2024年房地产策划师职业技能实战培训内容 房地产策划师培训班【通用4篇】
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房地产策划师职业技能实战培训内容 房地产策划师培训班【第一篇】
房地产策划师职业定义： 房地产划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。
一、职业概况
2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。
房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。
二、“房地产策划师”国家职业资格认证不同于其它房地产策划师培训
国家职业标准属于工作标准。是在职业分类的基础上，对从业人员工作能力水平的规范性要求。是从业人员从事职业活动，接受职业教育培训和职业技能鉴定以及用人单位录用、使用人员的基本依据。
房地产策划师是中华人民共和国劳动部颁布的国家职业之一。“房地产策划师”国家职业资格证书是表明持证者具有从事房地产职业所必备的学识和技能的证明。它是求职、任职、晋级的权威凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，也是境外就业、对外劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。
三、《房地产策划师》培训课程设置
房地产策划师国家职业资格认证培训根据培训内容的类别及相互关联程度，组合成理论知识学习与操作技能训练一体化的五个培训模块（①房地产项目市场调查研究 ②房地产项目定位 ③房地产项目投资策划 ④房地产项目整合营销策划 ⑤房地产项目售后服务和物业管理）。
课程的设置是以理论与实战相结合为出发点，邀请国家建设部门权威专家、房地产业资深人士与实力派经营管理人或策划人以实际案例进行深入讲解。提供最有实用价值的策划实战经验和管理方法，全面提升策划素质和策划水平。
四、培训师资
聘请了中国房地产及住宅研究会、北京大学、清华大学等著名高校的专家学者；国家改革与发展委员会、建设部、国土资源部等政府主管官员、高级研究人员；房地产界著名企业家；首都金融、传媒界名流以及国内外著名房地产推广、策划精英等组成阵容空前的师资团队。
五、培训组织 课程安排主讲内容
当前中国房地产业发展形势与应对策略房地产项目前期策划 房地产企业发展方向 房地产项目全程策划
房地产项目定位与设计房地产项目定位与设计 周易文化与居住环境
房地产项目营销策划房地产营销策划 房地产营销策划
房地产项目投资策划房地产财务管理与金融策略 房地产项目物业策划房地产全程物业管理 职业资格考试基本常识与考前辅导
六、考试级别（申报资格)
本职业共设四个等级，分别为：房地产策划员（国家职业资格四级）、助理房地产策划师（国家职业资格三级）、房地产策划师（国家职业资格二级）、高级房地产策划师（国家职业资格一级）。
七、适合对象
1、房地产及相关行业（建筑、设计、金融、投资、物业、装饰、法律、评估、代理、广告、中介等）的企业总裁、董事、高级经理、专业人士及将要涉足房地产业的企业员工；
2、各级政府负责房地产政策、规划、建设、国土资源、金融、法律法规等部门与单位的职员；
八、培训目标
1、为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。
2、通过专业理论知识学习和操作技能训练，使学员掌握房地产策划基础知识、了解房地产运作的基本形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，具备房地产策划师职业资格应具备的独立工作能力。
3、规范和引导房地产策划师国家职业资格认证培训工作，树立房地产策划培训的严肃性和权威性，培养高水平、高素质的房地产策划人员队伍。
4、解决社会就业问题。受全国多家房地产支持单位委托，定向培训房地产策划专业人员，定向解决就业、择业问题。
九、学习模式
《房地产策划师》培训主要采取远程+面授相结合的学习形式，其中远程学习以理论学习和课件视听为主，面授课程以实战案例和互动交流为主。
1、远程学习的平台：通过远程学习的平台，学员可根据自身的学习兴趣及时间安排，随时随地自主学习。
2、集中授课形式：邀请资深专家现场讲解、实战案例分析、学员互动交流
十、收费标准
（1）高级房地产策划师(国家职业资格一级)￥12800元/人
（2）房地产策划师(国家职业资格二级)￥6880元/人
（3）助理房地产策划师(国家职业资格三级)￥3880元/人
（4）房地产策划员(国家职业资格四级)￥1680元/人(含报名费、教材费、培训费、资料费、考试费、等)
十一、优惠条件
优惠条件详见每届招生简章
十二、颁发证书
鉴定合格者将颁发中华人民共和国职业资格等级证书----“房地产策划师”职业资格证书。
房地产策划师国家职业资格证书介绍
时间：2006-5-1 14:13:16 新闻来源：房地产策划师-国家职业标准
国家职业资格证书含有如下防伪标识：
1、证书内页、封
二、封三采用隔色彩红印刷；
2、证书内页、封
二、封三的底边采用ldbzh浮雕印刷；
3、证书内页使用zhyzg水印纸；
4、内页第二页套印劳动和社会保障部印章；
5、封二彩红下方8－10毫米处有无色荧光显示的“劳动和社会保障部统一印制”；
6、内页第一页的国徽有红色荧光。
注：红色为四级、深蓝色为三级、咖啡色为二级、黑褐色为一级
职业资格证书
国家职业资格证书是人力资源和社会保障部依法推行的国家级证书，是表明劳动者具有从事某一职业所必须具备的学识和技能的证明，是对劳动者具有和达到某一职业所要求的知识和技能标准，通过职业技能鉴定的凭证，是职业标准在社会劳动者身上的体现和定位。从技术角度看，职业资格证书是社会按一定的职业资格标准，对劳动力质量进行严格检测的结果；从经济关系看，职业资格证书是社会对劳动供给者拥有的劳动力产权的核定和确认。因此说职业资格证书是，是劳动者求职、任职、开业的资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据。
职业资格等级
指通过对职业的分析与评价，根据职业范围的宽窄、职业技术复杂程度高低及从业者掌握职业技能所须培训时间的长短，合理的设定的国家职业资格5级结构。职业资格等级是职业技术复杂程度的客观反映。
国家职业资格等级由低到高分为五级，分别为：国家职业资格五级（初级）、国家职业资格四级（中级）、国家职业资格三级（高级）、国家职业资格二级（技师）、国家职业资格一级（高级技师）。根据实际情况，有些职业可不设立高等级或低等级。
例：房地产策划师国家职业资格证书分四个等级：一级职业资格证书（高级技师），二级职业资格证书（技师），三级职业资格证书（高级技能），四级职业资格证书（中级技能）。
江苏地区考试报名咨询： 报名联系方式：
杭老师：400-012-9188 ***
qq594945530 地址：常州市怀德中路48号申龙商务广场东座14楼12b03-12b04 传真：0519-81189937 网址： 邮箱：ks@
房地产策划师职业培训教程【第二篇】
第一节 奋斗方向
设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。
1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；
2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；
3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；
4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；
5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。
6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！
二．阶段目标
为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。
三．策划自己的人生
一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？
（一）遵循“早知道”法则
对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？
这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。
四．分享策划的快乐
如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度
第二节 策划人员基本素质互动培训
互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。
一．策划的客观性和主观
1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。
2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。
二．知识结构与策划思路
(一）首先我们来做两个互动游戏
1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。
（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）
请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。
2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？
（答案：打碎了装进去）
游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？
（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。
从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。
1．知识结构：
（1）了解房地产行业的相关法律、法规；
（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；
（3）掌握企业管理的基本原理和知识；
（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；
（5）了解消费心理学的基本知识；
（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。
2．策划思路：
（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。
（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。
3．调研之后，进行项目再定位
为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。
4．营销策略
项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。
5．项目规划设计建议
从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。
6．入市时机选择
入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。
（1）有市场空白时；
（2）有事件发生时；
（3）有重要节日来临时；
（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；
（5）旺季来临时；
（6）市场竞争强度较弱时；
（7）总需求增大时；
7．广告策划的执行
广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：
（1）目标市场策略
开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。
以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
（2）市场定位策略
定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
（3）广告诉求策略
根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
（4）广告表现策略
广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
（5）广告媒介策略
据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
（6）广告效果的测定
广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。
（三）如何消除策划的困惑
课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？
分组讨论并阐述：
（1）为什么选择这个地方？
（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。
（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？
做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。
1．对项目判断的困惑
万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。
从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。
2．针对卖点群的精确策划
随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在“货比三家”的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取“人有我有”的经营策略。
策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。
每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。
卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的“富贵病”亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。
3．市场难以把握的困惑
在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。
4．继续提高自己的综合运营能力
激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。讨论案例：
策划路线？策划人生？——3000美元游世界
留学英国mba毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。
（1）请阐述各自对这一事件的看法。
（2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？
第二章 房地产基础知识
第一节 建筑与规划基本知识
一．建筑识图基础知识
房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。
（一）．施工图的内容和用途
一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：
1．图纸目录
包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。
2．设计总说明
主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。
3．建筑施工图
包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。
4．结构施工图
包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。
5．设备施工图
包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。
（二）施工图中常用的符号
为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：
1．定位轴线
在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。
定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中i、o及z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
2．标高
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。
标高有绝对标高和相对标高。
绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。
相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－表示室外地面比室内首层地面低米。
3．尺寸线
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。
在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。
二．建筑材料基础知识
（一）建筑材料的分类
根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。
（二）建筑材料的基本性质
1．材料结构状态的主要参数
（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。
（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。
（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。
（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。
2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。
（三）材料的力学性质
1．强度
材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。
根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性
材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。
2．韧性与脆性
材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。
3．硬度与耐磨度
材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。
（四）材料的物理性质
材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。
（五）胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。
1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。
（六）混凝土及砂浆
混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。
砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。
（七）建筑钢材与木材
1．建筑钢材
建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。
2．木材
木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。
（八）防水、保温隔热及吸声材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。
2．保温和吸声材料
（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。
（九）墙体材料
墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。
1．粘土砖
（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)
（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。
2．砌块
砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。
（十）装饰材料
1．装饰材料的基本要求及选用
建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：
（1）材料的颜色，光泽和透明性
（2）花纹图案、形状和尺寸
（3）质感
2．常用建筑装饰材料
常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。
三．建筑结构基础知识
各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。
住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。
（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。
1．砌体结构
砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。
砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。
常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、240毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。
2．现浇钢筋混凝土结构框架结构
框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。
由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。
异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由t形边柱、十字形中柱、l形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。
3．剪力墙结构
剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：
1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。
2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。
3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。
4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。
四．住宅小区规划设计基础知识
城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。
（一）居住小区的规划结构
1．用地规模与配置
为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。
用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。
一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际《城市居住区规划设计规范》（cb50180－93）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。
满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。
2．居住密度
在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。
居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。
3．设施布局
基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。
考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。
（二）主要规划指标
1．建设强度指标
住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。
2．环境指标
住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。
（三）规划管理
1． 规划管理审批的程序：
（1）申报与立案；
（2）工作周期。
2． 规划管理程序内容：
（1）规划要点；
（2）选址定点；
（3）建设用地规划许可证；
（4）规划设计条件；
（5）规划设计方案；
（6）设计方案；
（7）建设工程规划许可证；
并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。
五．住宅智能化和综合布线
随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。
住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。
综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构
第二节 土地权属登记
土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。
一．土地调查
土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。
《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。
（一）土地权属调查
土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。
土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。
土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。
城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。
表1 城镇土地分类体系
（二）土地利用现状调查
土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利
用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。
表2 土地利用现状分类体系
二．土地登记
土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。
土地登记分两类：
（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。
（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。
三．土地权属登记办理流程
受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档
第三节 房屋权属登记
一．房屋权属登记
房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。房屋权属登记主要分为：
（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记： 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。
（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；
2、房屋面积增加或者减少的；
3、房屋翻建的；
4、法律、法规规定的其他情形。
（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
二。房屋权属登记的程序
（一）受理登记申请。
（二）权属审核。
（三）公告。
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
三．房地产交易的核心
房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。
（一）商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售应当符合下列条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。
2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房买卖合同
1．商品房买卖合同说明
（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
（5）对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
（三）商业银行个人住房贷款
个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。
（四）个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。
（五）贷款对象及条件：
贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：
1．按期交缴住房公积金。
2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
3．与开发商签订了购房合同。
4．已首付30%以上的购房款。
5．以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作
质押。苏州市区（不含园区、吴中区、相城区）的借款人必须由苏州市住房置业担保有限公司为其提供保证担保。
（六）额度和期限：
贷款额度最高为房价的70％。贷款期限最长20年。
（七）贷款利率：
1－5年，月利率‟；5－20年，月利率‟；
（八）申请材料： 按住房基金管理中心要求提供。
（九）贷款申办程序：
1．借款人签订购房合同并预付30％以上的房款；
2．持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；
3．携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行“个人理财中心”办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》；
4．银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；
5．借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。
（十）贷款归还：
贷款期限为一年以下的（含一年）,到期一次还本付息，利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。
按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。
借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。
四．住宅新概念与创新设计
随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。
（一）以人为本炼就现代人居
1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。
2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。
（二）绿色生态、健康住宅
绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。
这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。
这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。
虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。
（三）高科技型住宅
科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能
第四节 房地产开发中的税费
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：
（一）营业税
1．应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
（1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
（2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
a.销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
b.销售其他土地附着物
a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
f.不动产租赁，不按本税目征税。
2.涉及税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
(1)销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
a.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
b.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
c.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
c.按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
(2)其他具体规定如下：
a.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
b.对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
c.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
d.中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：
a.关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5%
(二)城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
2．税率：分别为7%、5%、1%.计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
(3)纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
（三）教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
2．税率为3%.计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
（四）土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
5．土地增值税的计税依据
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
a.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
b.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
c.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项
房地产策划师职业技能实战培训内容 房地产策划师培训班【第三篇】
第一章 策划人职业生涯规划
第一节 奋斗方向
设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。
1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；
2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；
3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；
4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；
5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。
6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！
二．阶段目标
为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。
三．策划自己的人生
一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？
（一）遵循“早知道”法则
对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？
这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。
四．分享策划的快乐
如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度
第二节 策划人员基本素质互动培训
互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。
一．策划的客观性和主观
1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。
2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。
二．知识结构与策划思路
(一）首先我们来做两个互动游戏
1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。
（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）
请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。
2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？
（答案：打碎了装进去）
游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？
（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。
从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。
1．知识结构：
（1）了解房地产行业的相关法律、法规；
（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；
（3）掌握企业管理的基本原理和知识；
（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；
（5）了解消费心理学的基本知识；
（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。
2．策划思路：
（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。
（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。
3．调研之后，进行项目再定位
为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。
4．营销策略
项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。
5．项目规划设计建议
从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。
6．入市时机选择
入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。
（1）有市场空白时；
（2）有事件发生时；
（3）有重要节日来临时；
（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；
（5）旺季来临时；
（6）市场竞争强度较弱时；
（7）总需求增大时；
7．广告策划的执行
广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：
（1）目标市场策略
开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。
以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
（2）市场定位策略
定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
（3）广告诉求策略
根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
（4）广告表现策略
广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
（5）广告媒介策略
据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
（6）广告效果的测定
广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。
（三）如何消除策划的困惑
课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？
分组讨论并阐述：
（1）为什么选择这个地方？
（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。
（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？
做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。
1．对项目判断的困惑
万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。
从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。
2．针对卖点群的精确策划
随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在“货比三家”的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取“人有我有”的经营策略。
策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。
每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。
卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的“富贵病”亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。
3．市场难以把握的困惑
在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。
4．继续提高自己的综合运营能力
激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。讨论案例：
策划路线？策划人生？——3000美元游世界
留学英国mba毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。
（1）请阐述各自对这一事件的看法。
（2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？
第二章 房地产基础知识
第一节 建筑与规划基本知识
一．建筑识图基础知识
房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。
（一）．施工图的内容和用途
一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：
1．图纸目录
包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。
2．设计总说明
主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。
3．建筑施工图
包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。
4．结构施工图
包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。
5．设备施工图
包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。
（二）施工图中常用的符号
为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：
1．定位轴线
在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。
定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中i、o及z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
2．标高
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。
标高有绝对标高和相对标高。
绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。
相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－表示室外地面比室内首层地面低米。
3．尺寸线
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。
在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。
二．建筑材料基础知识
（一）建筑材料的分类
根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。
（二）建筑材料的基本性质
1．材料结构状态的主要参数
（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。
（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。
（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。
（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。
2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。
（三）材料的力学性质
1．强度
材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。
根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性
材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。
2．韧性与脆性
材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。
3．硬度与耐磨度
材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。
（四）材料的物理性质
材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。
（五）胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。
1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。
（六）混凝土及砂浆
混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。
砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。
（七）建筑钢材与木材
1．建筑钢材
建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。
2．木材
木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。
（八）防水、保温隔热及吸声材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。
2．保温和吸声材料
（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。
（九）墙体材料
墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。
1．粘土砖
（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)
（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。
2．砌块
砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。
（十）装饰材料
1．装饰材料的基本要求及选用
建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：
（1）材料的颜色，光泽和透明性
（2）花纹图案、形状和尺寸
（3）质感
2．常用建筑装饰材料
常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。
三．建筑结构基础知识
各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。
住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。
（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。
1．砌体结构
砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。
砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。
常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、240毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。
2．现浇钢筋混凝土结构框架结构
框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。
由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。
异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由t形边柱、十字形中柱、l形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。
3．剪力墙结构
剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：
1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。
2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。
3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。
4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。
四．住宅小区规划设计基础知识
城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。
（一）居住小区的规划结构
1．用地规模与配置
为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。
用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。
一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际《城市居住区规划设计规范》（cb50180－93）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。
满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。
2．居住密度
在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。
居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。
3．设施布局
基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。
考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。
（二）主要规划指标
1．建设强度指标
住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。
2．环境指标
住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。
（三）规划管理
1． 规划管理审批的程序：
（1）申报与立案；
（2）工作周期。
2． 规划管理程序内容：
（1）规划要点；
（2）选址定点；
（3）建设用地规划许可证；
（4）规划设计条件；
（5）规划设计方案；
（6）设计方案；
（7）建设工程规划许可证；
并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。
五．住宅智能化和综合布线
随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。
住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。
综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构
第二节 土地权属登记
土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。
一．土地调查
土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。
《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。
（一）土地权属调查
土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。
土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。
土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。
城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。
表1 城镇土地分类体系
（二）土地利用现状调查
土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利
用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。
表2 土地利用现状分类体系
二．土地登记
土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。
土地登记分两类：
（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。
（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。
三．土地权属登记办理流程
受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档
第三节 房屋权属登记
一．房屋权属登记
房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。房屋权属登记主要分为：
（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记： 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。
（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；
2、房屋面积增加或者减少的；
3、房屋翻建的；
4、法律、法规规定的其他情形。
（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
二。房屋权属登记的程序
（一）受理登记申请。
（二）权属审核。
（三）公告。
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
三．房地产交易的核心
房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。
（一）商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售应当符合下列条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。
2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房买卖合同
1．商品房买卖合同说明
（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
（5）对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
（三）商业银行个人住房贷款
个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。
（四）个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。
（五）贷款对象及条件：
贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：
1．按期交缴住房公积金。
2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。
3．与开发商签订了购房合同。
4．已首付30%以上的购房款。
5．以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作
质押。苏州市区（不含园区、吴中区、相城区）的借款人必须由苏州市住房置业担保有限公司为其提供保证担保。
（六）额度和期限：
贷款额度最高为房价的70％。贷款期限最长20年。
（七）贷款利率：
1－5年，月利率‟；5－20年，月利率‟；
（八）申请材料： 按住房基金管理中心要求提供。
（九）贷款申办程序：
1．借款人签订购房合同并预付30％以上的房款；
2．持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；
3．携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行“个人理财中心”办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》；
4．银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；
5．借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。
（十）贷款归还：
贷款期限为一年以下的（含一年）,到期一次还本付息，利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。
按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。
借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。
四．住宅新概念与创新设计
随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。
（一）以人为本炼就现代人居
1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。
2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。
（二）绿色生态、健康住宅
绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。
这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。
这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。
虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。
（三）高科技型住宅
科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能
第四节 房地产开发中的税费
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：
（一）营业税
1．应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
（1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
（2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
a.销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
b.销售其他土地附着物
a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
f.不动产租赁，不按本税目征税。
2.涉及税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
(1)销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
a.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
b.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
c.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
c.按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
(2)其他具体规定如下：
a.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
b.对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
c.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
d.中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：
a.关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5%
(二)城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
2．税率：分别为7%、5%、1%.计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
(3)纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
（三）教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
2．税率为3%.计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
（四）土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
5．土地增值税的计税依据
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
a.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
b.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
c.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项
房地产策划师职业技能实战培训内容 房地产策划师培训班【第四篇】
房地产策划师职业培训实战教程
房地产策划：是在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为，是根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。
房地产策划分为：前期策划，包括市场调查、项目定位、项目规划建议、可行性研究和项目推广建议，其业务重点在于产品定位；
中后期策划，包括市场调查、项目推广策划和项目销售策划，其业务重点在于围绕项目租售的推广策划和销售策划。
销售代理费为销售额的%～3%
策划师：是指从事房地产行业市场调研、方案策划、投资策划、项目营销推广和项目运营等工作的人员。
对房地产市场发展状况、区域市场状况、全市重点房地产项目及竞争项目的持续关注与调研 分析。
策划助理的工作职责（开发商策划助理）1.熟悉公司项目总体规划情况及项目定位，熟悉项目的整体营销策划思路及计划和月度 计划。
2.参与公司广告推广计划的方案确定，对广告方案提供参考性意见。
3.协助策划经理完成项目前期的市场调查和竞争对手的分析工作，并完成市场调查分析报告 的撰写工作。
4.根据公司项目要求及广告、促销方案，大量收集有关广告、促销资料，为公司的广告、促销活动作充分的信息资料准备。
5.根据广告策划方案，为公司的广告撰写相关文稿，报策划经理审批后应用。
6.依据项目推广方案及其要求，与平面设计师一起为促销活动设计促销宣传品、礼品；具体负责促销物品的文字设计，并配合相关部门完成制作工作。
7.负责宣传画册、网站、采访文章等材料的编辑、整理和审核工作。
8.协助策划经理处理与广告公司、策划公司及媒介之间的关系，保证良好的外部合作环境。9.负责公司内部刊物所需的各种文字材料的收集、整理及编辑工作，保证内部刊物的宣传质量。
10.协助策划经理完成外部各合作机构的公关工作。
11.完成策划经理交办的其他工作任务。
房地产策划报告：是房地产策划师提供给开发商的对项目的调研、分析、论证、研究后得出的书面报告。
房地产策划的工作内容
1.项目案前策划基础
（1）建筑套型对比分析方案
（2）建筑主体技术指标对比分析（3）建筑造型对比分析
（4）建材设备对比分析（5）社区功能对比分析（6）市政配套与政策对比分析（7）项目卖点汇总分析（8）项目缺陷汇总分析（9）项目发展计划制定（10）项目形象定位
（11）物业管理介入优劣对比分析（12）物业管理形象定位 2.项目包装策划推广
（1）项目主题定位
（2）cis形象定位（3）平面形象设计
（4）项目相关单位形象配合管理方案制定（5）营销承诺管理方案确定（6）促销计划执行方案制定（7）促销让利方案制定（8）营销道具确定
（9）媒体广告计划制定（10）媒体执行策略制定（11）活动执行策略制定（12）传播契机策略制定 3.项目组织策划管理
（1）岗位人员组织设计（2）岗位职责制定
（3）岗位奖惩制度制定
（4）营销服务和问客答确定
（5）客户接待管理方案制定
（6）办公环境、设施、道具管理方案制定（7）营销统计制度制定
（8）营销档案管理制度制定（9）信息汇总管理制度制定（10）营销培训计划确定
（11）部门协调管理办法制定（12）政府协调管理方案制定 4.项目销售方案策划
（1）房屋上市计划制定（2）价格制定
（3）付款方式确定（4）销售执行方案制定（5）（6）（7）（8）销售指标计划制定 销售奖惩计划制定 销售费用预算 资金流量控制
（9）成本控制
（10）目标消费者分析（11）目标区域市场分析（12）目标竞争分析
项目市场调研报告模板
一、市场环境调查分析：宏观市场环境分析：1.政治法律环境分析
2.社会经济环境分析
3.社会文化环境分析
4.社会人口环境分析
xx市房地产市场分析：市房地产市场现状分析
市房地产市场特征分析
市城市建设发展分析
4.结论
二、区域市场调研：xx区整体市场概述：区商品房市场整体分析
区各片区市场特征分析
区经典商品房介绍（重点分析物业成败的关键因素）
项目所在片区介绍：1.片区总体概况
2.片区历史沿革及现状
3.片区土地利用现状
4.片区商品房市场现状
5.片区各项配套设施介绍
6.片区交通组织现状
7.片区swot分析
与项目相关的规划介绍：包括城市总体规划、次区域规划以及片区规划的相关内容
相关调研部分（重点分析物业成败的关键因素）：
1.片区在售商品房调研，填写明细调研表
2.片区在售商品房分析 3.规划设计要点评析
4.项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 5.项目定位分析
6.项目销售推广策略分析 7.项目swot分析
分析部分：1.片区商品房市场现状及特征分析
2.片区内商品房供求关系分析
3.片区内商品房物业类型分析
4.片区内商品房户型特征分析
5.片区内商品房价格特征分析
6.片区内商品房销售特征分析
总结：1.片区商品房市场总结
2.片区商品房成败的关键因素总结
3.片区未来商品房市场预测分析
4.片区供求关系趋势预测分析
5.片区价格趋势预测分析
6.项目未来竞争预测分析
三、相关结论：未来市场预测：～3年片区供应量预测 2.价格走势预测 3.需求趋势预测 4.客户消费趋势预测
项目定位报告模板
一、项目分析：项目概况
项目swot分析：1.项目优势分析（strength）
2.项目劣势分析（weakness）
3.项目机会点分析（opportunity）4.项目威胁点分析（threat）
二、项目定位：客户群定位：1.片区在售楼盘主要客户构成及销售效果分析
2.竞争项目的客户定位
3.本项目外销市场可行性分析
4.本项目目标市场定位（内外销比例、自住投资比例设定）
5.本项目目标客户需求及定位分析
物业形象定位：1.片区在售及潜在楼盘的形象定位特点
2.本项目定位：（1）物业功能定位及阐释
（2）物业形象定位及阐释
（3）项目命名及logo建议
（4）主要宣传口号建议
物业户型定位：1.周边在售项目及潜在竞争项目户型定位分析
2.本项目户型、面积定位建议
3.本项目户型定位建议
4.与竞争项目的比较分析
物业价格定位：1.定价的影响因素
2.定价的基本原则
3.参考均价评定
4.项目预期售价
项目产品规划报告模板
一、项目概况：宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融
区等）的地理位置
宗地现状：1.四至范围
2.地势平坦状况、自然标高，以及与周边地势比较
3.地面状况
4.地面现有居民情况 5.地下情况
6.土地的完整性
7.地质情况
项目周边的社区配套：
一、周边3000m范围内的社区配套
1.交通状况
2.大中小学及教育质量情况 3.医院等级和医疗水平
4.大型购物中心、主要商场和菜市场 5.文化、体育、娱乐设施 6.公园 7.银行 8.邮局 9.其他
二、宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套
现状
（1）项目周边环境 1.治安状况 2.空气状况 3.噪声情况 4.污染情况 5.危险源情况 6.周边景观
7.风水状况
8.近期或规划中周边环境的主要变化 9.其他
（2）大市政配套
1.道路现状及规划发展 2.供水状况
3.污水、雨水排放
4.通信
5.永久性供电而后临时施工用电 6.燃气
7.供热及生活热水
项目规划控制要点：1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2.住宅建筑面积、公用建筑面积、公建的内容，以及并区分经营性和非经营性公建的面积
3.综合容积率、住宅容积率
4.建筑密度 5.控高 6.绿化率
7.其他
项目土地价格：1.土地价格计算的方法
2.从地理位置、土地供应、周边环境及配套设施、市场
发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力作初步评估
3.与近几年相临地块的土地价格比较分析
4.立即开发与作为土地储备优缺点的比较分析
二、市场分析：区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述：1.形成时间
2.各档次住宅区域内分布状况
3.购买人群变化
区域住宅市场各项指标成长状况（近3～5年）：1.开工量/竣工量
2.销售量/供需比
3.平均售价
区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
区域内产品的供应状况：1.各档次产品的供应状况
2.各档次产品的集合特征
3.平均售价
4.开发规模
5.产品形式
6.平均消化率
7.平均容积率
8.物业在区域内的分布特征
结论：1.区域市场在整体市场的地位及发展态势
2.区域市场目标客户层研究和市场定位
三、规划设计初步分析：1.规划设计的可行性分析
2.规划设计的初步概念
项目前期策划报告模板
一、项目概况：1.地理位置
2.地块现状
3.绿化、自然景观
4.周边交通情况
5.周边生活、教育配套
6.地块人文环境
7.片区在城市规划中的地位
8.规划经济技术指标
9.综合评述
二、房地产市场现状及发展趋势：1.房地产宏观市场环境分析：
（1）宏观经济形势分析
（2）国家宏观调控政策对房地产市场的影响（3）整体规划对房地产市场的影响
（4）市政基础设施建设对房地产市场的影响（5）重大利好政策对房地产市场的影响
（6）综合评述
2.土地市场分析
三、地块区域房地产市场调查分析：1.区域房地产市场情况分析：
（1）区域销量分析（2）区域产品分析
2.地块周边区域市场分析
3.区域二手房市场情况分析 4.地块周边二手房市场状况 5.综合分析
四、竞争项目的市场定位情况调查分析：1.区域附近大型居住区综合分析
2.区域附近大型居住区内项目综合分析
3.典型楼盘介绍：
（1）项目概念主题特点及推广手法和主题（2）经济技术指标（3）规划设计
（4）户型面积及比例
（5）目标客户（6）价格定位
（7）项目进度（工程、推广、销售）（8）配套设施
（9）环境设计及立面造型（10）优劣势分析及可借鉴之处
五、消费群体调查分析
六、项目swot分析
七、项目定位：1.项目客户定位
2.项目产品定位
3.项目价格定位
4.项目形象定位
八、项目发展思路：1.操作思路
2.总体规划建议
3.产品形式建议
4.户型及面积比例建议
5.户型功能及结构建议
6.小区商业面积及商业功能设置建议
7.配套建议
8.分期建议
项目推广策划报告模板
一、市场调研：1.前言：本次市场调研的背景、动机、运用手段和目的等
2.市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量和积压总量）
（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）
3.近期房地产行业的有关政策、法规和金融形势
4.竞争个案项目调查与分析
5.消费者分析：（1）购买者地域分布
（2）购买者动机
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格和付款方式）
（4）购买时机、季节性
（5）购买反应（价格、规划和地点等）
（6）购买频度
6.结论
二、项目环境调研：1.地块状况：（1）位置
（2）面积
（3）地形（4）地貌（5）性质
2.地块本身的优劣势
3.地块周围景观（前后左右、远近景、人文景观、综述）
4.环境污染及社会治安状况（水、空气、噪声、土地、社会治安）
5.地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6.公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医
院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7.地块地理条件的强弱势分析（swot矩阵分析图、综合分析）
三、营销策划：
（一）项目产品分析：
1.项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2.建筑规模与风格
3.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线）
4.装修和设备（是豪华还是朴素，是进口还是国产，保安、消防、通信）
5.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6.物业管理（是自己管理还是委托他人管理，收费水平、管理内容等）
7.开发商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）目标客户分析
1.经济背景：（1）经济实力
（2）行业特征：
1）公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
2）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2.文化背景（推广方式、媒体选择、创意、表达方式）
（三）价格定位：1.理论价格（达到销售目标）
2.成交价格
3.租金价格
4.价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略：1.广告的阶段性划分
2.阶段性的广告主题
3.阶段性的广告创意表现
4.广告效果监控
（六）媒介策略：1.媒介选择
2.软性新闻主题
3.媒介组合 4.投放频率
5.费用估算
（七）推广费用：1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2.印刷品（销售文件、售楼书）
3.媒介投放
四、概念设计：1.小区的规划布局和空间组织
2.小区容积率的敏感性分析
3.小区道路系统布局（人流、车流）
4.小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5.小区建筑风格的形式及运用示意
6.小区建筑外立面色彩的确定及示意
7.小区户型比例的搭配关系
8.小区经典户型的功能判断及其面积划分
9.小区环境绿化概念
10.小区环艺小品主题风格确定及示意
五、识别系统：
（一）核心部分：1.名称
2.标志
3.标准色
4.标准字体
（二）运用部分：1.现场：（1）工地围板。（2）彩旗
（3）挂幅
（4）欢迎牌
2.营销中心：（1）形象墙
（2）门楣标牌
（3）指示牌
（4）展板规范
（5）胸卡
（6）工作牌
（7）台面标牌
3工地办公室：（1）经理办公室
（2）工程部
（3）保安部
（4）财务部
4.功能标牌：（1）请勿吸烟
（2）防火、放电危险
（3）配电房
（4）火警119
（5）消防通道
（6）监控室
房地产基本基础知识
第一部分
房地产业概述
一、房地产业的基本概念及特性
1、房地产基本概念
1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性
（1）
不可移动性
（2）
独一无二性
（3）
寿命长久性
（4）
数量有限性
（5）
用途多样性
（6）
相互影响性
（7）
易受限制性
（8）
价值高大性
（9）
难以变化性
（10）保值增值性
二、房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
1、中介服务人员的资格管理
①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
2、中介服务机构的管理
设立房地产中介服务机构的条件：
①有自己的名称、组织机构：
②有固定的服务场所；
③有规定数量的财产和经费。
④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
⑤法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
三、房地产代理
房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。
商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。
目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销
(预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。
四、房地产经纪人员技术能力与职责
凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
l、房地产经纪人员职业技术能力
①
具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；
②
能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；
③
熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；
④
具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；
⑤有—定的外语水平。
房地产经纪人协理的职业技术能力：
①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；
②具有一定的房地产专业知识；
③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
2、房地产经纪人员的权利
房地产经纪人享有以下权利：
①依法发起设立房地产经纪机构；
②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；
③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；
④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；
⑤要求委托人提供与交易有关的资料；
⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。
房地产经纪人享有以下权利：
①依法发起设立房地产经济机构；
②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位；
③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；
④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；
⑤
要求委托人提供与交易有关的资料；
⑥
有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
⑦
执行房地产经济业务并获得合理的佣金；
房地产经纪人协理享有以下权利：
①有权加入房地产经济机构；
②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；
3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务
①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；
②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；
③接受职业继续教育，不断提高业务水平；
④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；
⑤为委托人保守商业秘密。
五、房地产市场的涵义
房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。
广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
六、房地产市场的特点
1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。
2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。
七、房地产市场的分类
房地产市场分为地产市场和房产市场两大类
◆
地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。
◆
房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
第二部分 房地产建筑基础知识
一、建筑物的分类
1、按建筑物的使用性质分类
建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
（1）
居住建筑
居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。
（2）
公共建筑
公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；
生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；
文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；
托幼建筑：托儿所、幼儿园等；
科研建筑：研究所、科学实验楼等；
医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；
商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；
体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；
文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；
交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；
其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。
2、按建筑物的结构类型和材料分类
建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。
一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。
3、按建筑物的层数分类
低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。
多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。
高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。
对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类：
1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m；
2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m；
3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m；
4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。
二、房屋建筑的构造
—幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。
1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。
2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。
3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。
4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。
5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。
平屋顶（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋顶（大于10％）和其它形式三类
作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。
屋顶分类：
①
屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。
四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶
②
屋顶：刚性〈可承重〉
柔性〈不可承重〉
③
屋顶防漏：三毡四油
④
屋顶隔热：水泥蛭石
⑤
交通、环境、地理位置与小区的重要性。
⑥
总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉
6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。
7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。
8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。
二、房地产基础知识名词解释
1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。
3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。
4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。
5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。
8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。
9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。
11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）
12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。
13、生地：
只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。
14、熟地：
达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
15、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
16、何为“七通一平”
达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
17、土地使用权的最高出让年限？
1.居住用地70年；
2.工业用地50年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
4.商业、旅游、娱乐用地40年；
⑤.综合或其它用地50年。
18、.房屋的保修内容与保修期限？
答：1.屋面防水为5年；
2.土建为1年，具体包括：
a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；
d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
3.卫生洁具为1年；
4.电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；
5.管道堵塞为2个月；
6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。
19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。
20、居住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷）
21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20%
配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%
22、何为砖混结构建筑？
答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
23、何为钢筋混凝土结构建筑？
答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
24、预售房屋需要那些基本条件？
答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
三、建筑识图
一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。
1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。
2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。
建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。
建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。
建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。
在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。
4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。
五、房屋面积的规定和测算
1、各种面积概念
（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。
（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。
（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。
(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；
(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
2、有关房屋面积的规定和测算
（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。
（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。
（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过米的，按其上口外墙外围水平面积计算。
（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。
（5）共有公共面积的分摊计算：
每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积
3、商品房分摊的公用建筑面积包括
两部分：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积
（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半
六、商品房销售常用名词
1、住宅：供人们生活居住的建筑。
2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。
3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（db）数表示。
5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50db以下）
6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。
7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。
8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：米、米、米、米、米、米、米、米。
(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：米、米、米。
(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高—楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。
10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。
11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。
12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。
日照间距：日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为倍）
13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。
14、什么是复式住宅？
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为米，而一般跃层为米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。
15、什么是公有住宅？
公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
16、什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。
18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。
19、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。
20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。
21、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。
22、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。
23、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，—般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。
24、“五证俱全”是指哪五证？
①建筑施工许可证
2.房屋预售许可证
3.建筑用地规划许可证
4.国有土地使用证
5.建设工程规划许可证
25、何为是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权
房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权：是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
26、何为内销房、外销房、平价房
内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。
(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源
是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。
(2)内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人
从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房
的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。
(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。
第三部分
房地产价格基础知识
一、房地产价格构成
房地产价格主要由以下十个方面组成：
l、土地取得费用
有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。
2、前期工程费
前期工程费主要包括以下几个方面：
三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。
地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。
规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。
3、房屋建筑安装工程费
是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；
4、基础设施建设费
包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建
5、公共配套设施建设费
6、经营管理费
指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所
7、销售费用
是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。
1、利息
是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。
9、税费
税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。
10、利润
利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。
二、影响房地产价格的因素
房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：
1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。
2、理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。
3、环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。
4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。
5、经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。
6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。
7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。
8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。
9、国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。
第四部分
房地产税收知识
中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
一、房产税
房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
1、纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。
2、课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
3、客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
4、税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
5、纳税地点和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。
二、城镇土地使用税
城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
三、耕地占用税
耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
四、土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
五、契税
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。
1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。
转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换；
下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税；
以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
3、税率：契税的税率为3~5%，安徽省的契税税率为4%，合肥目前的契税税率为4%，但购置普通住宅减办收取。
4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
六、相关税收
1、营业税、城市维护建社税和教育费附加
营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。
城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。
房地产区域环境分析
a)区域地位：区域在城市的历史、文化、经济、战略发展等方面的地位 b)区域现状：
1.区域的位置及交通状况
区域的位置：项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置
交通状况：现有道路及地铁交通系统、近期道路交通规划等
公交系统情况，包括主要线路、行车区间等
宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决 2.区域的经济发展水平
区域第一产业、第二产业、第三产业的结构及发展水平区域的各项经济指标及其在整个城市所处的水平区域人口的就业情况及消费水平3.人口及文化
区域的人口数量、结构、职业分布等 区域的教育水平、人文素质 区域的治安情况 4.区域的自然状况
自然资源 噪声情况 空气状况
污染情况（如化工厂、河流湖泊污染等）
危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）5.区域的配套情况
（1）大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）供水状况 污水、雨水排放
通信（有线电视、电话、网络）永久性供电和临时施工用电 燃气供热及生活热水（2）配套设施 教育 医疗 商业
文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局
c)区域规划
1.城市发展规划与功能布局
地铁交通系统的规划与建设 城市功能的规划与布局 局部区域的开发重点
政府即将颁布的重大政策
2.近期或规划中周边环境的主要变化
房地产项目自身情况分析 项目基本情况分析 土地状况分析 项目四至分析
项目各种经济技术指标分析 项目产品规划分析
项目周边景观分析
项目周边自然景观分析
项目周边人文、历史景观分析
项目周边配套分析
项目周边交通配套分析 项目周边商业配套分析
项目周边教育、文化配套分析 项目周边医疗卫生配套分析 项目周边娱乐配套分析
前期策划的自身情况比较注重土地状况、项目四至、各种经济技术指标和项目周边配套
房地产项目客户群分析 1.总体消费状况研究 当地居民的基本构成 年龄分布 从业状况 收入水平
当地居民的基本生活方式
基本的生活与购买习惯，主要影响领域 基本的交通方式与交通工具选择的倾向
基本的饮食习惯于发展倾向，主要的影响领域
当地居民的基本娱乐、休闲方式
当地居民的媒介接触习惯
当地居民的思维方式与价值倾向
2.住房消费特征研究
当地居民现有的住房来源、使用、评价状况 当地居民对商品房的消费习惯与态度 当地居民对理想居住环境的理解与认识 当地居民对房地产的主要接受倾向与障碍 当地居民对开发商的认知情况 3.主流住房消费群体调研 主流消费群体构成
主流消费群体的特征及发展趋势