物业管理办法【范例4篇】

【导言】此例“物业管理办法【范例4篇】”的范文资料由阿拉题库网友为您分享整理，以供您学习参考之用，希望这篇资料对您有所帮助，喜欢就复制下载支持吧！

物业管理办法【第一篇】

关键词：物业，精装修，管理

1引言

房屋装修，是指房屋竣工验收合格后，业主或者使用人即装修人对房屋室内进行装修的建筑活动。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。例如，装修噪音可能会影响相邻业主的生活和休息，不及时清运装修垃圾会破坏小区环境等。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利益，物业公司有必要对房屋装饰装修行为予以规范管理。

2中国物业管理的现状和存在的问题

近几年，国家大力提倡开发建设精装修住宅小区，因此许多的物业管理企业纷纷诞生于本市的房地产开发企业，它们之间的这种“母子关系”也将随着行业的发展被其它省市的物业管理企业乃至港澳台及国外的物业管理企业所竞争和淘汰，它们凭借着质量、价格和品牌等多种优势展开争抢物业管理市场的“一份羹”。早期的物业管理企业将脱离与房地产开发商的“母子关系”，普遍通过规范的市场招投标活动获取项目，物业管理企业通过市场分析和环境分析为经营活动定位，通过“量身定制”服务推广策略参与市场竞争已成为必然。物业企业在生存过程中，都会遇到一些开发商遗留下的土建问题及装修工程遗留的普遍性问题，对后期物业管理带来影响，因为无法及时解决，需要一个协调的时间和过程，就导致部分业主不交物业费，物业服务质量随之下降，而后进入恶性循环。导致物业管理企业生存艰难的关键还是物业费收缴难而入不敷出的致命问题，根本原因主要是土建及装修工程遗留问题造成业主不按时缴费的理由。这就需要物业管理服务企业积极运作，自身或聘请资质专家查清问题的工程项目内容、范围数量及概算费用，出具分析和解决报告，要具备发现问题、分析问题到解决问题处理整个流程的能力。如外墙渗漏阳台透水、卫生间地面渗漏、屋顶漏雨等防水问题，涉及防水材料性能的优劣、保质和保修时限、施工工艺水平的高低及工人同监理监管人员的责任心等因素，解决时需要查明原因、分清责任、明确维修时限，责任到人，包括接访受理时间、派工时间、修缮起止时间、回执时间等，均由当事双方签字确认，最终目的是及时处理解决业户反映的问题，达到业户心理和生活上的满意。

3物业管理中对业主的精装修问题管理办法

精装修施工期间，发现违章装修的，物业服务企业应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取如下方式进行处理：批评教育，出具违章整改通知单限期整改，有关部门批准后，给违章装修户停电，造成损失的要求赔偿损失。装修施工验收时，如发现住户违章装修的，物业服务企业应对违章装修给房屋安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况的严重程度，对施工队和装修户进行罚款处理。二次精装修管理的工作流程：

(1)房屋室内精装修申请的受理业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，填写装修申请表。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，递交相关材料。

(2)房屋室内精装修申请的审批①装修申请的审核。审批装修申请要依据《住户手册》中“装修管理规定”条款进行审核：检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏；检查装修设计是否有严重的消防隐患；检查装修设计是否有其他违章情况；是否签署消防安全协议书。②装修申请的批准。确认不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。③告知注意事项。物业管理企业将房屋室内精装修装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修施工企业，就可能发生违章装修的问题，逐条要求住户和装修施工队在《装修施工承诺表》中签署承诺。④签订精装修管理服务协议。装修人、或装饰施工企业，与物业管理企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。其主要内容包括：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任及其他需约定的事项。

(3)办理开工的一般手续①住户和施工队到财务部办理缴费手续。住户应缴纳一定数额的装修押金和垃圾清运费；施工队应缴纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费。②备齐灭火器材，以防不测事件发生。③开通水电，通知住户可进场装修。若出现自来水软管破裂、空气开关掉闸等情况后，在做出简单维修的判断后可由保安及时关闭水表间水阀，推上开关等突况紧急服务。

(4)施工期间的管理物业管理企业应按照房屋室内装饰精装修管理服务协议实施管理，进行定时、不定时的现场巡查，需要特别注意施工项目是否与精装修申请一致；精装修施工时间、材料的进出口、施工要求、垃圾清运时间、公共环境保洁是否有违约或不当之处。严防装修工人在施工现场留宿。

(5) 精装修施工的竣工验收工程竣工后，由住户和施工企业负责人共同向物业管理企业提出验收申请。物业管理企业现场对照装修申报方案和装修实际结果进行比较验收。验收合格，签署书面意见，以便装修人办理押金的退还手续，公共秩序维护部收回施工证，施工队当日清场离开；验收不合格，提出书面整改意见要求装修人和装修企业限期整改。发生歧义，报请上级主管部门处理。

4 结语

物业管理中，构建业户和物业良好的和谐关系至关重要：一是让物业管理的前期介入法制化，房地产企业、物业管理企业、政府职能部门三方积极解决开发建设遗留问题；二是物业管理企业从提升自身服务质量和管理方法开始提高物业管理收费率，可以通过ISO9001∶2000国际质量体系认证。质量管理体系的贯彻和执行，将确保每个岗位、每个员工的工作程序和内容的规范化和标准化；三是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念；四是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。只要解决了土建和精装修工程的遗留问题使服务质量得到保证，加上业主自觉缴费的法律意识的增强，收费率自然会稳步提高，物业企业的生存环境也将大大改善。

参考文献

[1]李晓峰主编。 学物业管理：物业管理实训教程[M]. 中原出版传媒集团，

物业管理办法【第二篇】

第二条  本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区。

其他住宅楼群，实行物业管理的，也应执行本办法的规定。

第三条  本办法所称物业管理，是指物业管理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。

本办法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人根据业主委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。

第四条  住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业管理模式。物业管理公司属于微利服务企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五条  物业管理纳入住宅小区建设规划，住宅小区规划建设可行性研究报告应包括物业管理。

第六条  市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业管理的行业管理工作。

市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业管理中有关工作的监督与指导。

住宅小区居民委员会按《城市居民委员会组织法》的规定履行职责。物业管理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业管理公司进行管理与服务的项目，居委会不再提供有偿服务。

第七条  市物业主管部门的主要职责是：

（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业管理发展规划；

（二）负责市区住宅小区物业管理公司的资质管理工作；

（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；

（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的管理工作；

（五）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；

（六）负责市区住宅小区物业管理合同的备案工作；

（七）负责住宅小区物业管理创优评比工作。

第九条  业主管委会的权利：

（一）召集和主持业主大会；

（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；

（三）决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与其签订物业管理委托合同；

（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施；审议物业管理公司有关物业管理经费收支使用情况；

（五）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

第十条  业主管委会的义务：

（一）根据业主和使用人的意见及要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

（二）协助物业管理公司落实各项管理措施；

（三）接受住宅小区内业主的监督；

（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监督指导。

第十一条  物业管理公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是具体实施物业管理的经营企业。

物业管理公司必须具备相应的专业技术人员和管理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可从事住宅小区物业管理业务。

第十二条  物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体规定；

（二）依照物业管理委托合同和住宅小区物业管理具体规定，对住宅小区实施物业管理；

（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；

（四）有权制止违反住宅小区物业管理规定的行为；

（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项管理服务；

（六）开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

第十三条  物业管理公司的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监督；

（三）重大的管理措施应当提请业主管委会审议和认可；

（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监督。

第十四条  物业管理公司可以根据业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展下列物业管理活动：

（一）有关房屋及其附属设施、设备的维修和管理；

（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；

（三）绿地、花草树木的养护及绿化设施的维修；

（四）保安及公共秩序的事务性管理；

（五）集贸市场和其他商业网点的管理；

（六）车辆进出及停放的管理；

（七）单位和住户委托的其他服务项目。

住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设施由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。

第十五条  委托进行物业管理，委托双方应依法签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明委托管理项目、管理标准、管理权限、管理期限、服务费用的收支、监督检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。

第十六条  业主管委会应当将住宅小区内属于自己管理范围的物业管理项目委托物业管理公司进行管理。

第十八条  新建住宅小区委托物业管理公司管理时，开发建设单位应移交下列住宅小区工程建设资料：

（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）住宅小区地下管网竣工图；

（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（五）其他必要的资料。

第十九条  业主应当遵守下列规定：

（一）进行房屋装修的必须按省、市房屋装修管理规定向物业管理公司申请，按规定办理审批手续；

（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；

（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；

（五）不得侵害他人的正当合法权益；

（六）自觉遵守本办法及本住宅小区物业管理具体规定，按章交纳物业管理服务费，配合物业管理公司做好物业管理工作。

第二十条  业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业管理公司签订住宅小区物业管理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业管理后补签合同。

第二十一条  实行物业管理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。

财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和管理进行监督、检查和审计。

第二十二条  房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设施、设备以及住宅小区内公用设施的维修养护与更新，物业管理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业管理主管部门按时划拨。

第二十三条  房屋及其附属设施危及或可能危及毗连房屋安全、公共安全或严重影响市容市貌并且按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进行修缮；拒不修缮的，业主管委会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。

第二十四条  人为造成住宅小区内房屋、公用设施、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。

第二十六条  实行物业管理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费项目和标准，向物业管理公司缴纳物业服务费；不按规定交纳服务费的，物业管理公司有权按照所签物业管理合同要求追偿。

第二十七条  物业管理公司为业主个别需求提供特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。

第二十八条  住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。

物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。管理用房全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业管理。

第二十九条  物业管理公司应严格按照本办法的规定实施物业管理，如不履行合同规定或违反本办法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。

第三十条  对违反本办法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业管理公司有权予以批评教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。

对违反有关法律、法规的行为，物业管理公司可提请有关部门依法处罚，直至追究刑事责任。

第三十一条  写字楼、住商楼、成片开发建设的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业管理，可参照本办法执行。

第三十二条  各县（市）的住宅小区物业管理可参照本办法执行。

物业管理办法【第三篇】

重庆市物业专项维修资金管理办法全文第一章　总则

第一条　为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《重庆市物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第四条　物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

第五条　市房地产行政主管部门负责全市物业专项维修资金的指导和监督工作。

区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督管理工作。

市和区县(自治县)财政、规划、建设、价格、审计等相关行政主管部门以及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责分工，共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

第二章　交存

第六条　有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：

(一)商品房；

(二)城市房屋拆迁安置房；

(三)经济适用房；

(四)房改房；

(五)市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。

第七条　物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：

(一)有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；

(二)无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。

主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县(自治县)人民政府确定。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。

第八条　购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。

第九条　业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。

第十条　业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门代管。

第十一条　区县(自治县)房地产行政主管部门应当采用招投标等公平、公开、公正的方式确定2―3家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行。

房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定确定专户管理银行。

第十二条　负责代管的区县(自治县)房地产行政主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。

房改房单位应当按照本市房改房相关规定，以幢为单位，按房屋户门号建立业主分户账。

区县(自治县)房地产行政主管部门在代管期间应当建立物业专项维修资金管理系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，接受业主和相关部门的监督和查询。

第十三条　区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一印制的专用票据，实行一户一票。

第十四条　业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决：

(一)不由区县(自治县)房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；

(二)本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；

(三)业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

(四)确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；

(五)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

第十五条　业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十四条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县(自治县)房地产行政主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

符合本办法第十四条规定的，区县(自治县)房地产行政主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和乡镇人民政府、街道办事处的监督下核对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十六条　划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府签订授权协议书，同意乡镇人民政府或者街道办事处在发生本办法第二十八条规定的危及房屋安全等紧急情况时有权组织代修，维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。

第十七条　业主自行管理期间，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请区县(自治县)房地产行政主管部门重新代管物业专项维修资金。

第十八条　业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门代管。

第十九条　业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交。

由区县(自治县)房地产行政主管部门代管的，业主应当按照首期物业专项维修资金的交存标准和方式续交。

由业主自行管理的，续交方案应当在管理规约中予以明确。

房改房首期物业专项维修资金使用完毕或者剩余资金不足维修、更新、改造的，房改房单位应当通知业主及时按照本条第二款或者第三款的规定续交。

第三章　使用

第二十条　物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

(一)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；

(二)依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；

(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；

(四)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。

第二十一条　物业专项维修资金按照下列规定承担：

(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；

(四)房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。

第二十二条　需要使用物业专项维修资金的，应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容：

(一)需要维修、更新、改造的具体范围和内容；

(二)维修、更新、改造方案及工程计划；

(三)费用预算及用款进度计划；

(四)其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

第二十三条　物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。

未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。

第二十四条　申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：

(一)物业专项维修资金使用方案；

(二)与施工单位签订的工程施工(维修)合同；

(三)与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料；

(四)公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的书面证明材料；

(五)专户管理银行及账户名称；

(六)其他相关材料。

第二十五条　由区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间，物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，区县(自治县)房地产行政主管部门应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第二十四条规定的材料报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应当在7个工作日内出具备案证明，发现不符合法律法规规定的，应当书面提出责令改正意见。

需要使用房改房首期物业专项维修资金的，房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。经审核同意的，房改房物业专项维修资金管理机构应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

第二十六条　物业专项维修资金只能划转到工程施工(维修)合同确定的施工单位账户中。

物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。但发生本办法第二十八条规定的需紧急维修的情形时，且维修、更新、改造所需费用在20xx元以下的，可以支取现金。

第二十七条　维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：

(一)施工单位编制的工程结算报告；

(二)维修费用清单、票据；

(三)维修费用分担明细表；

(四)其他相关资料。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第二十八条　发生下列危及房屋安全等紧急情况，应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：

(一)屋顶、墙体渗漏(已约定的除外);

(二)因线路故障而引起停电或者漏电；

(三)因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；

(四)落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；

(五)楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

(六)楼体外立面涂饰层有脱落危险的；

(七)电梯发生危及人身安全的故障；

(八)消防设施出现功能障碍；

(九)安全监控设施出现故障，不能运行；

(十)其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

第二十九条　区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县(自治县)房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。

区县(自治县)房地产行政主管部门收到书面申请后应当于二十四小时内划转资金，申请拨付资金的机构应当立即进行抢修。

第三十条　业主自行管理的，发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，业主委员会应当立即组织抢修并划转资金。

第三十一条　发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

第三十二条　抢修完成后，相关费用应当按照本办法第二十七条第一款的规定进行公示。

第四章　监督管理

第三十三条　负责代管物业专项维修资金的区县(自治县)房地产行政主管部门、负责管理房改房物业专项维修资金的机构及负责管理物业专项维修资金的业主委员会(以下简称物业专项维修资金管理机构)开立物业专项维修资金账户时，不得向专户管理银行索取任何好处。

专户管理银行应当严格自律，禁止采取不正当的营销手段。

第三十四条　由区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间，物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十五条　区县(自治县)房地产行政主管部门代管物业专项维修资金所需工作经费在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第三十六条　在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十七条　下列资金应当转入物业专项维修资金：

(一)结付给业主的物业专项维修资金存储利息；

(二)物业专项维修资金的增值净收益；

(三)物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；

(四)业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

(五)其他按规定转入的资金。

第三十八条　业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

转让人应当协助受让人办理专项维修资金账户过户手续。

第三十九条　物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。

因部分物业灭失或者物业转让后业主不足两户的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主，并办理销户手续。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金余额，应当退还房改房单位。

第四十条　物业专项维修资金管理机构应当每年至少与专户管理银行核对一次物业专项维修资金账目。

物业专项维修资金管理机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

物业专项维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十一条　物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：

(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况；

(三)业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四十二条　物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十三条　物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十四条　审计部门依据有关法律法规规定对物业专项维修资金的管理和使用进行审计和监督。

第五章　法律责任

第四十五条　区县(自治县)房地产行政主管部门、房改房专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；给业主造成损失的，依法赔偿；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；

(二)未按本办法规定拨付物业专项维修资金的；

(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资的；

(四)违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；

(五)挪用、侵占物业专项维修资金的。

第四十六条　业主自行管理的，业主委员会及其成员违反本办法规定有下列情形之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

(一)未按照本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；

(二)违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；

(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资，或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为的；

(四)挪用、侵占物业专项维修资金的。

第四十七条　乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员违反本办法规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十九条　违反本办法规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县(自治县)房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，颁发资质证书的部门还应当吊销其资质证书。

开发建设单位挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，建设行政主管部门应当在房地产开发企业信用档案中对其挪用、侵占情况予以记载。

第五十条　业主大会和业主委员会有权对违反本办法规定，拒不交存或者续筹物业专项维修资金的业主要求限期交存；逾期仍不交存的，可向人民法院起诉。

第五十一条　违反物业专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》和《重庆市财政票据管理办法》等规定追究责任。

第六章　附则

第五十三条　本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门公布的银行专户中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。

第五十四条　物业专项维修资金首期交存标准确需调整的，由市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门、市城乡建设行政主管部门适时调整，报市人民政府批准后向社会公布执行。

第五十五条　本市农转非安置房的物业专项维修资金的管理及其使用参照本办法执行。

第五十六条　本办法所称物业共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共有设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

第五十七条　本办法自20xx年3月1日起施行。

物业维修专项基金使用条件1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

物业管理办法【第四篇】

第一条  为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条  本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称使用人，是指房屋承租人。

本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条  物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。

第五条  市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。

规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。

第二章  管理组织与职责

第六条  业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主的权利是：

（一）参加业主大会；

（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；

（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；

（四）参与管理有关业主利益的重大事项；

（五）监督业主委员会的管理工作。

业主的义务是：

（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守有关物业管理的制度、规定；

（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

第七条  物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产业主委员会。

物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。

第八条  新建商品住宅出售面积达到50％以上的公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条  召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。

业主可以书面委托人出席业主大会。

业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。

第十条  业主大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会委员；

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（三）听取和审议物业管理企业工作报告；

（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；

（五）对物业管理的其它重大事项作出决定。

第十一条  业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。

第十二条  业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程和业主公约。

第十三条  业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。

业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。

第十四条  业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；

（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；

（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；

（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；

（九）业主大会赋予其它职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。

第十五条  业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对业主和使用人具有约束力。

业主公约自业主大会审议通过之日起生效。

第十六条  业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第三章  物业管理服务

第十七条  物业管理企业必须依法注册登记，取得法人资格，并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。

外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应到工商行政管理部门领取营业执照，并经市房地产行政主管部门审核具备资质后，方可从事物业管理业务。

第十八条  物业管理企业具有以下权利：

（一）根据委托管理合同，对物业管理区域实施物管理；

（二）根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费；

（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并进行索赔；

（四）依法开展多种经营和有偿服务。

第十九条  物业管理企业应当履行以下义务：

（一）履行物业委托管理合同；

（二）制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

（五）接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查；

（六）对违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；

（七）接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道国办事处的监督、检查和指导。

第二十条  业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应载明下列主要内容：

（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

（二）物业管理区域的范围和管理项目；

（三）物业管理服务的事项；

（四）物业管理服务的要求和标准；

（五）物业管理服务的费用；

（六）物业管理服务的期限；

（七）违约责任；

（八）合同终止和解除的约定；

（九）当事人双方约定的其它事项。

物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内，应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。

第二十一条  物业管理服务的事项包括下列内容：

（一）房屋的管理、维修、养护；

（二）共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）保洁服务（四）保安服务（五）绿化管理（六）物业维修、更新费用的帐务管理；

（七）物业档案资料保管理（八）其它事项业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。

第二十二条  业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。

第二十三条  物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》，收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。

第二十四条  物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。

第二十五条  物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案，并向业主委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业管理服务费用按实际结算；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物；

第四章  物业和使用与维修

第二十六条  商品房和公有住房出售时，应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金（以下简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。

商品房在销售时，购房者应当按购房款的2％缴纳维修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取维修基金，购房者个人按购房款的1％缴纳维修基金。

维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业所有，不计入房屋销售收入。

业主委员会对维修基金具有支配权。

第二十八条  业主转让物业时，其物业维修基金帐户剩部分的费用不予退还，由受让人向转让人支付。

第二十九条  物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，交纳物业维修基金。

第三十条  物业维修、更新的费用，按照下列规定承担。

（一）自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）共用部位和共用设备的维修、更新费用，由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；

（三）公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；

（四）共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全的，市房地产行政主管部门应当督促限期维修。

第三十一条  房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。

第三十二条  物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏物业的共用部位和共用设备；

（三）在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（七）排放有毒气体、液体；

（八）聚众喧哗；

（九）法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。

第三十三条  业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并对装修房屋活动进行指导和监督。

第五章  前期物业管理

第三十五条  本办法所称前期物业管理，是指房屋出售后到业主委员会成立前的物业管理。

前期物业管理服务与费用，由房屋建设单位承担。

新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。

第三十六条  房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。

第三十七条  业主委员会成立后，房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料：

（一）物业区规划图、竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其它必要的资料。

第三十八条  建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第三十九条  房屋建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第六章  法律责任

第四十条  业主和使用人违反本办法第二十二条规定，不按约定交付物业管理费用的，物业管理企业可以责令限期缴纳，逾期仍不交付的，按合同的约定加收滞纳金。

第四十一条  未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的，由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。

第四十二条  物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款；情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

第四十四条  业主委员会作出的决定违反本办法规定的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。

第四十五条  业主和使用人违反本办法第三十二条规定的，由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。

第四十六条  市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所有单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。

第四十七条  当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章  附则

第四十八条  本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市房地产行政管部门制定。