房地产论文 房地产行业论文【精选5篇】

【导言】此例“房地产论文 房地产行业论文【精选5篇】”的范文资料由阿拉题库网友为您分享整理，以供您学习参考之用，希望这篇资料对您有所帮助，喜欢就复制下载支持吧！

房地产论文【第一篇】

摘 要：在房地产企业的运营过程中，往往涉及到许多与大额资金相关的问题，需要进行资金的融入。但目前在房地产行业当中，证券和股票等融资形式过于老化且趋向单一，在房地产融资方面出现了一系列问题。在20xx年我国提出了房地产投资信托基金这一新型的融资模式的试点。由于这一投资形式的不成熟性，导致投资者对其潜在风险等問题还不够了解，因此本文对房地产投资信托基金的风险进行了简要的例举和论述并就其解决方法提出了相应的建议。

关键词：房地产投资 信托基金 风险类型 防范方法

1 概述

房地产投资的形式

房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。

房地产投资信托基金的含义

所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。

2 房地产投资信托基金的风险类型

客观风险（系统性风险）

政策风险

政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。

法律风险

房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。

金融风险

金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。

主观因素造成的风险（非系统性风险）

项目风险

在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。

经营和管理风险

房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。

流动性风险

所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。

3 风险防范的方式

信托公司加强内部的管理和控制

信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。

建立完善的风险规避机制

风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以對融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。

分散进行多样化组合投资

在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。

增加信托产品的流动性

前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。� 除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。

进行合理的风险分担设计

上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。

房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理

要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。

政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则

由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家的政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。

4 结语

总的来说，任何一种投资形式都有可能存在风险，本文通过对房地产投资信托基金风险因素的直观分析突出了其风险程度，并提出了相应的规避措施，以期对减小房地产投资信托基金的投资风险起到参考作用。

参考文献

[1] 闫怀伟。房地产投资信托基金风险管理研究[D].南京财经大学，20xx.

[2] 陆却非。房地产投资信托基金系统性风险研究[D].中国科学技术大学，20xx.

[3] 亢璐。房地产投资信托基金（REITs）运作风险研究[D].上海社会科学院，20xx.

[4] 刘选珍。房地产投资信托基金风险管理研究[D].东北财经大学，20xx.

[5] 王静静。房地产投资信托基金风险分析与控制研究[D].哈尔滨工业大学，20xx.

[6] 冯晓明。我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究[J].南方金融，20xx（07）.

[7] 吕文斌。我国房地产投资信托基金的风险研究[J].商业文化（学术版），20xx（06）.

[8] 沈香。试论我国房地产投资信托基金的风险[J].商场现代化，20xx（17）.

[9] 曹敏。房地产投资信托基金的风险管理研究[D].中南大学，20xx.

[10] 姜鸿博。我国房地产投资信托基金的发展模式及风险防范机制研究[D].吉林大学，20xx.

房地产论文【第二篇】

没有建立完善的财务成本管理体制

房地产企业由于管理体制不健全，导致设立的企业制度不符合企业的发展目标和需求，让企业在发展的过程中偏离了预定轨道，并阻碍企业可持续发展战略的实现。阻碍企业稳定健康发展的因素有很多，而财务成本管理工作不健全却是共同存在的问题，很多企业实行粗犷式的财务管理，制度流于形式，没有真正起到管理制约的作用。并且对于岗位的责任划分不明确，奖惩机制不分明、不完善，不仅会影响管理者的工作积极性，还会降低工作效率。

预决算管理存在不足

做好工程预决算工作对于施工企业有着重要的责任，而当前的房地产企业来说更是如此，良好的工程预决算可以帮助企业节省资金，创新管理方式和提升管理效率。当前存在的不足主要有两个方面：第一，定额更新换代的频率慢，很多房地产企业还采用这种传统的工程预决算方法，而这种方式对于工程资金运用的真是和可靠性不够准确，并且计算繁琐，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏综合管理。面对工程项目中存在的不足，有效沟通是解决问题的良好方式，但是当前设计与施工难以沟通的问题，让预结算款额变得不尽合理，更有些工作人员抽逃资金，在资金上弄虚作假，阻碍了房地产企业的健康发展。

2、加强房地产财务成本管理的对策

建立健全财务成本管理体系

要想健全房地产的财务成本管理，就必须加强财务预算的编制和执行，同时加强考核分析。归纳一下可以说有以下两点：第一，要尝试在企业内部建立成本和投资管理中心，加强利润的管理，对于工程财务预算和工程财务决算要以季度为目标，帮助企业实现合理的资金规划，加强未完成工作的审批，对已经完成的工作要加强审查工作，将资金控制的工作做到位，实现财务成本的精细化管理。第二，要充分注重企业内部的上行下效，注重企业部门之间的沟通联� 企业内要注意责任到人，出了问题不出现推诿扯皮的情况，要制定月度、季度、年度的考核目标，并在周期末进行管理总结，这样才能有效健全财务成本管理体系。

完善内部资金管理体系

要完善资金管理体系就要运用到信息化管理，而科学的筹集和管理资金是现代房地产企业管理中的重要任务，也是实现企业可持续发展的重要前提。企业的财务人员要加强对企业日常资金的收支情况予以把握，做好每日现金流的核对。另外，企业要建立电子银行和核算系统，帮助企业实现资金合理的预决算，实现资金控制，让企业运用现代化真正建立完善的资金管理体系。

对企业的财务管理体系进行升级

第一，房地产企业管理者应该对财务成本管理每一个层次的人员进行授权，只有财务成本管理相关具有合理的权利，才能对成本费用的支付以及资金合同的评审进行合理飘转。第二，要对每一个会计主体的财务数据进行有效的记录与科学的收集，使成本管理人员的结账以及报表编制工作具有统一的规范，保证成本会计的科目设置与造价会计的科目设置相一致。第三，要将全面的预算体系与核算体系进行结合，使每一个会计主体得到统一，完善成本管理核算系统。

3、结束语

房地产论文【第三篇】

关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式 计量

理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。

一、投资性房地产会计政策选择原因分析

首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。

其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。

二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析

了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的选择

对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。

由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。

（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更

《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件

《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。

三、完善投资性房地产会计政策选择的方向

（一）完善会计准则与政策法规

新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。

（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力

会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此，有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。

四、结束语

企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊：公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍，比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境，可操作性不强，等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法，会计处理相对比较简单，也容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存，企业应如何选择，关键还是看该企业适合于哪种模式，根据企业的具体情况进行合理的判断。

参考文献：

[1]财政部。企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，20xx

[2]朱莲美，李高波。投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，20xx，（06）

[3]郑儒彬。投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析[J].中国乡镇企业会计，20xx,(03)[4]姚振飞。公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国乡镇企业会计。20xx，（07）

房地产论文【第四篇】

摘要：自从国家全面实行“营改增”税法政策以来，增值税方面发生了很大的变化，同时在会计实务中也遇到了一些新问题，对于某些规定由于缺乏总局税法解释，各人理解不一，在实际工作中都感到很困惑。即：投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣问题。本文结合会计制度、会计准则和税法相关政策，进行详尽分析研究，并提出建议，希望以此促进形成共识，也有利于促进国家进一步完善相关税法政策。

关键词：投资性房地产；增值税；进项税额；一次性抵扣；分期抵扣

一、相关政策法规

国家为了促进社会经济的发展，给企业减少税负和扩大增值税的征收范围，从20xx年5月1日起，在全国范围内全面开始实行营改增政策，所有的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等以前是营业税纳税人的，现在全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。为了便于营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，即国家税务总局公告20xx年第15号，公告第二条规定，“增值税一般纳税人自20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及20xx年5月1日后发生的不动产在建工程，其增值税进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在实务中产生歧义的，是对公告中第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”的理解差异很大，对此规定的不同理解，是引起“投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣”的直接原因。

二、投资性房地产增值税进项税额需分期抵扣的观点分析

持“投资性房地产增值税进项税额分期抵扣”观点的人认为，15号公告第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，需从“会计制度”和“固定资产”两个方面来考虑。

1.《企业会计制度》中没有“投资性房地产”这个科目，在会计准则中才设置了“投资性房地产”这个科目，15号公告应该是从“会计制度”的角度讲的，“投资性房地产”符合“使用期限超过1年的房屋建筑”这个条件，故会计制度中的固定资产应包括“投资性房地产”在内，所以取得投资性房地产发生的进项税额应分2年期限进行抵扣。

号公告第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。“应交税金”科目是会计制度中的会计科目，而在会计准则中设置的是“应交税费”科目。

号公告中规定，“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”其中并没有列举“投资性房地产”这个项目，因此企业取得投资性房地产发生进项税额应分2年期限抵扣。从以上三点看，笔者认为这种理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但没有反映出税收优惠政策的本意，更无权威性依据，不能令人信服。

三、投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣的观点分析

持“投资性房地产增值税进项税额一次全额性抵扣”观点的人认为：

1.为了适应时代发展和规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露等情况，财政部专门制定了《企业会计准则第3号-投资性房地产》。其中第二条规定，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或是两者兼有而持有的房地产。”此项规定指明了取得投资性房地产的目的是租赁出去来赚取租金，或者是使其资本增值。而企业取得“固定资产”的目的一般是为了生产经营的需要，而不是为了赚取租金或是资本增值，目的不同，性质不同，它们的用途和范围也不同，由此可知，“投资性房地产”与“固定资产”是两个不同的概念，必须严格正确区分，在实务中应分别列示且各自独立核算，所以“投资性房地产”不属于15号公告中的“固定资产”的范畴。

2.对于《企业会计制度》（财会[20xx]25号），虽然目前还没有明文规定作废，但是现在应该已经没有企业执行《企业会计制度》，现在的企业不是执行《小企业会计准则》，就是执行《企业会计准则》。笔者曾经给财政部打电话询问是否还可以执行《企业会计制度》，财政部人员讲，已经不能执行了，现在的财务报表都必须按会计准则来上报。所以《企业会计制度》已经名存实亡。因此在实务中属于投资性房地产范畴的，应该计入“投资性房地产”科目，按照投资性房地产准则进行会计核算，而不计入“固定资产”科目按固定资产准则核算，投资性房地产不是15号公告所规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其在购进时的进项税可以一次性全额抵扣。

3.总局之所以在15号文中强调必须是“在会计制度上按固定资产核算”的不动产，是因为原来增值税中“固定资产”的进项税抵扣是不包括不动产的，现在实行“营改增”涉及到不动产也可以抵扣进项税额，而不动产既包括属于固定资产的不动产，也包括不属于固定资产的不动产，只是明确一下按固定资产核算的不动产。

4.由于对此项规定的不同理解，内蒙古国税局在《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）》第十一条明确：“20xx年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。”此项解答明文指出“投资性房地产”的进项税额可以一次全额抵扣。这个解答是对此项规定的具有一定权威性的解释。综合上述四点分析，笔者认为，这个理解符合出台政策惠民的原意，还有权威性解答，此观点应该是正确的。

四、结论与建议

通过对上面两种观点的不同分析比较，笔者支持“一次性全额抵扣”的观点。虽然总局并没有明确“投资性房地产”是否属于15号公告规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，但内蒙古自治区国税局对此规定进行的权威性解答有很大的参考指导作用。另外，笔者认为，15号公告中所规定“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其中的“会计制度”并不是专指《企业会计制度》（财会[20xx]25号），而是泛泛讲的会计方面的相关制度规定而已，重点强调“按固定资产核算的不动产”。并且，从营改增政策的制定初衷来说，国家是想扩大税收优惠政策，给企业减轻税负，促进经济发展，因此笔者认为：投资性房地产增值税进项税额应该一次性全额抵扣。

1.在国家税务总局还没有就此事出台相关文件之前，会计们最好按“投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣”的方法去做。因为这是由于税法规定不清晰造成的，各种理解均可接受，所以，采取一次性全额抵扣方法对企业最有利，假如总局出台文件不允许一次性抵扣（笔者认为这种可能性很小），那么把以前已经抵扣而不允许抵扣部分，做“进项税额转出”即可。

2.国家税务总局应该尽快出台文件，对15号公告中的“会计制度上按固定资产核算的不动产”加以明确，完善税收政策，使广大会计工作者不再有异议，不再浪费时间做无谓的争论。

参考文献：

[1]财政部、国家税务总局。关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。财税[20xx]36号，20xx-03-23.

[2]国家税务总局。关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告。国家税务总局公告20xx年第15号，20xx-03-31.

[3]财政部会计司编写组。企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，20xx.

房地产论文【第五篇】

关键词：筹资；筹资方式；内源筹资

一、筹资相关理论概述

（一）筹资的概念

筹资是通过特定渠道和适当方式筹集资金的金融活动。它是财务管理的第一个环节。企业筹资是指企业通过各种方式和法定程序，向资金提供者筹集、整合资金，用于投资或者生产经营的活动。

（二）筹资的主要方式

1.外部筹资

(1)发行股票

发行股票是股份公司获取自由资金的基本途径。按股东权利和义务分为普通股和优先股两种方式。

(2)银行长期借款

银行长期借款是指企业向银行、其他金融机构和其他单位借款超过一年的各种贷款。是企业长期负债的主要来源。

(3)吸收直接投资

吸收直接投资主要是企业按照“共同经营、共同投资、共享利润、共担风险”的原则吸收国家、法人、个人投资的资金，形成企业资金的一种筹资方式。

(4)发行企业债券

发行企业债券主要是企业依据规定的法定程序发行、约定在一定期限内偿还本金和利息的有价证券，按还款期限长短可以分为短期债券和长期债券两种期限债券。

(5)商业信用

商业信用筹资是利用商业信用进行融资的行为，通过延期付款或预收款方式购销货物。利用预收货款和延期交货的方式获得一笔短期资金。主要有三种形式：赊购商品、商业汇票和预收货款。

(6)融资租赁

筹资租赁，又称融资租赁，是租赁公司按照承租企业的要求购买设备，在合同约定的较长期限内提供给承租企业使用的信贷业务。融资租赁主要有三种形式：直接租赁、杠杆租赁和售后租回。

2.内部筹资

内部筹资主要是企业将自己的初始投资形成的股本、折旧以及留存收益转化为投资的过程。它与外部筹资的主要区别在于它使用企业自有资金，不需要支付筹资利息，没有到期日，不需要偿还，也可以提高企业的信誉。

二、房地产企业筹资问题分析

（一）负债筹资规模大

房地产企业主要的项目是建设项目，建设项目多且都处于扩张发展阶段，对于企业来说未来会有大量的资金支出，会导致企业财务压力较大。负债筹资可以降低综合资本成本，从而增加企业的收益。由于债务资金的利息是在税前支付的，并且债权人对债务人要求的报酬率一般较低。但如果负债规模过大，则利息费用的支出会大幅度增加，利息也会降低，可能会降低企业偿债能力，程度严重的话还可能会丧失。

（二）内源筹资不足

房地产企业离不开资金的支持，一个项目工程从前期土地的获得阶段、建设开发阶段到销售阶段，它的每个阶段都要大量资金来维持。内源筹资不仅不需要对外支付相应利息费用，而且内源筹资所需的成本费用也远低于外部融资，这就是内源筹资成为企业的第一选择的主要原因，房地产企业普遍会存在资金缺口大、回收期长的突出特点，这就有可能导致企业出现内部资金短缺的问题，这个时候就需要靠筹集外源资金，来满足企业经营与发展的资金需求。

（三）资金来源单一

房地产企业主要的资金来源可能是其母公司，资金来源渠道过于单一，国内房地产企业普遍青睐的银行贷款，未能有效运用，如果房地产企业一味依赖母公司的输血，没有合理利用贷款利息的税盾作用，这样会使所有者权益格外突出，公司财务管理工作就会出现漏洞。

三、信达地产筹资问题的解决措施

（一）调整负债筹资规模

房地产企业筹集的资金主要就是用在房地产开发上。只有卖掉已开发的房屋，资金才能流动，实现资金的流通。如果企业的销售出现问题，筹集的资金无法按时偿还，但还有新的项目要开发，必须要再一次筹集资金，企业的负债规模因此会继续扩大。企业应制定合理的销售策略来调整其资本结构，首先要尽可能出售企业库存房屋，通过降价、促销或其他可行的办法实现库存的销售。这也相当于增加了企业的自由流动资金。

（二）扩大内源筹资

内源筹资实质上就是内部股权筹资。房地产企业利用股东投资、年度盈余资金、预收房地产保证金和预售房款，投资于边际效益较高的项目。通过这些方式，房地产企业就可以合理利用这些资金，很大程度上可以减轻企业的资金需求的压力，进一步促进企业的长期可持续发展。内源筹资不需要承担外部的利息费用，这样就减少了企业的成本费用，内源筹资也避免了外部对企业的潜在控制风险。

（三）筹资方式多元化

1.房地产预售

房地产预售一直是房地产企业的最常见的经营方式，在新项目开发中，企业可以利用预售房地产筹集资金，利用预售房屋获取的房款来建房，提前完成销售工作。这样既能满足资金需求，又能完成房屋销售。资金来源不仅无利息费用，还很安全，这很大程度上反映了以预售房地产作为筹资方式的优势。

2.售后回租

房地产企业售后回租主要是为了销售积压的房屋，这样企业可以收回大量资金，有利于缓解企业资金短缺的漏洞。具体来说，房地产企业以市场价格出售房屋，并与购房者签订销售合同。同时，签订租赁合同，并根据合同签订的内容按期支付相应的租金。由于这样做的收益率会高于银行的存款利率，能提高公众对购房的积极性。企业通过这样不仅可以筹集到大量的资金，还可以处理积压的房屋，减轻库存压力，使房地产企业资产的流动性进一步提高，资金周转速度加快。

四、总结：

针对上述问题，在充分考虑内部因素和外部环境的前提下，提出了解决企业筹资问题的具体措施。通过筹集资金，实现企业价值最大化，同时兼顾企业可持续发展的长远目标。

参考文献：

[1]刘冉。DJ地产集团筹资问题研究[D].长春：吉林财经大学，2016:16-32.

[2]朱俊。企业筹资问题的相关探讨[J].知识经济，2016,(01):112.