小区物业管理办法『精挑』3篇

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小区物业管理办法1

根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔1996〕266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），结合《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》（京价（房）字〔1996〕第157号）试行一年来的情况，现将《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

附：北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法

第一条根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔1996〕266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号），特制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。

第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。

凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。

第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的'单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。

物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。

普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。

第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。

产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占50％；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。

物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。

第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10％－25％，可调整的项目为：

（1）保洁费；

（2）保安费；

（3）小修费；

（4）公共设施维修费；

（5）管理费。

第八条居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。

第九条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。

第十条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十一条物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。

对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。

劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字〔1989〕170号文件规定执行，由产权人交纳。

环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价（房）字〔1997〕第186号文件规定，每户每年21元由产权人交纳。

第十二条本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

对实行备案的收费项目，物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。

凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它不执行本规定的行为。

第十四条本办法之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

小区物业管理办法2

第一条为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区（不含矿区）内的住宅小区的物业管理工作。

第三条本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。业主，是指物业的产权人。物业管理，是指由住宅小区管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。

第四条市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。

建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。

市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。

第五条新建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。

住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。

住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。

第六条业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。

第七条物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。

第八条投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第二章物业管理机构

第九条辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。

具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。

第十条新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行物业管理；

自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。

住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。

开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。

第十一条管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。

管委会根据工作需要可聘请专职工作人员（五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名）负责管委会日常工作。

第十二条管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：

（一）登记申请书；

（二）组成人员名单；

（三）章程。

市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。

管委会自登记之日起成立。

本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。

第十三条管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：

（一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；

（二）制定管委会章程和业主公约；

（三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；

（四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；

（六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；

（七）审议和决定物业管理的其他事项。

第十四条管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过半数通过，管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。

第十五条业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。

第十六条同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。

第十七条开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：

（一）双方当事人的名称、住所；

（二）服务的范围、项目；

（三）服务的要求和标准；

（四）费用；

（五）期限；

（六）违约责任及纠纷处理方式；

（七）合同终止或者解除的约定；

（八）当事人的权利与义务以及其他事项。

物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。

第十八条物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：

（一）结余的物业管理收入；

（二）全部物业要案次料和有关的财务帐册；

（三）因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。

第十九条物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：

（一）对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；

（二）按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；

（三）劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的`规定予以经济处罚；

（四）重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；

（五）接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；

（六）纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；

（七）配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。

第三章物业的使用

第二十条业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二十一条业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。

第二十二条业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：

（一）乱倒、乱堆垃圾、杂物；

（二）饲养家禽、家畜；

（三）在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；

（四）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（五）乱设摊点；

（六）侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；

（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。

对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。

第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。

第二十四条有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。

第二十五条进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。

第二十六条业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。

第二十七条物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。

第四章物业维修养护的责任

第二十八条房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。

第二十九条房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。

第三十条住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。

第三十一条下列事项由物业管理企业负责组织实施：

（一）公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；

（二）道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；

（三）车辆出入，存放及停车场（库）管理；

（四）保安工作。

第三十二条物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：

（一）按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；

（二）按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；

（三）经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；

（四）发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；

（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；

（七）每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

（八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；

（九）对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。

第三十三条住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：

（一）供水设施，楼下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；

（二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

（三）道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；

（四）供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；

（五）垃圾转运由环卫部门负责。

第三十四条房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第三十五条物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。

第五章物业管理服务费用

第三十六条住宅小区物业管理服务费用的来源包括：

（一）公用设施专用基金；

（二）住宅维修费；

（三）物业管理服务费；

（四）住宅小区商业用户等服务设施经营收入；

（五）其他合法收入。

第三十七条物业管理服务费用应主要用于下列支出：

（一）公用设施的管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）；

（二）共用设施、设备维修、养护费用；

（三）管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；

（四）物业管理企业的管理服务费用；

（五）法定税费；

（六）其它必要支出。

小区物业管理办法3

第一条为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。

第三条本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。

本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。

第四条住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。

第五条市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：

（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；

（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；

（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；

（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；

（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；

（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；

（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；

（八）查处违反物业管理法规和规章的行为；

物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。

市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。

第六条住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。

第二章住宅小区管理委员会

第七条住宅小区管理委员会（以下简称为管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。

第八条住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。

第九条管委会按下列规定组成：

（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；

（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；

（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；

（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；

（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；

（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。

第十条管委会享有下列权利：

（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；

（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；

（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。

第十一条管委会履行下列义务；

（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；

（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会，每年向大会报告一次工作。

第十二条管委会决定问题采取少数服从多数的原则。

第三章物业管理公司

第十三条物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。

第十四条开办物业管理公司必须具备下列条件：

（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；

（二）有20万元以上的注册资金；

（三）有符合规定的公司管理章程；

（四）有固定的办公场所；

（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；

第十五条申办物业管理公司必须提供下列资料：

（一）申请报告；

（二）法定代表人的身份证明（私营企业业主身份证明）；

（三）管理章程；

（四）验资证明；

（五）办公场所证明；

（六）专业技术管理人员资格证明；

（七）中外合资企业，还须提供项目议定书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业，须委托本市具有对外咨询资质的机构办理申请报批事项；

（八）私营企业，还需提供雇员名册；

（九）其它有关文件、资料。

第十六条凡申办成立物业管理公司的单位或个人必须经物业管理行政主管部门资质审查，合格后领取《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理部门登记注册，取得营业执照后方可从事住宅小区的物业管理。

《物业管理企业资质证书》实行年审制度。

第十七条物业管理公司发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内到物业管理行政主管部门重新办理资质认定。

物业管理公司破产或因其它原因终止业务时，应当到审批机关注销《物业管理企业资质证书》。

物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向审批机关办理变更登记。

第十八条物业管理公司取得《物业管理企业资质证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由审批部门吊销其《物业管理企业资质证书》，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。

第十九条本办法前，未经审批部门审核批准的物业管理公司，应当自本办法之日起三个月内补办经营资质审批手续。

第二十条物业管理公司的管理人员，须经物业管理行政主管部门培训合格后方可上岗工作。

第二十一条物业管理公司应根据与管委会签定的.物业管理委托合同，实施对住宅小区的物业管理。

物业管理委托合同应包括下列内容：

（一）委托管理项目；

（二）委托管理标准；

（三）委托管理权限；

（四）委托管理期限；

（五）委托管理费用；

（六）违约责任；

（七）其它权利和义务条款；

物业管理委托合同须报物业管理行政主管部门备案。

第二十二条新建住宅小区在工程开工后，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位委托物业管理公司，对该住宅小区进行前期管理。

管委会成立后，应按本办法选聘物业管理公司对该住宅小区物业进行管理。承担前期物业管理的公司在同等条件下，可优先受聘。

第二十三条物业管理公司的管理范围包括下列内容：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、自行车棚、停车场、绿化地、道路等共用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）环境卫生；

（四）公共秩序、安全保卫；

（五）物业管理行政主管部门规定的和行业管理部门委托的其它管理项目。

第二十四条物业管理公司享有下列权利：

（一）根据有关法规和规章，结合实际情况，制定本住宅小区物业管理办法；

（二）制止违反住宅小区物业管理有关规定的行为；

（三）选聘专营企业承担专项经营业务；

（四）依据管理委托合同和有关规定收取管理费用；

（五）可以实行多种经营、以其收益补充小区物业管理经费。

第二十五条物业管理公司应履行下列义务：

（一）依据物业管理行政主管部门规定的标准对住宅小区实施物业管理。

（二）履行物业管理合同，依法经营；

（三）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；

（四）重大的管理措施应当提交管委会审议；

（五）接受物业管理行政主管部门，有关行业主管部门及住宅小区所在地人民政府监督、指导。

第二十六条物业管理公司对住宅小区的管理，未达到委托管理合同规定标准或违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

第四章住宅小区的使用与维护

第二十七条新建住宅小区在管理移交时，开发建设单位必须向住宅小区管委会提供以下档案资料：

（一）住宅小区的规划图；

（二）工程竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设备竣工图；

（四）地下管网竣工图；

（五）房屋施工图；

（六）工程质量检查合格证；

（七）房屋产权明细表；

（八）其它有关必要的资料。

已建住宅小区在管理移交时，接管的物业管理公司，要通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门，对接管的物业进行鉴定，做为保持房屋完好率的考核依据。

第二十八条房屋产权人和使用人对房屋的使用应遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得擅自改变房屋、配套设施的结构、外观和用途，毁损设施、设备、危及房屋安全；

（二）不得私搭乱建，随意占用房屋共用部位；

（三）不得利用房屋从事危害公共利益、侵害他人正当权益的活动；

（四）转让、出租房屋的、须到物业管理公司备案；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十九条房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分由产权人负责维修；

（二）房屋的本体公用部分，由物业管理公司定期组织维修和养护，费用从住宅维修基金中支付。

第三十条住宅小区的公共绿化、环境卫生、安全保卫由物业管理公司按小区物业管理标准和规定实施统一管理，费用从物业管理服务费中支付。

第三十一条住宅小区的道路、路灯、停车场、自行车棚、沟渠池、井、连廊等公用设施由物业管理公司统一管理、维修和养护，费用在管理专项基金中列支。

第三十二条凡房屋及附属设备有影响市容或可能危害毗邻房屋安全和公共安全的，按规定应由产权人修缮的，产权人应及时修缮，拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由产权人承担。

第三十三条在住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用道路、停车场、自行车棚等公用设施；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂画园林艺术雕刻；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和乱鸣嗽叭；

（八）发出超标准噪音；

（九）排放有毒有害物质；

（十）法律、法规和市政府规定禁止的其它行为。

第五章物业管理经费及其使用

第三十四条住宅小区的物业管理，本着以区养区的原则，其管理经费主要来源于开发建设单位和房屋产权人、使用人。

第三十五条新建住宅小区、单体栋号的开发建设单位，在拆迁前按建设总投资2％的比例提取物业管理专项基金用于住宅小区公用设施的更新、改造、维修和购买管理、商业用房。

第三十六条管理专项基金由物业管理行政主管部门设专帐代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，接受市财政、审计部门的监督。

第三十七条开发建设单位在移交住宅小区时应以成本价按建筑总面积％的比例为小区提供管理、商业用房。该管理、商业用房产权属管委会，由管委会按民宅租金标准租给物业管理公司使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十八条本办法前已建成并移交的缺少配套设施的住宅小区，其补建所需资金由原开发建设单位负担，不足部分由政府在城市建设维护费和小区网点费中调剂解决。

第三十九条房屋产权人和使用人应按规定交纳住宅维修基金，住宅维修基金标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。

第四十条房屋产权人和使用人还应根据物业管理公司提供的公共性服务项目，按规定交纳各项公共性服务费。

公共性服务费标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。

物业管理公司在住宅小区内为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务，可以收取专项服务费和特约服务费。专项服务费和特约服务费物价部门有统一收费标准的，统一标准，没有统一标准的，由服务者和使用者协商定价。

第四十一条物业管理公司须按季向物业管理行政主管部门报送财务报表，同时抄送管委会。管委会应每季向房屋产权人、使用人公布一次。

第六章奖励与处罚

第四十二条住宅小区物业管理工作应按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标评比办法》定期进行检查评比，对评为市、省、部级的文明住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。

第四十三条违反本办法的，由物业管理行政主管部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违反第十六条规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事住宅小区物业管理的，没收其非法收入，并处以非法收入1倍至5倍罚款；对不办理年审的，吊销其《物业管理企业资质证书》。

（二）违反第十七条规定的，责令限期改正，并处以500元至1500元的罚款。

（三）违反第二十条规定的，责令限期改正，情节严重的，取消其《物业管理企业资质证书》。

（四）违反第二十五条规定，物业管理公司管理不善，造成居民小区环境恶化、秩序混乱的，责令限期改正，赔偿损失，并处以1000元至20xx元罚款。

（五）违反第二十八条规定的，由物业管理公司予以制止，批评教育，责令其恢复原状。

（六）违反第三十三条规定的，管委会和物业管理公司除有权制止、批评教育外，还可提请有关部门依法予以处罚。

（七）违反第三十五条，第三十七条规定的，责令限期改正，在规定期限内仍不履行的，不予办理房屋确权、交易、鉴证及下期房屋的拆迁手续。

（八）违反第三十九条、第四十条第一款，产权人、使用人不按规定交纳各项费用的，物业管理公司可要求其限期交纳，连续六个月以上拒交应交费用的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼。

（九）违反第四十一条规定，管委会没按时向房屋产权人、使用人公布物业管理公司的财务收支状况的，给予警告，造成住宅小区利益严重损害的，物业管理行政主管部门应提请房屋产权人、使用人大会，撤换其主要负责人及直接责任者。物业管理公司未按时报送财务报表的，责令其改正，并处以500元至1500元的罚款。

第四十四条对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理公司的工作人员执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十五条当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由处罚机关申请人民法院强制执行。

第七章附则

第四十六条县（市）住宅小区的物业管理可参照本办法执行。