写字楼物业管理方案范例（实用5篇）

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写字楼物业管理方案1

关键词：超高层写字楼；重力供水；变频供水；叠压供水；供水方案

Abstract: water supply scheme selection diversity, flexibility, each have its advantages and disadvantages, to a tall office buildings the drinking water design as an example, the group of variable frequency pump water supply and the overlying water supply, water pump water tank joint gravity water supply, alternatives, choose excellent water supply scheme.

Keywords: tall office buildings; Gravity water supply; Frequency conversion water supply; The overlying water supply; Water supply scheme

中图分类号：TU74文献标识码：A 文章编号：

1 确定供水方案的原则

系统稳定性强， 安全可靠，运行费用低，维护管理方便，节能。

目前大多数项目供水方案为变频供水与水泵水箱联合重力供水两种，对于超高层办公楼，因其用水的特殊情况，选用水泵水箱联合重力供水方案在超高层办公楼供水系统中有其独特的优点，在建和已经建好正在使用的超高层写字楼供水系统中，此方案比较常见，物业管理反应良好。

2 工程概况

某办公楼，地下一二三层为设备房及车库，共33层，层高米，其中十五，二十三层为避难层，兼做设备层，其它层均为办公楼层，总高约160米。

方案一：变频调速泵组供水：系统共为地下三层至二层为1区，由市政直接供水，三层至十层为2区，十一至十八层为3区，十九层至二十六层为4区，二十七层至顶层为5区，地下三层生活泵房共设四组变频调速泵组分别供给2区，3区，4区，5区，扬程流量分别按规范要求取值。

方案二：采用叠压供水设备，供水所需水压由变频水泵叠加市政给水管网水压系统共为地下三层至二层为1区，由市政直接供水，三层至十层为2区，十一至十八层为3区，十九层至二十六层为4区，二十七层至顶层为5区，地下三层生活泵房共设四组变频调速泵组直接从市政自来水管网抽水，充分利用市政自来水管网压力，分别供给2区，3区，4区，5区，水泵流量取值按方案一，扬程为方案一扬程减去市政稳定水压。

方案三：水泵水箱联合重力供水方案：十五，二十三层为避难层，在十五，二十三层避难层，屋顶机房层各设重力供水生活水箱，水箱容量按规范要求计算容量，材质为不锈钢材质，分为容量基本相等的两个，十五层重力供水生活水箱由地下三层工频转输水泵供水，二十三层重力供水生活水箱由十五层避难层工频转输泵组从十五层避难层生活水箱抽水供给，屋顶层重力供水生活水箱由二十三层避难层工频转输泵组从二十三层避难层生活水箱抽水供给，三层至十一层供水由十五层重力供水生活水箱重力供水，超压楼层设减压阀组；十二层至二十层供水由二十三层避难层重力供水，超压楼层设减压阀组；二十一至三十层供水由屋顶层重力供水，超压楼层设减压阀组；三十一层至三十三层由屋顶层变频调速泵组联合气压罐供水，水泵扬程流量按规范要求计算，选型。

方案一：变频调速泵组供水；方案二：采用叠压供水设备；方案三：水泵水箱联合重力供水这三种生活供水方案各有其优缺点，在不同的供水场所各具优势，对于超高层写字楼，毫无疑问：方案一：变频调速泵组供水，虽然其也是比较通用，流行的比较好的一种供水方案，但对于超高层写字供水方案，其不足之处明显。

方案二：采用叠压供水设备，基本上在整个系统上同方案一：变频调速泵组供水，优点是充分利用市政自来水压头，地下室设备间面积有所减小，但这种方案首选的征得当地自来水管理公司许可，允许其直接从市政自来水管网抽水，而且当市政自来水管网水压较低时，其运行受到一定限制，其在建和已建的项目上运用此方案相对于方案一：变频调速泵组供水并不多见。

方案三：水泵水箱联合重力供水稳定性好，节能效果明显，系统设备运行维护方便，供水压力稳定，并有一定量的储水，满足超高层写字楼用水安全性高的要求，当临时因设备故障等原因临时停电时，系统可维持一定时间内的用水量要求，为广大超高层写字楼业主所首选的一个重要因素，例如，深圳超高层写字楼华润大厦，沈阳超高层写字楼华润大厦，成都超高层写字楼华润大厦均采用方案三：水泵水箱联合重力供水，此供水系统通过我们去考察，华润物业部门反映良好。

结语：为不同条件的建筑设计生活用水方案，应以系统稳定性强， 安全可靠，运行费用低，维护管理方便，节能，等为基础，从工程多方面考虑，充分站在使用者的角色上考虑，由于本项目为大概160m的高层写字楼，综合多方面考虑，方案三：水泵水箱联合重力供水方案为最佳选择方案。

参考文献：

[1]建筑给排水设计规范，09版。

[2] 建筑给排水设计手册。

写字楼物业管理方案2

关键词：城市综合体；总体布局；单体设计；流线组织

中图分类号：

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2014）02-0073-05

1、前言

随着城市化进程的加快，快节奏的人们需要在一个集多种功能于一体的空间里享受高效的生活和工作时，城市综合体便孕运而生了。城市综合体不是简单的建筑混合体，需要通过综合性的开发，统一规划才能获得良好的经济、社会和环境效益。本文通过特步龙子湖西岸天湖国际城A地块的工程实践对城市综合体设计进行总结和探讨。

2、项目概况

项目位于安徽省蚌埠市经济开发区，为特步龙子湖西岸天湖国际城A、B、C地块中的A地块，道路条件良好，东临环湖西路，西临雪华山西路，南临城市主干道东海大道，北临曹凌路，紧邻国家4A级风景区龙子湖，如图1、2。项目用地面积 m2，总建筑面积231524m2，建筑密度%，绿化率%，由1栋31层120m五星级酒店、1栋30层120m的5A级写字楼、2栋31层的SoHo、2～3层的情景式商业步行街和1层共用地下室组成，如图2。

3、总体布局的形成

项目总体布局形成过程复杂，是在与业主、当地政府、咨询机构不断沟通和修改中完善的，以下各节是其形成过程的呈现。

满足规划条件

我们设计时先根据当地规划管理部门提供的规划条件求得建筑可建范围，同时标示地块东部不宜建造高层区域，以便下一步工作开展，如图3。

地块价值及功能需求分析

地块价值分析，本地块紧邻国家4A级风景区龙子湖，景观资源丰富，道路条件良好，周边聚集多个高档社区，有较高的商业价值，景观价值，住区价值，如图4、5。

商业价值，B、C地块与A地块都属于天湖国际城项目用地，其中B、C为住宅地块，计划先于A地块启动，将为A地块的北部和西北部带来充足的商业人流；另，A地块东边龙子湖公园也是商业人流的主要来向。

景观价值，地块临龙子湖国家4A级风景区，东部和南部区域可以直接观赏到龙子湖景观，具有非常高的景观价值。

住区价值，地块西北侧现有及未来天湖国际城B、C形成的住宅，将形成较好的的住区氛围，因此地块北部、西北部适合布置SoHo。

功能需求分析，城市综合体功能多样，设计应因地制宜，按建筑功能的重要性和价值需求相应布置在地块上。

酒店，本项目中五星级喜来登酒店定位较高，酒店宽面应朝向龙子湖并尽可能靠近龙子湖公园，以取得美丽的龙子湖景。

写字楼，由于当地政府对地块标志性效果的追求，写字楼应临东海大道以取得较好的形象面，并尽可能宽面朝龙子湖，使景观最大化。

商业，分中端商业和名店街两种，中端商业追求大量人流，应沿住宅社区方向展开并充分利用地块四周完善的交通路网和龙子湖公园景观；名店街为高端商业，应结合五星级酒店和5A写字楼设置。

SOHO，有一定的居住功能，相对较为私密区，应沿城市次干道布置，设置在地块西北角易于与西北侧现有及未来形成的住宅形成一体的住区氛围。

四塔楼方案的确定

为尽快回收投资资金，业主考虑出售SOHO物业，但SOHO在当地出售具有较大的不确定性，为减少风险，设计时我们提出SOHO拆分成两栋分期建设。分栋建设可节约造价，缩短单栋建设周期，加快资金回笼从而循环利用资金同时假使前栋卖不好，另一栋可以改变策略，如表1。

三种布局方案的比选

根据上节对比分析确定了4栋主楼的布局后，我们提出三种可能的主楼布局方案，如表2。

经过我们分析与讨论，方案一是最符合业主和政府管理部门共同期望的方案。从业主角度，方案一充分利用了场地价值和满足建筑功能需求，将酒店放到环湖西路一侧，办公放于东海大道，此布局酒店面向景观面，可提升酒店档次，带动商业，让办公在东海大道有最好的展示面。从政府管理部门角度，方案一可以在酒店和办公集中于东南部，分别朝向龙子湖和东海大道，一体化设计，易形成地标性建筑，打造城市名片。经过多轮次比选讨论，最终以方案一进行报批和施工图设计，如图11。

4、建筑单体设计控制要点

空间设计

酒店，空间复杂多样，我们在设计时根据空间的使用人群和经营收益性质将其可分为三种：一是酒店供客人使用的收益空间，如客房，中西餐厅，健身水疗中心等；二是酒店供客人使用的非收益空间，如大堂、走廊、洗手间等；三是酒店服务人员使用的非收益空间，如管理用房，后勤用房，设备用房等。

设计时须根据三种不同空间的性质进行空间设计，同时三种空间之间需要有合适的比例，过大过小都可能造成顾客的不舒适或者空间的浪费。

写字楼，本项目写字楼为中等规模出租型5A写字楼，空间设计的重点在于大堂空间、电梯厅空间和办公空间。

大堂空间，对于出租型写字楼，大堂的形象是企业档次品味的缩影，与业主多次沟通后大堂我们设计二层通高，保证8米净高，对中等规模5A写字楼是较适宜的尺度，既大气又不失经济性。

电梯厅空间，为体现方便性和功能性，电梯按4500m2设置一部，共8部的电梯，分为中高区各4部，为体现电梯厅的空间效果和舒适性要求，净高控制在。

办公空间，面宽分割出租单元，于转弯处开间加大，可做开放式办公，净高控制在。

商业，经过与业主、商管策划公司多达十轮的商讨，本项目设置中端商业和名店街两种不同档次的商业，以满足不同消费人群的需求。两种商业对空间的需求不一样。

中端商业，定位为主题型体验式商业，业态分布以餐饮、娱乐、超市、流行品牌为主，以小面积店铺为佳，可租可售，不考虑大型购物空间模式；

名店街，布置在酒店与写字楼之间的裙房一层，主要为写字楼、酒店的高端客户服务，聚集国际二线以上品牌，内部空间追求高档、尊贵感。

SOHO，先根据住户家具布置的可能性及灵活性进行推敲，在家具最优布置的基础上确定单元面积，约40m2，如图12。

形体设计

项目在满足成本控制的要求下，采用ARTDECO风格，强调建筑物的高耸、挺拔，益于形成城市地标形象。

整体性设计，4栋建筑功能多样，为避免造型之间缺乏联系，设计上强调群体感，体现特步企业―贯的现代、简洁、大气风格，如图13。

个性化设计，设计在整体化一框架下追求单体个性表达。面向龙子湖景观的滨水休闲露台、通道连廊设计层层退台，如图14；用曲线柔化建筑界面使内部小广场空间更加灵动，外部与龙子湖更加协调，如图15；酒店出入口挑出长雨棚、裙房顶部倒棱台加百叶、商业入口突出圆椎台等等强调出入口标示性，如图16；以上通过形体的高低错落、切削、柔化、退台等个性化处理保证了各部分功能有较强的识别性。

节能环保设计

项目重视建筑的节能环保功能，外立面采用哑光型材料，以暖色石材、灰色金属百页分隔Iow-e中空玻璃，避免大面积玻璃幕墙形成光污染；在不利朝向采取遮阳措施，减少建筑能耗；裙房屋的顶绿化和层层退台连廊挡板的线型绿带，共同塑造有层次的垂向绿化，如图14，对提高地块生态品质起到了积极作用。

5、交通流线组织

项目包含酒店、写字楼、SOHO和商业等多种功能建筑，每一种出入口、车行、停车与内部客流的设置要求不同，另本项目由于基岩层较浅，开挖难度大，仅能开发地下一层，无法进行竖向使用分区。这就需要更进一步统筹各种功能建筑分区的地上、地下的车流、货流、人流，如图17。

基地交通流线组织

由于城市综合体功能多样，多种功能的行车停车复杂，在交通组织上设计上力求单纯化、简单化，避免交通混乱和干扰。

基地车行环道设置，在满足规划条件要求下，沿基地设置环形单行内部路，保证不同功能的建筑有2个接口（共用）与外部城市道路相接，并在基地接口与人流、车流交汇处设置广场，以解决高峰时段道路拥堵。

酒店交通流线组织

酒店的交通动线是项目中最为复杂的，我们严格区分客流和服务流，使各种动线尽量简单化。

客流主人口（主入口和团队入口）：龙子湖及公园景观良好，主入口适合面湖设置。

员工出入口，设于后部与客流分开，专为员工上下班使用，与酒店员工使用区相近。

顾客车流，结合基地与城市道路接口设置单行线串联酒店落客区与停车区，车流线路清晰。

后勤车流，为避免地面客货流的交叉干扰，在雪华山西路基地出入口附近设坡道进入地下一层装卸酒店的物品、食品，同时也利用工作时差运出酒店的垃圾和废品。

办公交通组织

办公出入口，沿东海大道设置出入口，既有利于突出高档写字楼的建筑形象也便于引导用户和访客便捷进入内部。

办公行车，为实现办公行车高效、清晰，尤其上下班高峰期行车，办公行车采用单行线。

办公停车，临沿东海大道的写字楼前广场设置地面访客停车场，地下设置内部办公用户专属停车区，充分考虑写字楼用户及访客的易达性。

SOH0交通动线组织

SOHO出入口，有一定的私密性要求，设置在城市支路雪华山西路上，尽量减少车流的影响。

SOHO停车行车，除地面临主入口附近预留少量访客车位外，用户停车均通过坡道进入地下专属停车区。

商业交通动线组织

本项目中端商业业态和名店街的商业定位层次差别较大，交通流线要求不同。

中端商业流线

项目中端商业主要考虑住区人流未向，结合城市道路上的公交车站和人行斑马线设置人行出人口。

首层主通道，通过宽的Y型人流通道连接三个不同方向的商业入口小广场，可使人流有较好的可达性，通道在交汇点处设置室外休闲广场，为消费者提供良好的社交、休闲体验场所，同时良好的可视性，有利于打造金角银边店铺。

楼层平面动线，以各层的电梯、扶梯及出入口为中心设置环形通道连接各种商业业态。走道沿中庭和面向龙子湖处局部采用层层退台设计，在加大行走宽度的同时，使购物空间丰富有趣。

楼层垂直动线，考虑当地消费习惯，商业仅设计2～3层局部4层。根据各业态的不同及舒适度要求，约每50m长度距离分别通过电梯和自动扶梯运送垂直人流。

停车位设计，基地东北侧退让形成商业小广场，在广场上设置地面停车区，提高消费人群的便捷感，同时入地下室的坡道背离人流方向，减少人车干扰，用于解决餐饮、娱乐等较长时间的停车区；

货流组织，通过雪华山西路就近进入地下，避免与地上的人流和机动车客流交叉。

名店街

名店街设置在酒店与写字楼之间，主要服务酒店和写字楼的高端客户，兼顾周边顾客。沿东海大道形象面设置主人口，并就近设有室外停车区，与中端商业内街和公交站设有联系次入口。

6、结语

写字楼物业管理方案3

租金上扬迫企业撤离

日前，一则关于写字楼的报告悄然公布，引起了不少租户与地产开发商的注意。商业地产服务公司世邦魏理仕在4月11日了《2013年第一季度北京房地产市场回顾与展望》的报告。这份报告显示，今年第一季度北京写字楼市场没有新增供应，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降，市场平均空置率较上季下降个百分点到%。

据了解，今年第一季度北京没有写字楼项目落成，第一季度吸纳量超过万平方米，在平稳的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降。由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低，并连续创出历史最低纪录。自2009年以来，北京优质写字楼供应量逐渐下降。同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。

这份报告分析认为，当前北京写字楼市场整体供应放缓，需求走势平稳，可租赁面积逐渐减少，客观造成市场吸纳量在较低水平徘徊。而写字楼交易也主要集中在东部区域，涉及行业分布广泛。内、外资租户共同支撑了第一季度北京写字楼租赁市场需求。

据世邦魏理仕分析，北京写字楼市场整体租金在市场供不应求背景下，特别是在金融街租金上涨的带动下小幅上升，第一季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米元，较上季度增长%。另外，第一季度受传统假日影响市场吸纳量较上季度小幅下降，为万平方米。

据世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞介绍，北京年内将有万平方米写字楼供应，主要集中在东部地区，供应量略有增加，整体市场供应吃紧的局面将有所缓解，但位于西部的金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾依然突出。

空置率的持续走低与租金价格的持续上涨，让越来越多的企业难以负荷高额的租金，而选择撤离核心商务区。在北京CBD的一栋甲级写字楼内，一家IT技术公司大门紧闭，门上贴出了近期搬迁的通知，而其新的搬迁地址距离城市核心商务区较远，但也算是城市的副中心、行业发展的聚集地。

无独有偶，惠普公司曾占据了惠普大厦8到18层的办公区域。据业内人士估算，按目前市场行情，惠普房租已突破亿元大关，还要再加上不菲的物业费，高额的费用让惠普也有些难以承受。而如今惠普已和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，准备撤离。

租金等商务成本的增加，令一些入驻中央商务区的跨国公司和国内企业不堪重负，选择搬离中心城区，个别企业甚至远走他乡。但从另一个角度看，租金好比一道门槛，在经济的结构调整和产业升级中，某种程度上起到了“筛选器”的作用。

“最近十年中央商务区的租户构成发生了很大变化，在2002年中央商务区的租户构成以专业服务、IT信息技术、制造业和贸易公司占比较大。而到了2012年，金融保险业异军突起，与专业服务企业并驾齐驱，成为中央商务区的最大租户之一。而之前的IT信息技术与制造业等租户比例明显变小。中央商务区高昂的租金，让一些企业觉得没必要再在这里待下去。尤其是制造业企业对成本十分敏感，也会比较在意租金。”陈红飞说。

商务选址何去何从？

记者调查发现，在撤离中央商务区等传统核心商圈后，原有租户有的开始向周边新兴区域蔓延，更有甚者则将二、三线城市的新兴商务区做了企业的新据点。难以抑制的写字楼租金上扬与持续下降的空置率，让北京周边的创意产业园区如雨后春笋般层出不穷。散布在市中心的老厂房成为满足智力密集型等企业办公需求的“潜力股”。这些老厂房拥有地理位置优势，内部结构经过重新改造后，“摇身一变”成为都市工业园区、创意产业园区、艺术仓库、时尚休闲区等，租金比同地段的办公楼来得有优势，也解决了老厂房的闲置问题。

当然除了搬离，还有许多企业索性转租为买。他们认为，与其继续花大价钱租赁，不如拥有自己的物业，还能分享商业地产的升值潜力。

徐可凡自己经营着一家规模不大的电子商务公司，但是业务却辐射中国的各个主要城市。持续上涨的写字楼租金，让徐可凡有些吃力。弱丘他正琢磨着换个地方办公，觉得现在的办公区域有些狭小，且物流也十分不方便，便将目标锁定在郊区。

金融街（北京）商务园置业有限公司营销总监金巍告诉记者，从投资价值上来说，CBD的房租每年都以30%的速度上涨，租一间600平方米的写字楼，按15元/平方米·天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000万元。而在郊区购置一套600平方米的独栋写字楼，均价按万元/平方米算，那么也大概是1000万元，而且自己购置的写字楼是属于自己的办公私产，具有非常高的升值潜力。

对此，陈红飞分析认为，在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

郊区化办公趋热

大量企业撤离核心商圈，而向核心区扩散，也让一些房地产企业嗅出了其中的商机，从而开始瞄准北京周边热点区域进行写字楼的建设。如中粮祥云、金融街园中园、力宝广场、融科产业中心等地产项目纷纷入市，抢滩写字楼市场。

“随着近年来城市化进程的加快，城市多中心格局实际上已经是城市发展到一定程度后的必然。”金巍认为，从长远看这种趋势不会逆转。当下，城市中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。这就对近郊写字楼市场提出了更高的要求，近郊原有的办公物业配置已经无法满足市场需求，更高端、更专业的写字楼产品最终将成为近郊办公物业的主力军。

但是有一点必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平方米的高档写字楼。

从北京、上海等国内一线城市的经验看，大量郊区物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独特优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。鉴于北京目前写字楼仍处于高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，郊区写字楼和创业办公空间潜力不可限量。

陈红飞则认为，写字楼与其他商业不同，需要浓郁的商务氛围，只有聚集效应才能吸引相关企业前来办公。这种集群效应，使得没有任何一家企业愿意单独前往。在这些新兴区域以及郊区，商业氛围还有待提升，各项配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善。另外，中央商务区的写字楼地位也是永远不可能被取代的，不管从交通设施、基础设施以及服务设施等方面来说，CBD享有的都是最好最全面的。

“量身定制”是出路

远郊区写字楼供应和需求相对较少，一旦项目定位、招商和管理不慎，很可能成为开发商的“碎钞机”。而从郊区办公物业的市场现状来看，目前的郊区写字楼产品开始呈现多样化，有LOFT、SOHO、近郊商务园以及独栋写字楼等。

业内人士表示，若有开发商计划在郊区做写字楼，一定要做好市场调研、产品定位，找到需求才可以开发。从市场来看，原来那种非常普通的，没有定位特色、也没有专业物业管理的写字楼，逐渐会被市场所淘汰。所以，开发写字楼项目，一定要争取做到有特色、与众不同、人无我有，不光是硬件，而且软件也要跟得上。

写字楼不同于住宅，住宅购房人关注的是“户型和价格”，而办公楼是针对于企业用户，企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道，写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质，同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式，基本上是以能够吸引某类型企业为目标，为此提供相应的办公环境和相应档次产品。例如金融行业对安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积等方面具有特殊需求，另外还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面有要求；而广告文化创意类企业，则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯（楼板开洞或预留洞口）、空间留白等。

对于此类用户，开发商需要进行先期寻找，并以该类企业用户的需求实现定制，这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效。

陈红飞说，有一些特别类型的企业，如IT信息技术企业，它们不需要占据中央商务区的地理位置，而更需要一个企业集群的商业氛围。目前出现的近郊商务园，则是具有针对性的服务这些企业。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园，而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。从另一个角度来说，中央商务区的写字楼也不适合这些企业，这些企业的一些研发需求是中央商务区的写字楼所不能满足的。因此，郊区化办公应该更加专业化与科技化。

不难看出，写字楼是专业化属性非常强的物业产品，一个好的写字楼可以为企业在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现，同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。写字楼“定制化”开发，为开发商提供了选择空间，但同时也在考验开发商的经验成熟度和对机会的把握能力。

写字楼物业管理方案4

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

另外，折让优惠可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租客预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积则一般希望业主在将来一般是租约期满能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租客的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常可以给租客一个优先权，即如果租客想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租客在同等条件下有优先承租权。

写字楼物业管理方案5

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为BSF中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和BSF公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议版权所有

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30%），以上负债可从租金收入中偿还。