土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前5篇

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土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前篇1

划拨土地的价格评估

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×（1－出让金比例）

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

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土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前篇2

问:什么情况按评估价格征收土地增值税? 答:(1)《土地增值税暂行条例》第九条规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收: ①隐瞒、虚报房地产成交价格的;②提供扣除项目金额不实的；

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。企业2017年税务自查报告

按照贵局于20xx年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20pc]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20xx年7月5日至7月30日，对我公司20pc年1月1日至20pc年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：

一、企业基本情况：

xxxx公司成立于20xx年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对xx市xx县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。

xxxx公司成立以后，主要是从事了对xxxx市xx县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了xxxx公司xx分公司，相继对xx县可能存在矿产资源的xx矿点、xxx矿点进行前期的办证、勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在xx县政府的要求下，投资成立了xxxx有限公司。

由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，xxxx公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此xxxx公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。

二、企业涉税情况：

xxxx公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。

xxxx公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了xx市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20xx年取得收入245494元，开具普通销售发票，已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20xx年取得收入1462122。25元。其中开具普通销售发票143071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。

三、本次税收自查情况：

接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：

1、增值税相关涉税情况检查：

我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20xx年度取得收入245494元时，开具了普通销售发票，按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20xx年开具普通销售发票143071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、对与收入相关的事项进行了检查。

我公司20pc年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20xx年度已挂账的预收账款-xxx电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。

3、对与成本费用相关事项进行了检查。

经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：

⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：

经检查，我公司20xx年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。

经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20xx年的成本已取得相关发票，20xx公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期间费用核算方面存在的问题：

在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题： ①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;

②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;

③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;

④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;

⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。

⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;

②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。

3、对相关涉税事项进行了检查。

我公司在对20xx年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。

问:什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》? 答:(1)《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表)的通知》(国税发

｛1995｝090号)规定:《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》。从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送

《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》。

(2)该通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样。各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整。

问:缴纳土地增值税什么情况下需要核定? 答《:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发｛2006｝187号)规定,房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确

定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

房地产财税专题学习，点击链接！每天一问，解决问题才能创造价值！敬请关注公众号：房地产纳税服网 问:什么情况下需要缴纳土地增值税? 答:(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他放式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条规定:条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人,包括个体经营者。

土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前篇3

划拨土地的价格评估

土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：

1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：

划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)

5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。

划拨土地使用权价格的内涵界定

地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。

划拨土地使用权价格评估的两种思路

倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。

正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。

以正算法评估划拨土地价格的技术要点

应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。

应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。

应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。

总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考

划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深

人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1、过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。

2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。

3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向

对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。

二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考

在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。

l、划拨土地使用权价格内涵

要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评

估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

2、划拨土地使用权价格的评估方法

根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。

3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用

在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。

首先是构成划拨土地使用权价格的两个基本部分——土地取得成本和开发成本的确定。从理论上讲，一个企业依法以划拨方式取得土地使用权，都要支付一定费用，如土地补偿费用、拆迁安置费等相关税费。而实际上，过去国家对有些企业给予扶持，有很多企业都是以低于应支付的费用甚至未支付一丁点费用就取得了土地，拥有了划拨土地无限年期的使用权，当然，现在这种情形几乎没有了。而多数企业仍然是全部支付了应缴税费后取得土地，这就造成了同是划拨土地，而取得土地时所花费的费用就有很大差别。我们在进行评估中，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本。其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。一般地，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则是以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后是对区域平均价格的修正来确定宗地价格。从上面的描述分析中可知道，根据以上成本计算出的划拨土地使用权价格是区域的平均价格，而对区域中的具体宗地来说，由于在区域中所处位置、宗地内开发程度的差异，价格又有所不同。因此，在确定宗地价格时，要对区域平均价格作修正，其修正的内容包括对宗地个别因素、土地使用年期、土地利用率、宗地成熟度等因素进行修正。此外，对划拨土地评估是否要出具两种报告：一是划拨土地使用权价格评估报告，另一是在设定有偿使用状态下的土地使用权价格评估报告？笔者认为，划拨土地使用权作为众多土地使用权类型中的一种，不应该有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何种目的评估、土地是何种权利状态都应以估价对象的实际情况为准，从而出具相应的土地评估报告，而不必去假定一些条件再来出具另一份报告

土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前篇4

土地增值税纳税评估的要点

王学哲

摘要：

土地增值税开征已超过十个年头，它的实施对抑制我国房地产市场的过度投机行为、保障房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但土地增值税在纳税环节存在的问题仍然较多，不合理避税的情况比较严重，影响了其杠杆作用的发挥。本文将从土地增值税纳税评估的现状出发，就土地增值税纳税评估体系的建立及评估的理论、方法进行深入地分析和探讨。关键词：土地增值税 体系 方法

一、我国土地增值税纳税征收现状

90年代初至今中国房地产市场一直保持了蓬勃发展的态势，房地产年投资额从1990年的376亿元上升到2004年的13158亿元，年环比递增29%；土地增值税从1995年的亿元上升到2004年的亿元，年还比递增85%。十年来，土地增值税的开征对调节和合理分配土地增值收益，抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展都有着积极的作用。

数据来源：国家统计局、税务总局统计资料

土地增值税的征收额呈逐年上涨态势，但总量仍不及房地产开发总投资的6‰，房地产投资年近30%的高速增长也说明了，土地增值税在抑制房地产投资过热中的作用尚未能充分的体现。

二、土地增值税纳税评估的现状问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定需要按照评估额计征土地增值税的包括三种情况：“1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”而实际操作过程中，由于会计制度与评估制度存在诸多的差异，虚报、谎报收入和扣除项目金额的行为难以避免，在审计行为存在诸多弊端的情况下，通过公正、专业的房地产评估来维护国家税收无疑是最合理、便捷的方式。

土地增值税评估对于我国房地产评估业来说是一个非常巨大的潜在市场。2004年全国仅商品房销售额达10376亿元，若按‰的评估计费标准，年潜在市场份额将超过1亿元，这仍不考虑非商品房销售量和二次流通等因素。

土地增值税评估具有较强的专业性、针对性，要求评估人员必须掌握充分的税务和财务知识，评估报告和结果既要符合《房地产估价规范》和《土地估价规程》的要求，又要有针对性的服务于纳税、征税和产权转让行为。

但目前，税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切给土地增值税评估带来了许多不便，甚至会直接对国家税收造成影响。为此，消除评估中的各种误解，建立一套简洁、明朗的土地增值税评估体系，对于土地增值税纳税评估业务的发展，发挥土地增值税在调控房地产市场中的作用都有着重要的意义。

三、区分评估目的进而明确评估内容

㈠隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。

此类评估应以确定估价对象的房地产转让价格即公开市场价值标准为目的。对此目的的评估宜采用市场比较法评估房地产或土地的市场价值，辅助采用收益法、假设开发法进行评估，不宜采用成本法进行评估，评估过程与其他类评估项目基本一致。

㈡提供扣除项目金额不实的

此类应区分纳税人是否属于从事房地产开发的纳税人。1.从事房地产开发的纳税人

对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表

（一）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”两项。而“开发土地和新建房及配套设施的费用”“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。

例：××房地产开发项目土地增值税纳税评估结果明细表

扣除项目 编号 评估内容 评估结果（元）

1.取得土地使用权所支付的金额 √ ×××

2.房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+12 √ ×××

其中

土地征用及拆迁补偿费 √ ××

前期工程费 √ ×

建筑安装工程费 √ ××

基础设施费 √ ××

公共配套设施费 √ ×

开发间接费用 √ ×

3.房地产开发费用13=14+15

1……

2.非从事房地产开发的纳税人

对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表

（二）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房及建筑物的评估价格”两项。同样，“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。

例：××项目土地增值税纳税评估结果明细表

扣除项目 编号 评估内容 评估结果（元）

1.取得土地使用权所支付的金额 √ ×××

2.旧房及建筑物的评估价格 6＝7×8 √ ×××

其 中

旧房及建筑物的重置成本价 √ ×××

成新度折扣率 √ ××%

4.与转让房地产有关的税金等 ……

四、扣除项目评估方法的选择

㈠取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。目前主要包括以下几种形式：

①以出让金形式取得土地使用权，以出让合同为依据按出让金进行扣除； ②以毛地价形式取得土地使用权，以出让合同为依据按毛地价进行扣除； ③以招牌挂形式取得土地使用权，以合同为依据按土地价格进行扣除； ④以受让方式取得土地使用权，以土地和税务部门登记的受让价格和土地增值税计税价格进行扣除；

无法确认历史土地使用权取得价格的情况下，依《土地增值税暂行条例》之规定，按取得土地使用权时的基准地价进行评估；划拨土地转让时，按转让时点地价标准评估其应补交的出让金或毛地价。

笔者认为土地使用权取得价格评估的关键是明确土地使用权取得费的内容和评估时点。土地使用权取得费不能简单的理解为出让金，也可以是毛地价和熟地价形式，应针对项目的特点和实际发生进行辨别，不应多项或漏项。

㈡房地产开发成本

对于房地产开发项目开发成本的评估，适宜采用市场比较和分部分项的评估方法。房地产开发成本评估关键是反映其现时的重置成本价值。房地产开发成本评估的要点是在于如何与取得土地使用权所支付的金额进行衔接。若取得土地使用权所支付的仅为出让金，房地产开发成本中还应包括政府收取市政基础设施建设费、开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的仅为毛地价，房地产开发成本中应包括开发商发生的通平费用；若取得土地使用权所支付的为熟地价，房地产开发成本中不应再包括土地征用及拆迁补偿费。

㈢旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格所包含的内容在包括房地产开发成本全部子项的基础上，还应包括开发土地和新建房及配套设施的费用（即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）和开发利润。

根据《土地增值税暂行条例》之规定，旧房及建筑物的评估价格应采用重置成本价乘以成新度折扣率的方法确定。

销售费用的计算,应注意区分不能等同于估价规范中的销售税费,避免销售过程中的税费(营业税及其附加)重复计算。

《土地增值税暂行条例》中并为对开发利润的计算作明确的说明,而旧房及建筑物的评估价格的说法,容易使评估人员在评估操作过程中产生歧义。笔者认为,开发利润的计算基数缺少土地取得费用和土地开发费用的评估行为是不正确的。开发利润的记取应遵循房地产估价规范的要求,即应以土地取得费和开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取，因为只有这种结果才能充分体现开发主体投资行为所承担的全部风险报酬。

综上所述，土地增值税纳税评估不同于普通的房地产评估项目，它有着特定的程序和方法。笔者认为，从事土地增值税评估的估价师关键是要明确委托方的评估目的，明确法律法规对土地增值税纳税的相关要求，明确纳税评估的内容，只有这样才能使我们的评估报告能为委托方服务，才能有效的发挥土地增值税在调控房地产市场中的作用。

参考文献： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》

国家税务总局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》

北京市地方税务局《关于印发<土地增值税纳税指南>的通知》 国家税务总局《关于印发<土地增值税纳税申报表>的通知》

土地增值税评估价格确定金额 土地增值税评估价格5% 营改增前篇5

财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、国有资产管理局：

为了加强土地增值税的征收管理，促进对国有房地产转让价格评估的管理，维护国有资产权益，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《国有资产评估管理办法》的有关规定，对国有房地产转让中有关价格评估等问题通知如下：

一、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师

事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

二、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计

税依据的参考。

房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。

三、房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。

房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责

任。

四、各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。

1995年6月23日