小产权房转让合同精编3篇

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小产权房转让合同范文1

关键词 小产权房 二元土地制度 用益物权 房地一致 流转

1 小产权房的概念及其产生的原因简析

通过对多种关于“小产权房”概念的对比，为研究方便，本文沿用“小产权房”的概念作如下定义：“小产权房”是指建设在未经国家征用的农民集体所有的土地之上，未办理土地出让手续并交纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡镇政府或村委会等自行颁发权属证明的房产。“小产权房”实质上是“无产权房”，其产生和存在客观上虽有合理性，但并不具备合法性基础，因为法律上的产权房的合法流转是自由的，而小产权房恰恰不具有这一显著特征。

对于小产权房产生的原因，本文认为，首先，最根本的原因是经济利益的驱使。城镇人口的增长导致了大量的购房需求，而城镇商品房较高的价格给小产权房的发展带来了较大的契机，加上小产权房的建设没有缴纳相应的土地出让金以及相关的各种税费，使得小产权房的价格大大的低于商品房的价格，这就在一定程度，或者是从某种程度上可以说从很大程度上使小产权房备受开发者和购房者的青睐。在经济发展过程中，“小产权房”是不同利益主体趋利避害、相互博弈的产物，是市场机制要求对土地资源的配置发挥基础性作用的结果。

其次，关于法律层面的原因，一是我国法律规定了两种不同的土地所有制度，即国有土地和集体所有土地，而且集体所有土地流转受限制。二是《物权法》对《土地管理法》等特别法的准用性规定。《物权法》第3条第3款、第4条确定了对国家、集体、私人的物权“一体对待、平等保护”的原则。但《物权法》第143条在规定建设用地使用权可以自由流转的同时，明确了“但法律另有规定的除外”；最后，房地产流转的“房地一致”原则，更进一步地清晰地限制“小产权房”的流转。

最后，鉴于“小产权房”已经占据了相当大的市场份额，无论是农村集体经济组织、开发商还是购房者，普遍抱有“法不责众”的心态，而政府也没对其有明令禁止。

2从和谐法律体系中完善宅基地用益物权的充分合法流转

首先，从《宪法》与《物权法》的关系上看，《宪法》第10条明确规定土地使用权可以依法转让。土地使用权包括国有土地使用权与集体土地使用权， 由此条文来看，集体土地使用权似乎是可以转让的。我国《宪法》与《物权法》都规定“集体所有的财产受法律保护”。但《物权法》对《土地管理法》等特别法的准用性规定，却在事实上修改了《宪法》和《物权法》中的平等保护这一原则。

其次，从《物权法》中用益物权之内容本身不难看出，特别是建设用地使用权和农村宅基地使用权均同为用益物权，在建设用地上开发的房地产可以流转，而宅基地事实上也是建造建筑物及构筑物，其用途与建设用地并无二致；而且，在建设用地中，“房地一致”原则在事实上已经构成了对国有土地使用权的处分行为。总之，在《物权法》的内部也存在其自身的矛盾性规定，如果这些矛盾性规定继续存在，将不利于物权法功能的充分完全发挥，甚至还可能产生许多负面的法律效果，其直接后果，就是现实生活中“小产权房放”流转的自发、无序和失范状态。这已经不是在现行法律框架内通过法律解释即可解决的问题了。

3从物权作用本身论“小产权房”应有序的合法化

物权制度具有明晰产权、激励约束、有序交易、化解风险等多种功能。对物权的保护越充分，物的价值就发挥的越完美。应完善用益物权制度，使小产权房同商品房一样能够依法流转。因为农村集体土地用益物权权能不充分，允许城市土地搞房地产开发，却禁止集体建设用地进行开发，这样的规定对农民实现自己的土地财产权利不利，相当于剥夺了农民获取最高的市场收益机会。而且，农村中有很多人外出打工，有些已经在城镇有了住房，不允许宅基地使用权流转导致大量空置房的出现。这造成了资源的浪费，阻碍了农民利益的实现。相反，允许将宅基地使用权转让给城镇居民，可以使产权房在更大范围内进入市场，优胜劣汰，以市场无形之手鞭策小产权房的建设更加有序，建筑质量更有高。同时，也有利于农民获取宅基地的最大收益，缓解城镇的住房问题、降低房价，有助于城市化进程的加快，打破城乡的二元结构。

4“小产权房”有序合法化的法律对策分析

完善法律体系，促进法律体系内部和谐

彻底消除《物权法》中用益物权与《宪法》中平等保护原则相违背的内容，达到《物权法》与《宪法》的外部和谐以及《物权法》中关于用益物权内容的内部和谐。鼓励各地方政府推进小产权房制度改革试点工作，并将成熟作法通过立法形式进行固化。尽快彻底修改和完善《土地管理法》，赋予农民集体所有建设用地使用权依法自行流转合法地位。

加强对小产权房建设的法律监管

即使小产权房获得同商品房相同的流转权，其发展和可能不会太迅速。主要原因在于，相对于商品房，小产权房本身存在着诸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小产权房的质量问题。因此，小产权房（这个名词只是暂时的，以后将随着用益物权平等而消失）要想获得更大更迅速的发展，在小产权房的具体建设的各个环节中，如从勘察设计、规划、施工建设以及工程监理等各个环节均应像商品房建设那样，接受《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法 》等法律的严格监督，以保证小产权房的质量安全。

建立完整的制度协调体制

小产权房制度的改革不是一个孤立的问，而是牵涉到一系列复杂的利益分配问题。尤其是土地出让的收益分配问题。因此，应坚持综合改革的方针，建立和完善包括集体所有建设用地使用权主体制度、收益分配制度、相关法律监管制度等在内的农民集体所有建设用地使用权流转法律制度，以及土地定级估价制度、价格管理制度、土地市场交易制度等相关配套制度，以全面推动小产权房（将来的商品房）全面有序发展。进一步完善建设用地使用权流转制度与耕地保护制度、土地利用规划制度、土用途管制制度的合理衔接，实现我国土地立法体系的统一稳定和内在和谐。

参考文献

[1] 张弛。经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理[J].甘肃理论学报，2011（6）.

[2] 王利明。民法[M].中国人民大学出版社，2008：284―285.

[3] 韩清怀。市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考一以小产权房现象为视角[J].法制与社会，2007（11）.

[4] 王菊英。禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑[J].西南政法大学学报，2009（6）.

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小产权房转让合同范文2

关键词 小产权房 集体土地 所有权 法律规制

中图分类号： 文献标识码：A

一、小产权房概述

所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。

二、小产权房的法律问题分析

（一）小产权房的法理分析。

1、集体土地使用权取得受限。

现有的集体土地使用权主要是一种限制性物权，这种限制性主要表现为对主体的限制，由于集体土地所有权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的保护政策，使得集体土地使用权的主体范围主要为集体组织的内部成员。在大多数情况下，拥有社员权是取得集体土地使用权的必要条件，而购买小产权房的人却不具备社员权，这是小产权房问题的根源之一。

2、集体土地所有权缺乏处分权。

依照物权理论，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权作为一种特殊的所有权，即体现了与国家土地所有权所不同的地位，集体土地所有权所缺乏的核心权能，即处分权。

（二）有关小产权房的法律冲突。

小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由流转的问题，即集体作为土地的所有权人是否对土地拥有充分的处分权能的问题。《农村土地承包法》第34条规定：农村土地转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”），“承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式”。可见，《农村土地承包法》承认农户的农地转让权，而《土地管理法》第63条则否认农户的农地转让权，两部法律存在着明显的冲突和矛盾。依《物权法》规定农村土地承包权可以依法转让，对于转承包的对象没作限制，也就是说城市居民下乡承包农村土地是不受限制的。事实上，前些年已经有了许多这样的成功例子，城市居民下乡为农村经济带来了新的经营模式，产生了新的活力。 但是，下乡经营的城市居民中，有一部分人有解决居住问题的要求，这是顺理成章的事情，但却受到了法律的限制，也就是说这两项规定在具体执行当中会遇到互相抵触的情况。承包权可以转让，应该包括可以向城市居民转让，那就应该允许他拥有置业的权利。《土地管理法》第62条规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋，但又规定不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民，这在法律逻辑上是说不通的。

（三） 小产权房的法律风险。

1、土地所有权人利益受损。

目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了，这实质上是一种“打贫济富”的不合理的分配模式，在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发小产权房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。

2、购房者权利无法保障。

因小产权房开发及买卖违反了国家法律的强制性规定，故小产权房买卖合同当然被定性为无效合同，这一点在大量的法院判例中已得到证实。这样一来，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了小产权房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。

三、解决小产权房问题的对策

（一）恢复集体土地所有权的民法属性。

所有权本有绝对性和对抗力，所有权人有权排除任何他人的不法干预和侵害，集体土地所有权当然也不例外。

1、摒弃现行土地开发制度，完成农民开发权的回归。

“土地一级市场的国家垄断制度”是农民地权受到损害的主要原因，这一制度侵害农民利益的“死穴”在于过分强调国家利益而忽略了农民利益，同样一块土地，当其属于农民所有或农村集体所有的时候，法律禁止其用于工业化、城市化；但同样是这块地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看来，政府禁止农民转换土地用途，恐怕不是为了保护耕地、维护粮食安全，而是为了把转换土地用途，获得增值收益的利益留给自己。因此，政府查禁小产权房，是陷入一种利益冲突之中，即政府动用强制性权力，让农民作出牺牲以增加政府利益。所以应该严格限制国家的农村地权，尽量把开发土地的利益还给农民。

2、赋予农民宅基地处分权，实现其土地财产功能。

土地是农村社会经济生活的基础，是农民最基本和最重要的生产、生活资料。农民个人在政治和经济上的身份与其地权具有十分紧密的联系，而地权在农民权利中属于基础性的权利。国家、地方政府或农村基层组织对农村社会经济生活产生的影响，很多方面都是通过对地权实施影响而实现的。具体来说，赋予农民地权其实就是赋予农民对宅基地的实际处分权，而准确的说应该是把这项本属于农民的权利交还回来。

（二）健全小产权房管理的法律法规。

国家提出禁止小产权房主要出于保护耕地的目的，那么允许宅基地流转会不会给18亿亩耕地“红线”造成威胁？殊不知，正因为集体土地的所有权主体不清晰，农民的土地财产权利不完整，农民无法从法律上以一个合格的主体身份保护自己的土地，才导致地方政府的严重违法征地行为，这才是威胁到我国耕地保护的真正原因。 实际上很多农村小产权房是在农村宅基地上建设的，而不是占用耕地。正在进行的社会主义新农村建设运动中，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划、集中起来建房，不损失耕地总数又多建房，除了用于自住的以外还可以出售，其稳定的经济来源可以实现农民的生活保障。再者，正当的基本的生活应当受到国家的保障，高房价造就了小产权房这一衍生物，小产权房的问题牵扯着我国最低收入群体住房问题。因此，小产权房的合法化主要是解决因房价疯涨买不起大产权房的人群的利益，未来的法规应当对关系到社会保障、国计民生的问题给予倾斜，相反若把小产权房作为投资行为，则不应予以保护。因此，小产权房合法化后，出台相关合理的限制性法律条款是必要的，旨在对小产权房进行规范化管理，避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁等诸多问题，使小产权房导入有序健康发展的轨道。 因此，笔者建议：其一，加强对小产权房购房者的身份限定，主要针对中低收入人群；其二，加大保障性住房的建设，即小产权房必须是经济适用房、两限房等具有保障性、经济实用性的房屋；其三，完善税收政策，小产权房交易双方要向国家补缴一定的税费，以保证国家利益不受损失。对于已经在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。

（三）现有小产权房的分类管理。

小产权房最大的问题是没有产权，没有法律意义上的权属保障。因此，慎重处理、规范小产权房的产权问题是重中之重。一是对在城乡结合部或城市近郊已建设或在建或未出售空置的小产权房，可将其中一部分具备基本条件的转为经济适用房或限价商品房，按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的小产权房，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题；二是对已出售并已居住多年的暂予以保留的小产权房，可按现行政策规定，转变房屋土地性质，做好土地变性和征用手续，补交土地出让金和相关税费，将小产权房转正为“大产权房”，即国有土地上开发建设的国有产权房，做好房屋登记工作，统一现有市场上的住房交易价格，规范交易秩序，这样做有利于小产权房的彻底解决。希望国家有关部门通过对小产权房形成的反思，尽快通过立法解决农村集体建设用地的流转问题，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，逐步达到“同地、同权、同价”，以确保农村集体用地流转后，农民的社会保障能够得到基本保证，使农村集体建设用地有法可依、使用有序、管理规范、农民满意。

（作者：郑州市惠济区人民法院书记员，法律硕士）

注释：

肖运来。“小产权房”的是是非非[J].检察风云，2007（20）：37.

翁文虎。小产权=无产权？[J].房地产导刊，2007（Z5）：20-21.

操小娟。土地利益中利益衡平的法律问题研究[M].北京：人民出版社。2006.

李韵奕。农民住宅禁止转让的非正当性[J].农村经济，2006（3）：78-81.

钟京涛。小产权房问题现状及分析[J].国土资源，2008（3）.35-37.

小产权房转让合同范文3

关键词：小产权房；城乡统筹；新思路

随着城市房地产价格的快速上涨，全国各地农村“小产权房”发展迅速。对“小产权房”的议论也自然升温，政府官员对“小产权房”的态度也莫衷一是。无论农村“小产权房”是否合法，全国农村“小产权房”已成为一个不容忽视的社会问题。研究农村“小产权房”合法化新思路，对于化解相应的社会矛盾，促进社会稳定和进步具有十分重要的意义。

一、解决农村“小产权房”的必然性

(一)城乡一体化发展的客观要求

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究。通过体制改革和政策调整，促进城乡在总体建设发展上一体化，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。而农村“小产权房”的出现更是在某种程度上体现了城乡一体化发展的深刻要求。小产权房是农民参与市场经济、打破垄断性歧视性房地产制度的结果，它有利于农民的土地开发自救，有利于提高农民收入、缩小城乡差距。而它在现实条件下又是不合法的，只有通过一系列配套改革，让其合法化，才能真正实现城乡一体化。

(二)城乡平等化权利的实质体现

我国现有的土地制度，特别是农村集体建设用地制度需要进行改革。城乡是否平等，与土地制度密切相关，也可以说土地制度问题是影响城乡平等的最根本的问题。土地在同一个区域，或者紧邻的两块地，因分属城乡，其价格相差太大，原因是城市是国有土地，其使用权是可以流转的，而且法制允许其进入城市的土地市场。而农村的土地是农民的集体土地，是不允许进入市场流转的。按照物权的所有权来说，完整的所有权包括四方面的权能：占有权、使用权、收益权、处分权。而现在城市土地的权能是充分发挥出来了，但是对于农村集体土地的所有权而言，四项权能根本得不到充分体现，只享有前三项权能，而最核心的处分权却没有。这不仅是城乡土地所有权的差异，甚至是公民待遇上的差异。解决农村“小产权房”的问题，是从根本上解决城乡平等化权利的问题。

(三)城乡长期化繁荣的必然选择

中国城市的繁荣是以大量农村劳动力进城并付出代价为条件的，但农民并没有因此而真正富裕起来，长此下去，城市的长期繁荣也会受到影响。而“小产权房”的出现和当年农村土地家庭联产承包责任制相似，是农民自发进行的产物。这项改革虽然背离了国家现有的法律、法规，但也有其合理的一面。如果简单地让“小产权房”合法化，让现有的“小产权房”取得合法地位，那么将会导致更多的农村兴建“小产权房”,城市执法中的“寻租现象”将会非常普遍，中国的房地产市场将会陷入混乱状态。如果不顾“小产权房”的现实，一味拆除，则会带来社会问题，影响社会稳定。只有从实际出发，把小产权房的问题纳入法制化的轨道，才有可能保持农村的稳定，保持城乡的长期繁荣。

二、现有二元结构下解决农村“小产权房”的难点

农村土地是多种属性和多种权利的集合体，在现行的配置下，拥有土地承包权的农户要么经营，要么抛荒，土地既不能抵押也无法转让，农户不能将土地不同属性和不同权利让给他人。因为土地的产权具有不可分割性，使土地被束缚于农村特定的家庭，稀缺的农村土地无法从低生产效率领域流动到高生产效率领域。土地利用效率的下降，直接导致了政府介入开发土地并采取政府强制安排土地制度，去推动农村土地变迁。这种强制最集中体现在对集体土地的国有化上面。农村“小产权房”虽以“非法”之身进入人们视野，却着实推动了中国的城镇化进程，同时也成为了改革的一大难点。

(一)农村“小产权房”开发与国家保护耕地政策不符

“小产权房”合法化会危及耕地安全。这是坚持小产权房不能合法化的最主要的冠冕堂皇的理由。由于一些小产权房的楼盘没有统一规划，大部分只修建成两层或者三层楼高，不仅严重影响了土地利用总体规划，而且还造成大量的耕地浪费。我国耕地资源紧缺，土地供需矛盾突出，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题，大力促进节约用地和集约用地，保障经济社会可持续发展。

(二)农村“小产权房”开发与地方政府利益产生直接冲突

表面上看由于“小产权房”不合法，而且可能会导致耕地减少，实际上由于“小产权房”严重损害了房地产商和地方政府的既得利益，政府才连续出台一系列文件和措施抑制“小产权房”的继续蔓延，小产权房合法化会减少地方政府的收入，这是地方政府最担心的。因为地方财政收入很大层面来自于农村土地征收后，政府收取的高额土地出让金。据调查，各级政府2006年通过招、拍、挂和协议转让土地的土地出让金收入高达亿元，相当于2006年国家财政收入的30%,成为中国地方政府推进改革的主要资本。据对全国30个省会、首府、直辖市2008年、2009年的土地出让金进行调查，结果显示，2009年他们的土地出让金高达亿元，比2008年的亿元增加亿元，增幅高达137%。这么高额的土地出让金对地方财政收入的影响是巨大的，如果“小产权房”简单合法化，必然严重影响地方政府的利益，和地方政府必然发生冲突。

(三)农村“小产权房”开发与现行法律规定完全相悖

“小产权房”虽然在农村发展的很火，但真要让其合法与现行的法律法规存在很多矛盾，给农村产权制度改革带来了一定的困难。《土地法》第五章六十三条规定：“集体土地不能出让、转让、或出租用于非农业建设”;国务院出台了“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”;国土资源部出台了“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等等，均明确农村集体土地不得直接出让、转让或者出租，该类土地只有在先行转化为国有土地后才能在市场上流转，农村房屋所有权和土地承包经营权的流转也仅限于集体经济组织成员之间。

三、解决农村“小产权房”的新思路

“小产权房”问题的实质是土地制度问题，而该问题并非政府一个禁令就能解决的。需要对农村土地制度加大改革力度，完善法律法规体系，强化政府监督管理，保证改革的顺利进行。

(一)城乡统筹规划：让“小产权房”科学合理

随着《城乡规划法》的实施，农村城市住房统筹规划，已变的具有可能。面对众多已经存在的“小产权房”,必须按照《城乡规划法》,做好城乡统筹规划。依据《土地管理法》,分别处理。既要保证农民住房需要，又要维护土地管理法和房地产管理法等法律的严肃性。对于符合城乡发展规划的已有“小产权房”,尽量使其合法化。方法是农民对住房分配后并不违反《土地管理法》相关规定的，可以允许补办相关建设用地批准等手续、补缴相关税费从而予以合法化，承认农民对该房屋的产权，使其合法化；对于不符合城乡发展规划的已有“小产权房”,应当毫不犹豫地拆除。对于农民在住房分配后，违反《土地管理法》建的“小产权房”,则这些农民须将原有宅基地返还，并注销原宅基地使用权。否则，将不予补办新建住房的批准手续，而对未经批准占用土地新建的住房，依照《土地管理法》第七十六条：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的……对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款”的规定进行果断处理。对于巧立名目非法进行房地产项目开发的，符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

(二)完善法律规定：让“小产权房”平等合法

随着土地承包经营权流转市场的建立和完善，在着眼于城乡统筹发展中，必须修改和完善相关法律法规，确保符合规划的“小产权房”平等和合法。修改《土地管理法》、《房地产法》等相关法律法规的相关内容，让“小产权房”平等合法。一是实行集体土地国有化，赋予农民永久性的土地使用权，以有效解决农村土地所有权主体虚位和职能虚化的问题，加强国家对土地的有效管理，防止集体土地尤其是耕地的非法转让，从制度上消除乡村干部利用土地所有权营私舞弊和加重农民负担的行为发生。二是落实集体土地完整权能，赋予农民对集体土地处分权。通过修改《土地管理法》,赋予农民对自己承包土地的有限处分权，在不影响耕地面积的情况下，允许农民处置在合法基础上修建的房屋，使城乡真正一体化，使得资源可以通过自发交易方式得到更好的配置和使用。

(三)严格监督机制：让“小产权房”规范运行

依法授予一个部门统一管理全国建房用地。一是设立专门针对建房的土地执法机构。可以通过法律赋予国土部门统一管理全国范围所有建房土地，在国土资源部门内设立独立、权威的执法机构来管理集体土地，对集体土地的使用进行统一的管理，并制定相应的制度，严格的审批政策等，促使“小产权房”规范运行。二是强化对建房的土地执法机构监督管理。创新土地执法观念，改变重事后查处轻事前防范的做法，在建房土地管理的各个环节，实行“全程监管”。建立有效的内部监督制约机制，健全开放的外部监督机制，畅通监督渠道，鼓励和支持群众监督，加强人民检察院、公安机关、监察机关的协作配合，对违法人员做到监督公开，查处公开，确保土地违法案件查处到位。

参考文献：

1、程浩。中国小产权房：现状、成因与问题[J].中共中央党校学报， 2009(2).