谈一谈引导城中村城市化的若干对策【参考4篇】

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谈一谈引导城中村城市化的若干对策【第一篇】

[摘要]随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。

[关键词]城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策

中图分类号：C913文献标识码：A

1城中村改造的模式

目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。

2市场主导的城中村改造的主要特征

以村为单位的就地改造方式居多

虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。

需要通过土地收益平衡支撑城中村改造

虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。

需要对局部控制性详细规划进行调整

控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，而控规无法在各个方面(短期需求及长期控制之间)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性报告初步确定后，还需要获得相关部门的认可，并进一步对控规进行局部调整，提供完善的规划设计条件。

需对失地的回迁居民提供生活保障

城中村改造的目的不仅仅是从户籍上将村民变为城市居民，最重要的是引导村民适应城市的生活形态。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后将面临一系列生存问题。因此在城中村改造中，往往是通过增加商业出租房或者增加集体物业等方式对居民的日后生活提供生活保障。

3、市场主导的城中村改造的规划设计难点

传统控制性详细规划指标的不适性

由于市场化的城中村改造多是在原地拆迁、原地资金平衡的条件下完成，其控规指标的不适性主要表现在以下几方面：

①“一村一策”的实际操作需求，造成规划管理部门在可行性研究阶段对控规指标的需求具有模糊性；

②开发单位经过利益平衡后带来了控规指标需求的变化；

③城市区域开发强度变化后引起了城市空间环境及基础设施的变化，从而引起控规的调整。

规划技术管理规定中部分指标的不适性

由于城中村本身是在按照规划标准建设的城市规划区内自行建设的区域，自其形成时就存在土地属性混杂、与城市管理规定相冲突的问题，加之在城中村改造中必须实现资金平衡，故在规划实施中往往需要对城中村改造提出专项的控制指标，这主要体现在以下几方面：①城中村用地的混杂性造成土地使用效率的降低；②基地周边现状建筑或设施引起了建筑退界的变化；③改造的资金平衡以及对商业用房后期经营收益的需求使开发强度得到增强，进而产生用地属性的复合性，并带来了传统居住区概念的变化；④住宅高强度的开发带来了对周边建筑的日照影响。

传统规划设计思路的不适性

市场化的城中村改造涉及市政府、区政府、开发商和村集体等多方利益，实施中又存在规划管理、土地管理、政府政策等方面的协调问题，因此简单的“设计条件―规划设计方案―修建性详细规划―建筑设计”的设计流程无法适应市场的需求，而多采用“专项规划―设计条件―总体规划及建筑概念设计―分期修建性详细规划及建筑设计”的流程，以适应以下几方面的要求：①改造村民有多种多样的诉求，要相对明确的回迁方案，这样他们才会支持拆迁工作；②回迁房区域是否转为国有土地后与商品房区统一开发，以及未来回迁房的产权及管理等问题，各地均有不同的计划安排；③城中村改造是自我滚动的平衡开发，分期的资金平衡及规划的可实施性将成为项目成败的重要标准。

传统改造利益群体的不适性

城中村改造除涉及开发商和村集体等多方利益，由于改造主体――村民的话语权较大，以往的改造通常过多的集中在村民的改造补偿问题上。大把改造更涉及到广大社会群体――外来中低收入租赁者的利益，改造完成后，城中村往往摇身一变成为高档居住社区，将中低收入租赁者拒于门外，租赁者只能往更为偏远的城中村移居，而城中村房源因改造而逐渐短缺，造成中低收入群体的成活成本大幅上涨，最终导致城市的包容性及竞争力下降。

4市场主导的城中村改造的规划设计对策

通过城中村专项规划来保证相关

部门制定切实可行的改造政策城中村的市场化改造往往通过两种途径来完成改造，一是政府积极引导，通过公开招标形式进行自上而下的项目改造；二是村集体自行招商，在获得政府相关部门的认可后，自下而上完成项目改造。无论采用哪种方式，都必须坚持“政府引导、市场主导、村民认同”的原则以获得共赢。因此，在可行性研究阶段由开发单位编制城中村改造专项规划，从经济、政策和城市协调等方面全面分析项目的成本及对周边区域的影响，尤其应在交通及城市基础设施承载力方面做深入研究，了解该项目的最低改造成本及最大承载力，以为相关部门制定相应的“一村一策”提供改造政策。

从城市功能的角度引导市场化城中村改造

城中村是存在环境差及安全隐患等问题，但不能因此而对其一味地否定，应该肯定其在城市发展初期，城市房源严重不足的情况下，为城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果简单地将其视为毒瘤，通过建设一个现代化的高端居住社区而改善了环境，实际上是破坏了其重要的城市功能，因此，对其实用功能及设计中应注重对城市层面的分析研究，以公共利益与市场利益的平衡作为基本原则，避免由于市场化引起的利益最大化效应而带来的对城市发展的损害，应将改造后的城中村纳入保障住房体系。

形成规划管理与多方公众参与并重的机制

城中村改造不仅仅是一个技术问题，还是一个复杂的社会问题。规划设计不仅需要满足相关的技术管理规定及改造地的业主村民的需求，从城市综合利益出发，更应倾听现状大量的租赁者意见，以确保改造项目符合各方利益要求地进行。

分期开发，稳步推进的改造思路

对于城中村改造来讲，通过全村改造一蹴而就确保全体村民利益的改造模式是理想，但面对现实多方不一的意见，往往造成项目难以推进，影响城市发展的进程。因此，整体改造分期实施，通过细化制定分期开发的改造方案，在规划设计中平衡近期及远期的利益，成熟一块改造一块的改造模式更值得推荐。通过让部分人先体验到改造的成效，增加村民对改造的信心，更利于推进全村改造及实现保障村民近期及远期的利益。

充分运用社区模式打造混合住区

在城中村改造过程中，短期内可能会产生集体用地与国有土地、无偿使用土地与有偿使用土地并存的情况。同时，在居民生活方面，也会存在回迁居民、租赁者、普通城市居民和富裕城市居民的分区管理问题。虽然改造在短期内对土地价值及社会生活有一定的影响，但从长远来看，却给了我们打造阶层融合、创造活力社区的机遇。

(1)“大社区、小组团”的社区模式适

用于市场化开发多物业类型的需求。在城中村改造中，由于品质及客户人群的不同，回迁房与商品开发房之间需要进行适当的分隔，即使是在回迁房之间，由于各村管理方式的不同，各村的回迁区域也需要进行适当的分隔。因此，采用“大社区、小组团”的社区开发模式将适用于多数城中村改造区域，即公共区域将各组团联系为一个统一共享的整体，并提供各组团之间交流的平台；各组团实行独立封闭管理，以保证各区域的相对独立性，并利于未来的管理。

(2)“社区中心―组团配套”模式适用于市场化开发多层次的居住配套。

在城中村改造中，一般都需要设置适量的村民公共配套物业，作为村民未来经济收入的重要来源。但该类物业往往以临街商业形式出现，其主要功能也仅限于中低档的出租商业业态。另外，商品开发区需要较高档次的物业配套，以满足市场的需求。因此，通过多层次的社区配套，并根据城市建设的发展进行配套建设，有助于营造良好的居住氛围。

5结语

以上对采用市场手段完成的城中村改造项目的总结，均为近几年笔者在工作中做的总结性论证，因具体项目不同，在实际的实施中存在的问题更为多样化，这也是今后工作中需要重点论证和实践的方面。综上所述，随着我国土地资源的紧缺及城乡一体化的发展，位于城市规划区范围内的城中村，在优惠的旧村改造政策的支持下，成为了众多开发商争相改造的重点区域。在城中村实现自我改造的过程中，除了会遇到规划管理方面的问题，还会面对社会、经济、政策以及村民心理上的问题。因此，坚持“政府引导、市场主导、公众监督、因地制宜”的原则，更加注重城市规划的经济性、动态性与社会性，才能真正引导城市建设的健康发展。

谈一谈引导城中村城市化的若干对策【第二篇】

摘要：改革开放以来，在一些经济发展较快的地区，由于城市建设速度加快，导致城市用地紧张，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市建设用地的范围，在这些用地上原来的行政村被“卷入”城市，形成现在许多的城中村现象。本文参照深圳城中村改造的成功经验进一步探讨“城中村”改造的可实施性。

关键词：“城中村”现象；透视分析；城市化；改造对策

中图分类号：文献标识码：A文章编号：

Abstract:sincethereformandopening,insomeeconomicdevelopmentfasterareas,becausethecityconstructionspeed,theurbanlandintension,theformeraroundthesuburbsofthecityofcultivatedlandintovillagesandtheirurbanconstructionlandarea,inthelandoftheoriginaladministrativevillageswereon"involvedin"city,ploresthesuccessfulexperienceofthevillageinsidecity"canbeimplementedinthereconstructionofsex.

Keywords:"villageinsidecity"phenomenon;Perspectiveanalysis;Urbanization;Reformcountermeasures

一、“城中村”的特征分析

城中村是城市化推进过速的产物。随着城市化进程的加速，城市用地的急剧扩张，越来越多的村庄被纳入了城市建设用地范围之内。在发展的初期，政府因无力妥善安置村民，不得已预留一些村民居住和维持生存的空间。这些地块和以前的村民住宅用地基本保持集体所有制性质不变，实行农村管理体制，形成了相对封闭的小社会。城中村所在的街道又难以按照城市管理体制实施管理。这种城乡二元管理体制，实际上使城中村处于“两不管”的状态，造成城中村的规划、建设、管理长期处于混乱无序的状态。当前，城中村普遍存在的基础设施建设薄弱，村内建设混乱，环境卫生恶劣，社会治安复杂等问题，已经严重影响到城市化进程的推进，影响到城市整体形象功能的发挥。

1、空间形态和内部功能与周围环境的剧烈反差：

全国快速城市化进程中，一部分地区由于规划跟不上或者没有按照规划及时实施及规划管理不严和政策的引导不当，在由第一产业向二、三产业转型的过程中，发生村镇用地范围内用地功能混乱的现象。居住、工业、商业等用地相互交织，绿化、停车、疏散等公共空间用地几乎为零，建筑物杂乱无章，建筑密度高达60%―80%。村民建房一般建至3―4层甚至6―7层，容积率超过甚至。日照、采光、卫生、通风等居住自然条件相当恶劣。其次，这些地区城市基础设施和公共设施建设严重缺乏，道路狭窄一般宽度为6-7米甚至3-4米不等，并且曲折、不成系统，无法满足居民的使用和停车、消防的基本要求。市政设施缺乏导致经常性内涝，尤其北方城市冬季不能及时清扫积雪导致冰雪消融时环境脏乱差的现象。学校、幼儿园、医疗卫生、市政公用设施、人防等设施的数量和质量更无从谈起。再次，“城中村”是一个充满矛盾的地域空间，人口构成混杂，人群密度大而社会管理薄弱，外来人口较多管理不到位，乱搭乱建、乱堆乱放导致社区环境脏乱差，社会治安问题较为突出，人口组成包括本地村民、城市人口及外来流动人口。这些不同地域、社会地位、心理价值、籍贯、语言的群体在此汇集产生了文化上的冲突和融合。

2、用地、人口的性质和规模难以界定：

首先，《城市用地分类与规划建设用地标准》中对这类用地的性质一般归为E6类用地（村镇建设用地），但其又处在和城市用地交错位置，用地功能难以用城市用地分类标准进行界定。其次，居住在这些地区的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服务设施，又能享有国家赋予农民的特权，占地建房和计划生育方面的特殊政策。传统的城乡二元结构所带来的农业人口和非农业人口之间的差距在这里荡然无存。城市总体规划中计算城市人口时又难以分类，难以统计；另外，这些地区具有优越的区位优势和低廉的建设成本，使出租屋（村民自建房），生意异常火爆。同时，第三产业的发达和出租屋带来的大量流动人口也使得这里人口构成复杂，相应的带来了诸多的社会问题。

3、行政体制和管理机制上的混淆和疏漏。

首先，在农村行政体制上村集体一把手说了算，很多乡村干部不懂规划，不知道盲目建设是违法的，会带来严重后果，相反还认为是做了好事。有的甚至将村集体土地出租、买卖，给国家和集体利益造成了重大的损失。其次，村民很少有人过问村集体利益及资产，村里很少或者不召开村民代表大会，管理上存在很大漏洞。在农村城市化发展的今天使得“城中村”的管理建设显现出了诸多问题。

二、“城市里的乡村”的负面影响

1、土地资源的浪费

“城中村”的土地资源由于缺乏统一的规划、建设和管理，造成土地的占有率高，利用率低，产出率更低，形成不了开发的规模效益，破坏了城市土地利用的整体性，造成城市土地资源的严重浪费，“城中村”所具有的优越的区位优势和低廉的价格使这些地区不规范的房地产“二级市场”特别活跃。一方面，对城市规范化的房地产市场形成了不公平竞争；另一方面，使本应属于城市房屋、土地使用的交易收益流入个人或某些单位的囊中，房屋、土地收益流失。

2、从社会、文化发展上的种种弊病

社会发展要求“改善医疗、重视教育、增加就业、提高人口素质等”，由于“城中村”内的村民和外来的暂住人口由于历史的原因普遍文化素质不高，再加上改革开放以后富裕的物质生活，容易滋生游手好闲、惟钱独尊的价值观念，缺乏在文化和专业知识技能上提高的动力。如果不及时进行更新改造，将引发诸多社会问题，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构趋向于动荡。

3、从政策方面分析

“城中村”这种独特的发展模式，使得普通的城市居民很难去理解和关心这些地区的村民，而村民本身也缺乏参与城市生活的追求，从而形成公众参与的盲区。

由于“城中村”涉及“三农”中许多深层次的问题，现在城市规划管理部门对“城中村”的存在和发展还缺乏系统的研究，无法形成一个明确的政策，这和城市这几年新区建设量太大，政府无暇顾及这些地区的发展有关。

三、“城中村”改造的新尝试

1、本地区“城中村”问题影响

改革开放使我市的城市建设突飞猛进，并迅速朝着现代化的方向发展。城市化及城市的发展，村改居政策的实施使“城中村”村民变成城市居民，迈出了缩小与“城市人”身份差距的第一步。但是，由于这些“城市单元”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制，成为“城市里的村庄”。由于经济利益的驱动，村民纷纷在弹丸之地随意建设、加层、搭接出租房，建了不少“握手楼”、“贴面楼”、“连体楼”，致使基础设施适应不了人口密度增大的要求，出现了消防隐患无法消除，疏散通道、水、电、下水管道和地基等难以承受的问题。同时，居住人口密集造成的环境卫生恶劣、社会治安混乱等现象成为城市管理的死角。所有的这些问题，严重地影响到我市城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥、旅游城市形象的树立和城市现代化的推进。改造“城中村”，是实现农村城市化、推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。

2、深圳“城中村”改造经验

以深圳为例，近几年在政府对“城中村”改造的支持下，村干部群众，依靠自己的力量，在改造“城中村”的试点中取得了明显的成效。

“城中村”改造涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制等多方面的问题。面对问题，地方政府鼎力支持村股份公司实行“统一组织、统一设计、统一建设、统一管理”，坚持“自行改造、整体重建”。村股份公司在上级的支持下创造了灵活的融资机制。由股份公司担保、银行贷款、政府贴息，在建户出资，工程竣工后，银行把贷款转成楼宇按揭贷款，各户按揭年限三到十年不等。由于领导高度重视，村干部群众拧成一股绳，使工程提前六七个月竣工。新住宅区的设计和建筑，体现了当地特色和城市文化的品位。规划全面考虑市政设施配套，道路、幼儿园、青少年活动中心、老年娱乐室、图书馆、健身房等，“城中村”改造取得了成功。

深圳“城中村”改造之所以成功，一是政府掌握了管理社会的主动权，土地资源得以有效整合。政府的管理工作由被动变主动，管理成本有所降低。在新住宅区内，制定了居民规范准则、外来人员入住规定等等，出租屋也纳入了社会化的规范管理，良好的内外环境吸引了更多的“打工族”入住。这种管理是由过去的“人治”向“法治”转变，使社区管理走上了良性循环的轨道。同时，把村民原有的宅基地、村集体土地变为国有土地，使地价升值；政府通过合理调整住宅和商业用地，合理规划布局和公共配套设施，使居民的住房面积、居住环境都大为改善。二是村民向居民转变。在改造过程中，事事都与干部群众商量，征得同意后才定案实施。不仅增强了干部群众的民主法制观念，还加强了基层民主法制建设。在管理体制改革方面，由过去的村委会变成了居委会。城中村被改造为现代城市社区，人们从物质生活到行为方式和思想观念，逐步与城市人融为一体，生活水平和质量都大为提高，从而加快了城市化步伐。

“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是城市化进程中必须破解的一道难题。深圳城中村改造的实践，为“城中村”改造提供了宝贵的经验。

四、“城中村”合理城市化对策

1、“城中村”改造，必须以思想观念更新为前提。

要在大范围内进行“城中村”改造，必须大胆解放思想，不断更新观念。各地“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制，强化市场经济观念和城市经营理念，在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众，要富而思进，加快城市化步伐，树立向现代城市人转变的观念。

2、“城中村”改造，必须遵循科学规划、为城市发展留下空间的原则。

总结其他城市“城中村”改造规划的经验，重要的是规划要有前瞻性和科学性，做到一二十年都不落后，以适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计，特别要注意保护国土资源和防止环境污染。建成完善的、相对独立的、体现出地区和民俗特色的新型旅游城市和城市文明社区。

3、“城中村”改造，必须以推动经济和社会发展为出发点。

改造是否推动经济和社会发展是衡量“城中村”改造成功与否的一条根本标准。从充分挖掘土地利用的潜力，改善居住环境，提高人的整体素质着眼，提升无形资产和有形资产的价值，以获得最大的经济效益和社会效益。改造后的住宅区，应能达到房屋面积增加，居住环境优美，服务功能齐全的标准，这样才能获得良好的市场效应。

4、“城中村”改造，政府必须始终坚持依靠村民自己搞改造的原则。

“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。制定符合实际的补偿政策。即：在建期的贷款利息由各区财政全额补贴；区政府拨出部分启动资金，作为基建前期市政配套建设补助费；妥善安置村民过渡房，合理补贴村民拆迁损失费；分别情况，给予面积补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地，同样与住宅用地一样免交有关费用，并纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民共同享有。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，号召干部、党员起模范表率作用，调动群众参与旧村改造的积极性。

5、“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合。

“城中村”改造是是城市化进程中的一件大事、难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。如何破解这一道道难题？深圳城中村的改造经验是把政府调控与市场调节结合起来运作。比如，改造一个“城中村”需要庞大的资金，这一大笔钱从哪里来？单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资。除了群众集资一部分、银行贷款一部分、财政情况好的补助一部分以外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。又如，建房质量的好坏，与房产开发商的综合素质直接相关，只有靠市场规则公平运作，在公平、公正、公开招标中竞争，杜绝“写条子、拉关系、用物质打通”等歪门邪道，才能把一些开发商中的佼佼者挑选出来，保证高质量完成“城中村”改造的任务。再如，通过旧城改造新建的住宅，面积增加了，质量标准高了，居住环境改善了，要按增值的市价租赁出去，也要善于通过市场来运作，才能收到好的经济效益。因此，只有把“看得见”的手和“看不见”的手结合起来运作，才能闯出一条“城中村”改造的成功之路。

6、“城中村”改造，还必须与加强城市社区建设和村民就业相结合。

首先，接纳“城中村”市民的城市社区，要全面推行劳动预备制度，各区劳动就业培训机构为“城中村”居民进行专门培训。培训措施有联合办学、短期技能培训等。就业措施有奖励自主择业、进行创业资助、社区招工等。政府还需充分利用市、区、街道、社区居委会四级劳动就业网络，为农转非居民提供推荐就业服务。使“城中村”居民就业纳入社会再就业工程，为“城中村”居民改变以前的靠集体分红和出租房屋的谋生方式提供了机遇。实现谋生方式的职业化，是“城中村”居民从农村村民转型为现代意义上的城市居民的最重要的标志。其次，要针对农民变市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。要进一步明确工作方向、对象、职责、方式、作用，把社区办成新型市民之家。社区要以居委会为核心，围绕居民群体“求安、求乐、求知、求富”的心理和要求，采用大众喜闻乐见的有效形式，开展各种有益的群众性的活动。把“知识技能推广、防火防盗安全措施、优生优育政策、健康向上的文化娱乐形式”等寓于各种活动之中。潜移默化地进入市民头脑，落实到创新实践中去。要通过社区优质服务、优良管理，全面提升新型市民的整体素质，把城市提升到一个更新、更高的层次，使城市的经济建设、社会稳定得到更快更好的发展。

参考文献

[1]韩荡.“城中村”改造的理论框架及案例研究.规划师，2004，5.

[2]陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004，5.

[3]周锐波，阎小培.“城中村”文化透视.规划师，2004，5.

谈一谈引导城中村城市化的若干对策【第三篇】

近年来，我国城市化进程不断加快，其中城市农村改造工程是一项极其重要的改造工程。在我的家乡也正在推进城镇化，大量城中村也在面临城中村改造，这其中所涉及的一些关于城中村改造的问题，面对各种问题，我们应该有相应的管理办法，让城市化发展歧途变坦途。

城中村是指在推进新型城镇化建设进程中，广大农村的耕地被大量征用，失去耕地的农民仍在原村落居住，但生活方式、收入来源等都发生改变的居民区。广义上讲，城中村是指在快速发展的城镇化进程中，居住在城镇，但在基础设施、公共服务、经济收入和文化理念等方面落后于城镇发展的居民区。城中村在一定程度上为城镇建设做出了贡献，但是随着城镇化水平的提高，城中村与城镇整体的发展越来越不协调，负面影响越来越突出，迫切需要改造。

通常所说的城中村改造是指物质形态的改造，主要包括对城中村房屋、道路、绿化景观、社区规划布局等方面的重建，这种改造的结果还会导致土地所有权属方面的变革、管理体制的变革、经济体制的转型和村民素质的转型等。城中村改造不仅使村民享有真正意义上的市民待遇，享有均等化的公共配套服务和优美的居住环境，过上高水平的城镇现代文明生活，而且使整个城镇环境得到改善，体现社会经济的发展和时代文明的进步。

城市规划对城市发展的意义非常明显，其主要内容应当以城市各项政策为基础，以此在城中村改造规划当中强化社会更新、充分发挥出规划人员左右，并且在促进公众参与、完善实施评价及反馈制度优化方面加强其先导作用。在整个过程中，要充分体现公共政策的本质属性，将居民社会保障内容纳入社会更新规划，科学配置教育和就业培训资源。积极承担对居民进行职业技能培训的责任，充分提高他们融入城市社会的能力，最终加快由村民角色向居民角色的转变；针对城中村居委会在社会公共治理当中的职责，应当强化对居委会的经济支撑，促使社会事务管理从集团公司当中分离，由此形成全新的管理模式。

针对土地权属问题的研究，当前土地政策的推行与实施早已成为城市产业引导与城市空间健康发展的重要手段。首先应当做好土地储备，积极完善土地储备运行机制，在此基础上不断增强政府对于土地资源的管控力度。具体需要结合实际的城中村改造工程实际情况，在今后的规划工作中，将其作为城市村镇的公共基础设施用地加以推广，从而纳入政府土地储备的范围。其次，要建立良好的协调和互动机制，重新安排土地储备、城市更新办公室和征地拆迁办公室之间的关系。最后通过拓展资金渠道的方式，广泛的吸纳社会资金参与其中。

主要需要计划拆迁，促使拆迁工作进展具备一定的灵活性。由于拆迁安置所涉及的不动产处置迅速成为利益冲突的主要环节。拆迁安置这项工作因为直接涉及到居民们的不动产处置问题，因此很容易成为利益矛盾冲突的关键点，其针对城中村改造规划的推行而言意义重大：一是充分依照拆迁可行性研究来针对拆迁费用进行科学估算，并将拆迁费用作为其规划方案的重要依据。二是应当充分结合近期的改造规划方案，以此制定出科学合理化的、符合实际情况的编制拆迁计划，并且需要提前进入其中进行调查，以此来明确界定拆迁范围当中土地产权关系。三是需要不断优化市场环境，由此构建和培训专业化的拆迁服务队伍，据此来切实提升服务人员的素质，实现工作模式的改革。三是应当不断优化土地市场环境，需要构建专业化的拆迁服务队伍，大力体系队伍当中服务工作人员的素质水平，促使该队伍真正符合市场发展需求。

总之，浅谈城市村镇改造的运作，并指出了存在的一系列问题，提出了相关针对性的标准规划和优化措施，对城市村镇改造进行了规划。提出了加强规划对实现公共政策转变、加强土地管理和调控、搞好安置补偿工作的指导作用，以期完善城市村镇改造规划，实现城市稳定发展。

谈一谈引导城中村城市化的若干对策【第四篇】

摘要：城中村是指由于城市的迅速扩展而包裹在城市地域中的农村居民点。由于我国长期实行的城乡隔离制度造成的管理上的缺陷，使得城中村出现建设管理混乱、居住环境恶劣等问题，已严重影响到城市的整体发展，给城市日常管理和进一步发展，造成很多困难。随着唐山市经济的快速发展，越来越多的工业企业项目落户高新区，使得高新区内可建设用地的规模越来越小，相反城中村的建设用地数量越来越多。这些城中村由于环境杂乱，公共设施不足，交通堵塞，市政管网缺乏等已成为影响城市景观和制约城市发展的重要因素。因此，如何进行城中村改造，实现土地的集约利用，提升产业园区发展的总体实力和品位，成为高新区当前最为紧迫与关键的问题之一。

关键词：城中村；城市化；改造；规划

在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”改造问题。这是因为“城中村”指的是位于建成区边缘、规划建成区范围之内、已被建成区包围或半包围的村庄。这些村庄在城市规模不断扩大、城区不断向外拓展中不断地改造成城市建成区。因此，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。这项工作是城市发展的需要，是推进城市化的需要，是改善城市环境和提高城市质量的需要，是盘活城市资产、提高土地利用率的需要，也是控制各个“城中村”自行盲目发展、违法城市规划布局所引发出的诸多违章建筑的需要。

以唐山市高新区为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。高新区规划面积31平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，高新区现辖20个村，目前中心区9个村已全部纳入全市城中村改造计划。新划转的11个村，按照外环线10公里之内全部纳入城市总体规划的要求，也将全部纳入城市建设范围。在未来几年内，高新区城中村改造将全部完成，高新区村民变市民就要变为现实。

一、城中村改造将要面临的主要问题

1.市政基础设施配套差。

2.公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要，餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。

3.城中村传统的村落文化面临断层。在城市文化和大量外来人口的冲击下，城中村传统的村落文化面临衰落，同时，村民的角色又没有转变成现代城市市民，村民面临角色转变的阵痛。

4.城中村村民的就业率普遍较低。

二、根据上述的问题。对城中村改造提出以下的建议

1.实行分类指导与“一村一策”相结合的改造策略

城中村改造，既要根据城市未来的发展方向确定改造的目标和方向，又要根据城中村的具体特征，采取“在整体改造战略上实行分类指导，在具体改造措施上实行“‘一村一策’相结合”的改造策略。实行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造与防止新城中村的产生相结合”的指导方针。

2.严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。

编制“城中村”改造规划，一要坚持将建设现代化大城市与推进新农村建设相结合，系统规划、分布实施。二要坚持从环境生态性、生活舒适性和居民方便性等“三性”原则，做到优化组合，合理布局。三要将居住形态、社会形态、生活形态与城市协调统一，使“城中村”真正融入城市之中。四要坚持以人为本、实用为先；精心规划、综合环境注重居住、休闲、服务相配套，努力做到设施齐全、功能完备、环境优美。

3.统筹考虑“城中村”居民的社会保障问题。一是参照外地的做法，要按照城镇职工最低档的养老保险标准制订“城中村”的养老保险政策，使“城中村”居民真正与城市居民同等看待。二是要做好失地农民养老保障办法与城镇居民养老保障办法的衔接。没有实行“城中村”的失地农民，要先实行失地农民养老保险办法，实施“城中村”后，原村民将不再继续享受新型农村养老保险和农村养老保障，建议全部转为城镇职工养老保险或城镇居民基本养老保险。三是要从政策上解决养老统筹资金问题。主要从四个方面解决资金：一是村集体房产土地转为国有出让土地，从房产资产拍卖所得中解决；二是对未利用地和农业用地实行统征，农村劳动力安置费直接用于养老保障资金；三是政府对征地村要继续留有发展空间，发展空间土地由政府回收，按商业用地标准返一定比例给村里；四是市、区政府补助。

4.积极发展现代服务业，优化第三产业结构。为进一步优化第三产业结构和提升城市功能，高新区在有选择地发展传统第三产业、努力提高就业水平的同时，要注重加强发展现代服务业，积极吸引高端人才来我区就业。目前高新区已经出台《鼓励和支持发展现代服务业的指导意见》，对包括总部经济、金融服务、现代物流、高端中介服务、服务外包等行业进行重点鼓励。现在发展现代服务业的配套政策已经齐备，以后的重点工作是要加强对相关项目的招商引资。