房地产市场调研分析实用4篇

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房地产市场调研分析范文1

关键词房地产；市场；统计调查

统计调查是根据调查的目的与要求，运用科学的调查方法，有计划、有组织地搜集数据信息资料的统计工作过程。市场统计调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场统计调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

房地产市场统计调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料，并予以分析研究的方法。

对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二。市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观，主要有：

（1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

（2）房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

（3）消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查，这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

（1）项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的统计调查，结合周边竞争项目和区位特征的调查，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

（2）消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

（3）竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

（4）产品测试统计调查

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括：1社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

（1）楼盘媒体宣传统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

（2）销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度调查等等。

（3）销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

（4）业主满意度统计调查

三人行，必有我师焉。上面这4篇房地产市场调研分析就是山草香为您整理的楼市分析范文模板，希望可以给予您一定的参考价值。

房地产市场调研分析范文2

[关键词] 内容分析法；房地产；房地产市场

中图分类号 F752 文献标识码 A 文章编号 1007-4244（2013）09-136-2

一、引言

房地产业是一个国家、一个地区经济的重要产业和支柱产业，与国民经济的发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。又由于房地产本身具有非常强的区域特征，因此本文选择了最年轻的直辖市――重庆房地产作为研究对象，采用内容分析法研究重庆房地产的热点问题。

二、研究方法

房地产业领域研究涉猎很多方面，本文采用内容分析法对历年来学者专家在重庆房地产方面的研究进行分析。

（一）研究方法

内容分析法是教育技术学研究的一种专门方法。这种方法适用于对明显的传播内容，做客观而有系统的量化并加以描述的一种研究方法。内容分析法多用于分析某一领域的特征与趋势。过程主要包括确定分析样本、确定分析类目、样本评判、数据的统计与分析、结果的解释与结论的形成等步骤。

（二）信息来源

本文选取的样本来源于“万方学术搜索”数据库，时间范围无限制，通过在题名栏中键入“重庆房地产”这几个关键词，检索到75篇期刊论文，以它们为分析样本进行分析。

三、研究内容统计

（一）研究数量

由表1可得，历年来学者专家在公开期刊上发表的关于重庆房地产相关论文的数量。从整体上来看，1994年之前并未搜索到相关文章，1994年之后每年的数量分布较为均衡，但都比较少，可见对于重庆房地产问题的关注度相对较低。其中，2002年研究重庆房地产问题的文章数目最多，为8篇，占总数的%。

从2006年开始，文章数量有所增加，关注度有所提高。究其原因，2006年春季，由房地产市场引起的美国“次贷危机”初现端倪，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界金融市场，进而影响到世界经济，尤其是房地产市场。这几年重庆房地产问题研究的论文出现增加的现象，与“次贷危机”对世界经济的影响密不可分。另外，2007年是重庆作为西部大开发重点建设城市的直辖10周年，同时又是城乡统筹新政特区。这些外部概念的刺激也使得重庆迎来房地产市场爆发式增长的一年。这说明在论文的选题上与时俱进，关注经济热点问题，具有很强的时效性。

（二）研究内容

关于重庆房地产的文章的主要选题方向集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，共57篇，占到总数的76%。其中，研究重庆房地产市场现状与趋势的论文数量最多，有23篇，占总数的%。

在搜索到的论文当中，房地产市场宏观调控和房地产企业行为这两个选题方向一直都是研究者关注的重点和热点。但是出乎笔者意料的是，重庆房地产相关会议论文数量竟占到总数的%，这个比例还是相当大的，但是这类文章的研究价值却不大；另外，国内很多学者专家关注的热点问题在重庆这个区域并未得到很好的研究，例如作为房地产重要的组成部分――土地的利用、房地产价格走势、房地产泡沫以及近年来城市迅速发展的轨道交通对周边房地产市场的影响等等。

（三）研究性质

由于得到的数据主要是分类数据，因此对变量的统计采用频数和百分比的方法。

表2显示，在关于重庆房地产问题的研究文献中，纯理论的研究占据了大半壁江山，比例高达%，而对相关问题的定量研究却稍显不足。从时间上看，定量研究的文献2007年以前仅有2篇，绝大部分出现在2007年以后。这一方面表明对重庆房地产进行定量测度研究可能是未来研究的重点，另一方面时间上的巧合说明07年的“次贷危机”对地区房地产可能也产生了一定的影响，而这种影响通过学者的文章显现出来。

四、研究热点分析

（一）房地产市场现状及趋势

房地产业产业链长，关联度高，对一个城市的建设和经济发展有着举足轻重的作用。在收集到的75篇文章中，有23篇是研究重庆房地产市场现状和未来的发展趋势。总结众专家学者的研究，笔者发现重庆市房地产市场的现状一般可从三个层次去探讨：从宏观层面来看，国际经济增长的周期性对国内房地产市场有明显的影响。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国经济产生较大的负面影响；从中观层面来看，我国现在依然面临着较大的经济下行压力，许多一线城市和沿海大城市持续高涨的房价给人民生活带来了巨大的压力；从微观层面来看，重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。纵观近年来重庆房地产市场的发展，开发投资量大，速度快，新开工面积增长较快，房地产供给者和需求者对未来市场信息指数上升，供需两旺。

对于未来重庆市房地产市场的发展趋势，绝大部分学者认为在保经济和保就业的经济环境下，金融机构放松银根和增加流动性不可避免，而重庆市政府清晰科学的城市建设整体发展思路，这些条件都将给房地产市场带来很多利好；同时也有学者认为重庆的保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量和管理分配方面存在的诸多问题也会迎来一定的挑战。

（二）房地产市场宏观调控

当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行宏观调控的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。

在总结15篇研究房地产市场宏观调控的期刊论文的基础上，笔者得出结论：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺；对于房地产市场的宏观调控，不仅仅要立足于调控土地供给，还要甄别房地产市场的需求，打击虚假和投机需求，保护真实的居住需求；做到土地供应、抑制投机、减少刚性需求三个方面一起动手来稳定房地产市场；政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。

（三）房地产企业行为

历年来关于重庆市房地产企业行为的研究中，数量相对较多，主题也呈现出百花齐放的局面，例如房地产企业营销渠道、房地产企业品牌的形象打造、企业的核心竞争力、企业管理制度创新、企业发展研究、企业地票交易的账务处理等等。这些研究涉及企业行为的实际效益，应用性强，研究价值巨大。

五、结论

通过对搜集到的75篇文章的认真分析，得出以下结论：

（一）纵向来看，论文在选题上的时效性很强

2007年爆发的美国“次级房贷"引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险"的新变化，及时来研究房地产问题具有非同一般的意义。

（二）从内容上看

学者专家对重庆房地产问题的研究范围比较狭窄，绝大部分集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，而忽视了房地产相关的其他问题。即使是在这四个大方向的选题上，研究的内容也比较传统，涉猎范围窄，探讨不够深入，创新点不多。

（三）在研究性质上

纯理论研究的论文数量居多，定量研究太少，不过观察定量研究的趋势，相信定量研究的方法会被越来越多的学者重视并加以采用。

（四）由于收集到的样本数较少，对研究资料的统计分析难免缺乏全面性。所以对房地产市场未来趋势的研究不足，是本文的一大缺憾，今后会对这方面再进行深入研究。

参考文献：

[1]风笑天。社会学研究方法（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]冷宇。浅谈重庆房地产市场现状及发展[J].城市建设，2012，（14）.

[3]汪峰屹。重庆房地产发展现状及前景分析[J].中国外资，2012，（16）.

房地产市场调研分析范文3

关键词：房地产 实证分析 面板数据 预期 价格参考系

中图分类号： 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）01-022-03

一、引言

目前，房地产价格问题已经成为我国经济发展中争议较大，人民群众关注最多的问题。究其主要原因在于我国房地产价格的不断攀升，尤其是城镇居民住房价格的持续上涨。围绕房地产价格问题，国内专家学者们意见不一。主要有三种看法：(1)我国房地产总体上处于平稳健康发展阶段。虽然出现了房价较大幅度的上涨，但主要原因是存在旺盛的市场需求，所以房地产市场不存在泡沫问题。(2)我国房地产市场存在着严重的泡沫成分，处于崩溃边缘。(3)我国房地产存在区域性泡沫问题，如北京、上海、广东以及西部四川、重庆等地方。由于房地产问题，尤其是房地产价格问题，直接关系到广大人民群众的切身利益问题，也在某种程度上反映出我国经济转型期存在的问题，所以笔者对房地产价格的影响因素进行了分析与研究。

国外许多学者和经济学家很早就开始注重房地产市场价格的分析与研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅价格方程，并得出住宅价格与居民平均收入之间存在较强的正相关关系。1989年，Mankiw和Weil建立了美国房地产价格走势预测模型，认为老龄人口的增长速度下降会导致未来房价大幅下跌。等将房屋年龄对于价格的影响嵌入到时间效应模型当中，运用重复销售模型来估算房地产价格指标，用于测算由于房龄因素带来的价格变化。Fernanderz―Kranz和Hon认为由于房地产同时具有投资和消费的功能，因此判断房地产价格上涨是否异常应同时从投资和消费两方面研究与讨论。

近年来，大量的研究表明，房地产价格与银行信贷存在密切的关系。Bernanke与Gertler提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。基于此点，Bernanke、Gertler和Gilchfist提出了“金融加速器”模型（BGG模型），将信贷市场摩擦引入宏观经济模型，构成包含金融加速器的动态宏观经济学模型。KosukeAoki等研究了房价、消费与金融政策之间的相互作用，建立了房地产信贷市场均衡模型，并表明金融政策对于房地产消费的影响。针对政府调控对房地产市场价格影响的研究也比较多，主要有：Fischel基于投资最优化理论认为，政府对房地产市场的调控有可能扩大市场供需缺口，加大房价波动。Lillydahl和Singell基于住宅价格动力模型系统分析房地产需求的内在因素，认为对住房需求的控制不能稳定房价的上涨。Evans以加利福尼亚州房地产市场为样本，发现政府针对房地产市场投资增长的调控往往造成市场供给受限制，反而加剧房价上涨。Landies也通过分析指出，政府针对房地产投资和房价上涨的调控作用基本无效，加强对城市土地的规划和对房地产商的监管更为有效。

综合起来看，国内外经济学家和专家学者在研究房地产价格影响因素方面，无非是从供给、需求、政策、宏观经济环境等方面展开。研究范围集中于某一个或几个相关因素。由于房地产市场波及面较广，牵涉的范围也较大，对国民经济的运行又具有举足轻重的地位，所以笔者认为对房地产价格影响因素展开较为系统的分析是必要的。

商品价格是由市场供给与需求双重作用形成，决定商品供给的因素包括生产成本、流通成本、生产效率与技术、原材料供给等因素，决定需求的因素则包括：收入、消费者偏好、替代品与互补品的状况、市场预期等因素。房地产价格体系的构成因素也是如此。决定房地产供给的因素主要包括：土地价格，房屋造价，流通成本以及生产技术。决定需求的因素包括：居民收入，消费者偏好（包括消费及投资、投机行为），替代品与互补品的市场供给状况等。当然，影响供给和需求的因素还有很多，如基础设施、信贷规模、国际国内政治环境、国际经济环境、国内社会环境、宏观经济状况、政策制度等，这些因素对供给和需求同时产生影响。

当然，影响房地产价格的还有很多其他的因素，诸如相关产业产品价格、气候、地形、周期性灾害发生概率、社会治安等各种因素。总之，房地产价格问题涉及面非常广泛。房地产作为市场中一种交易商品，其价格自然由市场供给、需求共同作用而成。影响供给的因素包括：生产成本、流通成本及生产技术。影响生产成本的因素包括：土地购置费、拆迁补偿安置费、房屋造价、配套设施安装建设费用及各种税收。流通成本则包括了销售成本、广告宣传成本及在流通中各种风险导致的损失。生产技术则包括生产建筑效率、建筑质量、设计艺术风格。影响需求的因素则主要包括：支付能力、偏好、人口、替代品与互补品状况。影响支付能力的因素包括：家庭存量财富、工资收入、就业率。消费偏好则取决于消费动机及可供选择的客观条件。人口因素包括：城市人口密度、人口结构。替代品与互补品状况包括：房屋出租价格、二手房价格、物业管理费用、装修费用等。

对供给与需求同时产生作用的因素则包括：基础设施条件、信贷总量规模、利率、区位、市场预期、政策、土地存量。值得一提的是，土地存量并不仅仅指政府尚未批准规划建设的城市土地存量，也包括开发商已经购买尚未开发建设的土地。政府与开发商之间达成的土地购置协议，从某种程度上来说是一种垄断权的转让。因为我国城镇土地所有者为国家，所以地方政府掌握的是城镇土地的规划使用权。地方政府与开发商达成的土地购置协议本质上就是政府向开发商转让了对土地使用权的垄断。

二、实证分析及数据处理

由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了城市房地产均价、房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工资收入六个变量。笔者建立了以城市房地产均价为因变量，以房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工资收入为自变量的计量分析模型。其中，城市房地产均价定义为price，解释变量分别定义为inv，loan，popdensity，gdp，wage。样本数据选取时间段为1999年至2008年，统计数据来源于《中国房地产统计年鉴》，《中国城市统计年鉴》。使用计量分析工具为。

第一步，我们进行F检验，以检验模型是否采用固定效应，还是选择混合效应模型。在广义最小二乘法下，得结果如下：

在进行混合效应回归分析中，得到残差值S1为8092468。在进行个体固定效应回归分析中得到S2为52898227。由公式（1）：

经过计算，F=>F（204,105）=，F值显著，拒绝原假设，故我们选择个体固定效应模型。

第二步，我们要使用广义最小二乘法对原始数据进行个体固定效应分析和随机效应分析。首先进行个体固定效应分析，得到如下结果：

这里，我们需要做一个说明，在使用不包含price(-1)项的原始数据进行回归时，笔者发现DW值表明存在正序列相关性，故笔者在回归时使用了包含滞后期被解释变量的模型。由于回归分析中，解释变量含有滞后一期的被解释变量，所以在个体固定效应模型回归结果中，DW值不再有效。因此，笔者使用值检验，对模型进行检验。由公式（2）：

其中，bj为price(-1)系数估计量，u＾t、u＾t-1分别为回归模型的当期残差及前期残差，ρ＾表示残差序列的一阶自相关系数的估计量。经过计算得到如下结果：

=>=

结果表明，在显著性水平下，拒绝price无一阶自相关的原假设，即price因子存在一阶自相关。

同时，在进行滞后期选择的时候，笔者使用了AIC准则。根据笔者若干次实验，得到如下结果：

故而，笔者选择使用了包含滞后一期被解释变量（price（-1））回归模型。我们又对原始数据进行了随机效应检验，得到结果如下表所示：

下面我们要做的就是要对模型进行选择，检验回归模型适合随机效应模型，还是属于固定效应模型。我们使用Hausman检验方法，对模型进行选择。得到如下结果：

特征值显著，所以，我们拒绝随机效应模型，选择固定效应模型，最终结果如表1所示。从回归结果可以看出，拟合优度较高。同时，由回归结果显示F值显著，P值非常接近0，表明总体拟合显著。

第三步，笔者进行了单位根检验。确定了回归模型后，我们进行单位根检验，检验回归模型是否为伪回归。我们使用ADF检验法对回归模型得到的残差进行检验，得到如下结果：

表4结果表明，残差序列平稳，不存在单位根。所以，回归模型所进行的回归结果不存在伪回归，回归结果有效。据此，我们最终得到表1结果，并将据此展开分析。

三、实证研究结果分析

从上述回归及检验结果分析，无论是在截面固定效应模型下，或者是在时期固定效应模型下，popdensity都表现不显著，所以我们排除了城市人口密度对价格的影响。在此，笔者经过认真思考和分析，认为人口密度之所以不会对城市房地产价格造成影响，原因主要为近几年我国人口流动性增加，城市人口密度虽然增加了，但是由于城市人口流动性增加，在一定程度上减少了对房地产的需求。inv变量在截面固定效应模型下，表现不显著，但是在时期固定效应下表现显著。我们解释为，inv通过流量和存量调整，在市场交易中直接影响了市场中房地产商品的供给数量，从而对房地产价格产生了负作用。即投资增长增加了市场中房地产数量，商品供给增加，导致商品价格下降，所以其系数表现为负值。在解释变量中，笔者加入了price(-1)变量，原因是在最初回归分析中，值表现为一阶自相关性。同时，我们也分析了其中的原因。由于房地产价格持续上涨，从而产生了较旺盛的市场预期，导致投机和投资行为增加，因此市场需求旺盛，刺激了房地产价格进一步上涨。loan与price表现为显著的正相关关系，即国内贷款规模与房地产价格存在非常明显的正相关关系，主要表现在系数较大，其系数为，意味着每亿元贷款规模变动引起元的房地产均价变化，且t值特别显著。笔者认为，宽松的贷款政策同时刺激了房地产消费需求和投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必然导致房地产价格上涨。在消费需求和投机投资需求两个因素中，由于城市人口在短期不会出现较大变动，故而消费需求较为稳定，不会对房地产价格带来较大的冲击。相反，投机投资需求则会在宽松的贷款环境下，出现非常大的变动，从而会对房地产市场造成较大的市场冲击，最终表现为对房地产价格造成大幅变动。城市gdp是城市经济发展的一个重要指标，是城市宏观经济环境变化的综合描述，其变化客观反映出城市经济发展的未来发展趋势，由此带来普遍的市场预期，影响城市投资环境。同时，城市gdp也反映出城市财富创造能力、城市人口收入水平及城市发展综合环境。因此，城市gdp变动导致城市环境变化，继而对房地产价格变动产生影响。人均工资年收入wage与price表现为正相关关系，这表明收入增加刺激了城市人口对房地产消费需求和投资投机需求，所以对房地产价格造成影响。

四、结论与建议

综上所述，房地产价格主要影响因素包括城市GDP、人均年工资收入、房地产投资规模、国内贷款规模及滞后一期的房地产价格。其中，国内贷款规模因素对房地产价格影响最为显著。另外，滞后一期的价格因素对房地产价格影响也非常明显。基于上述分析和结论，笔者就房地产价格调控给出若干建议：

（一）适度控制对房地产行业贷款规模

鉴于城市贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。城市对房地产行业贷款主要来源于金融机构发放的贷款，主要包括政策性银行和商业性银行的贷款。金融机构调控贷款规模的主要工具有利率、贴现率和存款准备金率。政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令、财政政策和宏观政策引导。利率上调增加了贷款成本，遏制市场投资投机行为，有效抑制房地产价格过度上涨。但是，也应注意到利率上调对普通居民消费需求的抑制。因此，应把握利率上调幅度。否则，利率上调幅度过大，就会影响到市场中普通居民对房地产有效的消费需求。同时，贴现率和存款准备金率可以间接有效地影响金融机构对市场投放贷款规模。政府机构行政指令可以直接影响市场中微观主体的经济活动，有效调控市场秩序。因此，可以适当采取行政手段对市场进行规划指导。但是也应注意调控力度，避免对市场经济体制的运行产生负面影响，破坏市场秩序。财政政策是非常有效的一种工具，增加财政投入，建设经济适用房和廉租房，增加房地产市场替代品供给，满足低收入居民正常的消费需求。宏观政策引导则主要为由政府通过规划产业政策，确定中长期投资主导方向和重点发展领域，并允许和鼓励社会资本参与，引导社会资本投资资金流向。从短期看，金融机构的政策以及政府行政指令、财政政策可以有效的发挥作用，影响房地产市场。而宏观政策引导则需要较长期的过程，通过市场发挥作用。所以，调控政策应该将短期手段和长期手段有机地利用起来。

对贷款总体规模的调控应该是有限度的，若过度缩减房地产市场贷款规模，则会对房地产市场造成较大的冲击和破坏，影响市场供给，在刚性需求下反而会出现适得其反的局面。

（二）稳定社会预期，构筑合理的市场价格体系

正如凯恩斯关于预期的理论阐述，预期对市场具有非常重要的作用。预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响。凯恩斯将预期分为短期和长期，并认为短期预期是价格预期。价格预期决定厂商现在产量和就业量。长期预期则是指资本的流动偏好，投资者会在持有货币或投资债券之间进行选择。这里主要分析短期预期。不稳定的房地产市场价格预期，会同时影响供给和需求。主要表现在：价格的持续上涨，会造成普遍的未来价格上涨预期，短期内将刺激消费需求和投机投资需求的过快增长。消费需求的增长主要表现为当前居民消费需求及未来消费需求的增长。当前消费需求属于合理的消费需求，而未来消费需求则近似于投资需求，属于不合理的消费需求。大量的为满足未来消费需求而进行的消费行为会引起未来房地产市场萎缩，影响市场持续健康发展。同时，短期内价格上涨预期会导致房地产市场价格在未来一段时期的加速上涨。原因主要是房地产市场中厂商的赢利动机以及普遍的通货膨胀预期。厂商会因为普遍的价格上涨预期，而限制性地开发其已经拥有的开发资源，缩减当前市场供给，以期在未来时期牟取更多的利益。这种现象表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源，分阶段地放缓开发力度，并囤积现房，限制性地向市场投放产品，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。

如上所述，稳定价格预期，控制通货膨胀，构筑合理的社会价格体系意义重大。合理的社会价格体系主要是指社会生产的各种产品价格之间存在良好的互动关系，并且市场价格不应过分偏离其社会价值。目前，房地产市场价格形成机制尚不成熟，并没有真正实现市场化，并没有真实反映出产品的社会价值。其价格的制定在很大程度上取决于厂商的主观行为。主要表现在：很多情况下，在同一城市，同等的区位，相近的建筑环境下，价格差别迥异。另外，笔者认为，合理的价格体系是建立在完善的参照系基础之上的。价格参照体系可以确保产品价格不会过度偏离合理的价格体系。价格参照体系的构筑，具体可以参照行业利润率、资本产出率等客观指标。

（三）抑制市场投机行为，控制房地产市场投资需求

市场投机与投资行为会导致需求过旺，在供给有限的情况下，推动商品价格上涨。同时，高收入者拥有较雄厚的社会资本财富，在市场环境下，可以自由进入房地产市场，利用其雄厚的资本实力大量抢占有限的房源，以达到投资和投机目的，因此阻碍了低收入者为满足居住使用的购房行为，侵害了普通消费居民的购房权益。因此，应采取措施制止高收入者的“插队”行为，保障低收入者的购房权益。目前，国家实行的二套房、限购令等政策是适合当前我国稳定房地产市场需要的非常必要的一项措施，有效地维护了广大普通居民的消费权益。但是，这些政策的执行缺乏相应的依据，因此建立全国性的家庭住房数据联网动态信息系统是非常必要的。虽然短期内不能够迅速建立起来发挥作用，但是从长远来看，这种数据库的建设意义重大。它将为稳定房地产市场，保障当前广大普通居民和后世人群的切身利益发挥关键性作用，也必将促进房地产市场在长期内持续健康地发展。

（四）促进城市土地资源合理利用，避免资源浪费

城市土地是非常有限的，而城市又是人口特别集中的地区。同时，城市又是工业、商业、交通运输等产业集中地。因此，要处理好生产、生活用地两者之间的关系，做好城市土地规划工作。我国一些沿海城市和中西部部分城市已经出现了城市工业向城市迁移的情况。城市工业向外迁移有助于缓解城市土地紧张的局面，避免城市环境污染，同时又可以为工业企业降低生产成本。可是，笔者认为，城市工业向外迁移导致生产分散，不利于发挥产业规模集群效应。同时，工业外迁虽然暂时解决了城市环境污染，缓解了城市土地紧张的局面，但是，工业外迁必然导致生产分散，继而造成分散污染，污染面扩大，不利于集中治理。因此，笔者建议合理规划城市土地，鼓励居民向城市迁移，而将城市土地集中起来用于工业及商业发展。另外，房地产市场开发应以满足社会绝大多数普通居民消费需求为主要导向，尽量满足中低收入者的消费需求，减少高档产品的开发，包括别墅群、小高层及花园洋房等奢侈品，避免城市土地的浪费。

参考文献：

1.施灿彬。我国房地产价格波动行为分析及对策研究。价格理论与实践，2004(9)

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房地产市场调研分析范文4

关键词房地产经济；市场经济；发展；协调性

引 言：房地产经济近年来的发展趋势如火如荼，开发商具有非常可观的盈利。但由于我国整体经济水平还不是很高，房地产经济自身发育较晚而且市场也不是很健全，失衡的供求关系成为我国房地产经济的主要矛盾，出现了房地产经济与市场经济发展的不协调的现象。作为市场经济的重要组成部分，房地产经济应该对各种潜在风险努力规避，不仅能实现科学稳健的发展，还能更好地为经济的增长作出应有的贡献。

一、 房地产经济发展的意义

（一）在提供就业岗位方面，房地产经济创造了数百万直接就业岗位，此外还有数千万的农民工直接或间接地从事相关服务。

（二）在国内收入的创造方面，房地产经济多年的繁荣历程创造了递增的国内收入，这是很多其他经济领域所难以比拟的。而且房地产商品的丰富使人们的住宅水平得到提升，改善了生活质量。

（三）房地产经济从最初开始发展，在日渐成熟的过程中也暴露出一系列的问题，如银行信贷风险、征地是否合理、价格是否过高。特别是金融危机的爆发更给房地产经济敲响了警钟。通过经验和教训的积累，政府也会更加科学地引导房地产经济，带动其步入良性循环的轨道。

二、房地产经济与市场经济发展的不协调问题

从房地产经济发展的意义可以看出，因势利导，增强优势效应，规避其不利影响尤为重要。在实践领域，房地产经济与市场经济发展的不协调问题主要表现在以下几个方面。

（一）引起了价格同价值之间的矛盾

我国的国情决定了我国必须坚持走社会主义道路，并在遵循市场客观规律的前提下，大力发展市场经济。当前，房地产经济为我国带来的社会效益和经济效益都不言而喻，但同时也出现了价格同价值之间相背离的情况。从市场的客观规律来看，价格应该围绕着价值而上下的波动，如果价格已经偏离于价值，购买行为方面就会出现很大波动。但当前的情况就是房价的攀升速度只高不下，而造成房价夸张上涨的主要因素却是由于市场上的一些投机倒把行为，例如非法圈地、大量炒房等，这已经严重的偏离了市场经济发展目标。

（二）不够重视节能环保

近几年，国内外都在大力倡导发展低碳经济，实施节能环保战略，而其中最重要的参与部门就应该是房地产这一行业。众所周知，发展房地产市场必然需要以土地资源作为其基础，而大量的占用耕地等土地资源，无疑会在一定程度上带来环境污染的问题。如果房地产在建设过程中不以节能环保、建设低碳住宅作为其发展目标，就会与市场经济发展初衷相违和。

（三）引发了大量泡沫经济

根据相关部门的研究报告发现，当前我们国家房地产市场上的利润额远比其他国家的利润总额高出许多，而且正呈现出逐年增长的趋势发展。房价的增长速度越来越快，但相应的人均收入以及工资的增加额却相对比较落后。加之房地产在建设阶段的资金来源大多是依靠银行借贷的方式，只要建设资金在任何地方出现断裂，对于各银行也会带来不可预估的损失，连带着会影响各个行业，导致市场矛盾越来越激化，市场的整体经济秩序也无法得到有效维护。

三、房地产经济与市场经济协调发展的对策研究

既然房地产经济与市场经济之间出现了不协调的情况，那么为了解决这一问退，促进两者有机融合的实现，政府应该采取相应的宏观调控手段，保证房地产经济的和谐健康发展，从而为市场经济的发展提供更强大的助力。

（一）合理规制房地产商品的价格

合理的价格规制并非一定要降下住宅价格，而是要使房地产的价格与其价值实现更好地结合，以避免出现价格与价值之间背离过高的情况。在我国，房地产的价格过高正是当前的主要矛盾，很多房地产产业在金融危机时期都会出现资金链断裂的情况，价格过高对企业的影响从这里就可以看出来。政府作为市场经济中的宏观调控部门，必须评估房地产在各个时期的经济行为，从而完成对房地产经济与市场经济协调程度的判断。作为房地产经济领域中一个很重要的因素，价格对行业内的其他因素有着无法割裂的影响，在对市场经济进行稳定的过程中，价格规划的运用具有不可或缺的作用。要想让房地产商品的价格实现合理的回归，并使行业和市场秩序得以维护，政府的价格评估与指导是非常重要的。

（二）促进房地产经济转型

政府在政策上必须要支持房地产经济的发展目标向市场经济靠拢，以市场经济低碳环保的目标作为其导向。在这个过程中，政府要对政策引导的杠杆作用的发挥具有足够的重视，这种杠杆具有两方面的特性：（1） 对投资建设低碳环保住宅的开发商实施税收优惠政策，可以使房地产经济的转型过程中有越来越多的开发商参与其中，使得开发新型低碳环保住宅的力度大大增加。（2） 对购买低碳环保住宅的人也实行贷款利率的优惠，使得新购房群体对低碳住宅房的关注度提高，增强他们购买的决心。以长远规划作为目标，以可持续发展作为理念，房地产经济在政府政策的激励下必然可以实现经济转型。

（三）加强对房地产市场的金融监管

在实现市场经济发展的目标下，政府应该严格的监管房地产市场的金融秩序，全面深入的监督房地产企业的开发进程、偿还能力以及贷款规模等，对在房地产领域中商业银行的信贷业务加以控制，并对银行的产业结构进行调整，最终实现在市场经济发展中信贷资金更多地流向一些朝阳产业。针对上述的目标，政府应该大规模的改革创新与银行有关的各项业务，不仅要把银行传统的存贷模式打破，还要吸引优质资产，减少房地产经济中高风险业务带来的不利影响，为市场经济的整体发展而服务，对现有业务进行整合，促进优质业务的所占比重不断增加，最终使房地产市场实现金融风险的有效降低。

四、结束语

综上所述，尽管房地产经济快速的发展已经取得了一定的成绩，但随着其不断的发展，同市场经济之间已经逐渐呈现出了一些不协调的情况。因此，这就需要我们严格按照市场规律办事并科学合理的控制房价，并通过政府进行宏观调控，鼓励房地产开发企业进行经济转型；同时，政府还应加强监管力度，真正落实金融监管，从而进一步促进我国的房地产经济能够可持续化发展。

参考文献：

[1]唐继华。 简述房地产经济与国民经济的协调发展[J]. 财经界，2013（12）.