影楼网销专员岗位职责（实用3篇）

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影楼网销1

买房？别只盯着售楼处，现在通过中介门店、网上都能买房。虽然，最后看好了房，还是跟开发商签合同，但是在这层层叠叠的销售过程里，你享受的服务和得到的优惠有可能不一样。

根据汉宇地产的统计，目前销售数量最多的是品牌开发商旗下的郊区公寓，面积70平方米至120平方米，总价150万元至300万元。首次买房者最多，普遍比较年轻。而同样地段总价高于300万元的房子就不太好卖，改善型购房者买房都很迟疑。

如果你有50万元⋯⋯

买一手房才能多贷款

如果手头用来买房的首付款不多，想尽量多贷款，更应该选一手房。

现在二手房贷款普遍被收缩，虽然政策规定首次购房可以首付30%，贷款70%，实际上，银行很少会批准贷足70%，大多只批准60%甚至50%。如果你凑巧买的是一套60平方米以内的二手房，银行批准的贷款可能只有40%。

另外，审批二手房贷款申请时，银行依据的不是合同价格，而是评估机构出具的评估价。评估价通常比合同价低，如果买一套150万元的二手房，首付40%是60万元，申请贷款60%是90万元，而评估价被认定为135万元，批准的贷款就变成了81万元，首付款还要再加9万元。

一手房贷款，银行却是按照预售合同上的总价发放贷款，而且首次购房者买一手房，多数都能首付30%，贷款70%。

北京上海的郊区降得多

现在促销的楼盘仍然主要集中在一线城市中的北京、上海，其中上海的力度最大。因为贯彻执行了限购令、房产税、限贷令等调控措施，从10月份开始就出现了集中降价的现象，上海龙湖郦城降了20%，万科尚源降了30%。北京的促销楼盘还主要分布在郊区，上海外环内的楼盘也有部分开始打折。

今年的促销主要是一些中低价的房子。买中低价房的人大多是第一次买房：工作了几年，手里积蓄加上父母资助能支付30%至50%的首付款。降价30%意味着他们的首付比例能一下变成60%至80%。

不论上海还是北京，促销楼盘主要在郊区，因为市中心的土地稀缺，新房更稀缺。同样是一个开发商的楼盘，内环的不降价，郊区的降20%。尤其是卖到中后期，开发商即使降价也不会清仓大甩卖，他们会把最保值的楼盘留到最后。

如果你有100万元⋯⋯

中低价、郊区房的折扣空间大

不论是中介，还是专业机构，说白了都是帮开发商卖房，每卖出一套房，他们就能拿到一笔佣金。佣金以房款返点的方式支付，返点高低和市场景气程度以及房价有关。

市场好的时候房子都不愁卖，对开发商来说，这时候销售的机构的作用不大，给的返点就比较少。而现在这样市场不好，买房的人少，要想快点卖掉房子，就要靠机构的咨询部门调研市场情况和购买者心理，斟酌和策划促销方式、幅度、时间。

高价楼盘返点较低，中低价房、郊区房和二线城市的返点比较高。机构在低总价和外地的楼盘最多只能拿到2%的返点，在上海的楼盘只有不到1%的返点。而今年中介的佣金提高，有的中介甚至能拿到3%的佣金。

从佣金返点上，也可以看出，中低总价、郊区的房子销售压力更大。如果是有诚意买房的人，有折扣权限的销售经理还是愿意用折扣挽留你的。

想买降价房，盯着大开发商

想买降价的房子，要先知道哪种房子会降价。

你一定听说了万科、龙湖、绿地等知名开发商旗下的楼盘降价的新闻。没错，在2008年金融危机影响房地产业时，也是中小开发商没见降价，反而是实力最雄厚的大开发商先降。

这不是巧合，而是开发企业的资金和战略需要决定的。2010年国家出台的调控政策被称作“史上最严厉调控”，开发企业的战略也有所调整，同年土地价格仍然偏高，但高价拿地的开发企业明显少了。真正的低迷是从2011年2月开始全国一、二线城市陆续限购限贷，房屋销售量急剧下降。全年销售低迷，大型开发商、上市公司快到年底时，都面临财务压力：债务偿还、工程结款、融资困难、增发受阻，此时迫切需要快速销售回款以缓解压力。

另外，由于业界普遍预计本轮调控要最少要持续到明年下半年，而房地产企业贷款又基本停止发放。快速销售、回笼尽可能多的资金，也是在为明年甚至后年的企业运转做足资金准备。

所以，越是大型企业、上市企业、品牌开发商，年底降价的可能性越大。等到过了明年春节，进入下一个财年，压力就小得多，那个时候降价的可能性又会变小。

如果你有200万元以上⋯⋯

买得快，付得多，优惠就多

折扣的方式一般有两种，一种是在报价上直接打折，另一种优惠幅度比较大，但是附加了条件。

开盘前办卡。

付2万元办理VIP卡，开盘买房时可以抵扣10万元房款，等于优惠了8万元。这种方式不光是促销手段，还能帮助销售部门一下分清谁是真的打算掏钱买房，谁是随便来转转的。

规定时间内签约，总价优惠1%至2%。

房子卖得快和卖得慢，对开发商来说，不光等于一个销售团队在楼盘里耗费的时间，还关系到销售款回笼的速度，在银行停止发放开发贷款时，资金回笼的速度直接影响企业运转。

一次性付款优惠3%至5%。

还是资金回笼速度。因为银行对个人购房贷款发放规模也缩小很多，贷款买房起码会把房款回笼的周期拉长2个月以上，所以，一次性付款开发商最喜欢了。

想砍价，去买尾盘

限购令让很多买过房的人没了再买房的资格，现在高档楼盘的销售速度很慢，就是因为买得起高档房的人大多已经买过至少一套房子，即使他们想买，即使降价促销，限购令也不许他们买。所以，不受限购令影响的买房者也是最受欢迎的。另一种比较难卖的房子是郊区中等价位的大户型。

这两种房子，即使销售人员告诉你没有任何优惠促销，你也可以仗着自己是稀有的客户，跟销售人员讨价还价。只要你愿意，找来销售经理多磨一磨，他们都是愿意让利的。销售人员的级别越高，手里的优惠权限越大，如果你运气好，再加上一次性付款的条件，能砍下来5%到8%。

但是，记住不要在开盘当天去砍价。因为开盘当天售楼处里都会有优惠活动，能吸引不少人，这时你拉着销售经理砍价通常会无功而返。续销期和尾盘的议价弹性比较大，因为位置、房型、楼层都是别人挑剩下的，面积也偏大。如果开发商也想尽快清理掉存货，结束项目，这个时候最有利于你和对方谈折扣优惠。

如果你想省点心

中介服务更到位

机构通常是进驻售楼处的，而中介卖一手房要先在以往积攒的客户资源里找出想买房的，再把有意买房的客户带去售楼处实地看房。

如果的楼盘多，中介掌握的楼盘信息也非常丰富，能根据买房者的实际情况和不同要求推荐符合要求的楼盘。这样你很容易快速圈定符合自己要求和支付能力的房子，能节省很多盲目找房的时间。

中介带来的客户如果最终签约买了一套房，就能得到相应的佣金返点，而且从开发商那里获得的销售佣金返点一般高于机构。而且，一手房业务非常成熟的中介企业的服务也很到位：提供免费看房班车，接送客户去售楼现场，并有随时看房陪同服务。客户看房决定购买，交纳定金2万元至5万元。一周后和开发商签订商品房预售合同，付首付款，中介甚至会协助客户申请贷款。

那些你很难捡到的便宜

这些开发商不打折

一手房机构负责楼盘的定位、规划、形象包装和销售，从楼盘规划建设的时候就介入策划，为开发商提供咨询、企划和销售团队。中国内地前50名的开发商中有80%和机构合作，万科的楼盘全部由机构销售。你在售楼处看到的，八成都是机构的工作人员。

剩下20%自己销售的，通常是中小型企业或国企。国企背景的中型开发商旗下楼盘不多，背后又多有母公司雄厚的资金支持，不到非常困难的地步不会降价卖房。而且中小企业早已形成另一种通过自有资金运作、不依赖贷款的模式，而且因为去年和前年土地价格太高，中小企业拿地更少，今年开售的楼盘也少，销售压力也小。

想在这类企业开发的楼盘里得到价格优惠的可能性非常小，除非打人情牌找找总经理以上级别的关系，说不定能有优惠。

8折买房的机会不到2%

电子商务网站在和开发商达成一致后，有时会以0元起拍等促销手段吸引客户，或是以团购为条件，和开发商争取折扣。0元起拍、荷兰式拍卖，如果拍卖成功，就能以原价的8折、7折买下，但每次拿来拍卖的房源只有几套。

电商卖房平台从今年8月上线至今，卖得比较好的还是本身打折力度较大的楼盘。团购、拍卖的房源只有个别几套，无底价出售，最终能便宜几万元到十几万元。无论是团购还是拍卖都没有最低人数限制。

上海复地新都国际曾经把一套市场价350万元的房源拿到网上拍卖，一周时间内有超过50个客户交意向金参与拍卖，最后拍卖成功者以8折250万元的价格买到这套房。一旦团购或拍卖成功后，就可以和开发商商议时间签购房合同，通常1至2周内完成。

网上买房？优惠有限

电商的优势在于平台大、影响力大、信息全，网上看准后可以电话联系，通过实地看房等环节落实。这更多是开发商对新的销售途径的试水，总体来说，电商还没有特别明显的销售优势足以让开发商在房价上有特别让利优惠。

电商网站的优势是房源多且全，从小户型到独栋别墅，都能在电商平台上都能找到，价格也从100万元到几千万元，所有的房源统一公开在网上。虽然网站提供非常详实的楼盘信息，但是在买房前仍然需要实地看房。

影楼网销2

从最初的网上报名、全国十大赛区海选，再到后来的全国总决赛，“红楼梦中人”大型选秀活动不仅仅记载了40多万报名者的追梦历程，也制造了2006年-2007年度最大规模的一次主流文化事件，成为传承中国文化的一个经典策划。

一、是时机，也是商机

首先，历时两年的轰轰烈烈的“超女”选秀进入低潮渐近尾声，但观众的兴奋度、关注度仍在持续。这个时候推出“红楼梦中人”选秀活动很容易将观众的注意力平稳地吸引过来。而且经过“超级女声”两年来在全国盛大的电视选秀实践，为业界积累了丰富的操作经验，同时全国电视观众也普遍接受了电视选秀这一电视活动形态。

其次，活动主办方认为重拍《红楼梦》时机成熟了：距离旧版《红楼梦》已经过去20年，这个时间差很适合重拍，因为相隔太长延续性不够，相隔太短又难以突破。

再次，“红楼海选”既是手段，也是需要。总负责人张强说，因为原著中的主要人物年龄偏小，目前成熟演员年龄普遍偏大；而且从培训到拍摄最短要一年，当红明星很难有合适的档期，也很难静下心来，所以只能启用新人，海选成为必要。拍87版《红楼梦》时，导演王扶林选角也是派出众多副导演到全国各大艺术院校、工厂，有些演员完全是外行。这点两者性质上并无差别，惟一的区别是现在可以运用更发达的传媒手段，在更广的领域去寻找。

此外，目前国学持续升温，中学语文课中增加了传统经典范文的比重，上海出现了私塾“孟母堂”、北大开设国学研讨班，人大设了国学院……经典重拍不仅在全球范围传扬了中国博大精深的历史文化，将同根同源的文化更好地延伸下去，让新一代更快地接受古典文化，还给已经很热的国学研究又添了一把火。

最后，媒介活动必须要有商业元素介入，这不是个人好恶的选择，而是影视产业无可厚非的运作程序使然。蒙牛成功参与“超级女声”，实现双赢的先例，很容易为本次活动拉到愿意大投入的赞助商。

二、选好材，才能选好才

“红楼梦中人”选秀活动的最大创意在于：在选秀中充分利用了《红楼梦》的经典价值和持续的大众关注度，找到了经典名著和大众文化的接合点。老版《红楼梦》编剧、红学家周岭表示，用媒体节目化和群众喜闻乐见的形式来宣传《红楼梦》，效果远远超过专家们的专著①。

《红楼梦》是中国长篇小说创作的巅峰之作，在华人中有广泛的知名度与影响力，民间对这部经典一直怀有特殊的情结。为这部名著重拍电视剧选演员，自然会引起普遍关注，在宣传上有先天的优势。

北京电视台对“红楼梦中人”选秀活动的定位是“全球华人文化娱乐圈的顶级盛宴”，并向全球华人抛出橄榄枝，还特别设立台湾赛区，突破了选秀节目的地域格局。宝玉、黛玉、金陵12钗、刘姥姥等60位重要角色都会从海选中产生，吸引了全球各年龄段的华人的目光。

选秀活动把海选赛区延伸至中国台湾省，在两岸的文化娱乐交流中尚属首次，反映了当下两岸文化盼望深入交流的迫切愿望。此次，北京台推出的“红楼梦中人”大型选秀活动正当其时，顺应了时代的需求，可谓是弘扬经典的破冰之旅。

三、曲很高，但和不寡

《红楼梦》因剧中主要人物都是琴棋书画样样精通，对演员的人文素养要求较高，突破了以往电视选秀的娱乐路线。《红楼梦》就其中所包含的文化因子来说，堪称中华民族传统文化的总汇。书中用了很多篇幅描写18世纪中叶封建贵族的日常生活，其中很大一部分属于文化生活，像吟诗、作赋、猜谜、行令、品茗、绘画、下棋、抚琴、说书、观戏、斗草、簪花、游园、宴饮等，而更主要的，是书里面的人物集中代表了中国人的文化性格，这其中又有高低、贵贱、雅俗、文野之分，彼此互为区别。这里所说的文化，并不仅指读书识字，实际上，言谈、行为、举止、待人、接物、仪表、服饰，都反映一个人的文化风貌②。因此，演员的内在气质更重要，表演要有分寸感。华丽好为，本色难成，对选手来说，最重要的是文化积累。

本次活动“黛玉组”胜出者李旭丹，扮相甜美可亲，网友的评价是“形象上并非最适合林黛玉”。但她的多才多艺和身上流露出的那种古典美人的气韵，以及对林黛玉的理解，把林黛玉的忧伤之美表现得淋漓尽致，深深感染了观众，甚至有人评价李旭丹的胜出是南京这座城市文化积淀的成果。

虽然如此，媒介活动的参与门槛并不算太高，适合全民参与，只要具有才艺，不管之前如何普通，只要入选，就会成为万众瞩目的明星，机会面前人人平等。参与过程一般采用全程直播，透明度高，较一般的比赛要公正。87版《红楼梦》演员中有多位也不是科班出身，如元妃的扮演者成梅是南京新街口百货商店的售货员，迎春的扮演者是成都汽车公司劳资科干事。妙玉的扮演者是皮鞋厂的临时工，最后都因《红楼梦》改变了人生轨迹。

海选宣传策划人谭飞称，他们最看重演员是否有与原著人物相符的形象和气质。张强则认为，符合标准的外形、演技和文学素养三种素质缺一不可。

创造出王熙凤经典形象的邓婕被主办方邀请担任这次海选的顾问，她认为形象气质与人物接近是最先入为主的，“如果连像都不像，演得再好也没用；其次看你表演能不能胜任，《红楼梦》中的角色太复杂也太丰富了，演起来很过瘾，而如果没有一定的文化底蕴对角色的理解也无法到位。理解可以从你的表现上看出来”。

在选秀过程中，邀请了87版《红楼梦》电视剧演员、电视观众和选秀组织委员会担任评委，树立公正公开公平的形象。2007年4月2日晚，“红楼梦中人”总决赛首场引入媒体评审，《北京日报》《北京晚报》《北京青年报》《竞报》等媒体代表组成9人评审团，在观看两小时比赛后，淘汰4位选手。节目组负责人表示，首次引入媒体评审，是借媒体视角与大众口味对接，让“红楼梦中人”评审更接近大众感觉。淘汰是通过观众短信以及媒体评审团投票产生。从海选到最后的总决赛，都是选手耐力、意志、勇气、灵气的全面展示。

四、要赢利，也要赢义

江中制药和北京卫视合作，斥全年广告费的80%为全球华人搭建了“红楼梦中人”选秀平台；充分利用社会热点打造品牌栏目，有效整合文化与经济资源。谈起和北京卫视“红楼梦中人”选秀节目的合作过程，江中集团市场总监郭勇在接受媒体采访时表示，江中集团的主要营销方式是通过广告，此番联姻可以称之为“老汤新做”。

花费数千万元巨资去争抢一个选秀节目的冠名，对于任何企业来说都不是个小数目，但“娱乐营销”的模式，可以创造大量有形和无形的商业价值。媒介的优势带来了媒介活动的繁荣。

在日本，媒介活动已经成为众多电视台的主要广告创收形式。在国内，媒体活动也渐渐成为广告商关注的焦点，“超级女声”赞助冠名、贴片广告、短信让湖南卫视收入亿元，央视通过2002年转播世界杯比赛一项活动就获利高达6个多亿。而对广告客户来说，媒介活动也如同一块诱人的蛋糕。

企业参与媒介活动可以获取超值注意力。广告的泛滥，造成广告干扰度不断增加，常规广告的效果和影响力日渐削弱，媒介活动所产生的超值注意力，使广告投放取得事半功倍的效果。

参与媒介活动可以获取超值回报。活动营销的回报不仅包含相当数量的硬广告，还有很多其他的超值优惠。为吸引有实力的客户，很多媒体制定的活动冠名赞助都是物超所值。活动赞助一般只收硬广告的费用，但可以享受整个活动造势过程中铺天盖地的所有连带宣传，以及角标挂屏与5秒标版等等，有的连活动的门票等都免费赠送，甚至赞助企业可能与活动一起成为新闻媒体和观众关注的热点，而享受免费的新闻炒作。

参与媒介活动可以获得超值品牌效应。持续赞助或冠名赞助同一个节目容易建立起品牌的联想，这种联想一旦建立起来企业就会受益无穷。就像消费者只要想到世界杯就会想到可口可乐，一想到“超级女声”就想起蒙牛酸酸乳，这种效果是投放常规广告所无法达到的。

据国内权威的收视率调查机构央视―索福瑞媒介调查公司的数据显示，2006年“超级女声”活动在湖南卫视播出时，同时段收视率仅次于中央电视台一套，排名全国第二名。 蒙牛冠名后在当年前8个月，销售收入就已经超过25亿元，而其广告和促销的费用只占了销售额的6%-7%。

江中制药负责人透露：此次选秀创造的价值至少是投入的2倍多。据介绍，此次海选的免费投票采取了“购买亮嗓促销装产品，免费获得一张投票卡”的办法，而结合选秀，江中亮嗓特意制作了两种包装的新口味产品，“2007年2月份前全部上架”。“传递品牌价值，增加公众好感”是最重要的。

本次活动短信是和新浪合作，短信收入归新浪所有。在媒介活动中，短信是一个很重要的平台，一方面是电视台、制作方与合作者共同获利；另一方面就是参与者自愿用短信消费换取了自己就事论事的一部分“话语权”。

北京电视台前段时间重播87版电视剧《红楼梦》，“海选”之前的收视率是2%，宣布重拍后收视率一下飙升到7%。各种类型的红学讲座遍地开花，听者众多，和以往不同的是，人群中更多的是年轻人的身影。北京大观园的游客仅在活动宣布后10天就比原来多了4成左右。

为了便于选手及时了解活动进程，获得名家的专业指导，并给予选手超值回报。北京电视台与新浪网联合为所有参赛选手推出“红遍天下”俱乐部服务。各赛区的报名参赛选手，只要通过手机加入为他们量身定制的“红遍天下”俱乐部，不但可以实时获取“红楼梦中人”活动的第一手资讯、名家指点、晋级攻略、粉丝俱乐部、免费图铃下载等，还有其他红楼梦角色的优先竞选权，及参观《红楼梦》现场拍摄等机会；全程订阅的用户更有独特惊喜，如“红楼梦中人”颁奖晚会的门票，并有与演员合影的机会及演员的签名等。当然，这些都不是免费的，几十万的选手订阅此项功能，也为活动参与单位带来不菲的收益。

在民间掀起一股红学高潮，也带热了一系列与《红楼梦》相关的产品。为了配合选秀过程中，大众对红楼梦知识的关注，北京电视台还特别推出了红楼知识讲座，和出版社联合推出由中国红楼学会主编的“红楼梦中人”书籍。这一系列媒体组合，产生了十分强大的传播场和吸引力。

面对“海选”产生的经济利益，策划人之一张强透露了自己的“最终理想”：“最终目标是拍一个电视剧。电视剧的版本收入会创下新纪录，超过收视最高的《汉武大帝》。”此前，500万元投资、亿元票房收入的87版《红楼梦》，在他看来，也许不再是遥不可及的“经济神话”。

也有人对此类活动因过于商业化而扭曲文化传播的初衷表示担心，但支持者认为，经典最怕的是被冷落。其实商业行为本身也是一种民意，真正有影响的社会活动，应该有商业回报，但商业活动不能左右选秀活动③。

五、归根结底是一次媒介活动

立体传播。海选开始后，就通过北京电视台和另外九个赛区电视台做足媒体宣传，各地电视台同步开通专题网站，及时相关的最新消息与新闻评论，主办方积极接受包括网站、杂志、报纸、电视台各种媒体的采访，主动对外树立高雅艺术大众化但不低俗化的正面形象。

联合网络。网络的发展，颠覆了整个市场营销的模式，普纳营销传播机构的副总经理韩志锋，同时也负责“红楼梦中人”赞助商的全程营销策划，“网络强大的互动性，为传统媒体和企业在营销上提供了与消费者‘面对面’沟通的机会。”电视媒体借力网络扩大影响力。

据北京电视台网站的数据统计，过去北京电视台网站在全世界排名3万名外，而自“红楼梦中人”官方网站开通后，现在其排名已进入全世界前5000名，这其中绝大部分点击量就来自于“红楼梦中人”官方网站④。“红楼梦中人”的官方网站所取得效果更好的原因在于，传统文化与新的文化样式的结合，吸引了更加多元化的人群，甚至是海外华人的关注。对于媒介来说，媒体的知名度等于收视率，媒体自身也需要扩大影响。媒介活动塑造了媒体形象，扩大了媒介影响力和竞争力，提高了媒体亲和力，提升了媒介注意力价值。媒介活动延长了媒介的产业价值链，获得了超值的“注意力”。媒介自身的信息收集优势、传播渠道优势、资源整合优势、可信度优势都是媒介活动制胜的法宝。

87版的《红楼梦》电视剧演员，观众都是看了电视以后才认识的。但现在，新版《红楼梦》还没开始拍，海选演员就已经通过网络炒得沸沸扬扬。媒介活动开放性、参与性和互动性增强。现场热线、手机短信、网站等多种参与方式为节目赢得了厚实的群众基础。媒介活动保持开放的姿态，鼓励受众参与，互动的局面，凝聚起超强人气，提高活动的影响力，真正实现媒体与受众之间的沟通了解和信息交流，活动就成功了一多半。

这场选秀活动，让受众看到了比电视剧《红楼梦》更好看更好玩、也更真实更充满想象力的一面。经典的学术研究，可以是少数人的事业，经典为大众所拥抱，才能够焕发出青春。大众文化再一次以新的形式，让媒体与受众一起互动，创造了一个想象的共同体和嘉年华的游乐场⑤。

文化先行。去年三大选秀节目在进入全国总决赛后纷纷靠拖延时间来一较高下，活动时间都在四个月之上，“超女”的周期最长，主办方凭此不仅增加收视率， 还赚取大把短信费。针对这一现象，广电总局已经下文规定：选秀类活动的播出时间不得超过两个半月，以审核批文方式通过。数量的限制只能靠质的飞跃弥补，“百花齐放”变为“几枝独秀”，精品化独具特色的娱乐节目，还是为大家所喜闻乐见的。“红楼梦中人”过人之处在于：当全国各地电视台普遍跟风做娱乐主题的电视选秀活动，分摊了收视份额时，它将电视选秀活动升华为一次盛大的文化事件。

尽管选秀活动众说纷纭，褒贬不一，但是，我国媒介的经营模式正在发生一场深刻的嬗变，从经营版面、时段转向经营附加值。喻国明教授说：现在媒介已经从卖内容、卖广告发展到了卖活动的阶段。在媒介渠道过剩的时代，传媒影响力很大程度上来自于信息的附加值。具体到媒介活动来说，信息的附加值就是让受众耳目一新。

注释：

①“红楼选秀”在悬念和争议中走到“梦的尽头”，2007年6月10日，新华网

②解玺璋：原载《新观察》，1987年第17期

③ “红楼选秀”在悬念和争议中走到“梦的尽头”，2007年6月10日，新华网

④《红楼选秀：文化＋网络＝病毒式营销》，李亚馨 王逸凡《第一财经日报》，2007年9月3日

影楼网销3

4G带来的上网速度的提升、资费的降低以及智能手机更新换代，将为移动互联网在各行业的应用提供新的机遇。尤其是房地产行业，与其他电商产品不同，房地产作为非标准化产品，购房者往往需要线下实际看房才能最终达成购买意向，但在此之前，如何吸引意向客户到访，已成为各个开发商施展浑身解数的必选动作，尤其是郊区项目和旅游地产，出行的较高成本往往阻碍着现场看房客户。伴随着移动互联网逐渐侵蚀传统PC互联网的情况，如何在手机上随时随地向客户提供高质量的房产展示和深层次的用户体验，进而吸引客户现场到访，已成为开发商需要面对的第一要务。

4G时代的到来，把媲美宽带的手机无线网络、高水平的智能手机终端和房产大数据云平台，这三个房地产移动互联网要素有机地的结合在一起，也让客户在手机上随时观看楼盘720度全景、现场视频和房产项目的微官网、微楼书成为了可能。

房产移动互联网化的条件已经成熟

“你有多久没发短信了？”一个运营商的朋友问我。自从替代性的沟通工具“微信”上线以来，朋友所在的运营商在短信收入上损失惨重，微博、微信的交叠冲击，已经改变了人们的日常沟通习惯，发微信语音留言和随手扫一扫，连五六十岁的中老年人都经常使用，原来依靠短信+电话的沟通及问候方式，已悄然转变为语音留言+朋友圈看后点个赞。种种迹象表明，房产移动互联网化的条件已经成熟：

移动化

大屏智能手机已经成为标配，联发科刚推出的MTK6592八核芯片凭借“Turkey-Solution”这种“保姆式服务”，大幅降低了手机研发的技术门槛，八核可以做成“千元机”，性能之高已令人乍舌，人人都有大屏智能手机也成为中国一大特色。比起传统互联网，这种随身携带的移动互联网，让每个个体都成为实时在线的节点。

高速化

手机网速普遍从1Mbps多升级至10Mbps～50Mbps之间，尤其是保守诟病的中国移动3G网络，也终于迎来了春天。让原本在移动手机上首次访问一个项目的“微楼书”，从十几秒到目前的不足1秒，项目的传播也可以变得轻松自如。

社交化

微信等社交工具基本替代了原有的短信等传统通讯沟通方式，从点对点的沟通，已经变成网状沟通，楼盘项目信息的传播和裂变成为可能，同时微信也让客户服务和管理变得更加简单易行，企业对于客户的维系和管理也逐步趋向专业化。

口碑化

微博转发、朋友圈的朋友推荐，逐步侵蚀传统广告的份额，口碑式的传播让原来企业对个体的单项沟通，变成个体对企业、个体对个体的多向沟通，产品的优势和缺点都会被放大，如何不重视客户的反馈，遇到产品质量等信任危机时则会严重影响企业品牌。

普及化

智能手机不仅是年轻人的最爱，大部分40～60岁的中老年用户已经可以娴熟地使用iPhone、安卓等智能手机。这些具备强大购买力的人群，也是房地产在移动互联网上的助推剂。

传统房产营销中存在着N多“痛点”

虽然移动互联网发展飞速，但作为传统+支柱产业的房地产，在目前大多数房产企业的营销理念，仍较为落后，存在着不少的问题和“痛点”。

传播效率不高

主要表现在房产企业没有针对移动手机专门的网站或比较简陋，传统的互联网站在手机上不易于展示和传播，功能也比较单一。客户不易接受也很难引起客户的主动传播。如果一个精美的楼盘微官网既能够实现定位导航又能全景展示的话，客户主动传播的意愿会非常之高。

活动影响不大

开发商以往组织的活动，仅仅能够影响到场的客户，在活动现场之外的影响力和传播力近乎于零，抽奖方式也是原来的撞大运式的抽奖，并不能借助嘉宾、客户的影响力来放大活动的声音。

客户资源不广

传统开发商的坐销模式等客户上门的方式，接触到的意向客户比较有限，并不能利用到拥有大量客户资源的其他渠道，如高球、俱乐部、投资理财经理的客户资源，客户资源积累受限制。

销售管理不强

客户报备信息不能及时送达，沟通方式比较原始粗放，对于分销机构的管控也较弱。销售人员常有切客情况，尤其是旅游地产，对于客户信息如果不能第一时间掌握，则会丧失沟通良机，成为其他公司或分销机构的猎物。

数据分析不精

精准营销是移动互联网时代的标准，建立在大数据上的精准营销，需要有对数据分析、数据挖掘精通的专业人才，靠粗放式的短信数据库群发营销的效果日渐微弱，只有建立一体化的数据分析系统，才能够充分挖掘并利用好客户资料，并在沟通的过程中，将对客户的骚扰降到最低。

社媒运营不懂

建立微信和微博，已经成为开发商的标配，但如果把社交媒体当成另一个“短信群发”渠道而进行过度营销的骚扰和群发，则往往起到反效果。应以互联网思维透过社交媒体，把项目和服务逐步的迁移过来，逐渐拉近与意向客户之间的距离，并辅助以客户为中心的活动营销，方能获取忠实客户。如果不能投入足够的时间和精力进行精细化的社交媒体运营，还不如不做。

房产营销新趋势

一些先知先觉的开发商企业的管理人员，已经意识到不拥抱移动互联网则会失去难得的机遇，这些企业已经和业界专业的新媒体广告或技术公司展开合作，取得令人注目的效果。总结一下，我们可以看到以下趋势：

趋势1

品牌传播方面，借助楼盘二维码等工具实现项目的承载，并以用户为中心，利用微信公众平台，建立客户管理系统，开展互动营销服务，实现品牌和项目的二次传播。在开发商及其项目的品牌传播方面，他们已经能够充分利用项目本身的围挡、楼盘墙面以及各式印刷品，将该项目的楼盘码印刷在各个地方。客户无论是开车走路经过项目围挡，还是致电售楼处，都可以通过扫一扫获得楼盘精美的微官网，或可以通过致电后的挂机短信获得访问链接，随时随地的了解项目动态、实景、微博，甚至可以在手机上直接预定户型和领取购房优惠券。

趋势2

在房产项目展示方面，高科技的应用无所不用其极，强调房产多媒体展示的互动三屏合一。

在售楼处现场，通过大屏幕或投影，实现可互动的房产展示，客户可以自由查看所需内容，而不是以往情况下一个项目视频全天循环无数次——此为大屏策略。

在iPad上，开发商往往制作精美的互动多媒体楼书，这种包含了大量多媒体内容的楼书，可以实现实时与开发商微博互动、体验身临其境的720度看房等功能，意向客户无远弗届，只需要在apple store上搜索项目名称并下载，不必亲临现场就可以深入地沉浸式体验楼盘的方方面面，极大地提升了客户的购买意向——此为中屏策略。

在手机上，最重要的是实现广众的轻质化传播，无须下载轻松扫一扫，就可以把楼盘的详情随身带走，朋友想看时随时可以分享——此为小屏策略。

通过三屏合一的展示策略，开发商即可以实现项目信息的快速传播，有能满足客户深度体验的需求，同时也为售楼现场提供更加丰富的展现形式，有助于客户对于项目的深度了解。

趋势3：

在客户资源方面实现圈层推广、精准营销，通过老带新、渠道分销等泛销售策略，充分发掘房产经纪人以及其他分销渠道的积极主动性，实现客户资源的最大化获取。开发商借助微信上的房产分销平台“卖房邦”，可以在较短时间内实现项目的分销系统搭建和客户确认管理， 将销售自己房产的销售人员一下子扩大了十倍、百倍。

趋势4：

在已经入住的成熟社区以物业公司为中心，把提供增值服务为运营手段，进行全方位的业主服务，如订票、保洁、代收快递、甚至如万科第五食堂等。将通过移动互联网的手机APP应用+微信等工具，建立起以物业管理方为中心的掌上社区，建立社区化运营体系，实现二次创收的同时，也拉近了邻里之间的距离，提升了物管方的美誉度。

房地产营销管理人员如何转变思路迎接挑战

房产移动互联网营销作为新生事物，总有一个学习的过程。在这个过程中，只有转变思路，放下原有传统营销模式的羁绊，才能以一个开放的心态去接受去实践。

执行力最重要

分秒必争的快社会，要求我们的营销策划或管理人员必须以敏锐的触觉感知市场气氛，熟悉移动互联网房产应用平台和工具，以积极的行动应对潜在的客源，才能抢占先机。

销售管理精细

通过运用微信等社会化分销系统，将销售管理工作实现自动化、精细化，降低沟通成本。

圈层营销高效