关于城市区楼宇经济发展的调研报告
关于城市区楼宇经济发展的调研报告
楼宇经济作为城市经济的重要组成部分，在拓展城市经济发展空间、推动产业转型、促进就业创业、培植优质税源等方面发挥着重要作用。为推动楼宇经济高质量发展，市委政研室进行了专题调研，形成了此调研报告。
一、基本情况
中心城区现有商务楼宇*栋，总面积*万平方米，其中，*万平方米以上商务楼宇*栋，总面积*万平方米，主要分布在*、*、*等城市区。*万平方米以上商务楼宇平均入住率*%，入驻率超*%的*栋；闲置面积*万平方米，闲置率*%。目前，全市楼宇经济的业态以商贸服务类为主，还有金融、科技、文旅文创、人力资源、知识产权等多种业态。*年，全市楼宇经济共实现纳税*亿元，税收贡献率为*%，税收超亿元的楼宇*栋。从20世纪90年代至今，我国楼宇经济发展经历了从单纯提供“空间”的*版，到“空间+配套+服务”的*版，再到“空间+产业+运营”的*版三个阶段。目前，我市楼宇经济尚处在*版向*版的过渡阶段，整体发展水平较低。从调研的情况看，主要存在以下几个方面问题：
（一）发展规划缺位。科学的楼宇经济规划，可以优化楼宇空间布局、有效集聚资源、营造良好产业发展生态。目前，我市缺乏楼宇经济整体发展规划，引领作用发挥不充分。一是市级层面尚未编制楼宇经济发展专项规划，对楼宇经济的功能定位、发展目标、产业布局、配套提升等方面缺少系统谋划，在土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济发展需要，导致各城市区楼宇经济发展各自为战，缺乏有效协同。二是各城市区均未制定区级楼宇经济发展规划，发展普遍处于自发状态。即使是楼宇经济发展较好的城市区、街道，特色楼宇也以自发形成的居多，政府主动介入、及时跟进、规划指导不足，造成发展存在一定的盲目性无序性，整体发展不均衡、特色不突出。
（二）产业质量不高。楼宇入驻产业成长性好、关联度高、产业链完善，可以发挥集聚效应，激活楼宇经济发展内生动力。目前，我市楼宇产业普遍层次不高，对城市经济的支撑力不足。一是产业规模小。楼宇营收少，占全市GDP不足1%。企业能级偏低，总部、首店、平台等类型企业入驻少，多为规模以下小微企业，规模以上工业企业（7家）、限额以上批零住餐企业（56家）仅占全部在楼企业的1.03%。二是产业结构不优。偏重于传统商贸服务类，创新活跃、技术密集、发展前景广阔的新兴产业占比不足1%。三是产业集聚度低。入驻产业关联度低、业态散乱，同一楼宇集聚上下游企业的寥寥无几。
（三）运营水平有待提升。专业化运营能优化楼宇资源配置效率，提高楼宇功能品质和经济产出效益。我市楼宇专业运营能力不强，楼宇商业价值和增长潜力挖掘不足。一是运营意识薄弱。存在传统“房东思维”，重招租轻运营，对楼宇发展定位、融入业态、服务场景缺乏统筹考虑，导致大部分楼宇特色不明显，同质化竞争激烈。二是专业运营主体少。除*区引入六合国际、创谷科技2家专业运营商，*区引入正大集团、凯瑞集团、顺兴科技等7家专业运营商，*区引入颐高集团、博士科技、杭州楼友会3家专业运营团队外，大部分楼宇由传统物业公司管理。服务内容只包含清洁卫生、安全管理等基础物业内容，难以满足入驻企业多样化需求。三是运营手段单一。大部分采用广告促销等传统招商方式，特色营销活动类型不丰富，仅少数楼宇举办过招商宣传交流活动。市场营销活动资金投入占运营资金比例低于行业平均水平，大部分楼宇市场知名度有限，对优质企业缺少吸引力。
（四）资源盘活难度大。盘活城市区闲置楼宇，能够提高资源利用效率，拓展城市经济增长空间。目前城市区闲置楼宇面积占比约32.5%，空置率超15%的楼宇占比51.2%，闲置面积大。两年来，各城市区共盘活闲置面积30余万平方米，仅占闲置面积的27%左右，仍有将近100万平方米闲置空间尚待盘活。盘活成效不理想的主要原因有：一是产权分散。部分楼宇建成后通过拆零出售产权快速回收资金，导致产权过于分散，数量庞大的业主群体对楼宇改造、产权处置等意见难以达成一致，楼宇转型发展难度大。比如，雅香金陵大厦产权由400多名业主分别持有，因业主在楼宇使用权与经营权上意见难以统一，导致楼宇大部分空间闲置了13年。二是资金短缺。老旧楼宇盘活需要大量资金进行改造提升，业主改造积极性不高，更多采取降租、减免水电费用等方式提高出租率。楼宇改造项目市场融资能力弱，虽然部分城市区利用城市更新专项资金对少数楼宇外立面修缮更新，但大部分楼宇整体改造、内部空间修整缺少资金来源，老旧楼宇更新盘活进展缓慢。
（五）配套服务滞后。多元化的楼宇服务、高品质的楼宇管理、高水平的服务配套，可以让楼宇经济发展管理服务有保障，提升楼宇竞争力。我市楼宇功能配套不健全、服务水平相对滞后，影响企业入驻意愿，制约楼宇经济发展。一是硬件配套上，楼龄超15年的楼宇占比49.6%，部分楼宇建筑外观、内部构造、配套设施等老旧明显，大部分楼宇信息化、智能化水平较低，网络设备老化，尚未安装智慧门禁、安防监控等设施，难以满足现代化办公需求。配套设施不健全，内部停车位紧张、电梯容量不足，周边餐饮、购物、文娱、健身等配套不全，亟待改造提升。二是物业管理上，大部分楼宇仅提供传统物业管理服务，存在卫生保洁不到位、设施设备维护不及时、管理标准化程度低等问题，缺少高品质现代化的管家式楼宇服务。三是政务服务上，除*区推行楼宇分级管理“一楼六员八人”服务机制、*区设立推行“楼长制”外，其他城市区在楼宇政务服务方面还处于初步探索阶段。
（六）政策保障仍需完善。完善的政策支持和要素保障能够优化发展环境，为楼宇经济健康发展注入强劲动力。我市楼宇经济发展相关配套政策体系不健全，激励作用不明显。已出台的《关于盘活闲置楼宇支持产业发展的实施意见》设定的奖补政策门槛过高，实施以来仅有1栋楼宇获得资金扶持。尚未开展市级楼宇等级评定和城市区楼宇经济发展年度考核，对城市区、在楼企业积极性主动性调动不够。缺少用地保障、资金支持、人才引育等要素保障方面的配套政策。
二、先行地区经验做法
（一）坚持规划先行。先行地区通过编制楼宇经济发展规划，明确发展重点，优化空间布局，构建结构合理、特色鲜明、功能完善的楼宇经济发展格局。杭州市于2016年出台《楼宇经济发展“十三五”规划》，以构筑“两主七副多点”的楼宇经济发展格局为目标，分别明确城市区各板块的发展定位和产业布局，打造充满活力、集聚集约的特色楼宇（群），培育多层次、多元化、联动发展的城市经济增长点。2022年，杭州市税收亿元以上楼宇达246栋，税收超10亿元的达20栋。青岛市聚焦楼宇经济质效提升，印发实施《楼宇经济高质量发展三年行动方案》，从发展目标、重点任务、组织实施3个层面进行总体布局。围绕楼宇新建、改造、运营、服务、机制等5大环节，实施新建楼宇品质提升、存量楼宇改造升级、统一专业运营等10大专项行动，强化组织领导、服务保障、宣传推介3大保障措施，打造一批纵向布局、垂直集聚的现代服务业和都市工业楼宇。太原市围绕打造中部地区楼宇经济新高地，印发《楼宇经济高质量发展实施方案（2023—2025年）》，明确改造提升楼宇品质、精准谋划楼宇招商、运营提升楼宇质效、优化楼宇配套服务4大重点任务，着力构建区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇经济发展格局。
（二）做强主导产业。先行地区聚焦本地主导产业，吸引配套企业进驻，发展一批特色楼宇，形成产业辐射带动效应。成都市以打造专业楼宇平台，发展特色产业集群为引领，建设专业特色楼宇，大力推广“一楼宇一产业”、“一楼宇一特色”、“一楼宇一品牌”发展模式，按照“产业联动、产业互补”原则，有意识引导相同类型的企业入驻同一栋楼宇，实现楼宇产业集群化、规模化发展，2023年打造专业楼宇51栋。武汉市武昌区聚焦发展金融服务、工程设计、文化旅游、商业商务等四大主导产业，按照“一楼一产、多楼一产”的原则，突出特色，引导楼宇业主招大引强、集聚发展、错位发展、特色发展，着力打造现代服务业高地，建成绿色化、园区化、特色化楼宇127栋，形成集聚碳金融产业的中碳登大厦、以数字经济产业为主导的武汉数创大厦等专业楼宇。宁波市鄞州区坚持“因楼制宜”“一楼一品”打造特色楼宇，推动金融信息服务、航运业货运物流、跨境电子商务、生产性服务业等现代服务业向特色楼宇聚集，吸引了波兰船级社等全球500强企业，特色楼宇的“含金量”和产业集聚度不断提升，2023年新增特色楼宇7栋。
（三）开展专业化运营。先行地区通过运营前置、精准招商、引入专业运营团队等方式，不断提高楼宇运营管理专业化水平。西安市引入专业运营商第一太平戴维斯，对全市楼宇经济发展进行规划布局，为每栋商业综合体、写字楼、高端酒店公寓等提供专业定位咨询、运营管理、标准化物业服务等，引导楼宇走特色化、产业化发展道路，打造了一批金融楼、商务楼、律师楼、科技楼等特色楼宇，荣获全国楼宇经济最佳范例城市。温州市瓯海区引入专业运营商高力国际，对中央商务区开展整体运营，通过摸底调研出具楼宇发展策略报告，确定产业主要发展方向和招商运营重点，围绕现代服务业和数字经济等产业需求，提供精细化专业化运营管理服务，积极引进数字贸易、智慧城市、电商直播等行业龙头企业集聚。目前，该区楼宇入驻率达92%，已投用15栋楼宇营收均破百亿元。无锡市蠡园区成立专业运营公司，负责经开区楼宇群统一运营管理，围绕园区的主导产业高科技电子产业，打造符合企业需求的楼宇环境，梳理一批链条配套的知名企业，定向对接、积极洽谈，吸引链条公司主动入驻。开发区18栋楼宇入驻公司达1000多家，重点楼宇入住率接近100%。
（四）盘活存量资源。先行地区通过优化内部空间、融资改造升级、提高产权自持比例等方式，有效盘活老旧、闲置楼宇资源，高效利用存量空间。青岛市针对老旧楼宇开展存量楼宇提质升级行动，引入国有公司中化资产收回产权分散的楼宇产权，推动楼宇整体持有统一运营。联合银行推出“楼宇更新贷”，争取国家首批商业地产房地产投资信托基金（REITs）试点，拓宽楼宇改造资金来源。结合企业对楼宇内部环境诉求，定制化改造提升楼宇内部设施，吸引相关企业入驻、推动产业集聚发展。今年以来，仅市南区就撬动社会资本投入超3亿元，盘活闲置楼宇50余万平方米。南京市针对城市核心地段的老旧楼宇，由市属企业壹城集团牵头，通过收购、长租、空间置换等方式整合产权，淘汰培训、个体服务等低端业态，“腾笼换凤”进行更新改造。聚焦“高端商圈”定位，招引签约金融企业、金融机构总部、中介服务机构和高端商务商贸企业，推动低效楼宇提质增效，让核心地段老旧楼宇持续发挥“黄金效益”。
（五）优化配套服务。先行地区通过提供管家式服务、优化智能化配置，营造高品质办公环境，吸引更多优质企业入驻，持续提高楼宇经济发展能级。上海市结合城市更新，坚持“先宜居后宜业”的开发理念，高标准规划建设前滩国际商务区，引入知名建筑事务所设计写字楼，总规划容量350万平方米的前滩国际商务区，城市配套面积超10%，创新提供充足的公共配套服务，实现职住平衡、产城融合。截至目前，前滩国际商务区楼宇出租率达95%，是上海新兴商务区里空置率最低的板块。长沙市国金中心引入专业楼宇服务商鼎晟创新发展公司提供精细化办公服务，通过一价全包改造办公空间、“公开讲话”行政管家服务等举措，极大缩减企业入驻楼宇的时间周期和装修、管理成本。服务商与政府部门共同成立楼宇服务站，使入驻企业足不出楼就能享受政务、商务等便捷服务。重庆市来福士广场着力打造“全维式体验”，将高端商务与购物、生活、社交、健身、休闲、出行融合，开发智慧办公APP，为用户提供包括人脸识别、线上访客邀请、预订工位、参与社群活动等智能化办公体验，依托楼宇服务站为入驻企业提供工商、财税、政策咨询等专业服务，吸引多家世界500强、跨国公司、大型企业及独角兽企业在此设立总部。
（六）完善支持政策。先行地区不断完善楼宇经济政策扶持体系，为楼宇经济发展营造良好发展环境。苏州市出台“楼宇十条”，针对楼宇开发新建、改造提升、产业招引、服务优化等十个方面推出支持举措，尤其是鼓励引进全国知名商业地产开发企业参与高品质楼宇开发建设、主导后续运营，并强化用地保障、资金支持、运营补贴等要素支持。成都市大力实施楼宇经济“标准化+产业升级”战略，在全国率先开展楼宇经济标准化试点工作。2012年发布全国首个商务写字楼等级规范地方标准，2020年牵头制定《楼宇经济术语》等3项国家标准，填补了国内楼宇经济标准的空白，实现了从“经验服务”向“标准化服务”的转变，极大提升了楼宇功能品质和服务质量。目前成都市超甲级楼宇24栋，甲级楼宇50栋，专业楼宇110栋，纳税贡献过亿元的商务楼宇超过120栋。
三、工作建议
针对我市楼宇经济发展存在的问题，结合先行地区的经验做法，提出以下工作建议：
（一）强化规划引领，明晰发展定位。市级层面尽快编制楼宇经济发展专项规划，统筹考虑全市产业发展和城市提质重点工作，聚焦集聚化、专业化、品牌化发展目标，明晰重点任务和发展路径，明确*区、*区、*区等楼宇经济重点发展片区产业定位和发展方向，对产业配套服务、功能设计等做好前瞻谋划，下好全市楼宇经济发展一盘棋。各城市区要结合产业基础和资源优势，制定整体发展规划，对功能定位、产业布局、重点任务、品牌建设等方面进行系统谋划布局，着力优存量、育增量。通过市区两级统筹规划，着力形成点面结合、功能互补、布局合理、配套科学的楼宇经济发展体系。
（二）聚焦主导产业，提升产业集聚度。统筹考虑各城市区区位优势和主导产业，推动楼宇经济走差异化发展之路。一是明确主导产业。立足各城市区实际，明确楼宇经济发展方向。比如，*区立足高新区的基础优势，发展跨境电商、总部经济、制造业数字化等专业服务型楼宇；*区立足商务中心和智慧城区建设，发展商务办公、大数据、金融等专业楼宇；*区立足区位优势和科技优势，发展科创、金融、电商直播、文旅文创等专业楼宇。二是实施“以楼聚产”工程。聚焦我市优势产业和“四新一装备”产业发展方向，在关联龙头企业、知名企业、集团企业总部或这些企业研发中心、营销中心引进上下功夫，吸引其配套企业、产业链上下游企业、关联企业入驻，形成集聚效应。
（三）强化专业运营，培育高品质楼宇。进一步强化楼宇专业运营能力，有效提升楼宇服务品质与效率，带动楼宇经济高质量发展。一是培育引进专业运营商。探索推行“集中培训+资源对接+专家辅导”等模式，引导本土房地产企业、国有平台培育专业运营团队，通过专家辅导、资源对接推动相关主体从楼宇开发向楼宇运营转型，孵化培育一批专业化、示范性运营商。梳理整合城市区现有的楼宇资源，积极对接优客工场、侠客岛、华润等知名专业楼宇运营服务企业，吸引更多国内外专业运营主体参与。二是开展精准招商。根据楼宇发展规划，绘制招商图谱，锁定目标企业，实现精准快速招商。依托现有的产业数据平台，聚焦楼宇产业链上下游关联企业，梳理出与楼宇龙头企业存在关联的优质企业，跟踪重点项目上下游企业、关联服务企业的投资态势，积极开展以商招商。引导运营商楼宇招租与政府招商有效结合，批量“签约”一批意向企业，快速吸引更多优质企业入驻。
（四）坚持分类施策，盘活楼宇存量。及时处置化解闲置楼宇存在问题，结合市场需求改造提升老旧楼宇，加快盘活楼宇经济发展存量空间。一是尽快摸清底数。从市级层面明确闲置楼宇标准，建立全市楼宇信息平台，动态更新楼宇使用年限、入住率、闲置率等基本情况。全面调查摸排，梳理区分资金链断裂、产权纠纷等导致楼宇闲置原因，便于“一楼一策”解决问题。二是分类盘活空间。针对部分产权分散、存在纠纷的问题楼宇，积极推动国有平台公司或资产管理公司参与，通过资产回购、司法拍卖及与物业开发商合作收购获得物业资产，推动楼宇尽快盘活。针对建设较早、设施陈旧、空置率高的老旧楼宇，结合城市更新工作，加快改造提升，进一步提高楼宇出租率。针对部分经营情况不佳的楼宇，采取产业置换等方式，推动低效企业腾退，引进高品质企业入驻，提升楼宇业态品位档次。针对入驻产业业态分散的楼宇，梳理明确主导产业，调整疏解非主导企业，加大关联企业招引力度，提升产业集聚度。三是用好市场融资手段。充分发挥国有平台带动作用，探索设立楼宇经济专项改造发展基金，吸引优质市场主体以入股、注资等形式，积极参与老旧楼宇改造升级。拓宽融资开发渠道，争取将楼宇综合开发纳入私募REITs范围，吸引更多市场资本跟投，多渠道获取楼宇发展资金。
（五）完善配套服务，优化发展环境。进一步规划完善楼宇服务设施布局和功能配套，提升楼宇智能化、信息化水平，打造更便利的楼宇经济发展环境。一是完善提升楼宇设施。系统考虑楼宇配电系统、通风系统、照明系统、消防系统等各类基础附属设施建设标准，布局建设5G、人工智能、工业互联网、物联网等智能基础设施，增设路演中心、共享客厅、公共会议室等配套设施，满足在楼企业多样化需求。二是完善楼宇物业服务。积极引入专业物业管理团队，提供专业化物业服务。开发线上服务小程序、智能化楼宇管理系统，有效提升维护、管理、服务效率。三是完善楼宇内部政务服务。紧盯特色楼宇入驻企业的热点难点问题，增设楼宇服务站点，为企业提供精准化个性化便利化的政务服务。定期举办对接交流行业活动，推动企业加强沟通合作。四是丰富周边配套供给。提升楼宇周边交通便捷度，通过发展立体车库等集约化停车设施，实施限时车位、错峰共享车位等，缓解楼宇周边停车压力。强化楼宇周边商务休闲娱乐配套，丰富购物、餐饮、酒店、健身等服务业配套，促进楼宇与商圈互动发展。
（六）加大政策扶持，打造良好产业生态。完善全方位保障举措，支持引导楼宇经济高质量发展。一是建立健全激励政策。开展楼宇等级评定，引导楼宇经济规范化、专业化发展。根据楼宇规模、税收贡献度等制定分级化奖励标准，强化减税降费等惠企政策落实落地，真正让企业享受到政策红利。将楼宇经济工作纳入各城市区和相关部门的年度工作考核范围，对培育楼宇经济工作中有突出成绩的城市区、街道、部门予以表彰奖励。二是加强要素支撑。针对楼宇改造提升、招商推介、管理评价等关键环节，加大对重点楼宇、重点项目、龙头企业、专业运营团队的扶持力度，出台资金、土地、人才等方面的支持举措。