地产中介公司管理制度（实用3篇）

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地产中介公司管理制度1

国内保险中介行业，在“十五”期间特别是近两年获得高速发展。2005年保险经纪行业收入亿元，同比增长36%，首次盈利774万元；2006年行业收入亿元，同比增长6%，盈利10771万元，同比增长1292%。2004年保险公估行业收入达亿元，是2003年(3880万元)的近四倍；2005年亿元，同比增长98%，首次盈利2023万元；2006年收入亿元，同比增长46%。至2006年12月，经中国保监会批准开业与处于运营状态的保险经纪公司303家，公估公司244家。但行业内部各公司之间，由于起点不同、人才资源与技术力量以及市场拓展速度的差别、经营规模与管理水平的差异等原因，从2004年开始，即显露出行业的“马太效应”。行业收入的过半数，为排名前十的公司所创造(2006年，保险经纪行业前十合计占比%，保险公估行业前十合计占比%)，大公司年度服务收入经纪超过亿元，公估超过8000万元，而绝大多数公司年度服务收入经纪不足2000万元，公估不足百万元。目前国内保险经纪、公估市场，明显为国内十强所主导。综合实力的增强，市场品牌的建立，已然为大公司走向保险中介现代企业打下了坚实基础。无论从国内经纪、公估公司的发展趋势来看，还是从国际经济发展规律来看，大公司集团规模化发展的条件已经具备。

从国内经纪、公估公司的发展趋势来看，以长安经纪、江泰经纪、民太安公估、同益公估、天衡公估等为代表的大公司，集团内专业化扩张有序进行，分支机构稳步发展基础上的全国服务网络按部构建，使其发展初期即拟定的专业集团化经营战略目标逐步变为现实。从国际经济发展规律来看，行业发展的“马太效应”，昭示的是业内并购时代的来临。一方面，经营利润的产生与积累，使大公司资金实力进一步增强；稳定的经营业绩与良好的股东回报，使社会投资者普遍看好具有灿烂前景的经纪、公估行业与行业中的大公司，为大公司的通过并购加速集团化发展创造了极好的融资条件。另一方面，由于市场品牌的难以创立与综合实力的悬殊，一部分小规模公司开始退出市场，一部分选择挂靠品牌公司，成为大公司的分支机构。市场格局的调整是为拥有各方面优势的大公司创造的宝贵机会，这个机会就是进一步做大做强，完成集团组织的构建，成为行业的“巨无霸”。

内外竞争的压力，使公司制定的做大做强的战略决策诚成离弦之箭与目标推进的永续动力；而当多年梦寐以求的推动公司做大做强的诸多因素渐渐齐备的时候，横亘眼前的一道坎唯有公司治理结构的完善，而正是这道坎，向国内保险经纪业、公估业的创始者们提出不同凡响的挑战，即再次的脱胎换骨。

二、保险中介行业表面繁荣下的深层次危机

公司治理结构的完善是渐变的过程，是在公司不断发展过程中不断调整改革的结果。起步于民间资本的国内保险中介行业，公司成立之初，生存与拓展的现实压力，使其当初考虑的并不是治理结构完善的问题，在其组织结构尚未成形时，也根本谈不上治理结构的如何完善。但随着内外资本投入的增加、分支机构的不断扩张、业务规模的不断增大等因素促进下的公司经营能力的提升，使非通过治理结构的调整改善不能解决的问题，渐渐浮出水面。而绝大多数小公司仍然停留在股东直接治司或开始引进职业经理人管理公司的过程，以现代企业制度为基础的以董事会为核心的公司治理结构的建立完善，似乎尚未迫在眉睫，但公司成长过程中管理水平的不断提升与治理结构的日显落后的矛盾冲突，完全可能使公司在发展的一定时点陷入危机。

大公司规模发展过程中各种矛盾的产生与国际化竞争实力增强的要求，都将迫使保险中介公司高度重视治理结构的调整完善，同时也启迪着小规模公司如何主动避免危机。

国内保险中介公司根源于治理结构的不完善所产生的诸多问题，集中表现为以下几个层面：

一是股东与董事会层面的矛盾。股东以股份表决的法则影响着股东之间股权比例的斗争，亦即公司控制权的斗争，表决的效率与控制的效率往往以一股独大所表现。而极力维持一股独大地位的股东在公司治理的观念上往往偏好独裁；公司发展初期股东治司的惯例不适时宜的延续，造成的结果是董事会机构的虚设；股东即董事的身份叠加，将非股东精英分子排斥于董事会之外。在失去民主、法制观念基础的股东会统治下，公司长期稳定的发展能指望公司控制者——最大股东的个人理性与自觉。

二是董事会层面与经理层面的矛盾。以产权与经营权的界定不清成为矛盾的根源，使经营管理层与股东直接主理下的董事会在公司经营管理上展开家族式经营法则与现代企业经营法则的激烈斗争，致使管理层在争权与夺利两个极端上与董事会摆开“战场”。争权表现为取代董事会自行决策与自主任命高管及决定公司薪酬机制，使本来就无所作为的董事会处于真空；夺利就是因管理层非为公司股东所产生的既得利益思想，以完成公司股东既定红利为基础，利用一切手段掏空公司经营成果。失去对经营班子的有效监控，经营班子则会将自己与经营决策事务独立于股东会之外实际掌控公司，视创始股东为公司债权人，除定期支付固定股利外，千方百计地将公司经营成果变为经营班子成员的最大利益，或者以经营班子成员既得利益最大化为经营目标。作为公司长期发展资金基础的利润资本化途径的法定公积金的提取，在此利益机制与监督真空下无异于痴人说梦。

三是总部控制失效与分支机构离心的矛盾。分支机构的设立，资金投入并没有形成总部对分支机构的长期股权投资，而是消化于当期费用，总部利润并没有因此积淀为公司新增资产，而分支机构也并不因此认为自己是公司资产的一部分。在此机制下，总部费用的哺育成为理所当然，不成器的分支机构没有自求生存自我壮大的压力而成为总部的费用包袱；羽翼渐丰的分支机构却渐渐成为总部的一支异化力量而不受控制，更有甚者是分支机构负责人视分部为个人产业或“易帜”或叛逃。没有产权关系的确立，使总部与分支机构利益分配、总部对分支机构公司资产保值增值的要求、对分支机构的决策影响等等一切都因没有法理基础而失去了有效约束。

四是薪酬制度的不完善致使高薪政策仍不能激发员工的主人翁精神及这种精神主导下的对公司长远发展利益的关心与责任。中介行业在经历了专业人才的大范围流动后，大公司纷纷以高薪作为人才争夺的武器，注重业务人才层面薪酬的提升，特别是在形成竞争力的核心业务人才的薪酬政策上甚至高到无以复加的地步，而职能管理部门员工的薪酬相对降低甚至不升反降，这也是为什么大多数经营效益尚且不错的中介公司严重缺乏管理型人才特别是战略规划型高级人才的原因。

三、公司治理的涵义及以我国公司法和治理准则构建的公司治理结构

公司治理的涵义

公司治理(CorporateGovernance，又译为法人治理结构＼法人治理机制或公司管制)，是一个多角度多层次的概念，研究的是各国经济中的企业制度安排问题。

狭义的公司治理，主要指公司的股东、董事、监事及经理层的关系，是指所有者(主要是股东)对经营者的一种监督与制衡机制。即通过一种制度安排，来合理地配置所有者与经营者之间的权利与责任关系。公司治理的目标是保证股东利益的最大化，防止经营者对所有者利益的背离。其主要特点是通过股东大会、董事会、监事会及管理层所构成的公司治理结构的内部治理。

本文论述公司治理结构的完善，其核心内容是保险中介，公司内部治理结构的调整规范。

四、保险中介公司治理结构的调整改革

治理结构的完善，是通过建立股东、管理层、员工多赢的利益格局，营造公正和谐长期稳定的经营环境，使公司组织利益共同、目标一致、协同发展。公正和谐是治理结构完善的目标，而民主、法治、监督是实现目标的基础，只有在此基础上，才能建立起结构清晰、权责明确、各守其职的公司治理结构，才能使保险中介公司突破自身局限成长为符合现代企业制度的集团公司。为此，保险中介公司治理结构完善的调整改革，应着手于以下几个主要方面：

(一)实现股权结构的多元化

股权结构的多元化既是公司走向现代企业客观发展的必然趋势，也应当源于公司创始者们民主治司理念的自觉。资本的扩张是公司进一步做大做强的基础，增资扩股势必导致原始股权结构的变化。作为公司创始股东，不能只考虑新的股权结构对个人控制权的影响，而更重要的考虑应当是如何对股权结构变化因势利导，达到不仅使资本结构科学合理，而且致力于以民主决策降低个人决策风险的目的。欲通过股权结构的多元化同时实现有效融资与民主治司的目的，就必须考虑外源资本与内源资本结构比例的科学组合，在这种组合中，应偏重于通过吸纳内源资本而形成内部利益的一体化与目标的共同化。为达到这个目的，股权结构的多元化，既可通过增资扩股实现，又可通过调整改革薪酬激励机制实现。通过调整改革薪酬激励机制实现的关键，就是将对作出重要贡献的管理成员、核心骨干成员的全现金奖励，变为现金奖励与增股及股票期权奖励的结合，取得既减轻现金压力又充实发展资金而且还能稳定管理层及核心骨干人员一举多得的效果。

(二)实现董事会的核心化

股东会与董事会的重叠，一般只能适应公司发展初期小规模组织结构，实际上是公司经营班子对股东会直接负责。随着公司组织规模的不断扩大，若这种简单的极不健全的治理结构继续延续，或股东会不自觉改革产生董事会，则对公司的全面控制必将由初始的鞭长莫及扩大到全面失效。保险中介公司治理结构调整改革的趋势，是股东大会中心主义过渡到董事会中心主义。股东会改革产生董事会并保持董事会的独立，目的在于通过董事会掌控公司发展方向与对经营班子的监督日常化。没人怀疑股东对公司资产保全的责任心，但不是所有股东都有公司治理的专业知识与水平，这也是股东会选举产生董事会并授权董事会治理公司的原因之一。

董事会效能的发挥，取决于三个方面：

一是董事会成员结构的多元化，使董事能够代表不同层次的利益，同时也使董事会战略决策有效贯彻到公司组织的各个层次，以保持董事会决策制定的客观、公正、民主及公司战略执行过程的整体协同。集团规模的中介公司，其董事会可以由股东代表、经营班子代表、核心分支机构负责人代表、独立地位的外部董事等成员构成。考选董事会成员组成董事会的一个基本理念应当是精英治司与行家治司。对公司董事的要求，除了忠诚、敬业的品行外，一个最重要的素质条件就是“懂事”，既精于业务更精于管理，并能坚守原则依规行事。

二是董事会机构的实体化，这是董事会切实履行《公司法》与公司章程的规定义务与有效执行股东会决议的组织保障。董事会机构的实体化，就是董事会机构的设置与机构职能的实际运行。董事会机构的设置以精简高效为原则，具体如何设置应视公司组织规模的管理效率而定。具备集团化经营规模而未改变有限责任公司性质的大公司，董事会机构至少应有公司治理委员会与秘书处。以公司治理委员会综合薪酬考核委员会、提名委员会、投资战略管理委员会的职能，即通过公司治理委员会实际主导公司薪酬机制的调整改革、经营班子成员的考核评价、公司资产的合理分布及安全保障。以董事会秘书料理股东会、董事会日常事务，并检查“两会”决议的落实。

三是股东会对董事会考核评价体系的建立，这是督促董事会履行职能向股东会全面负责的有效手段。

为保持董事会的独立性与活动的正常开展，公司年度经营预算应当包括董事会费用一项，董事会费用同样应当实行预决算制。董事会费用除活动费用外，应当包括董事长、董事会秘书工资。

(三)建立考评机制，实现董事会对以CEO为首的经营班子的有效监控

董事会监控经营班子的目的，不是代行经营班子经营管理职事，而是监控经营班子对公司资产的保值增值，实现这一目的的有效手段是建立完善的经营班子考核评价机制。制定战略决策与考评经营班子两大任务的执行，是董事会存在的价值基础。

考核评价应当是全面的，主要从资产评价与财务评价两大版块建立标杆。

资产评价包括营业收入结构、净资产结构、资产变动结构、损益结构、现金流结构等五个方面。在净资产结构中应高度关注应收账款累计额的增减幅度，以应收账款累计额占净资产1／3为警介线。资产变动结构有四个比率必须突出分析，即资产增值率、资产净利率、净值报酬率、资本积累增长率。通常，这四个比率大都作为各公司股东会、董事会对经营班子经营绩效考核的重点。损益结构的考评重点是经营成本分析。现金流结构重点关注现金净流量累计最大负值及该值产生的月份，预测是否存在现金断流的风险或现金断流可能发生的时点，考察经营班子是否有合理的财务安排与化解经营风险的应对措施。

财务评价的主要内容包括：资本增值、资本结构(或财务结构)、资产负债、现金流量分析。

在资产评价与财务评价的增长分析中，应当对增长质量给予更大程度的关注。增长质量，要求在增长的同时，效益性指标要有所提高而不能降低，财务状况应有所改善而不能恶化。如税息前盈余增长率应大于营业收入增长率；利润总额增长率应大于营业收入增长率或资产总额增长率，净资产增长率应大于资产总额增长率；资本结构达到最佳负债／股益比后，能保持相对稳定，小幅波动；股东权益回报率(或净资产报酬率)达到同行业水平后，能保持相对稳定，小幅波动。

(四)以股改加强对分支机构的控制

对分支机构的控制管理，能够作为基础与纽带的只是资产，分支机构应当是公司资产总值的一部分。产权关系的确立与明晰是明确总分机构各自权益与义务形成契约关系的基础；同时也是总部考核评价分支机构经营绩效、进行人事管理的基础。

保险中介公司从有限责任向股份有限的改制，一个重要任务就是完成对分支机构的股份制改造，通过资产的合理分布，建立公司与各经营单位及关联单位的资本纽带关系与产权契约关系，在产权契约关系约束下，致力于实现公司与各经营单位及关联单位资产的同步增值(设立分支机构负责人资本保值抵押金、经营目标实现保证金制度)。

分支机构股改也是实现公司股权结构多元化的途径之一，其目的是通过在一定条件下使分支机构负责人成为公司股东，并逐步使核心分支机构的负责人成为公司董事，以利益共同促进组织的目标一致与战略协同。

(五)以薪酬制度的完善，实现公司管理的民主化

公司员工作为公司人力资产的所有者，在现代公司中的地位和作用越来越重要。首先，现代企业之间的竞争最终都归结为人力资源的竞争，拥有知识和技能的员工是公司竞争致胜的决定性因素。其次，员工的知识和技能只是一种潜在的生产力，要将这种潜力发挥出来，必须给予一定的诱导和刺激，创造适宜的环境和条件。再次，公司员工作为一种人力资产(人力资本)，具有一定的专用性。这种专用性将员工个人的命运与公司的命运紧密联系起来。他们与公司共荣辱，同患难，具有强烈的责任感和参与意识。只有保护和利用好这种热情，才能使企业充满活力。在保险公估这种知识型企业，员工不仅是公司重要的资源和人力资产的所有者，而且应成为物资资产的所有者。

员工对公司的所有权，具体应在这样几个方面得到体现：(1)剩余索取权；(2)剩余控制权；(3)监督权；(4)管理权。员工对公司的所有权，是实现员工公司经营监督权、管理权的基础，也是保险公估公司具备现代企业科学决策、民主治司精神的重要表现之一。

员工取得对公司所有权的关键在于公司科学合理的薪酬考核机制的建立，核心是员工持股计划的推行。

推行员工持股计划的要点：(1)将年度可分配利润的一定比例转化为股权，作为资深高管、核心骨干员工年终奖励的一部分；(2)在公司推出增资扩股计划时，管理层、核心骨干员工在公司总股本的一定范围内，可以优先并获优惠条件认购持股；(3)对为公司作出杰出贡献的重要人物、核心管理人才、技术人才，可予赠派股份或股票期权。

员工持股计划的管理效应：稳定管理层、核心骨干，同时使生产层目标与公司长远发展目标一致，增进队伍凝聚力与创造力；吸引高级管理人才与专业技术人才的进入，充实公司发展的人才基础与提升队伍的整体素质；推行员工持股计划，实现激励机制的非完全现金化，可提高公司资金的使用效率。

制定科学合理的薪酬制度，基本原则是将公司长远发展与员工长远利益结合起来，使员工与公司利益一体共同成长，使公司不但是其事业发展平台，同时也是其最好归宿。以此原则，董事会应当考虑的是如何使员工薪酬结构多样化，将员工即得利益与长远保障结合起来，使其感受得到在公司股东获得资本回报的同时也回报了股东对员工更多的一份人文关怀。以科学合理的薪酬体系的设计为基础，建立股东利益与员工利益的平衡机制，创造和谐、可持续的发展氛围，从而实现多赢的目标。

地产中介公司管理制度2

[关键词]保险中介市场；监管模式；创新

[中图分类号]F840．3　[文献标识码]A　[文章编号]1008-2670(2007)05-0037-04

在保险业发达国家，保险中介市场历史悠久，保险中介人在保险市场上起着举足轻重的作用。经过多年的积累和发展，各国均已建立了完善的保险中介市场管理制度，对我国保险中介市场的监管有重要的借鉴意义。

一、国外保险中介市场模式及其监管比较

(一)美国

美国保险中介市场是以保险人与保险经纪人相结合，并以人为主的模式。保险人、经纪人、公估人分别在不同领域发挥各自的作用。美国拥有庞大的保险人队伍，并形成了巨大的保险业务销售网络，成为寿险市场开展业务的主力军；保险经纪人可以分为销售财产和责任保险的经纪人及销售人寿保险的经纪人，以销售财产和责任保险的经纪人占绝对优势；由保险公估人参与风险查勘、定损理赔已成为美国保险业的习惯做法。

美国对保险中介市场采取政府监管与行业自律相结合的双重监管模式。州政府通过各州保险管理局对保险中介人实行直接的监督和管理，并制定法律法规对保险中介人的组织形式、从业资格、业务范围、经营行为和佣金标准等进行规范。如大多数州都规定：保险人、经纪人和公估人若想从业必须通过相应的资格考试获得专业资格，并申请执照；人和经纪人若违反保险法或其他法律、准则时，各州法律均规定要处以经济处罚或吊销执照。每个州还由一名保险监督官负责监督保险法的执行情况。联邦政府则通过全国保险监督官协会(NAIC)来对全国保险中介业的情况进行协调。美国有众多涉及保险中介的行业协会，如美国人协会、全国注册人和经纪人协会、美国寿险业务员协会、特许金融顾问协会、独立理赔人协会及百万美元圆桌会等。各协会都制定行业自律守则，从业务水平、职业道德和行为规范等方面对保险中介人进行管理。

(二)英国

英国是保险经纪人制度最发达的国家，其保险中介市场是以保险经纪人为中心的模式。保险经纪人的业务涉及财产保险、人寿保险和再保险领域。英国财产保险业务的60％以上是通过保险经纪人实现的，再保险和“劳合社”的所有业务则必须由保险经纪人来安排。而寿险业的80％以上是保险人完成的。

在英国，对保险中介人的监管倾向于行业管理而不是政府管理。(1)1977年国会通过了《保险经纪人(注册)法》，规定了保险经纪人的申请资格、注册、保证金、业务范围、基本原则、保险经纪人和被保险人的权利和义务、对保险经纪人的监管措施等；随后依法成立了保险经纪人注册理事会，成为保险经纪人的注册监管机关，在1987年被授权成为法定保险经纪人职业认证机构。保险经纪人注册理事会后来颁布了《经营法》，对保险经纪人的信誉、宣传及服务进行监管，对违法经纪人进行除名，除名后的公司或个人不得再以保险经纪人名义从事经纪活动。(2)英国保险经纪人协会(BIB)配合国家立法机关对保险经纪人的行为进行监督，并代表保险经纪人参与同政府、其他保险组织以及商业机构进行谈判。

但2000年英国通过了《2000年金融服务及市场法案》，创立了金融服务监管局(FSA)，对金融业(包括保险中介)实行统一监管，从而改变了原有的以行业自律为主的宽松的管理模式。金融服务管理局通过制定规则、组织培训、资格认定、对高级管理人员进行任职资格考核、监控市场、许可制度、处罚等方法和手段对保险中介市场进行监管，并由专门的执法部门对一些重大问题进行处理。

(三)日本

日本保险中介市场以保险人为主，并逐步引进保险经纪人。保险人对日本保险业发展有巨大作用，在寿险领域主要采用外勤职员制度；在财产保险营销方面，主要采用店制度，其业务量约占产险业务量的90％。1996年4月，日本新的《保险业法》实施后，逐步引进了保险经纪人。日本保险经纪人采取登记制度而不颁发执照，其业务仅限于非寿险业务中大企业或大项目，对中小企业保险业务涉足较少。

日本对保险中介市场实现行政立法管理和行业自律相结合的监管模式。大藏省保险部是政府监管保险中介人的传统实施机构，负责保险人和经纪人的注册登记。1997年日本通过《金融监督厅设立法》，设立了金融监督厅，大藏省保险部的保险监管、检查职能转移给金融监督厅监管部和检查部，由其共同实施对保险中介的全面监管，通过登记注册、定期检查、业务改善命令和吊销登记等对保险中介市场进行规范。日本也通过行业组织对中介人进行管理。日本人寿保险协会和日本财产保险协会分别负责对寿险展业的外勤人员和产险店从业人员的资格考试和登记认定。保险经纪人协会也对保险经纪人实行自我约束。

(四)新加坡

新加坡的保险中介市场主要由89家保险经纪公司和24787个保险人组成。人是寿险产品销售的主要渠道，2001年其业务收入占总保费的80％以上。

新加坡对保险中介市场的监管经历了20世纪90年代以前的市场行为监管，到90年代的偿付能力监管，再到最近以风险管理为基础的一体化监管体制。目前主要采取以风险管理为基础的审慎监管模式，其措施主要有：一是修改保险法并颁布《财务顾问法》，取代原有的保险中介法律法规，将普通保险经纪、寿险经纪和所有中介人纳入监管范畴，从资格审查、注册要求、机构发展、构架、佣金标准、成本控制等方面进行了详细而严格的规定；二是改革保险人管理办法，包括规范机构的组织结构、严格人的从业标准、改革人佣金标准和支付办法并从2002年起取消了对佣金标准的限制等。同时，充分发挥保险行业协会的作用，将保险中介机构的一些日常性监管如人市场准入、市场行为自律、投诉处理等交由相关的保险行业协会负责。

二、国外保险中介监管对我国的启示

(一)应把握国际国内保险业及保险中介发展趋势，及时完善保险中介监管法律和模式

纵观各保险业发达国家的保险中介监管，无一不是依据市场变化和发展的客观需要适时适度地调整监管法律法规和监管政策、模式。近几年，我国保险中介市场经历了从单一到多元化经营主体(保险专业中介机构则经历了从无到有)的发展历程，保险中介市场经历了许多变革，也出现了许多新问题、新

动向，并面临着国际国内政治经济和保险改革、开放的新形势，特别需要监管部门及时制定相应的保险中介市场监管法律和制度，适时调整监管框架，使之始终与中介市场发育程度和发展需要相适应，提高监管质量与效率，促进保险中介市场的健康发展。

(二)应重视发挥行业协会的自律作用

美国、英国、日本、新加坡、香港以及其他保险业发达国家通常对保险中介市场实行政府监管和行业自律双重监管模式，许多国家更多地依赖于行业组织的自我管理，发挥行业协会的自律作用。实践证明，这是一种行之有效的监管方式，值得我国保险监管部门学习和借鉴。我国目前由保监会对保险中介市场进行直接监管，这使保监会面临力不从心的压力，不利于监管效率的提高。因此，随着我国保险中介市场的发展，中介机构的增多，应该组建保险人协会和经纪人协会，由其负责保险中介的日常管理工作。

(三)重视保险中介人员素质的提高

几乎所有的国家都十分重视提高保险中介从业人员的专业素质，除了规定保险中介从业人员必须通过相应的资格考试外，还重视对保险中介从业人员的继续教育，从业人员每年都必须完成规定数量的课程或学分。我国保险中介人员资格考试过于单一和简单，导致保险中介从业人员专业素质低，已经影响了保险中介业务的发展，应通过从业人员考试的细化和定期考核等提高保险中介从业人员的素质。

三、借鉴国外经验强化我国保险中介市场监管的建议

(一)加快完善保险中介法律体系

1．加快对《保险兼业管理暂行办法》的修订工作。2000年颁布的《保险兼业管理暂行办法》与《保险法》及其他现行法律法规有许多不一致的地方。如《暂行办法》仍要求兼业实行独家，与《保险法》不一致；《暂行办法》要求对建立兼业关系和终止关系均实行备案制，与国务院《关于取消第一批行政审批项目的通知》不一致。因此，应尽快对《保险兼业管理暂行办法》进行修订，以便于在实际监管工作中有法可依。

2．制定相应的保险营销员管理制度。保险营销员在我国保险发展中发挥着举足轻重的作用，但至今没有相应的营销员管理制度，现行《保险法》和其他保险中介法律法规也没有关于保险营销员的规定，不利于对营销员的管理。因此应加快制定保险营销员管理制度。首先，对营销员的行为加以规范，如要求保险营销员要持证上岗、不得兼职，并对由营销员的险种加以明确。其次，对保险营销员进行明确的法律定位，依据《保险法》和《劳动法》明确营销员和保险公司之间的关系，健全保险公司的劳动用工手续，增强营销员的归属感和队伍的稳定性。

(二)强化市场准入机制，建立有效的市场退出制度

1．利用市场准入机制，推动保险中介市场的协调发展。鉴于我国保险中介市场发展规模有待于扩大的现状，应降低保险中介市场准入的门槛，鼓励那些有能力、且符合法律规定设立条件、有切实可行计划的资本(尤其是民间资本)进入保险中介领域，增加中介公司数量，并努力为其创造良好的、公平的经营环境；在保险中介市场总量发展的同时，向中介市场发展落后、中介公司数量少的地区倾斜；在组织形式上向保险经纪公司和公估公司倾斜，因为保险经纪公司是保险中介机构的最高组织形式，并以其高素质、高技术、高智能为客户提供高质量的服务。从国际上看，保险经纪人可以为客户设计条款和费率。我国保险市场已经实行了保险费率的市场化，这为保险经纪公司的生存和发展提供了空间，而保险市场全面对外开放趋势也要求保险经纪公司有一个较快的发展。而公估公司的发展则是保险公司经营理念由重保费规模向重经营效益转变、提高竞争能力的需要。

2．建立有效的市场退出制度。鼓励保险中介公司依法进行合理竞争，优胜劣汰，让长期经营不善的公司退出市场。同时，完善保险中介公司的营业保证金缴纳制度，用于解散、破产清算时清偿债务。

(三)实行“混合”监管模式

1．国家保监会对中介市场的监管。保监会作为我国保险中介市场的国家管理机构，其主要职责是：制定有关保险中介法律法规和保险中介发展的相关政策；制定各监管主体的管理职责并监督检查其履行职责情况，协调各监管主体的工作；对保险中介机构违规违法行为进行查处；利用现代信息技术，建立以网络技术为基础的保险中介机构及人员信息资料库，实现保险中介监管的信息化、系统化。各地保监局作为保监会的派出机构对各地保险中介市场进行直接监管，并依据《保险法》、《保险机构管理规定》、《保险经纪公司管理规定》、《保险公估机构管理规定》等法律法规并结合当地保险中介市场的需要，制定地方性保险中介法律的实施规则和条例。

2．保险公司对人的管理。在保险中介监管体系中，保险公司的管理职责主要是对保险人进行管理。保险公司主要对人进行保险合同管理、保险业务管理和人的财务管理。其管理职责主要体现在：严格执行从业人员持证上岗制度；按照有关保险法律规定，通过保险合同对人进行业务授权，包括的业务范围和经营区域的规定；要求接受业务的机构按规定向其缴纳一定数额的保证金；对保险人的业务状况进行监督和检查，并依据保费收入、承保质量和赔付率等指标对其业务进行考核等；通过建立账册、规定划缴保费方式、时间等对人进行财务管理。从发展的角度看，随着保险业的发展及保险制度的健全，保险公司对保险人的管理功能将逐渐削弱，并由全面管理趋向于合同管理。

3．行业协会的管理职责。行业协会的主要职责是：组织保险中介人员的培训和资格考试，负责落实保险中介人员资格认证，建立保险中介人员登记制度，对持证人进行年审；制定从业人员道德和行为自律准则，协助保监会(或保监局)监督检查保险中介机构和从业人员依法进行经营活动情况，并依据保监会(局)的授权对违法违规的中介人进行处理；建立保险中介人员档案，掌握中介人员的资格情况；受理有关保险中介投诉，监督处理结果，解决会员之间的纠纷；作为监管部门和中介公司的桥梁，行业协会可将监管部门的政策及规定传达给会员公司，同时及时向监管部门反映会员公司的意见和建议。目前，我国仅有一家保险中介行业自律组织――深圳市保险中介行业协会，发挥行业协会在保险中介监管中的作用还无从谈起。随着我国保险中介市场的发展，中介机构的增多，在适当的时候应在各省、市组建保险中介人协会，并将保险中介的日常管理工作交给协会负责。

4．社会对保险中介市场的监督。社会监督一方面是指社会各界(包括会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、评级机构和媒体及公众)与国家监管部门、行业监管组织及保险公司紧密配合，通过各种方式，对现实中存在的保险中介业务的违规操作行为进行揭发举报，通过社会力量有效打击违规违法行为；另一方面，通过舆论、宣传等形式在保险中介公司及从业人员中树立诚实、守信、热情服务的工作作风，并对于中介业务中规范操作、遵纪守法、服务质量高的中介公司或个人进行表扬，对不道德行为进行批评，从而提高中介公司和从业人员依法经营、合法经营的自觉性。

(四)细化从业人员资格考试，提高从业人员的专业素质

在国家有关保险中介人员资格考试的基础上，应对人再进行产险和寿险的分类考试，对从事寿险的人进行初级和高级的分级考核，销售一般寿险产品的只需通过初级考试，销售投资类产品的人则需取得高级资格；对保险经纪人也进行分级考核，即通过国家现行经纪人资格考试并取得经纪人资格证书的即为初级经纪人，在此基础上可举办更高层次的考试，通过者可聘为高级经纪人。高级保险经纪人可以为企业和个人提供全方位的风险管理计划和服务。

(五)建立保险中介人员信息管理系统，提高保险中介监管工作的透明度

房地产经纪机构管理3

巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。北京市工商行政管理局的统计资料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消费者投诉中心共受理消费者投诉4722件。其中排在首位的是房屋经纪纠纷，为485件，占投诉总量的10%.目前存在的问题主要有以下：

问题一：无资质、无证书。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。上海市工商管理部门在2001年对辖区内的近700户房地产经纪机构开展了一项专项检查。其中共取缔无照经营的86户，查获异地经营、擅自设立分支机构的109户，超越经营范围的5户，有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书的45户。上海工商管理部门的统计显示，2001年被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。这些数字充分说明了现实中的问题。

问题二：利用虚假信息骗取钱财

个别房地产经纪公司明目张胆的利用“房托”或与假房主相互勾结，窜通一起，坑骗消费者。张某看到一家房屋经纪公司刊登的一则广告，声称：“为用户提供安全、可靠的房源”。于是，他满怀信心的与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到”。当即公司一位业务员带他去看一居室住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在公司业务员、“房主”和他三方在场的情况下，他向房主交了一年的房租费16000元。随后，“房主”也给了他房屋钥匙，他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给另一位女士。目前这样的房地产经纪公司在广告中所刊登的信息，有的是抄袭别家经纪公司，有的是自己编造。他们的目的只有一个-骗取所谓的“信息费”。

问题三：在交易中大肆超标收费和赚取差价

报纸曾报道过，一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅万元的房价却被房屋经纪机构收取了万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定，房地产经纪机构必须按规定收费。《上海市经纪人条例》（2000年颁布）也明确规定了对于房产经纪企业而言，目前最高只能收取%的佣金。因此，这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准，严重侵犯了购房人的利益。而让消费者感到最为愤慨的是，有些房产经纪企业在交易中不仅赚佣金，而且赚取差价。根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房地产经纪人在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。但由于经济利益驱动、现行佣金率相对较低等因素，遭到明令禁止的“赚取差价”事实上却成了房产经纪机构，尤其是低端二手房交易市场中经纪机构获取暴利的主要手段。这些房产经纪机构“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。还有的房地产经纪机构通过预留双方印鉴，代双方鉴定合同，以赚取巨额中间差价。

问题四：设置合同陷阱

有些房屋经纪机构利用协议合同书设置圈套，让客户上钩，从中骗取押金。房屋经纪机构往往在协议中写到：“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还。”但有的房屋经纪机构的业务员却故意对客户说：“我已和房主谈妥，将其电话告诉你、，请你直接与房主联系”。有的业务员则谎称有急事，对房主说：“你与客户具体协商租宜把！”可事后一旦租房不成，却指责客户“违约在先，不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司签了一份协议书，并交了300元的押金。“一位业务员假惺惺的对他说，我已与房主谈妥，保证让你满意，请你与房主直接联系吧！听后，李某主动找房主联系，也到实地的看了一下，觉得房子较破旧，房价过高，不太满意，双方没有谈成。李某向这家公司提出退出押金，业务员拿出协议书，让他过目，他看后傻了眼，真是哑巴吃黄连，有苦难言。

问题五：人去楼空退款无门

某些房地产经纪机构通过经常变换工作人员和经营地点的手段来逃避责任。这些中介机构大多承租写字楼以装门面，租期大多为几个月，一旦投诉太多，执法人员追查太紧就搬家。更有甚者，一些房地产经纪机构席款而逃。罗先生是某保险公司的职员，近日与一家房屋经纪机构签订了委托协议，并交纳看房押金1000元。由于一直租不到满意的房子，罗先生提出解约，并要求公司退款。中介人员称此事须先向上级汇报，请罗先生过几日联系。哪知没过几天，罗先生再到该房产中介公司时，发现早已人去楼空。

应当看到，上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。

我们认为，目前房地产经纪机构的问题并不是因为房地产中介规范的滞后，而是因为房地产经纪机构及其工作人员追求短期利润的行为、故意欺诈违法所致。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》肯定了房地产中介的地位并对此作了规范；建设部为实施该法还于1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月作了修订）对房地产经纪人资质、中介机构、中介业务的管理作出了具体规定。这些规定不能说不全、不细，而且各地工商管理机构也把房地产经纪机构的管理作为中介机构管理的重点，制定有相应地方规章。而且面对入世前政府角色的调整，决定了更应当靠市场和经纪人自律去培育我们的经纪队伍，而不是依赖政府的处罚。因此，解决目前存在的问题的措施除了工商管理机构加强引导和管理外，更重要的是加强经纪机构自身建设，强化自律机制。在这方面，作者的建议是：

（1） 成立和完善房地产经纪人

专业委员会（隶属经纪人协会）或专门自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向工商管理机构提供违法活动的信息，由工商机构进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过便利的投诉信息公开方式，达到信用监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的机会主义行为、违法行为得到惩罚。

（2） 专业委员会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。甚至今后还可以适当提高房地产经纪组织准入门槛，防止“一间房子＋一张桌子＋一部电话”经纪机构进入房地产经纪市场。