贯彻实施《市住宅小区物业管理条例》情况的调研报告
贯彻实施《市住宅小区物业管理条例》情况的调研报告
住宅小区物业管理是群众最有感触的热点、难点和焦点问题。为提升人民群众获得感，推动我市住宅小区物业管理工作在自治、法治、德治基础上健康发展，根据市人大常委会工作要点安排，7月18日至19日，市人大常委会副主任XXX率队对《XX市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况进行了专题调研。调研组赴XX区、XX区、XX县等地的7个不同类型住宅小区进行实地调研，听取了区县政府及相关部门情况汇报，并广泛征求了市人大代表、物业管理公司负责同志及业主代表的意见建议。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
《XX市住宅小区物业管理条例》自2020年7月1日颁布以来，各级政府及有关部门高度重视，通过加强释法宣传、完善政策法规、强化监督管理等方式不断推进《条例》的贯彻实施，有效维护了业主、物业服务企业等各方利益，全市住宅小区物业管理工作取得初步成效。
（一）坚持因地制宜，物业管理覆盖率不断提升。各级政府将物业管理工作作为保障和改善民生的重要举措，大力培育物业服务市场，分类施策：对有物业管理小区及业主自治小区积极加强监督指导，同时聚焦老旧小区、安置小区物业管理难等高频问题，创新“片区服务模式”，将分散小区连片成“大”小区，统一进行“大物业”管理，有效解决了物业企业“不愿管”、居民“不善管”难题，目前全市物业管理行业发展态势良好，覆盖率不断提升。截止2023年7月，我市共有各类住宅小区707个，住宅小区物业管理企业共237家，从业人数达6916人。物管小区中，成立业委会556家、占比%；业主委员会人数3361人，党员占比%。
（二）推进条例修订，行业法规体系不断完善。近年来，住建部门根据全市物业管理行业发展情况，先后制定了《XX市房屋专项维修资金管理办法》、《XX市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施细则》等一系列规范性文件，通过印发有关房屋专项维修资金管理、规范业主大会和业主委员会管理等指导文件，不断健全物业管理法规体系的“四梁八柱”，为规范物业管理、改进行业发展环境提供了制度保障。同时还根据经济社会的发展变化和上位法的修订调整，及时组织力量参与调研、讨论并广泛征求社会各界意见建议，加快推动完成了《条例》的修订，为进一步规范我市物业管理活动提供了法治支撑。
（三）强化党建引领，物业服务合力不断提升。近年来，各级政府和部门以“皖美红色物业”建设为抓手，积极探索党建引领物业服务融入基层社会治理的新路径，创新“三零模式”推动执法进小区，以沟通零距离、服务零距离、管控零距离推动形成住建、社区、综合执法等多部门齐抓共管的工作格局，促进住宅小区物业矛盾纠纷就地化解，为推进社区管理和物业服务一体化建设和健康有序发展提供有力保障。
（四）聚焦行业监管，物业管理市场不断规范。针对我市物业管理企业良莠不齐、服务欠规范等问题，物业管理行政主管部门多措并举不断加强行业监管。一是加强业务培训。通过开展智慧物业监管服务平台使用培训及物业管理上岗培训等，进一步提升物业从业人员的服务技能和服务意识。二是实施信用管理。充分利用物业管理综合信息网，建立物业服务企业诚信档案，将信用登记作为评优创优、市场招投标等重要指标之一，通过信用管理不断提高企业自律。三是强化动态考核。严格落实物业工作半年考核制度，对物业服务企业在综合服务、卫生保洁、秩序管理、设施维护等方面进行综合考评，指导物业企业完善“一箱八栏”信息，及时公示服务内容、收费标准和公共收益收支等情况，主动做到服务公开，有效保障业主的合法权利。
二、存在的问题
一是物业管理体制不够健全。一是监督工作合力不够。《条例》第八条虽明确规定了住建、公安、资规、司法、民政、消防、发改等13个部门的行政执法和监督管理职责，但实际工作中，主要依赖基层街道社区管理，相关部门存在认识不到位、管理缺位等现象，部门联动执法进小区没有完全落实到位，齐抓共管的监督工作合力尚未形成。二是议事协调机制不畅。条例第九条规定要建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。调研中发现，有些区县虽设立了“四位一体”的物业管理协调运行机制，但沟通协调不畅、职责不明，作用发挥并不明显，更多的依靠物业公司的日常管理，“退一步想”工作机制在小区尚未建立，群众反映集中的房屋漏水、乱堆乱放、邻里纠纷等问题未得到有效解决。
二是物业企业履约不够到位。自《物业服务企业资质管理办法》被取消后，市场准入门槛进一步降低，各类物业矛盾纠纷层出不穷，究其原因，一是企业服务质量不高。物业服务属于劳动密集型行业，用工需求大、待遇不高、人员流动性大，部分物业公司“重利润、轻服务”，聘请的从业人员往往文化层次较低、年龄结构较大、整体素质不高，少数员工还态度傲慢，极易引起业主消极对抗情绪，收费难成了制约我市物业管理行业发展的最大壁垒。二是物业服务业态单一。企业缺乏科学管理模式和正确的服务理念，仅侧重于日常保洁、安保等传统型基础服务范畴，延伸服务不够，对业主屡次反映的设施维护、车辆管理等问题处理不善，精细化、智能化新型服务较为滞后。
三是业主自治作用不够明显。近年来，随着业主维权意识和自治意识的不断提高，越来越多的小区成立了业主大会，从调研情况来看，多数业委会能够积极履行职责，但仍有少数业委会履职被动，主要问题有：一是业主自治意识弱。部分群众缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与小区物业管理漠不关心，参与率低，业主大会难召开。二是业主大会运行难。多数业主大会未明确业委会成员报酬，全凭一腔热情来履行义务，难以维系业主大会各项工作健康持续开展。三是业主自治监管难。《条例》虽对业主委员会及其委员不得有的行为进行了规定，但由于缺乏相应的处罚措施，个别业委会成员不作为甚至是乱作为现象仍有发生，存在监管薄弱环节。
四是维修资金管理不够完善。一是维修资金使用效率低。据统计，从2004年至今，中心城区维修资金累计使用率仅为3%，一方面是由于业主公共契约精神淡薄，难以达到法律法规规定人数的业主签字同意，致使有资金而无法申报；另一方面则是宣传力度不够，部分业主对使用程序及范围不太清楚，没有及时行使合法权益。二是二手房维修资金归集落空。由于职能划转，2016年开始，二手房过户将不再核查维修资金缴存情况，致使老旧小区公共部位、公用设施设备的维修问题无资金保障，维修困难，给居民的生命财产安全带来一定的隐患。
三、意见建议
市政府及相关部门要认真贯彻《条例》，深刻认识依法推进物业管理工作的重要意义，主动顺应时代发展变化和人民群众期盼，补齐民生短板、破解治理难题。
（一）强化系统思维，凝聚合力抓好落实。属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，按照各部门工作职责，建立健全条块结合的联勤联动机制，进一步推动综合执法进小区、数字物联以及简化维修资金申请程序等工作，有效解决职能交叉和监管缺失问题，凝聚齐抓共管的强大合力，打通物业管理“最后一公里”。同时，住建部门要积极响应“未来社区”建设号召，主动对接，进一步资源整合，把好新建小区工程综合查验关，避免给物业管理造成“后遗症”的同时，补齐安置区、老旧小区改造短板，加速城市更新，健全共建共治共享机制，切实改善人居环境品质。
（二）坚持党建引领，提高业主自治能力。今年是全市物业管理服务提升年，也是“皖美红色物业”建设三年行动承上启下的关键之年，属地政府要加强对业主大会、业主委员会筹备组织工作的指导，把好业委会成员资格审核关，推进业主委员会建设与基层党建有机结合。吸收热心公益事业、责任心强、乐于奉献且具有一定影响力的党员代表到业主委员会中来，当好社区及部门的“智囊团”，不断激发业主自治“红色引擎”，合力破解治理难点与堵点，进一步提升业委会的运行质量和作用发挥。对不具备建立业主委员会的散居楼院，要鼓励引导成立物业自管小组，努力提升全市物业管理的有效覆盖，消除管理盲点。
（三）加强行业监管，提升物业服务水平。政府及物业管理部门要认真落实民生呼应要求，综合运用各种有效监管方式，纵深推进全省物业管理服务“大排查、大整改、大提升”行动，持之以恒、常抓不懈，不断提升物业服务水平。一是健全完善物业企业诚信评价及信息公开机制，全面落实星级考核制度，建议对年度综合考评落后，群众满意度低的小区物业进行末位清退，对严重违约、失信甚至违法违规的小区物业企业依法处罚，通过信用登记评价报告以及“红黑名单”等制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。二是提升物业服务专业化水平，通过建立岗前培训和继续教育制度，不断提升从业人员综合素养。同时，积极引进规模大、品牌优的百强物业进入本地市场，增强行业竞争力，提升整体水平。三是鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，抓好环境硬件改善和服务软件提升，不断满足潜在的市场需求，实现物业服务向高品质和多样化升级。
（四）加大宣传力度，增强依法管理自觉。要结合新修订的《条例》，深入机关、社区开展各类集中宣传活动，不断提高条例知晓度和覆盖面。要加大对各职能部门、社区工作人员及物业从业人员的教育培训力度，做到依法办事、依法履职。要以执法进小区为契机，督促物业公司在“一箱八栏”内公开《条例》全文，通过以案说法，进一步加大拒交物业费案件的调解和执行力度，增强广大业主遵守条例的自觉，有效形成人人关心、支持、参与物业管理的良好法治环境。