公共租赁住房存在问题及解决方法3篇

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公共租赁住房存在问题及解决方法1

公共租赁住房制度是我国解决低收入人群住房困难问题的一项重要制度,在我国的住房保障体系中占有重要地位。相对经济适用房、限价房和住房公积金等制度,公共租赁住房承担着保障城镇内收入最低人群居住权的艰巨任务,对维护社会稳定改善民生福祉具有重要意义。但在具体实践过程中,公共租赁住房管理仍存在一些问题。

一、存在问题

(一)准入过程中骗租行为的发生

公共租赁住房准入过程中需要核查申请人的户籍、住房、收入、车辆等诸多情况,但上述信息归口不同业务部门管理,在大数据等电子信息平台仍然不够健全完善的情况下,部分申请人存在采取谎报个人信息等方式的骗租行为,由于相关政策对骗租行为并未有严格界定和相关处罚,实际过程中一般采取取消申请资格并口头教育,并未对骗租行为产生有效震慑作用以致骗租行为屡禁难止。

(二)管理过程中赖租和转租等问题的存在

公共租赁住房承租相对市场房屋租赁不存在保证金制度,申请人得到实物配租后无需缴纳租房押金,只需签合同办手续即可入住,租金收缴采取住后再收的方式,以至于存在租户退租后不再缴纳之前居住期间的租金的赖租现象。有的租户存在将实物配租得到的公共租赁住房转租给他人的行为,以此谋取转租租金差价。

(三)退出执行过程中“房赖”问题严峻

公共租赁住房退出方面由于没有专项文件或执行细则的指导,也没有完善的退出机制和流程,相关部门只有管理权没有强制执行权,公共租赁住房的退出或清退问题严重。特别是个别不再符合承租条件又不愿意退出的“房赖”的出现,进一步暴露出公共租赁住房在退出方面的问题。

二、对策及建议

(一)强化管理政策引导宣传

强化知识普及和政策引导宣传,提高租户公共租赁住房认知水平和管理政策认同度。从相关调查来看,受制于年龄和教育程度等因素影响,租户的公共租赁认知度和管理政策认同度不高,不利于公共租赁住房的管理。因此相关部门要联合起来并依托社区强化对租户的公共租赁住房知识普及和管理政策宣传,一方面使其充分认识公共租赁住房的过渡性使用的租赁性质,即租户只具备租赁期间的房屋使用权而不具备所有权;另一方面要强化公共租赁住房退出政策引导和宣传,树立主动退出的光荣典型,激发公共租赁住房租户自立自强干事创业的积极性和自主性,以减少福利依赖思想,鼓励其达到条件时主动退出公共租赁住房。

(二)完善准入和审核制度

建立信息共享数据库,完善公共租赁住房信息审查和核查制度。部分申请人存在利用部门间掌握信息的不对称性和延时性,采取瞒报、漏报、谎报信息的方式申请并套取公共租赁住房承租资格或租赁补贴,还有的租户不再符合条件时故意拖延甚至拒绝退出公共租赁住房。因此,相关部门一方面要建立信息共享数据库并实时上传相关信息,及时有效核准申请人或承租人的收入、住房、车辆等信息,完善公共租赁住房信息审查和核查制度,从源头上堵住不符合条件者承租公共租赁住房的缺口,确保将公共租赁住房租赁给符合条件的需求家庭和个人;另一方面要加强对租户的管理,采用不定期抽查等方式,及时掌握租户的信息变化情况,针对不符合承租条件或享受租赁补贴者采取相应措施并及时清退,以维持公共租赁住房健康运行高效流转。

(三)完善管理制度强化日常监管

以制度为依据,强化公共租赁住房日常监管。一是完善公共租赁住房上市交易制度。坚持“租售并举”的原则,进一步完善公共租赁住房上市交易制度,通过调查数据和实际工作接触到的情况来看,租户对公共租赁住房出售制度呼声较高,参照其他地区的情况来看,最早一批入户的租户的实际承租期已经达到交易条件,公共租赁住房出售和上市交易制度具备相应的实际操作条件和群众基础,建议建议进一步完善并尽快实施公共租赁住房上市交易制度。公共租赁住房的出售和上市交易可以解决一批租户的实际住房需求问题,从公共租赁住房管理的角度而言,部分管理对象从公共租赁住房的承租人成为产权所有人,形成了事实上的退出,减轻了公共租赁住房管理的压力。另一方面,公共租赁住房出售得到的资金可以用于公共租赁住房的投资新建和日常运营管理,以增进公共租赁住房的流转。二是完善租房保证金制度,以强化对租户的管理和制约手段。现行商品房租赁市场实行租房押金制(即保证金制),租房押金和租金缴纳一般有押一付一、押一付三等不同情况。公共租赁住房目前租金收取方式缺乏对违规使用、转租、赖租等行为的制约手段,建议要求办理入住前缴纳租房保证金和住房租金月缴制度,住房保证金制度可以增加对租户的制约手段,强化对租户的日常管理以便对违反公共租赁住房管理制度的行为进行有效打击。三是完善公共租赁住房弹性租金制度。目前的弹性租金制度建立在家庭经济条件差异和所承租公共租赁住房楼层差异的基础上,即廉租房租户和公共租赁住房租户享受不同的政策按照不同的租金标准缴纳租金、不同楼层的租户按不同租金标准缴纳租金,这样的弹性租金制度过于简单笼统,并未将租户在承租期间对公共租赁住房的租金缴纳情况、房屋使用维护、公租房管理配合度等表现纳入考虑范围,建议将上述因素进行量化管理并纳入弹性租金制度考虑范围,充分利用制度的优势引导租户遵守公共租赁住房管理规定,营造良好居住氛围。四是建立和完善公共租赁住房违规处罚制度。目前对公共租赁住房骗租、违规使用、转租、赖租等行为的惩戒并无专门的规章和条款且存在“两极分化”的差异,要么以口头教育等方式训诫处罚偏轻、要么以退租为手段进行惩戒,公共租赁住房管理缺乏处于“中间”的适度手段。建议综合租房保证金制度和弹性租金制度,在原有惩戒手段的基础上建立和完善针对公共租赁住房实物配租享受者的违规处罚制度,以强化公共租赁住房日常管理。

(四)完善公共租赁住房强制清退措施

加大执法力度,积极创新联合执法机制,完善公共租赁住房强制清退措施。目前的公共租赁住房管理缺乏相应清退制度和措施,主要的退出形式包括租户主动退出和对不符合承租条件者的劝退,对于不再符合公共租赁住房承租条件在规定期限内拒不退出的“房赖”,由于相关管理部门没有相应的强制清退执法权,当前对“房赖”采用的办法是起诉执行清退。但是起诉执行清退时间跨度长、流程繁琐,执行效果不佳,严重影响公共租赁住房的流转效率。因此建议简化强制清退步骤和流程,加大执法力度,积极创新联合执法,建立强制清退制度完善公共租赁住房退出机制。

公共租赁住房存在问题及解决方法2

摘要：我国的经济在不断的发展，国民经济的发展带动人们生活的方方面面，人们的生活质量在不断提升，随之而来的是住房问题。在经济发展的过程中人群居住问题也逐渐处于紧张状态。而当前的公共租赁住房的政策是可行的，运行起来也具有实效性。这样能够为人群居住提供保障，有效充分地利用稀缺资源，对各种收入进行核定，即使在没有完善的法律法规下也能保证人们的住房有一定的保障。

经济的发展势必会带动人们生活水平的提高，而在人们的生活中住房是一个重要的问题，更是一个长期性问题。保障性住房类型较多，主要包括公共租赁住房，同时也包括经济适用房和限价房，其中后两种类型在市场上有很大的争议，其在申请过程中需要繁琐的程序，申请较为困难。各种限制条件给人们的住房保障带来了阻碍，从而也会限制房产业的发展。当前国家出台的政策中有公共租赁住房管理，这一政策非常合理，也具有实施性。本文就公共租赁住房的运行管理进行阐述。

1、公共租赁住房的运行管理情况

(1）在房源上的管理。

从房源的管理上看，公共租赁住房中包括新增供应和现有管理。而对于已经使用的公共租赁住房管理，管理方式的推行和完善，势在必行。

(2）在准入范围上的管理。

当前，人们住房的准入范围在不断扩大。城镇居民中低收入家庭纳入准入范围；中等偏下的住房困难家庭也纳入准入范围；学校毕业的或者退伍的，在职人员无住房、新就业大学生、公务员及青年教师等都纳入准入范围

(3）在申报程序上的管理。

公共租赁住房保障在申报过程中具有繁琐的程序，需要经过“三审两公示”等环节。具体按以下程序办理：申请家庭或用人单位按规定向户籍所在地或居住地社区提出申请。社区对申请家庭的情况进行第一次审查，20个工作日内将情况在所在的社区进行公示，公示期为5天。审查无异议的，由社区将相关资料提交到地方住建部门公租办。由住建部门公租办交由同级民政、公安、工商、税务、公积金管理等部门查询有关情况，并在10个工作日内出具查询意见。住建部门公租办会同同级民政、公安、工商、税务、公积金管理等部门按照有关程序在10个工作日内完成第二次审查。若符合条件的，由同意申请的公租办对前两次审核获取的信息进行第三次综合审查，并在5个工作日内拟定具备参与分配资格的名单。经过第三次审查之后，符合条件的申请人名单在地方政府网站或地方住建局部门网站上进行公示，公示期为5天。经公示无异议或者异议不成立的，纳入轮候，同时书面通知申请人（家庭），适时配租公共租赁住房。

(4）在保障方式上的管理。

在保障方式上坚持实物保障与租赁补贴并举。要继续做好公共租赁住房实物保障工作的同时，还积极推进租赁补贴，满足困难群众多样化的居住需求。两种方式的人群需求是不同的，但保障人群必须是符合相应的条件后才能进行保障。

(5）在新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员的管理。

一是明确保障范围和目标。二是强化保障方式和标准。三是加强准入、使用、退出管理。

2、公共租赁住房运行管理的难点及措施分析

(1）居住人群的管理。

承租人的文化素养是决定其履行租赁合同约定条款失信与否的关键因素，也是小区优美环境和公共设施得以有效利用的必然要求。否则，将可能滋生比如长期拖欠租金或破坏居住环境及设施、违规私拉乱接电线等诸多问题。而申请承租人年龄层次对管理的影响，只有真正接触和面对过才懂得其工作开展的艰辛。如邻里矛盾纠纷、违规不服从管理、老人赡养保障等，都是工作中不能忽视的。

(2）安全生产的管理。

引发安全生产不稳定的决定因素是人的因素。人关系着公共租赁工作的全过程。涉及人的安全生产责任重大，工作开展难，但绝不能敷衍了事，必须在严格执行相关法律法规的前提下，履行好职责和行使好义务，才能确保租赁工作的稳步推进和良性发展。

3、公共租赁住房运行管理的优点

(1）能够更加集中地进行房源管理，保证有充足的房源。

实行集中管理与分配，很好地解决了房源紧张及分配不均的问题，保证了人们的住房资源。同时，政府能够充分地利用资金和房源，使得租赁房源更加充足。另外，保证保障房屋能够得到专业化的管理。

(2）保障范围得以扩大，简化了申请审核程序。

随着公共租赁住房保障范围的扩大，越来越多的人会申请公共租赁住房。措施实施后增加了新就职员工及外来人员的纳入。

(3）大大提高了管理效率，促进后续管理工作的开展。

提升了管理部门的工作效能，为后续管理工作提供方便。缩短了审核时间，能够快速地解决住房困难的问题。

(4）加大了新型城镇化建设的力度，解决不同层次人员的住房问题。

公共租赁住房房源加速了城镇化建设进程，推动需求住房的人群向城区的集聚，使得不同生活水平、不同收入层次的家庭都能获得住房。

(5）大幅度降低成本，共有产权房成为解决住房困难的重点。

公共租赁住房使得共有财产房成为人们的主要住房选择。城市发展仍旧存在一些不符合申请公共租赁住房且又无力购买商品房的人群，但随着国家改革政策的不断深化，他们就可以申请共有产权房，很好解决了他们的住房困难问题。成本也得以大幅度降低，利于城市发展和居民居住。

只有解决了住房问题才能推动经济的进一步发展。公共租赁住房的运行管理不仅很好地解决了人们住房困难问题，同时也提高了相关部门管理工作效能，为人们的住房提供了保障。

公共租赁住房存在问题及解决方法3

摘要：公租房是继经济适用房和廉租房之后的又一保障性住房，作为一项惠民之举是为了弥补“夹心层”住房的空缺，社会意义重大。但其在推行过程中仍遭遇到了很多障碍：资金来源渠道单一、租金定价标准混乱、租金定制不合理、申请条件有失公平合理等等使公租房一度陷入困境，本文通过综合问题的提出，从经济学的角度并运用层次分析法等对这些影响因素进行了分析，并提出了一定的解决方案。

Abstract：Publicrentalhousingisanotherlow-i，itistomakeupforthe"sandwichlayer"：singlecapitalsourcechannel，chaosandunreasonablerentalpricingstandard，，Inthisarticle，weputforwardsomecomprehensivequestions，fromtheperspectiveofeconomicsandusinganalytichierarchyprocesstoanalyzetheseinfluencefactorsandproposesomesolutions.

关键词：公租房；资金来源；层次分析法

Keywords：publicrentalhousing；capitalsource；analytichierarchyprocess

中图分类号：文献标识码：A文章编号：1006-4311（2015）35-0036-04

1公租房概述

公租房，即公共租赁住房，不同城市不同学者分别赋予了它不同的概念。总的来说它是指由政府提供政策支持，并限定户型面积，面向中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员包括一些应届毕业生所提供的以低于市场价或者承租者承受起的价格的一种政策性租赁住房。它属于保障房发展的新阶段，它是在廉租房和经济适用房模式基础上的一种政策性的、保障性的住房，主要解决那些既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题，是加快租赁市场建设的有益探索。在2009年“两会”的政府工作报告中，总理首次提出“要积极发展公共租赁房”这一提议。由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2010年6月12日正式对外，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。

我国住房保障体系自上世纪80年代以来发展缓慢，直到1998年的住房体制改革，经过10几年的发展，住房保障体系逐步构成，现阶段保障房主要供应类型为经济适用房、廉租住房、公租房，而今公租房已然成了日后保障性住房的发展趋势。公租房既不是完全市场化的住房，也不是计划经济下的福利公房，而是市场经济条件下政府为实现住房公平而提供的准公共产品[1]。

2公租房推行中的问题分析

从公租房概念的提出到现在，经过几年的市场蕴育和发展，在公租房市场推行过程中我国公租房建设规模大，所需投资多，大量的市场需求使得当前各省市在建设运营管理中普遍遇到保障难题。

资金问题

目前公租房的发展仍处于摸索阶段，公租房作为一种保障性住房其土地供应方式主要以划拨为主，房源主要通过集中新建、配建和市场化收购筹集，建设主体以政府为主，资金来源主要依靠政府投入和银行贷款，这种相对单一的政府财政融资渠道大大加重了政府的财政负担，难以长期支撑公租房建设支出。

选址问题

作为保障性住房，一些城市在规划时，为了实现土地利益最大化，多将公租房建在市中心以外，给承租人带来了很多不便和负担，无形中增加了人们的出行成本，再加上其繁琐的申请流程、较高的申请门槛，即便有租房需求，很多人也只能望而却步[2]。

有失公平问题

我国公租房政策在很多城市往往对于申请人进行了户籍的限制，不管是出于什么意图这些都会使得公租房优惠政策存在着一定的社会排斥缺陷，比如在常州本地人租公租房，每平方米仅需元，外来务工人员和新就业的最便宜的每平方米是元，最贵要元。公租房政策“扩容”体现了政府民生关怀，公租房就应该发展成为不分户籍、体现社会公平的“公平房”。

租金问题

公租房租金定价科学与否，是这一社会保障制度成败的关键。比如，上海、昆明一度出现租金高于市场价，导致公租房遇冷空置，使得前期投资收回无望，后续建设受到影响。再如，天津的“每平方米1元公租房”，过低定价引来对公平分配的质疑，客观上也加重了公共财政的负担，不具有可持续性。如何对公租房进行科学定价，使得其租金既比市场有所优惠，又最大限度的满足“夹心层”的经济承受能力范围，同时所造成的财政负担限制在一定范围内，这个问题目前仍然处于摸索阶段。

公租房需求问题

目前我国对公租房的需求量很大，现在的建造数量相对于需求量来说简直是杯水车薪。如何快速建造公租房使居者有其屋是我们目前所面对的又一大难题。

3公租房推行中应对问题的措施

通过对公租房推行中的问题进行分析，本文给出了以下几种解决方案：

引入社会资金和企业的参与

针对目前公租房建设情况可以发现，引入社会资金并实现企业运营公租房成为必然途径。为吸引社会资金投资公租房的建设，财政部、国税总局等有关部门已经对公租房建设与运营中涉及到的多项税收给予了政策上的优惠[3]。但是由于投资回笼只能通过租金收入使得投资回收期过长，由此造成企业对收回成本信心不足，故而引起企业的参与积极性严重受挫。

作为公益性项目，其具有社会福利性和准公共物品的属性，此项目的实施能增进社会公平与和谐，具有较强的正外部性。故而公租房的社会利益可以看成是私人企业利益与正外部性的简单相加[4]。然而作为以盈利为目的的企业，当然更倾向于私人企业利益的最大化。政府部门可以依据企业对利润的追求或者投资回收期的追求设定一个参考投资回收期T，设每年租金为At，政府可以在投资回收期内给予一定的年租金补贴K，企业建设总投资为C，每年的运营费用为Dt，折现率为i，政府可以在参考投资回收期末，对公租房予以回收，假设企业建设公租房的收益率为r（综合企业与政府的契合点确定r值，i≤r≤r0，r0表示行业平均收益率），我们假设公租房出让方式为只租不售，据此推算政府回收公租房时的价格为：

假设公租房的出让方式为租售并举时，我们假设出售价格为元M元/m2，企业投资回收期内的出售面积为Sm2，则政府回收公租房时的价格为：

注：房屋出售的要求必须满足租赁期限大于等于五年。

此时政府回收价格相对比较低，可以缓解资金上的压力，同时相对于企业来说其承担的风险比较小，还可以有效提高其参与的积极性。

公租房作为保障性住房，是为了解决“夹心层”住房问题而承建的，为了惠顾到更多的符合条件的人群，并实实在在解决有经济困难的租户所带来的困扰，本文从承租方自身条件进行考虑，并参考租赁方式从政策性角度给出了租金补贴性梯度因子。

其中政府的租金补贴可采用梯度因子进行合理分配，梯度因子如表1所示。

从社会公平性角度考虑，家庭的成员数量、人均收入等是对公租房实际租金影响最大的关键梯度因子[5]。

公租房的选址以及社会公平性

通过调查发现，承租者反映最多的是公租房的位置太过偏远，给承租人带来了很多麻烦，针对这些问题，政府只有事先征集市民意见，才能摸清不同地段公租房的具体需求情况，最后通过合理比选再做出决定，当然针对我国目前的情况来看，公租房选址问题不能从根本上全面解决，长久来看是需要以政府为中心对公租房相关的配套设施逐步进行完善的。我国各大城市在公租房申请过程中，对申请人的户籍限制的规定应予以撤销，应该做到出租方式、租金水平以及监督过程的公平性，以此保证“夹心层”的公平入住[6]。

快速增加公租房数量

目前依靠政府或者企业来承建公租房的速度并不足以弥补市场的空缺，改善这种情况我们可以从以下几点着手：第一、政府部门不仅要身体力行的充当建设者，更应该广泛号召社会民众的共同参与，对于房子的拥有者来说，部分用户的房子出现闲置情况，政府部门可以通过自己的号召力，将这部分房子的暂时居住使用权统一整合出来，并通过签署有关协议和户主达成一致，将其暂且充当公租房。第二、通过收购已建好的满足公租房户型的建筑。

租金定价

公租房的定价问题应该考虑到建造成本、运营费用、使用年限、年租用率、银行利率等；现假设公租房租金为A，成本价格为C，使用年限为N，运营费用率为d，出租率为q，银行利率为i则：

公式（4）是通过对年租费用进行折算来综合考虑售价的，以上公式中的成本价格均是以非盈利模式给出的定价计算[7]。

为了最大限度的满足不同家庭状况对于公租房的需求，实行差别化定价势在必行。这就需要满足两个条件：第一、我们需要根据所处地段的不同情况对同一地区进行租金划分；第二、实行差别化定价。影响差别化定价等级的因素主要包括以下几个方面：

①公租房建筑面积（B1）：房屋销售价格是根据建筑面积为单价出售，所以建筑面积（C1）是影响公租房价格非常重要的因素。

②公租房本身的影响因素（B2）：房屋就其自身的结构（C2）、朝向（C3）、楼层（C4）等因素，应该综合考虑其对公租房价格的影响程度；房屋朝向影响到采光对住宅价格租金影响较大，楼层位置也要适当考虑。

③街区繁华程度（B3）：土地所在经济区位与繁华程度密切相关，商业服务的繁华程度（C5）是反映所在地繁华程度的指标，将作为公租房租金的主要影响因素进行考虑。

④交通状况（B4）：道路通畅程度（C6）、公交便捷程度（C7）、对外交通便利程度（C8）是反映所在地交通状况的指标。按照道路功能特征及相对重要性确定其评分值：主干道9分，次干道7分，支路5分；公交便利度，根据道路的通达方向、数量来赋值；由于考虑到汽车站、火车站、船码头和机场等对外交通便利的影响，评分最高者为9分，最低者为1分。

⑤基础设施状况（B5）：生活设施完善程度（C9）主要根据供水、供电、供煤气的使用保证率来决定。凡是水、电、煤气供给到租户的，使用保证率高的计9分；凡供应到小区，使用保证率较高的计7分；若只到小区周边，则计5分；生活设施不完善的计3分；缺乏水、电等供给的主要设备，且使用保证率不高的计1分，公用设施完善度（C10）主要指上下水道，学校、通讯、公园、银行、大型超市、影院等设施的完善程度，最高者计9分，最低者计1分。

⑥所在地的环境状况（B6）：同一市区中，不同区域的大气污染（C11）噪声污染（C12）以及水体质量（C13）各不相同，不同程度地影响着公租房房价的制定。大气质量我们划分优、良、轻度、中度、重度等5级，相应评分为9、7、5、3、1。根据环境噪声划分为好、较好、轻度、中度、重度5个标准，评分分别为：9、7、5、3、1。水体质量可根据其污染的严重程度相应赋值[8]。

通过上述内容，将这些影响公租房租金的主要因素作为评价指标进行分析。确定租金定价指标权重值，在这里我们采用9级标度进行赋值判断：

由表8可以看出，公租房租金的影响因素中，建筑面积C1是最重要的，其次是街区繁华程度C5，再者是房屋自身结构C2，具体的某些地区中租金等级划分结果并不相同，但上述方法是适用的。

我们可以根据这个方式在划分了公租房租金等级之后，根据差别化定价并结合相应的市场价格进行房租制定。不同租金定价与销量关系图如图1。

由图1可以看出，当租金定价不同时，它所满足的人群数量有一定的差别：当租金分别为A1、A2、A3时，所对应的承租人数分别为A1、A2、A3。这时我们可以利用这种关系进行多种价格的设定同时满足不同的人群需求，与单一定价相比，多种定价的方式可以最大限度的覆盖“夹心层”，使处于“夹心层”不同层面的租户都可以得到相应的住房满足。本文建议在租金定价中按照市级单位所在不同区域将租金划分为几个层级，以求此项惠民政策最大限度的覆盖量，同时所取得的利润可以对公租房所在地的小区管理、维修等进行补贴。

4结论与政策性建议

针对我国的公租房现状来说，争议比较大的还是僧多粥少、投资费用大与回收期限长的问题，这些困难的解决首先从建筑自身来说，我们应该提高容积率，采用的装修设计应该针对保障对象的具体情况展开等；对于外部力量来说，我们应该调动社会资本的积极参与，广泛采取各项激励措施。同时我们应该保证这一惠民之举落到实处，将有关信息以及资金使用情况公开透明，申请条件公开公正。目前我国的公租房的发展从只租不售探索发展为先租后售、租售并举的模式，随着公租房管理制度的完善，又不断出现新的问题，比如如何对我国的公租房进行有效监管，并避免寻租案的出现，改善因为出售而造成的政府资源的流失等情况，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，将惠民政策进行到底对我们来说仍然任重道远。目前我国的公租房主要以60平方米以内的小户型为主，对于以后我们应该适时的根据需求逐步发展大户型以不断完善住房的市场保障体制。