保设施的使用管理

（1）烟感报警器、自动喷淋头属敏感装置，不得烟熏、火烤、碰撞。

（2）送风口、排烟口和防火卷帘门，应保持正常状态，不得随意操作。

（3）手动报警按钮为火灾确认报警装置，非紧急状态不得打碎玻璃。

（4）楼道及楼梯口的木质防火门起防烟阻燃作用，平时应处于关闭状态。

（5）楼道、车库配置的灭火器平时不得擅自移位、开封使用。

（6）不得随意操作消防用水管网的各类阀件；平时不得使用消防水，以保持管网压力。

（7）不得触摸监控摄像机、防盗报警器，以保证监控效果。

（8）应急灯须保持正常状态，不得挪作它用。

七、用电制冷取暖及设备管理规定

1.任何单位和部门未经允许不得擅自在办公室乱拉乱接电源线，以防负荷超载，发生安全问题。

2.办公楼高低压变电站、机械设备主控室、空调风机操作室、安全及消防监控室等专门设备室由专业人员负责管理，其他非专业人员不得擅自进入设备室；不准随意触摸、按动安全消防报警开关和按钮，否则会引起设备联动，出现喷淋等现象。

3.所有楼层配电间统一由机关事务管理局大楼管理服务中心管理，任何单位和部门不得在配电间办公和休息，不准作为仓库使用，不准放置易燃、易爆及有毒物品，以防电力设备线路损坏，引起电线短路，造成火灾、设备损坏和其他灾害事故。

4.各单位应树立勤俭节约意识，下班时要自觉将所在办公室电力开关、中央空调和电脑开关关闭。如发现中央空调设备损坏，应及时通知大楼管理服务中心派人维修。

5.要文明礼貌、有秩序地乘用电梯，严禁在电梯内吸烟；严禁将易燃、易爆、有毒等危险品及超长、超重物品带入电梯；乘坐电梯时要按同方向召唤按钮，不得同时按上下两个按钮。

6.各办公大楼设置的净化生态健康开水器，从早上7点至晚上下班前不间断供应开水。各单位取水时要自觉排队，避免拥挤；要自觉爱护开水设备，不得擅自关闭进水阀，防止干烧损坏设备。发现开水设备出现故障，要及时与大楼管理服务中心联系，由专业人员进行维修，严禁擅自拆卸。

八、监控室管理规定

1.监控室是重要安全保密场所，工作人员要严格遵守保密规定，不得外泄任何监控信息。

2.未经批准，任何人不得入内参观或索取监控资料；对确需进入的非本室工作人员，须办理登记报批手续。

3.值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，不间断切换镜头，全方位监控；发现异常情况，要跟踪监控并及时报告大楼管理服务中心。

4.严格遵守操作规程，爱护监控设备，不得拆卸、改装仪器设备。

5.监控室内禁止吸烟、看书报、听广播音乐、下棋、打牌等，禁止用监控设备玩游戏。

6.认真填写值班日记，履行交接班手续。

九、用房管理规定

1.综合办公大楼所有办公用房由机关事务管理局大楼管理服务中心负责统一管理。

2.因工作需要调整办公用房，各单位应服从机关事务管理局大楼管理服务中心的安排意见。

3.各单位不得私自改变房间结构。如因工作需要改变房间结构，须报请相关领导批准并由机关事务管理局大楼管理服务中心组织施工人员具体实施。

4.县级领导干部办公用房由机关事务局大楼管理服务中心负责统一调配使用。县级领导干部因工作调动不再占用办公用房，由机关事务管理局负责检查验收并统一收回。

5除因工作需要安排值班人员外，综合办公大楼一律不准人员留宿。

十、办公大楼环境管理规定

1.机关工作人员和外来人员都应自觉爱护花草树木，不践踏草坪，不随地吐痰，不乱扔纸屑、果壳和杂物，不乱倒污水，共同维护良好的工作环境。

4.根据工作需要，在办公区内开展咨询、举办各类展览等活动，举办单位应事先与机关事务管理局大楼管理服务中心联系，经许可后定点、定时、有序进行，并需有专人负责管理。

5.布展、布置结束后，有关单位应立即做好清理工作，保证环境整洁。

6.废旧资料须在指定的碎纸点处理，严禁在办公楼内及其他公共场所焚烧。

十一、卫生管理规定

2.卫生标准：（1）地面的保洁必须用挤水后的干净拖把擦拭，做到地面光亮、洁净，无烟头、无纸屑、无污渍、无痰迹等。（2）墙角、天花板无积尘、蜘蛛网。（3）楼梯、通道 、平台等公共地方无杂物堆放。（4）各办公室门及门框平时要用干抹布进行保洁，严禁湿布擦抹和乱写乱贴。（5）卫生间、垃圾间要保证无异味、无蚊蝇、无蜘蛛网和卫生死角。（6）公共垃圾做到日产日清。（7）电梯内外、护栏、烟灰盅做到洁净、光亮、无污渍、无手印；窗户玻璃洁净透明。（8）开水间地面无积水，墙面干净。

十二、会议室使用管理规定

1.区综合办公大楼大会议室的管理服务，由区机关事务管理局大楼管理服务中心负责。

2.各部门使用会议室时，应提前三个工作日与机关事务管理局大楼管理服务中心联系登记，由大楼管理服务中心统一协调安排。

3.各部门使用会议室时，均需填写统一印制的“会议室使用申请表”，会议结束后由使用单位有关负责人和大楼管理服务中心工作人员共同签字，以确保会议室各种设施的安全完好。

4.各使用单位要自觉爱护会议室各种设施设备，不准在室内墙壁及桌椅、器具上乱写乱画。损坏物品者将由使用单位等价赔偿。

5.除大楼管理服务中心工作人员外，其他人未经批准不得擅自挪动会议室设备。不准将会议室配置的音响、桌椅等专用物品带出室外。

6.会议室实行统一管理，有偿服务，适当收费。具体视会议规格、性质、要求而定。

办公大楼管理制度3

一、中央国家机关和各地（市）物业管理的基本情况

1、国管局机关物业管理的基本情况。国管局机关的物业管理由国管局机关服务中心事业部负责，下设服务质量监督处负责日常监督检查管理，财务结算中心负责费用结算。保安、保洁、会议、绿化、维修、餐饮均已实行了保障社会化，具体做法是服务项目和服务标准确定后，通过向社会公开招标来选择服务公司，事业部代表机关服务中心选择了6家公司分别从事以上6项服务，签订了有效期限为一年的，并且确定“一年一招标”的原则。国管局机关服务对象1600余人，自实行社会化运作后，运行情况良好。

中央国家机关的节能减排工作在国管局统筹安排下，经过短短半年时间，中央国家机关已全部完成办公区所有非节能灯具的更换改造，实现节能灯使用率100。在照明节能改造中，中央国家机关始终坚持“节能必须节约”的原则，尽量不破坏原照明使用线路，同时保证安全和质量。对于使用电子镇流器的t8灯具，根据使用寿命周期，实行分步更换，避免浪费。恰逢全国节能宣传周，我们到国管局机关办公楼时，除了办公室外，走廊、楼道、卫生间电灯都是关着的。据介绍情况的领导谈，现在节能减排工作在中央国家机关已到了全面实施的阶段，提倡“人人节约，事事节约”，办公室和公共场所要充分利用自然光，无需灯光时应随手关灯，杜绝白昼灯、长明灯的存在。多走楼梯少乘电梯：既节省电能，又锻炼身体。很多单位的外景大功率照明灯，等天黑后才开，并且在深夜及时关闭。长时间不使用的电脑，要关闭电源，因为电脑待机状态也是要耗电的。下班后，及时关闭走廊、楼道、卫生间的电灯。这些做法，对于我们的节能减排工作，具有重要的示范作用。

2、国家质检总局办公大楼物业管理的基本情况。国家质检总局办公大楼的物业管理由局机关服务中心负责，实行企业化运作，物业管理已通过iso9001质量管理体系和iso14001环境管理体系认证。质检总局机关、国家认监委、质监委、局信息中心、法规中心共计1200余人同在该楼办公，整座大楼设备设施好，环境优雅，卫生整洁，管理制度健全。该楼共有房间644间，面积8万余平方米，14间功能大小不同的会议室统一布置在大厦3层，车库设在地下一、二层各一部，车位总计有438个，餐厅设在地下一层，操作间工作时，几乎看不到油烟，领导餐厅面积不大，突出特点是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布洁白无任何瑕疵，环境特别整洁干净，据该楼物业管理层人员介绍，由于注重培训学习，餐饮服务等级厨师多，菜品质量很过关，因此国家质检总局的各级领导几乎都在内部宴请。当晚，有幸应邀进行了品尝，觉得真是名不虚传。

3、上海市政府机关办公大楼物业管理的基本情况。上海市政府机关物业管理统一由上海市锦勤集团有限公司（前身是原市政府机关服务中心）负责，实行企业化运作。锦勤集团下设高级楼宇、车辆服务、宾馆酒店三个中心，原有人员编制在转制时同时转化为企业编制，现有员工546人，其中100余名原机关职工仍按现行工资体制标准开支，其余灵活就业人员按市场化运作。局机关设服务质量监督管理处负责监督物业服务的质量运行及结算业务，每月与锦勤集团结算。办公楼物业费标准现为26元／月／平方米，为上两年物业管理费开支的平均数；绿化养护2元／月／平方米；保安实行社会公开招标，由中标的保安公司负责。餐饮服务每天分早、中、晚三次，中午8个热菜、4个凉菜，实行刷卡自助式服务，盛菜的器皿是不锈钢的，上有不锈钢的防尘罩，容量不大，随时可以填充即时炒好的菜品，每个菜品由服务员打成若干小份，由就餐者根据自己的喜好进行选择，然后统一结算。

4、*省省政府机关综合办公大楼的物业管理情况。*省政府机关综合办公大楼的物业管理由省直第一物业管理中心（事业编制）负责。现有在编人员18人，灵活就业人员43人。承担40余位厅局级领导和平均每年900余次会议及10,000余平方米的公共区域保洁服务工作；保安服务通过招标由社会保安公司负责；绿化规模较小，由行政处和物业中心共同管理。经费来源由省财政按现有编制拨款，其余不足由驻楼各单位根据服务情况分摊，《劳动法》实施后，尚未为劳

动者办理社会保险，现正在尝试对24名保洁人员实行劳务派遣。管理体制上，物业中心下设服务科，具体负责服务质量的监督检查，每周三下午定期检查一次，实行打分制，95分以上的，绩效工资加10-30元，60分以下的，扣10-30元。*之行最大的收获在于接待服务工作，我们感受到的是国宾般的待遇，衣食住行安排得非常。本文。由方\案。范文库；为您搜；集’整理^周到细致热情，有宾至如归宾主一家之感，真不愧为“文明之邦”。

二、省政府大院物业管理的现状

行政一处人员构成。现有在岗人员411人，其中：公务员9人，机关工勤9人，生活科参照行政待遇人员19人，事业编制人员70人，集体职工42人，灵活就业人员261人。借调1人，返聘1人。另有编制在我处，在车队、劳服公司等单位工作的人员15人。现离退休人员120人，其中离休干部12人，退休干部职工108人。

行政一处领导班子组成。现有班子成员4人：处长1名、副处长2名、正团职转业干部1名。

行政一处资金来源。多功能运动馆和省发改委综合楼资金、大院绿化费、省长办公楼服务人员经费以及部分大院管理费用由省财政拨入专项资金。同时，收缴驻院单位管理费用于支付水电费、员工工资不足等。此外，机关食堂依靠自身资源优势，积极开展婚宴创收，弥补了伙食、人员开资的不足。

（二）、近年来主要工作

近年来，围绕全局中心工作，行政一处进一步调整，明确自身工作思路，理顺关系，以加强管理为重点，以强化服务为中心，整体建设方案范=文库为\您搜。集整’理_水平有了新的提高，综合服务保障能力得到进一步增强。

2008年1月1日，严格贯彻实施《劳动法》，依法对全处247名灵活就业人员实行了劳务派遣。按照规定为劳动者调整了工资标准和参加了养老、医疗、工伤、失业、生育等5种社会保险，使灵活就业人员的管理走上了法制化、规范化、制度化的正确轨道。

省政府北陵大院12办公楼的厅局级领导办公室及公共区域的保洁、更值服务及8座办公楼的收发工作，制度健全，管理规范，设施完好，保障有力；省直机关独身宿舍正逐步实行公寓式管理，不断完善居住条件；省政府领导的通讯保障及驻院各单位的电话安装维修及时、快捷、迅速，畅通无阻；省政府机关图书馆实行管理信息化，现有各类报刊45种，藏书11,457册。

对机关食堂计划地组织实施就餐环境的综合改造，狠抓管理，快速提高伙食质量。聘请烹饪大师传授技艺，举办烹饪大赛，克服物价上涨因素，保证伙食质量，丰富风味品种，不断提高了食堂就餐满意率与服务水平。

人民会堂每年成功接待包括全省两会、党代会在内的大中型会议300余次，完成了表决系统升级改造工程、消防配电改造工程等。

机关大院绿化覆盖率达到％。其中草坪面积96，000平方米，主要分布在主干道以南和东新村以西。绿篱共1，300延长米，其中水腊绿篱900延长米，紫叶小檗400延长米。树木74，990株，主要为槐树、黑松、桧柏、银杏。为了进一步优化办公环境，我们着眼全局，精心规划，新栽各类乔木600余株、灌木2000余株，新铺草坪20，000余平方米，并有效防治病虫害，营造了四季长青、赏心悦目的新局面。

机关门诊部不断规范医疗管理，全年接待就诊10,000余人次。

省政府多功能运

动馆提供优质服务，全年无休息日。自2006年8月试运行，至今已办理实名制运动卡2100张，2007年至今举办各类比赛40余次。

2006年9月开始负责省长办公楼服务工作，通过强化管理，不断完善服务设施，优化办公环境，使各项服务质量有了明显的提高，2007年省长办公楼全年会议服务871次。

三、中国现代物业管理现状及发展趋势小议

物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”源于19世纪60年代的英国。我国内地的物业管理起源于本世纪80年代，以广州、深圳发展的最早。近年随着房地产业的迅速发展，物业管理作为我国的一个新兴行业面临着挑战和机遇。所谓物业管理，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家以及和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合。何谓物业？物业是对单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋及其附属设施、相关场地。

目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50，北京等较发达城市的覆盖率达70，深圳、上海已达90以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2左右。全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。

然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风险日益加剧。

在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和wto环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国的为您服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争日趋白热化。

21世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求；既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。在众多的各种需求里面，有一个共同的核心需求：人为适应生存和发展而产生的需求。它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。

中国物业管理行业经过20多年的发展，逐步从产品时代演变到品牌时代。进入21世纪以来，随着中国房地产业的迅速发展，我国的物业管理高端、中端与低端市场层次逐步显现，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就必须基于细节，完美创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业战略思维与现实抉择。我国物业管理覆盖率还比较低。除现有住宅小区必须进行物业管理外，大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。

四、现代楼宇的物业管理现状及思考

在城市房屋中，行政用房是其中重要组成部分。省政府机关办公楼属于行政用房，因此也是物业管理的对象。改革开放以来，相当多的省级机关都建立起了高大宏伟、设施功能齐全的办公大楼。一些新型的大楼不仅包括接待大厅、会见厅、领导办公室、功能齐全的各种会议室、多功能活动室和接待、咨询、援助、办公服务等配套用房及大型的地下停车场等，同时还建有现代化的培训中心，装备必要的计算机网络系统、消防指挥系统、中央空调系统、安检系统等。这些现代化的建筑已不同于传统的行政办公楼，如何对这些功能齐全、系统复杂的大楼进行维护管理，是我们面临的崭新课题。

（一）、目前办公楼的几种管理方式的比较

因经济水平的差异和诸多主客观因素，办公大楼建设方案水平并不平衡。有的已建成现代化的办公大楼甚至第二轮的智能化换代，有的还是在传统的行政办公楼内工作，更差的就仅仅是具有基本的房

屋建筑。不同的建筑风格和建筑内容决定了不同的管理，仅是基本的房屋建筑尚不足以论物业管理，现代化的办公大楼只有现代物业管理模式才能满足需求，而传统的行政办公用房尽管也存在物业管理，但实质就是房屋管理，这种管理模式已不能适应形势的要求，通过比较传统房屋管理和现代物业管理两种模式，也可清晰的看到两种模式的主要内容。物业管理本身就是房地产业发展的产物，因此现代办公大楼的物业管理与传统行政办公用房的管理无论在观念上、内容上、深度广度等方面都有较大差别。

一是从管理体制上看，传统的房屋管理是政府直接进行的行政型的封闭式管理，而现代物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。

二是从管理的内容看，传统的房屋管理就是政府自身安排人员对办公楼的日常性运转进行维护，一般由行政处或物业管理中心行使该项职能。而现代物业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既要管理楼宇，又需要让办公大楼的使用者感到满意，获得精神上的服务。

三是从管理对象与使用者的关系看，传统房屋管理中作为管理单位的政府与作为使用者的职工关系是管理与被管理的关系；现代物业管理中管理企业与使用者的关系是服务与被服务关系，并且寓管理于服务中，凡是使用者所需要的服务，物业管理公司都应尽量满足。

四是从管理机制上看，传统房屋管理是政府以自身的意志管理自己的事情，不存在政府不管、职工不愿政府管的情形，但现代物业管理是政府通过市场选聘物业管理企业，双方在平等自愿基础上通过形式明确各自权利义务，是用、经济手段进行管理。

五是从服务性质上证明，传统房屋管理是无偿服务，因为体制上就是政府自己管自己。而现代物业管理是有偿服务，物管公司的目的就是获得经济利益。

从比较中可见，传统房屋管理模式行政色彩浓厚，无从谈及专业性，管理内容单一且不易规范，对办公工作的保障力度弱等，已无法适应现代办公大楼发挥应有作用的功能需要。

（二）、现代办公大楼不同于一般办公大楼的特殊性

广义上讲，政府办公大楼作为公务员工作、学习、生活的重要场所，有着一般办公大楼的共同功能，但是办公大楼的特殊性决定了其建筑的特殊性，主要表现在：

1、物业专业技术含量高。科学技术的发展成果惠及社会，现代政府办公大楼也必须得益于这些成果，因此现代办公大楼的智能化程度都比较高，有完整的控制、管理、维护和通信设施，便于进行环境控制、安全管理、监视报警，也就是办公设备自动化、智能化，通信系统高性能化，建筑柔性化。这样，专业技术含量高的大楼的物业管理对管理人员、专业人员及专业技能都较一般的物业管理人员高。

2、出入人员身份复杂、来往频繁。办公大楼作为政府办公活动场所具有典型的开放性，各类人进进出出，上至工作人员、下至黎民百姓都可能出入政府，这就对办公大楼的安全管理、监控系统等物业管理提出了更高的要求。

3、安全管理、性要求高。政府办公大楼作为国家机关行使行政权的场所，应彰显威严和神圣，同时，作为公务员工作、学习、生活的重要场所，办公活动的开展、内外活动的交往、文件的制发传阅、各项会议的内容等也带有一定的机密性。因此这就要求物业管理应注重安全管理及加强保密措施。

4、维护保养的范围广、内容杂。新建办公大楼的功能齐全，物业管理的范围除了常规的，如对大楼内照明、动力、空调、给排水、消防、交通运输、通信等设备进行基本设施的维护保养外，还包括对智能系统如公告显示、入口安检、安全监控、大楼楼宇设备智能控制、巡跟系统等进行专业的维护保养。

（三）、现代办公大楼物业管理的宏观思考

物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式，在现有的市场经济体制下，市场化、专业化、规范化是发展趋势。就现代办公大楼的物业管理而言，如果依然将物业管理仅定位于政府后勤机构的一家之事，已不能满足办公大楼的功能发挥。传统的“小而全”的后勤物业管理行政体制，不但不利于提高工作效率，而且造成人力、物力、财力的极大浪费。因此，“三化”也是现代办公大楼物业管理的必然选择。

1、物业管理企业化。企业化就是按照市场经济原则去运作，实行有偿服务。根据发展趋势及服务对象要求，开展多元化、多层次的经营服务，用市场法则决定服务方式及内容。

2、物业管理专业化。物业管理应

坚持走专业化之路，提高管理质量和效率。物管专业化包括科学健全的组织机构，各职能部门分工协作，各司其职，这是顺利实施管理的组织保证。物业管理涉及领域广泛，包括管理、服务、维修、财务等等，必须配备相关专门人才、专门的工具，这是物管的物质保证。

3、物业管理规范化。物业管理是通过每个人的具体工作去实现，工作人员水平的高低，直接影响到服务的质量和效率。建立完整、科学、规范的管理制度是物业管理软件的保障。有必要在制度中对每一个岗位的工作职能，每类工作的具体要求、各种问题的处理办法都订出明确的规定，使管理实现规范化、制度化、体系化。

（四）、基于管理内容提升现代办公大楼物业管理层次的初步设想

政府办公大楼作为机关办公场所，因其承载办公职能的重要活动又有其特殊性。物业管理的主要内容包括：大楼的维护与管理、设施设备的运行管理、清洁卫生管理、安全保卫、车辆组织及消防管理、食堂餐厅服务保障管理等。

基于办公大楼物业管理服务内容，现代物业管理层次应坚持服务宗旨，着眼政府办公工作的特点，充分发挥市场竞争激励机制，从抓服务人员的思想意识、业务技能入手，努力为工作人员提供一个整洁、舒适、文明、安全、便利的办公、学习、生活环境。

1、机制要创新。契合行政体制的改革，在保持和充分利用现有人员编制体制的前提下，按照后勤服务保障社会化的总体要求，不断优化组合现有人力物力资源，实现资源效益的最大化，使保洁、保安、保绿、会保、维保等项服务一体化，以企业的运行规律来服务，以科学高效的体制来管理，建立严格的绩效考评、奖惩激励制约机制，优胜劣汰。灵活就业人员用工体制上，采用工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，政府根据工作性质的特殊性，配备人员时，有权把好人员进入关、思想教育关、监督检查关。

2、管理要现代。现代办公大楼智能化程度很高，如果仍然采用旧的管理方法和手段，将严重滞后于发展要求。物管现代化应有如下内涵：一是管理观念的现代化，管理者应具有信息观念、系统观念和经营观念，加强信息流动，为科学决策提供条件。二是管理内容体系化。要使管理程序化、制度化、法制化、标准化，要通过国际标准认证。三是管理手段现代化。充分利用计算机网络和其他现代科技成果，对建筑设备、车辆等物管内容进行管理。比如将硬件设备的维护情况存入电脑，设计软件自动提示保养，用gps系统管理车辆，电子卡消费等。

3、行为要科学。物管是服务性行业，有着内在的规律性，如良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、强弱电电器设备等等，对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性设备，高低压变电箱、配电柜、空调、电梯、自动监控、消防报警、水气管网等，平时就要注意维护保养，不能等出了故障再处理，一般应定期检查，制定计划进行预防性维修。二是及时完成日常性急修。对突发故障，要尽快组织人员抢修，做到随叫随到，随报随修，不影响政府的正常办公工作。三是进行改善性维修。对于有些设计上的缺陷或正常的磨损，容易给正常工作带来影响的，应及早作出改善性的维修保养，提早做好安排。