写字楼出租合同【精编4篇】

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写字楼出租合同【第一篇】

高租金促使企业“被搬家”

上午8：00，在北京某知名公关公司工作的小乔正在刷牙洗脸，做着上班前的准备。虽然比平时晚了1个小时，但是小乔一点也不担心会迟到。

“年前公司‘搬家了’，离我住的地方更近了。”小乔说。

小乔所在的公司原来在北京东三环的艾维克大厦，现在搬到东五环的高井文化产业园。

“距离近了不只一点点啊，现在上班更方便了。”小乔高兴地说，“早上不仅能多睡1个小时，而且路上也不怎么堵了。”

对于小乔来说，公司的搬家让他考虑的是上下班交通的时间问题。而对于小乔所在的公司来说，更多的则是考虑到写字楼的租金问题。

艾维克是一座5A级高端写字楼，地处北京CBD核心地段。网上信息显示，艾维克写字楼的租金最高达到10元/平方米·天，最低也要6元/平方米·天。而高井文化产业园地处东五环，小乔所在公司的那栋写字楼的租金在～6元/平方米·天。

事实上，像小乔所在公司一样，因为写字楼租金大涨而离开繁华地带，寻求租金较为低廉的写字楼的公司不在少数。

2011年底，英特尔中国公司的办公区域还是CBD核心区域嘉里中心的5、6、7三层楼，但半年前英特尔搬迁至北三环的环球贸易中心。甲骨文和路透社都已经把部分办公面积搬迁到上地，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时，一些大企业在选择新的办公地点时，也开始刻意回避CBD等传统商圈，向着上地、通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑等知名企业都在此列。

“在北京高端写字楼租金高企和空置率低位运行的市场现状下，企业普遍对转租、扩租保持谨慎态度，在租约到期的情况下，大部分企业选择接受业主提出的较高的续约租金条件。同时，一些难以承受高额租金的企业开始向突破，有些企业选择搬离核心商务区，或选择搬到较低品质的写字楼，以降低租金带来的成本压力。”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东说，“在这种情况下，核心商圈周边区域如燕莎、酒仙桥、北三环、南二环及一些工业园区，成为业主较为青睐的区域。”一线城市高端写字楼租金直逼东京

尽管2012年经济的不确定性对国内高端写字楼的租赁需求有一定的影响，然而整体强劲增长的趋势仍然持续，特别是在北京和上海等一线城市。

“内地一线城市写字楼的租金经过这两年的大涨，其水平已经直逼香港、东京这一类的国际化大都市了。”魏东说，“截止到2012年第四季度，北京高端写字楼的平均租金是元/月·平方米（不含物业管理费，考虑免租期），东京高端写字楼的平均租金为494元/月·平方米，而香港为元/月·平方米。”

魏东表示，北京写字楼自2010年开始逐渐走出金融危机带来的阴影，并且租金在过去三年的时间里一路走高。在2011年，写字楼租金的季度增长保持在10%左右的水平，全年的租金同比涨幅达到42%。经历了两年多的租金狂飙，进入2012年之后，由于租金已经达到了组合的承受极限，加之整体经济形势转弱需求下降，因此北京写字楼租金增长速度明显放缓。从2012年第二季度开始，北京写字楼租金的季度增长已经放缓至2%，到年底更有小幅下滑。事实上，除少数几个城市以外，国内高端写字楼市场在2012年都“涨”势喜人。

据戴德梁行研究，2012年北京高端写字楼租金增长居全国之首，为每平方米每月人民币326元，与2011年同期相比上涨了%。而上海高端写字楼的平均租金为每平方米每月人民币348元，位居全国之首。

在“涨”声一片中，写字楼开发投资的温度也日渐升高。

不少房企看好写字楼的前景，将业务扩展至写字楼的开发。北京万科副总经理肖劲表示：“从市场角度来说，北京现在的写字楼市场可谓日新月异，商业利润比住宅高。”而该公司在北京的写字楼项目住总万科·金域国际中心即将入市，该项目位于上地区域，面积26万平方米，是区域内唯一的甲级写字楼项目。

但是，来自第一太平戴维斯的数据显示，2012年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比上涨%，至每平方米62267元。鉴于同期租金涨幅亦放缓至%，甲级写字楼毛收益率稳定在%。不过，第一太平戴维斯顾问部董事王琼指出：“目前，持有性经营写字楼的毛收益率为6%左右，扣除费用等项目后，实际的收益率为4%，这个数字难以令投资者满意。如果将写字楼散售，会面临更大的风险，收益未必会好于住宅。”

供需失衡助推租金持续上扬

“北京甲级写字楼在过去两年多的时间里暴涨的主要原因是供需失衡。”魏东认为，相对于受政策影响较大的住宅市场，写字楼市场受整体的经济走势及市场的供需关系影响较大，也是一个比较能够真实反映市场情况的房地产板块。

在过去三年的时间里，由于中国经济的表现在全球经济一片黯淡的情况下一枝独秀，因此吸引了大量外资企业进入。同时，内资企业随着自身的发展对于高端写字楼的需求日益增加，导致写字楼整体需求表现旺盛，而与之相对应的却是北京写字楼的工业短缺。

2010年北京全年的甲级写字楼供应仅为44万平方米，而当年的吸纳量则达到了78万平方米。2011年全年的甲级写字楼供应仅为14万平方米，而当年的吸纳量则达到了万平方米。巨大的供需矛盾导致整体市场迅速由买方市场变为业主市场，业主在租赁市场的话语权逐渐增强，而由于可租赁面积的日渐减少（目前北京甲级写字楼空置率为%），租金也逐渐走高。

戴德梁行的研究表明，2012年全国写字楼总吸纳量达到万平方米，略低于2011年的水平，但延续了2010年全球金融危机以来的需求旺盛大趋势。其中一线城市的需求尤其突出。

以广州来说，2012年下半年投入使用的写字楼项目，使得该城市当年净吸纳量达到507666平方米。然而，租赁客户关注的重点还是在核心城市。如上海2012年写字楼吸纳量达481018平方米。同期首都北京的吸纳量为344170平方米。由于华中地区物流业和高新产业的大发展，武汉写字楼净吸纳量达110924平方米，几乎是2011年的2倍。

在“胃口”巨大的需求面前，国内写字楼的供应则有点“捉襟见肘”了。一线城市中，广州2012年的新供应量为374800平方米，还远远不能满足其半年的需求量；北京2012年的新供应量为283857平方米，也有着高达近10万平方米的缺口。

一线城市写字楼市场供需的严重失衡，导致写字楼空置率非常低。如北京在所有城市中的空置率最低，仅为%。上海总体空置率为%。

2013年北京写字楼涨幅或居去国之首

展望2013年，中国主要城色的租金上涨水平仍取决于相对供应量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然将远高于其他城色。

戴德梁行的研究报告指出，2013至2015年间，北京写字楼市场将有1756429平方米的新供应量，但仅占现有存量的%。同期，上海新供应量将达到5083457平方米，相当于现有存量的%。

但是相对紧缺的供应量仅是硬币的一面。2012年，优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海，大型企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展的目的地。

戴德梁行预测，2013年北京租金上涨水平将居全国之首，达到%。未来五年，北京和上海的高端写字楼租金将分别平均上涨%和%。同时，大部分其他城市中，写字楼租金上涨水平将保持稳定趋势。

北京高端写字楼租金涨幅今年很有可能领军全国的预测并非无源之水，2012年北京高端写字楼的“大好形势”是这一预测的根据。

2012年第一季度，北京高端写字楼的租金在经历了2011年整年的强劲增长后依然没有放缓的迹象，平均租金达到元/月·平方米。在新增万平方米的情况下，全市高端写字楼空置率依然继续下行到历史最低值%。其中CBD商圈一跃成为北京高端写字楼市场的排头兵，租金上涨至元/月·平方米，涨幅%，空置率轻微上浮个百分点至%；东长安街/建国门商圈的涨幅最高，为%，至元/月·平方米；中关村地区上涨%，至元/月·平方米。

第二季度北京高端写字楼市场空置率持续走低，环比下降个百分点，至%，平均资金环比增长%，达到元/月·平方米。东长安街/建国门商圈商户由于部分业主租约到期迁出该区域，空置率环比上升%，租金则继续上涨至元/月·平方米。其他核心商圈空置率有轻微浮动，租金表现平稳。

写字楼出租合同【第二篇】

最新报告显示，由于供应量有限，2015年第三季度上海的陆家嘴和徐家汇依然是全市需求最紧俏的市场，空置率分别为%和%。而该季度上海核心商务区甲级写字楼空置率已降至%，写字楼的租金也有所上浮。

核心区写字楼需求仍大

陆家嘴的租金居高不下。高纬环球（《全球写字楼排行榜》表明：2014年中国香港的写字楼租金排名与2013年持平：于伦敦西区之后位居全球第二。北京中央商务区的排名由全球第九位升至全球第八位，上海陆家嘴在中国内地城市中排名第二，平均租用成本为96美元/平方英R/年。

由于需求加大，加之无需承受巨量新增供应所产生的压力，上海传统中央商务区甲级写字楼市场依旧延续火热。

作为一家小型互联网+金融企业联合创始人，李强就很想在陆家嘴落脚。让他惆怅的是，陆家嘴写字楼几乎没有位置，租金很高，即使他可以承受也未必可以进入。作为上海租金最贵的写字楼板块，陆家嘴每年吸引了世界各类金融机构的入驻，还有许多和李强公司一样的新兴公司，更是渴望在这里找到中国金融的明天。

陆家嘴地区又有大陆家嘴、小陆家嘴、陆家嘴金融贸易区之说。通常外界认为的陆家嘴是小陆家嘴，即陆家嘴地铁站附近的写字楼板块。而大陆家嘴则还包括了竹园板块，由于这个区域也是进入了自贸区范围，所以一样火爆。

在小陆家嘴板块，其甲级写字楼数量为21栋，乙级写字楼数量为8栋。戴德梁行高级董事、中国区企业服务部主管魏超英向记者介绍，目前陆家嘴的租户主要包括银行总部（外资银行为主）、中资银行上海分行、公募基金、律所和目前新兴的互联金融行业。包括东京三菱银行、三井住友银行、瑞穗银行选择陆家嘴作为自己在中国业务的中心，而80%公募基金集中在陆家嘴办公，如上投摩根基金、汇添富基金等，此外如宜信财富、国太控股等互联网金融公司也加入其中。

空置率极低，渴望出租的人却络绎不绝，即使每天的租金高达每平方米11元左右。“我们―直为客户寻找陆家嘴写字楼，但是苦于供求关系不对等，客户一直没有找到合适的办公室，但客户并不愿意去别处办公，因此还在努力。”一位地产咨询机构知情人士说。

租金高企，供严重小于求，陆家嘴的写字楼们显得十分“洋气”。“这里的写字楼70%是金融机构，30%是律所，最近几年大部分快速消费和工业类企业已经逐渐从陆家嘴淡出。”高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山说。金融机构的附加值高，吸金能力强，自然可以承受继续上涨的陆家嘴租金。

“在自贸区的影响下各类服务机构也将加速进入陆家嘴，聚集效应还在扩大。”知情人士称，“金砖银行人驻，还有一栋写字楼将全部入驻互联网金融企业。”

以陆家嘴、虹桥商务区、人民广场、南京路等为代表的传统核心区域，由于科技类行业、金融服务行业以及传媒行业对写字楼的需求仍然很大，因而租金水平一直维持在高位。有业内人士透露，阿里巴巴旗下“蚂蚁金服”已经确定入驻上海中心；WPP集团计划在2015年末将其旗下26个品牌迁入位于上海静安的南丰宝矿广场，租赁20个楼面，共计41000平方米。

旺盛的需求，使得租金水平微幅上涨。来自莱坊国际市场研究部数据显示，截至2015年三季末，上海甲级写字楼租赁市场租金环比上涨%，达到人民币元/平方米・天。其中，浦东租金持续增长至元/平方米・天，环比上涨%。由于浦西新兴商务区新增大量写字楼供应，浦西整体写字楼租金仅微涨%，达到元/平方米・天。

专家预计，核心区域写字楼租金水平还有上升空间。同策咨询研究部分析师许之静指出，上海作为国际金融、贸易中心，世界500强、知名企业总部等纷纷落地上海，尤其是中心城区甲级写字楼更为紧俏，未来租金水平有望稳步上升。

仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋认为，自贸区在过去两年给上海写字楼市场带来的变化是最立竿见影的。自贸区主导的是金融改革，随着众多城市级的银行、金融机构大举进入上海，带来了上海写字楼市场近两年的“空前繁荣”，陆家嘴的甲级写字楼空置率已不足1%。而写字楼市场的繁荣也意味着企业的扩张趋势，进而带来人口增加，带动住宅购房需求增加。另一方面，工业仓储物业的市场发展也很快。

新供应量大增

第一太平戴维斯的《2015年第三季度上海写字楼市场简报》显示，2015年前三季度，上海已有9个写字楼项目、共计38万平方米新增供应人市。业内人士认为，在未来几年大量新增供应的竞争影响下’上海写字楼市场将面临租金及人住率的下行压力，全市各区的写字楼均会面临不同程度的竞争压力。

第一太平戴维斯提供的数据显示，截至11月，2015年上海已有9个写字楼项目、共计38万平方米新增供应入市。其中，非核心商务区有5个写字楼项目入市，带来近30万平方米新增供应，存量升至153万平方米。

第三季度上海核心商务区甲级写字楼净吸纳量达万平方米。浦西和浦东本季度吸纳水平相近，均为约6万平方米。受租户迁至2015年新交付项目的推动，次级商务区需求占全市总吸纳的72%。

尽管有新增供应入市，在次级商务区近两年新人市项目持续吸纳的推动下’第三季度全市核心商务区甲级写字楼空置率稳定在%。受新增供应及租户迁出影响，徐家汇、老黄浦、竹园空置率分别上升、、个百分点。

不过，随着上海中心22万平方米可租赁写字楼面积的入市，陆家嘴同样将面临供应放量的压力。尽管上海中心预租率已达到约50%，其人市预计仍将限制陆家嘴未来租金的上涨。第―太平戴维斯乐观认为，这样的情况确实会存在一段时间，但考虑到陆家嘴供不应求的现状，这种情况将会慢慢缓解。

值得一提的是，上海政府已经开始探索开发地下空间以适未来发展。2015年5月，新世博园B区的地下综合建筑竣工，这片面积达万平方米（约合480万平方英尺）的地下空间与世博会永久性建筑和28座总部大楼相连。其中中国馆原址将建成人行通道、商场和娱乐场所，并提供约6000个停车位。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨称，后世博园区的大型地下综合建筑为上海的房地产开发项目树立一个新基准，转向地下空间发展也将成为中国城市解决土地紧缺问题的新趋势。

在陆家嘴需求外溢及金融板块需求增长的推动下，浦东次级商务区租金本季度环比上升%，超越浦西次级商务区租金，达人民币元/平方米/天，年初至今也有%的租金涨幅。

“尽管海外投资者在市场基础弱化的形势下持谨慎态度，但利率走低、资本流动性上升带来资本收益率下降、资产价值上升。”第―太平戴维斯市场研究部简可指出，内资公司和金融、商业服务业公司的升级扩租需求将依然是推动市场的主要力量。尽管许多跨国企业长期看好中国市场前景并计划继续投资，高运营成本和经济增速放缓迫使企业对成本控制愈加谨慎。企业寻求生产率的提升以适应经济新常态，在写字楼市场则体现为对次级商务区及非核心商务区优质供应的选择，和对办公空间规划的重新考量。

写字楼仍是不错投资

2015年三季度，上海写字楼投资市场十分活跃，先后实现6笔大宗交易，总成交金额达人民币145亿元。写字楼板块仍将持续成为上海投资市场的重头，占本季度总投资额的68%。尽管本季度仅有2笔内地投资者交易，国内投资者仍将是上海写字楼投资市场的主要推动力量，且主要关注次级商务区及非核心商务区的新建项目。

第一太平戴维斯方面称，上海核心商务区写字楼市场的新增供应将以年平均120万平方米的供应量水平在本年创下新高，在2016年达到顶峰，在2017年略微回落。

2015年第四季度，本市还将有包括上海中心、丁香国际商业中心等在内的7栋甲级写字楼、63万平方米以上新增供应人市。不过，除上海中心外，其余项目均位于次级商务区。

未来几年内，世博、浦江耀华、徐汇滨江、前滩片区将在上海新兴商务区市场扮演重要角色。这些区域普遍拥有完善的政府规划，以建设商业中心为目标的配套设施逐步完善。其中，世博片区未来新增供应中很大比例为大型国企自用建设。而前滩则引进铁狮门、太古地产、香港置地等多家拥有丰富开发经验、管理质量与优质口碑的国际知名开发商。

在优质写字楼投资回报率方面，三季度上海写字楼投资回报率为6. 1%。报告显示，投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来散售写字楼项目的售价将会持续增长。根据以往市场经验，租金涨幅会略低于售价涨幅，因此，预计未来写字楼投资回报率将会有所下降。在未来写字楼供应方面，2016年至2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。其中，黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。

在未来一年内，黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将会受到租户青睐。

世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨强调，陆家嘴核心区域写字楼还是稀缺的，整个上海的金融中心建设中还会继续集聚高端优质客户。若是陆家嘴有乙级写字楼出现改造机会，将是不错的投资。

高力国际一份报告显示，浦东办公楼目前的收益率为%至%，根据投资者的风险偏好，五年投资期限内的预期内部收益率在%到%之间。

有预测称，陆家嘴潜力远远没有完全发挥，这里的写字楼长期会有更大的增值空间。2015年10月份，陆家嘴写字楼项目尚悦中心（二期）中的两栋楼被整体收购，收购金额达156亿元，折合单价达60443元/平方米。

去年12月8日，李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司收购了位于上海陆家嘴的东亚银行大厦。这是2015年国内投资市场上成交价极高的大宗物业交易。商人的眼光是敏锐的，从李嘉诚的回归不难看出，陆家嘴写字楼仍具投资价值。

据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，2015年，外资投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%，但外资投资者对中国的写字楼投资依然热衷。

盈石集团研究中心的《2015年中国商业地产信心指数报告》认为，一线核心城市作为最主要的对外窗口，优质写字楼物业也成为具有较高金融属性的标的物，被大多数机构投资者认同和追逐，“在最被看好的写字楼发展城市评选中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受访者看好这三个城市未来在写字楼领域中的竞争力和机遇”。

写字楼空置率两极分化

一边是核心商务区的“暖意融融”，一边新兴商务区却“寒意依旧”，上海写字楼市场呈现两极分化态势。未来新兴商务区供应量居高不下’但需求并未同步跟进，因此可以预计，未来很长一段时间内还会保持高空置率情形。但核心商务区则是另外一番景象，因为供应稀少，持续保持低空置率状态，租金不断走高。

第一太平戴维斯指出，相对而言，中央商务区供给有限、需求弹性较小，将依然保持稳定租金和较低空置率。而次级商务区和新兴商务区日益完善的配套设施也将吸引租户从中央商务区迁至能提供更大办公面积、更充分空间设计选择的此类项目。

面临巨量供应压力的新兴商务区域，未来市场走势则显得扑朔迷离。有业内专家分析指出，由于新增供应量的增加，导致新兴商务区的空置率不断升高。莱坊国际数据显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，目前新兴商务区空置率明显高于中央商务区，达到8%左右。莱坊国际商业物业租户部董事张延军预计，中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的走势，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，空置率将保持在5%以内。

数据表明，目前上海区域供应量几乎占据整个办公物业供应的半壁江山。据上海房产交易中心官方网站“网上房地产”公布的数据显示，截至11月22日，上海办公项目供应量高达万平方米，其中，外环线以外区域供应量为万平方米，占比高达%。

区域办公物业已经呈现出供大于求局面。同策咨询监测数据表明，截止到10月底，上海办公物业存销比高达30个月（库存量/近六个月月均成交量），供需失衡迹象非常明显。这其中，以区域为主的新兴商务区，供需结构更加糟糕。目前上海外环线以外区域，办公物业库存量高达41 万平方米，对应最近半年月均10万平方米的成交量，存销比高达40个月，远超上海办公楼市场的整体水平。

写字楼出租合同【第三篇】

法定代表人：__________地址：__________

电话：____________________

乙方：______________ 法定代表人：____________ 地址：_______________ 电话：______________

根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》等法律规定，甲乙双方本着平等、自愿、互利的原则就乙方承租甲方房屋一事达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

1、房屋位( )__________室，面积________m，房屋所有权证号：________，土地使用权证号：________。

2、房屋产权为甲方所有。

第二条 租期

1、租期为_______年_________月________日至_________年__________月_______日。

2、租期届满，甲方若继续出租乙方有权在同等条件下优先租赁。

第三条 租金

1、房屋租金为每年__________元，每半年付一次。

2、签订合同时乙方付给甲方押金_______元，合同期满甲方退还乙方。

3、租期内未经协商一方不得变化租金。

第四条 甲方权利与义务

1、甲方保证房屋符合质量标准，能用于正常办公，否则乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方损失。

2、甲方应于租期开始前将房屋交予乙方，延迟交付应承担违约金。

3、甲方保证房屋证件齐全真实，无所有权、使用权纠纷，因出卖、抵押等产生的房屋权利纠纷由甲方负责，并承担由此给乙方带来的损失；乙方有权解除合同并由甲方赔偿损失。

4、甲方负担支付房屋物业费用。

5、甲方对房屋进行装修并提供供暖、供水、供电、电话、网络、消防设施，对自然损坏应及时进行修理。

6、房屋或其内设施非因乙方故意或使用不当而损坏，甲方应在收到乙方通知2天内进行维修，若超过两天未维修应赔偿乙方因此所受损失；若乙方自行维修甲方应承担费用。

第五条 乙方权利与义务

1、乙方应及时足额缴纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同并没收押金。

2、乙方不得擅自改变房屋结构，如需改造房屋须经甲方同意。

3、乙方因工作需要并经甲方同意方可对房屋进行装修。

4、乙方自行承担水、暖、电、网、电话费用。

5、乙方保证对房屋进行办公用，不进行违法活动。

6、乙方应合理使用房屋及设施，因故意损坏或使用不当应承担修理或重换责任。 7.租赁期内甲方转移房屋所有权不影响租赁合同效力。

8、租赁期满乙方不再续租则应自行搬离，但甲方应给予7天搬迁时间。

第六条 任何乙方若提前终止合同须提前一月通知对方。

第七条 任何一方未经对方书面同意不得转让合同权利义务。

第八条 因不可抗力如政府拆迁、地震造成房屋损坏双方互不负责，本合同自动解除。 第九条 产生纠纷双方应友好协商，无法达成一致应在房屋所在地法院，诉讼中除争议

部分外合同其他条款效力不受影响。 第十条 本合同未尽事宜，双方协商解决。

第十一条 本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效。

甲方：_____________________ 乙方：_____________________

写字楼出租合同【第四篇】

随着房地产调控的持续，资金出于避险和逐利的目的，选择大举进军商业地产，而北京写字楼租金价格近三年来的“稳涨”或许为这些资金找到了一个出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京写字楼租金同比涨幅分别达到%、%、%”，第一太平戴维斯华北区研究部相关人士描述。

一二线城市空间阻塞

相比住宅市场，写字楼租售市场则一直可以用“坚挺”来形容。“北京新的写字楼较少。”北京万通时尚置业（万通集团旗下负责北京地区写字楼运营的子公司）总经理许良飞说，这是近期写字楼行情比较理想的主要原因。

w截至二季度末，戴德梁行统计数据显示：北京写字楼租金达到每月每平方米元，同比2011年飙升了近50%，空置率则持续下降到%。戴德梁行研究部预测，未来5年，全球租金水平会继续上升，北京将成为租金水平升幅最高的商业区，预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

相比于北京、上海等一线城市在写字楼的活跃，二线城市的写字楼市场则更多表现在发展潜力上。目前不动产市场交易投资比较活跃的城市包括天津、大连、成都、重庆、苏州等地。“此类城市在发展进程上都呈现出同一个特点，即正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构，向以服务业为主导的产业结构的巨大转变，并且这种产业结构的转变升级速度越来越快。这对于商业不动产市场，尤其是写字楼市场的影响是不言而喻的。办公地点从厂房转变为写字楼，从业者由蓝领工人变成了白领工人。” 许良飞说。

显然，在这种背景下，一些主要二线城市的核心地段写字楼，特别是甲级写字楼的供应已远远不能满足市场的潜在需求。原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金价格，开始向周边区域突围。上述报告中同时也指出，非核心商圈空置率较上季度降低了个百分点至%，平均租金则环比上涨了%达到元每月每平方米。

“租金涨了之后，自然就会有一部分公司承受不了租金从CBD出去到便宜的地方。”有业内人士提出了“郊区化办公”的概念。

比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。

美国的硅谷通常被认为是“郊区化办公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花园小院，其建筑密度及容积率均较低。另外，CBD区域的拥挤、停车难以及运营成本高等因素也促使部分企业的办公楼向郊区转移。北京天安科创置业副总经理刘芷均表示：“未来十年商务花园会逐步替代很多CBD的办公模式。”

戴德梁行华北区商业部董事李赞同样认为，虽然核心办公区域仍然是多数企业向往的区域，但由于成本、交通等方面的压力，一些企业已经部分或全部迁址去配套日渐成熟、优惠政策有吸引力的周边区域，而CBD空置出来的面积则被金融、能源、医药及高端服务业等占据。

开发商布局写字楼“不差钱”

住宅市场持续调控的两年中，投入商业地产的开发商不在少数，万科、万达、恒大、绿地、保利等一批深耕住宅市场多年的品牌开发商都先后运营起商业项目。其中，写字楼成为涉足房企最多、项目配套最常见的业态。

今年万科选择了在香港举行中期业绩推介会，用意明显。5月份，万科以总价约为亿港元收购香港上市公司南联地产%的股权。这一交易被市场视为，万科通过收购南联作为商用物业发展的平台，未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产。

与此同时，招商地产近日公告称，以股权转让的方式收购了万科滨海这家房企。

万科滨海现拥有深圳市盐田区沙头角中心区J211及J237等6宗地块的土地使用权。资料显示，此次招商收购万科股权的这几块地目前已经是即将面世的一个大型综合体项目，命名为“壹海城”。

壹海城共分六期开发，2012年底内有望入市的是首期公寓和写字楼，其中，230多套公寓主打150-160的平层和80平方米左右的复式，另有80-200平方米的写字楼。壹海城建筑面积共约35万平方米，后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店、写字楼等。

而值得关注的是，在该项目的分工上，由向来甚少涉足商业地产的万科却在此项目中主要负责商业部分的开发。万科将负责10万m2的写字楼+万m2的商业，合计建筑面积达万m2；而10万m2的商务公寓+万m2的五星级以上标准酒店由招商地产负责，合计万m2。

写字楼“吸金”能力大增

写字楼投资热得以兴起、延续，与超高的回报率有密切相关。高端写字楼产品的投资回报率要高于住宅产品，目前高端住宅销售价格与同区域高端住宅持平，或略高于高端住宅价格；但在租金水平上，由于住宅采用整租形式、写字楼采用平方米形式计算租金，使得住宅收益始终停留在千元水平，同面积写字楼却高达住宅租金水平的7～8倍。

国家统计局的数据显示，过去―年全国商业地产表现突出，办公楼销售额分别增长%，远远高于住宅市场%的增幅。

此外，加码商业地产的大型房企正在看到曙光。中期业绩显示，龙湖、中海外、保利等公司的投资物业租金收益和盈利占比都在显著提升。