实用项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容5篇
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项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容篇1
惠州市田螺墩生态旅游融资方案设计
摘要：现主要从融资模式、资金筹措以及融资方案等方面对惠州市田螺墩生态旅游融资问题进行深入研究。研究表明，本项目适宜采取bot融资模式，以确保项目资金来源可靠，且融资结构合理和融资成本较低，实现项目良好的经济及社会效益；同时为了切实保障项目的顺利运营并取得良好的经济效益，还需要切实加强融资风险管理，以控制项目融资风险。
关键词：bot融资模式；项目融资管理；融资风险
中图分类号： 文献标识码：a
文章编号：1005-913x（2016）04-0149-03
一、引言
“生态旅游”这一概念是国际自然保护联盟（i）特别顾问、墨西哥专家豪?谢贝洛斯拉斯喀瑞（os-lascurain）在1983年首次提出来的。生态旅游是指以可持续发展为理念、以保护生态环境为目的，以有特色的生态环境为主要景观的旅游。生态旅游的内涵包含两个方面：一是回归大自然，即到生态环境中去观赏、旅行、探索，目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛，探索和认识自然，享受自然和文化遗产等；二是要促进自然生态系统的良性运转。
与传统的旅游活动相比，生态旅游具有保护性、自然性、规模较小的特点。自然性主要体现在旅游者所到的旅游区域具有独特的自然生态风光，人口相对稀少，由于受工业化影响程度较低，保存着生态环境的相对原始状态；保护性指的是尽可能的保护原有的生态环境以及原有的生态平衡，在资源环境容量范围内旅游。同时，生态旅游强调规模的小型化，限定在一定的承受能力范围之内，这样既有利于游人的观光质量，又不会对旅游环境造成大的破坏。
生态旅游是旅游活动中非常重要的组成部分。从旅游发展的角度看，生态旅游是近年来旅游业中增长最快的部分，年收入增长率达到15%，生态旅游将成为21世纪旅游活动中的主流。
二、田螺墩生态旅游项目概况
（一）基本情况
田螺墩坐落于惠州市惠阳镇隆长龙村的长龙水库源头，银瓶嘴的正东方向，大帽山的南侧。项目地理位置极为优越，它位于交通便捷的205国道旁，西接东莞市，东与惠州市区接壤，分别距深圳市48公里、东莞市60公里、广州市130公里，往东10公里是惠州市，是珠三角地区扼要交通要点。特别莞惠城轨开通后，穿梭广州、东莞、深圳、惠州各大城市之间只需一个小时，可以真正融入珠三角一小时经济生活圈。田螺墩水清、石美、山高、林森，山中种植了大量的荔枝和龙眼，其中黄汝坑因其独特的山体结构以及怪异的节截岩石而著名，最大落差的瀑布约有30余米，水质清澈见底，由浅入深，最深处高达五米，是游玩、嬉水、溯溪的绝佳场所。
田螺墩生态旅游项目景区总面积约53万平方米，预计总投资额亿元人民币。项目以生态和休闲为主题，景区定位为自然山水、漂流溪水、有机果园、旅游地产相结合的休闲度假胜地。设置四个功能区分别为：自然山水区、漂流溪水区、崇林世居文化区、生态农业区。项目除了具有地理位置的优势外，作为周边较为稀少的综合性生态旅游项目它拥有比其他景区更大功能优势，同时，项目将以自然山水为主的景点与广东第二大的客家围屋文化――崇林世居文化相结合，具有较强的吸引力。由于生态旅游项目以自然山水为主要景点，主要是在原有的生态环境下完成栈道的修建、水道疏浚、设施的配置以及投资性房地产的建设，所以开发难度较小。项目建成后将以周边六小时车程内的城市为近期目标客源市场，以注重休闲娱乐、喜爱自然的群体为目标客户。
生态旅游的发展必然给田螺墩的当地农村经济发展注入新的活力，成为区域经济支柱产业。在2014年发布的《惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（2014-2030年）》中，镇隆政府明确指出社会发展目标为：打造以生态旅游、休闲度假及生态农业等城乡一体化休闲产业为补充的经济强镇，环境优美、配套完善、宜居宜业的生态产业新城。田螺墩生态旅游景区的设立与发展完全能够适应规划的发展目标，得到当地政府的广泛支持。
（二）项目主体设置
根据田螺墩生态旅游项目建设的具体情况，项目的所有权属于当地政府，当地政府通过组织公开招标的方式寻找合适的企业负责项目开发、建设，并给予该企业经营权十五年，十五年后交还政府。
项目招标将采取资格后审，凡具有承担本项目开发资质或能力的企业均可参与投标，投标人应满足下列条件：第一，投标人必须在中华人民共和国合法注册，并具有独立法人资格，营业执照经年检有效；第二，申请投标的企业应是具有从事过同类项目经验的企业；第三，申请投标的企业应具有不低于该项目预计总投资额（亿元人民币）70%的总资产。
经过评标委员会的评定，公布x股份有限公司中标，获得项目的特许专营权，作为项目的直接主办方。x股份有限公司是一家专业旅游投资开发公司，注册资本8 000万元，以土地、货币资金注入。近五年来，公司连续盈利，如今总资产高达亿元，货币资金不低于总资产的30%，累计的债务也不超过公司净资产的35%；同时，x公司曾成功开发生态旅游农村，具有宝贵的经验。
（三）投资预算估计
根据建设需要的主要材料、当地材料市场价格等因素，预测估算出该项目的总投资额约亿元。其中，项目景区建设的投资额约为4 000万元，主要包括基础设施投资、漂流项目投资、汽车营地投资、辅助及配套设施投资、服务设施投资、景观设施投资；旅游房地产的投资额约8 000万元。具体各项投资估算见2-1和2-2表。
田螺墩生态旅游项目的建设周期两年，项目直接主办方的经营期为十五年（包含前两年的建设期），十五年后交还政府。其中前两年为建期，预计第三年开始产生营业收入。项目营业收入主要来源于景区门票收入、漂流收入、汽车营地收入、产权酒店以及度假别墅营业收入。根据旅游景区“增长-快速增长-平稳增长-衰落”的发展趋势，对旅游景区旅客规模采取增长率的方法预测。第三年～第五年预测年增长率15%，第六年～第十五年预测增长率30%。假定景区门票为80元/人；人均消费100元；漂流项目180元/人并且80%的游客选择玩漂流；汽车营地平均每人148元，30%的游客住营地；提供20套别墅租赁以及130间酒店客房服务，预测年均收入达1 284万元，十五年共16 692万元。经营期内营业收入预测约12亿元人民币，预计年均收益率约为44%，年均净利润5 280万元，具体各项收入分布如下表2-3。
（四）项目融资现状
田螺墩生态旅游项目作为一个全新的项目，目前仍处于规划阶段，由于项目的所有权属于当地政府，景区的开发一直是由政府主导，最初的资金投入仅仅为政府的财政支持，政府计划给予项目总投资额中10%的资金作为初始资金，可这资金远远不足以支撑整个项目的发展，所以政府通过公开招标的方式寻找合适的企业并且将剩余所需的90%的资金交给项目直接主办方自行筹集。
三、田螺墩生态旅游项目融资存在的问题
（一）银行贷款难
田螺墩生态旅游项目目前仍处于规划阶段，没有得到成熟的开发与适当的宣传，因此当地银行对项目缺乏兴趣。同时又因为该项目投资额大、周期长，银行对项目直接主办方的资信状况不信任，认为它很难承担项目的经营建设，以及商业银行对旅游业贷款投资项目回报的评估制度尚未建立，不能正确的估算出项目预期可带来的净收益，综上因素最终导致企业向银行申请贷款困难。
（二）融资渠道狭窄，融资方式单调
田螺墩生态旅游景区投资目前仅仅依靠政府投入、银行贷款这两种融资方式，融资渠道也较为单一，没有开拓出多元化的融资渠道。在筹集社会资金方面，基本没有充分利用资本市场。至此之前，除去政府计划投入的1 200万元的资金以及公司自筹资金3 600万元外，中标企业计划将剩余所需资金7 200万元向银行申请贷款，而银行方面又存在着“惜贷”的现象，不轻易放贷，因而项目建设进程过慢，资金缺乏。
四、田螺墩生态旅游项目融资方案设计
（一）融资模式
bot（build-opereat-transfer）建设-经营-转让模式的简称，即我国通常所说的“特许经营权”投融资模式。通常是指项目所在的地方政府通过签订特许经营权协议，将项目授予经营者（一般是企业），由该公司负责项目的基础建设中的融资、建设、经营与维护等，在规定的特许经营权的时间内，项目发起人对项目拥有所有权；在特许经营期满时，经营者要将该设施无偿转让给政府或有关部门。
bot融资模式在促进项目建设方面拥有众多优点，这些优点使得其在对发达国家和发展中国家都得到广泛的应用，田螺墩生态旅游项目采用bot融资模式进行建设，一是减少政府开支，从而减少政府债务和赤字。二是有利于提高项目建设质量并加快项目建设进度，促进项目运营效率的提高。三是可以有效的降低和分散项目建设、运营风险。
1.运作流程及参与主体
bot模式主要由三方组成，项目发起人（政府）、项目直接主办方和金融机构。其中，政府作为项目发起人，而它自身的公信力可以降低项目投融资风险。
bot项目融资运作流程：首先要确定融资项目，即项目的类型、建设要求、融资需求；其次，根据项目的需求进行招标公示及投标人资格审定，再根据具体的实施细节与中标企业进行谈判并签订合同与协议；再次，由中标企业作为项目的直接主办方，负债资金的筹集、项目建设和运营管理等；最后，在特许经营权到期后，项目直接主办方无条件将项目移交项目发起人。
（1）项目发起人
政府作为项目的发起人在bot融资模式中发挥着重要的作用。bot模式虽然将项目所需的资金交由x股份有限公司筹集。但在这过程中，政府也有不少的辅助工作，镇政府将为x股份有限公司牵头，帮助其向当地银行申请贷款，完成部分土地的置换。同时，政府也将给予项目公司适当的税收优惠，使得项目的直接主办方有稳定的收益。
（2）项目直接主办方
在bot的融资模式中，田螺墩生态旅游项目的中标人――x股份有限公司作为项目的直接主办方以及项目融资的主体，将为项目筹集总投资额90%的资金，同时将拥有该项目十五年的经营权，承担起项目的经营建设。待十五年后将项目归还政府。
（3）金融机构
在田螺墩生态旅游项目中，可能涉及到包括商业银行和证券公司等金融机构。x股份有限公司将通过向银行申请贷款以完成部分资金的筹集。另外x股份有限公司若要发行股票、债券必须由具有承销资格的证券经营机构承销，不得自行销售。
2.基本解决思路
为了解决项目的直接主办方向银行贷款难、融资渠道狭窄、方式单一的问题，我们在bot融资模式指导下，计划通过由政府牵头帮助主办方以项目作为抵押向银行申请贷款，降低向银行申请贷款的难度；计划通过发行债券、吸引民间资本（村民入股）的方式来充分利用资本市场，拓宽项目融资渠道。
3.资金筹措渠道
本项目总投资约亿元。按照项目发起人景区当地政府的要求，由中标人作为项目的直接主办方负责大部分资金的筹措。
按照项目直接主办方的资金筹资计划，x股份有限公司筹集自有资金3 600万元，约占项目总投资额的30%。政府作为项目的发起人计划投入1 200万元，约占10%。项目建设资金缺口7 200万元，占项目总投资额的60%。项目直接主办方拟以项目作为抵押，向银行机构申请贷款3 600万人民币，占项目总投资额的30%。同时通过证券经营机构向公众发行25%的企业债券约为3 000万元，此外，吸引当地村民入股约600万元来实现剩余资金的筹集。
4.融资的方式
（1）银行贷款
x股份有限公司将由政府牵头以项目作为抵押，向当地商业银行申请贷款。建成投入运营后，再将旅游项目投入带来的各项产出收入逐步用于偿还贷款本息，计划还款周期为十年，根据2015年中国人民银行相关公告的基准贷款利率以及各商业银行自己的浮动空间，年利率暂定6%～7%。根据项目预测的年均收益率，可估算出项目年均利润5280万元，项目有足够的收益保证本金及利息的偿还。考虑到景区为完全的新建项目，拟定项目的头二年为建设期，这期间只偿还银行利息；后八年为项目的主要经营期，这期间项目的经济效益得到充分的体现，银行还贷得到保障，采用递延年金的方式偿还银行贷款，偿还本息。因拟向银行的借款期限不长，需承担的利息总额较低，同时又以项目作为抵押并且有政府的牵头，所以获得银行支持是可行的。
（2）债券融资
按照《证券法》的规定，x股份有限公司净资产达到国家规定的规模要求，经济效益良好，发行企业债券前三年连续盈利，具有良好的偿债能力，满足企业发行债券的所有要求。公司计划发行3 000万元的债券，债券期限为五年，拟定利率为5%，不超过国务院限定的利率水平，但高于银行现行的存款利率，投资者的接受度较高。由于发行债券融资所占比率不大，资本成本率较低，且明显要低于项目预计年均收益率44%，所以债券融资是可行的。
（3）政府入股
政府作为项目的发起人，将景区十五年的开发权、经营权出让给x股份有限公司，待十五年后收回，政府拥有项目的所有权。为了保障项目的顺利进行，政府除了为项目直接主办方提供辅助性的作用外，也将拨款1 200万元作为项目的初始资金。
（4）村民入股
为了实现“共同致富”的理念，项目公司决定吸收村民入股，在推动当地农村经济发展同时带动田螺墩村民共同致富。田螺墩村村民可以利用闲置的资金、土地参与田螺墩生态旅游项目的建设，在企业实现净收益的情况下根据入股金额占项目总投资百分比来分取红利。调查结果显示，有意向并有能力参与项目建设的村民大约有五名，他们将通过投入100万元的货币资金以及市值500万元的土地参与该项目。项目前二年的建设期将不分红，将在经营期内将利用净利润为村民分取红利，通过年收益率的估算，村民投资回报较稳定。采用村民入股的融资方式，减轻了企业置换土地的成本，降低了企业的负债。
五、结语
将项目融资管理的相关理论与惠州市田螺墩生态旅游区建设项目融资实践密切结合，从项目融资的现状、存在的问题及融资方案的制定等方面进行了深入的融资管理研究。研究表明，此项目适宜采取bot融资模式，可以使项目资金来源可靠，融资结构合理，融资成本较低，但为了切实保障项目的顺利运营并取得良好的经济效益，此项目还需要切实加强政策风险管理、市场风险管理及管理风险的控制，以控制项目融资风险，实现项目良好的经济及社会效益。由于融资方案的可变因素较多，融资方案的制定以及风险管理等具体实施还有很多工作要做，有待进一步研究。
参考文献：
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项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容篇2
湖南省郴州火力发电厂 项目融资方案设计
目 录
一、项目背景…………………………………………………………3
二、项目概况…………………………………………………………3 项目名称 项目合作方 项目融资方式 项目建设周期
三、项目的具体安排…………………………………………………4 融资结构 核心问题的解决
四、信用保证结构……………………………………………………5
五、项目的风险分析…………………………………………………6 风险来源 防范措施
六、项目的效益分析…………………………………………………8 环境效益 社会效益
七、最终评估…………………………………………………………9
湖南省郴州火力发电厂 项目融资方案设计
一、项目背景
能源短缺和环境污染是人类当前共同面临的世纪性难题。随着工业化和城市化进程的加快，重要资源供给不足的矛盾日益突出。为了解决资源战略问题，必须大力开展能源节约与资源综合利用。我国“十一五”规划建设从产出方面提出了目标要求——人均gdp翻一番，同时也提出一个约束性很强的指标——单位gdp能耗要比“十五”期末降低20%。而实现单位gdp能耗下降20%的主要途径有：结构节能、推进技术节能、管理节能。2009年哥本哈根气候大会期间，中国政府向世界承诺：到2020年中国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。可以看出节能减排已经成为一项政府行为，是我国“十一五”规划的工作重点之一。
二、项目概况
项目名称
湖南省郴州火力发电厂项目融资案例设计 项目合作方
该项目的合资双方分别是：湖南省电力开发公司（中方），合和电力（中国）有限公司（外方，一家在香港注册专门为该项目而成立的公司）。
融资方式
国际银团贷款。项目投资总额：42亿港币（按86年汇率，折合亿美元）。项目贷款的组成是：日本进出口银行固定利率日元出口信贷26140万美元，国际贷款银团的欧洲日元贷款5560万美元，国际贷款银团的港币贷款7500万美元，中方湖南省电力开发公司的人民币贷款（从属性项目贷款）为9240万。
项目建设周期
在合作期内，外方负责安排提供项目的全部外汇资金，组织项目建设，并且负责经营电厂10年。外方获得在扣除项目经营成本、煤炭成本和付给中方的管理费后全部的项目收益。合作期满后，外方将电厂的资产所有权和控制权无偿地转让给中方，并且退出该项目。
三、项目的具体安排
融资结构
在电厂项目中，根据中外双方合作协议的安排，除了中方提供一定的人民币资金以外，全部外汇资金由外方负责安排。合和电力（中国）有限公司根据本项目的实际情况，着重利用了中方为项目提供的信用保证，为项目设计了一个有限追索权的项目融资结构。核心问题的解决
安排电厂项目融资结构，它的核心是要解决以下三个主要问题： ①如何把完工风险从项目投资者身上转移出去； ②如何为项目的外汇贷款提供担保；
③在项目合资中方和外方之间如何就项目现金流量作出适当安排。
首先，由于电厂的项目建设使用了大量日本公司的设备，因此获得了日本进出口银行的出口信贷（日本进出口银行并不承担项目的风险）。这笔资金不仅用于支持日本公司在项目中的设备出口，更是项目外汇资金的一个主要来源。在这个基础上，合和电力（中国）有限公司就与日本三井公司等日本公司所组成的电厂设备供应和工程承包财团通过谈判达成了一个固定价格的“交钥匙”合同。根据这个合同，由日本公司组成的财团在一个固定日期（1988年4月1日）之前负责项目的设计、建设、试运行，并为项目在试运行和初期生产阶段提供技术操作人员。这样，完工风险就成功地被转移到了设备供应和工程承包财团身上。
其次，除了日本进出口银行的出口信贷，一个大约由50家银行组成的国际贷款银团也为该项目提供了一定数量的欧洲日元贷款和港币贷款，这些项目贷款的保证问题是通过两个步骤解决的。第一步是由这个国际贷款银团向日本进出口银行的日元出口信贷提供一个项目风险担保；第二步是把中方对项目的主要承诺即煤炭供应协议和
电力购买协议，以及湖南省国际信托投资公司对中方承诺的担保，在安排融资结构将这两个协议的权益以及有关担保一并转让给国际贷款银团作为信用保证。这样，既向日本进出口银行，也向国际贷款银团提供了保证。
最后，项目合作中外双方之间就项目现金流量中的外汇问题做了特殊安排。在为期10年的合作期限内，项目的电力销售一半由人民币支付，另一半由外币支付。人民币收入部分用来支付煤炭的购买成本以及以人民币形式发生的项目经营费用；外汇收入部分用来支付以外汇形式发生的项目经营费用（包括项目外汇贷款债务的偿还和支付外方的利润）。
四、信用保证结构
降低和控制项目融资中种种风险的核心是通过各种类型的法律契约和合同将与项目有关的各方的利益结合起来共同承担风险。具体到每一个国际项目融资案例中，这个任务在很大程度上是通过融资模式中的信用保证结构来实现的。
该火力发电厂项目的信用保证结构主要由以下四个部分组成：
第一，中方湖南省电力开发公司的煤炭供应协议和电力购买协议。前者是一个“供货或付款”性质的合同，规定由中方负责按照一个固定价格提供项目生产所需的全部煤炭，从而排除了项目的能源供应风险并且大大降低了项目生产成本超支风险。后者是一个“提货与付款”性质的合同，规定由中方负责在项目生产期内按照事先规定的价格从电厂购买确定的最低数量的发电量，这样就在很大程度上排除了项目的主要市场风险。
第二，上面已经提到过的由湖南省政府为上述安排所出具的支持信。这属于项目所在地政府对项目的一种意向性担保，虽然不具有法律约束力，但对于增强项目投资人和贷款人的信心具有相当大的作用。
第三，中方湖南省电力开发公司为外方合和电力（中国）有限公司提供一个具有“资金缺额担保”性质的贷款协议，同意在一定的条件下，如果项目支出大于项目收入则为外方提供一定数额的贷款。这种协议属于以保证项目正常运行为出发点的资金缺额担保，进一步降低了项目的生产经营风险。
第四，由日本公司所组成的项目设备供应和工程承包财团所提供的项目建设“交钥匙”合同，以及相应的由银行提供的履约担保，这就构成了项目的完工担保，基本排除了项目贷款人对完工风险的担忧。
五、项目的风险分析
项目融资中一般存在信用风险、完工风险、生产经营风险、市场风险、金融风险、政治风险和环境保护等常见风险。现在我们就来看看在火力发电厂这个项目中存在哪些比较突出的风险。
本项目是火力发电厂建设，为确保电力生产，必须有充足的煤炭供应。因此，妥善地解决能源供应风险的问题就具有特殊的重要意义。
中国的煤炭产量居世界第一，而且项目合作的中方湖南省电力开发公司已经签订了煤炭供应协议，负责提供项目生产所需要的煤炭。考虑到中方的政府背景以及中国政府支持中西部地区开发建设的宏观经济政策，因此项目能源供应是比较有保障的。
风险来源 ◆信用风险
按当时的条件看，无论是中方还是外方都是资信良好、实力雄厚的大型公司，中方还具有明显的政府背景，应该比较有信用保障。至于项目的其它信用保证提供人，向日本进出口银行提供了项目风险担保的一家国际贷款银团（由大约五十家银行组成的）无疑具有相当好的信誉，而为项目中方湖南省电力开发公司的承诺提供担保的湖南省国际信托投资公司在当时也是信誉良好的金融机构，因此信用风险在当时来看也是很大。不过信用风险贯穿于整个项目合作期间，虽然本项目的合作期只有10年，但还是会存在很多不可确定性的因素。
◆政治风险
中国的国内形势稳定，政府不断完善有关投资保护的法律制度。现行法律不允许对外国投资实行国有化，鼓励外商在华投资并予以明确保护，有关外汇、税收、进出口管制等制度正日趋与国际惯例保持一致。本项目中，湖南省政府还为项目的信用保证出具了支持信贷。虽然其不具备法律约束力，但作为地方政府提供的意向性担保，也具有相当重的份量。因此，本项目的政治风险很小。
◆金融风险
因为项目贷款的很大一部分属于由日本进出口银行提供的固定利率的出口信贷，所以在很大程度上降低了利率风险。就汇率风险而言，中方与外方之间也做了适当的安排。在合作期间，项目的电力销售收入的50％支付人民币，50％支付外汇。中方承担项目经营费用以及外汇贷款债务的全部汇率风险，但对于外方的利润收入部分的汇率风险则由中外双方共同承担，30％由中方承担，70％由外方承担。这样，汇率风险也不是很大。
◆市场风险
应该切实解决项目所产生的电力销售问题，这是项目各方的收益以及项目贷款人收回贷款的根本保障。考虑到项目所在地湖南省正在进行大规模的开发建设，对电力的需求非常大，而且在相当长的一段时期内将持续增加，因此该项目产品电力的销售应该具有良好的市场前景。而且，项目的中方已经通过签订“提货与付款”性质的电力购买协议，保证购买项目生产的全部电力。因此，本项目的市场风险并不是太大。
◆生产经营风险
在经营管理方面，中方负责向电厂提供技术操作人员。而负责经营电厂的外方合和电力具有较强的经营管理能力，其委派到电厂的管理人员也都具有比较丰富的管理经验，因此项目的经营管理风险也比较小。就项目本身的性质来看，火力发电厂属于技术上比较成熟的生
产建设项目，在国内外的应用已经有相当长的时间，技术风险也是比较小的。综合以上几点来看，应该认为本项目的生产经营风险并不大。
防范措施
（1）对政治风险的防范
★为政治风险投保。承保政治风险的主要是国有保险公司、国家的出口信贷机构及其保险部等，也有多边机构，如世界银行有时也为自己的项目向其贷款方提供政治风险担保。
★请求政府及有关部门保证承诺。包括政府对一些特许项目权力或许可证的有效性及可转移性的保证，对外汇管制的承诺，对特殊税收结构的批准等一系列措施。
★项目国际化。尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行的贷款，或者使项目出资方来自众多国家。
★聘请法律顾问。因为项目的设计和项目的融资及税务处理等，都必须符合项目所在国的法律要求。
（2）对金融风险的防范。
★利率风险管理：优化贷款的利率结构，在金融市场资金供给不足时，利率会逐渐上升，以选用固定利率为宜，其比例应占整个贷款的70%左右；反之则选用浮动利率为好。
★汇率风险管理：采用合理的外债币种结构，控制汇兑风险。尽量缩短对外贷款的还款期限。此外，还可通过新型的金融衍生工具对
金融风险进行管理。
（3）对项目本身风险的管理。
★完工风险的管理。控制超支风险、延误风险以及质量风险的方法通常由项目公司利用固定价格固定工期的“交钥匙”合同和贷款银行利用“完工担保合同”来进行。
★生产风险的管理。生产风险的管理是通过一系列的融资文件和信用担保协议来实施的。能源和原材料可以通过签订长期供应合同加以预防和消除。
★市场风险的管理。在项目筹划阶段投资方应做好充分的市场调研和预测，减少投资的盲目性。
六、项目的效益分析
环境效益
电力资源是资源战略问题中的重中之重，是国民经济和社会发展的重要基础。电力工业具有建造工期长、吞吐量大、耗能高和排放量大的特点。电力项目建设对自然资源开发和生态环境影响较大。面对经济和社会发展的巨大的电力需求，在加快开发和建设的同时，必须立足当前，着眼长远，要抓好节约，提高效率，保护环境。通过技术革新，逐步提高电力利用效率，节省有限的自然资源，保护环境，实现可持续发展。
电力是火力发电厂的主要销售产品，有效地降低生产电力时产生的综合能耗，就等于降低了产品的制造成本，为企业直接创造了经济
效益并提升了企业的竞争力。一次能源价格的大幅波动，反映出节能工作不单是一项政府行为，同时也是广大火电厂谋求持续发展的必须途径，由此突显火电厂在运营中节能工作的可行性和迫切性。
社会效益
2003年至2006年期间我国新建成一批燃气—蒸汽联合循环发电厂，这些燃气轮发电设备相对燃煤机组而言，其效率高、环保性能好、建设周期短，并且具有启停及增减负荷速度快的优点，特别适合做调峰机组，在稳定整个电网方面起着燃煤机组所无法比拟的重要作用。这批联合循环发电的燃机电厂中，以重油为燃料的机组最有代表性，突显其在发电行业中节能、环保和安全的优势。尽管燃料和电价之间存在许多不定因素，对比燃机电厂中两种加热方案的数据，可以证明通常情况下节能效益与经济收益是一致的。
七、最终评估
通过对该火力发电厂的项目融资案例的分析，我们可以从中总结出许多经验，尤其需要注意的是以下几点：第一，项目融资中最主要的三种担保形式就是完工担保、资金缺额担保，和以“无论提货与否均需付款”、“提货与付款”、“供货或付款”这样性质的合同为基础的项目担保。这三种担保几乎对于每一个国际项目融资来讲都是必不可少的。第二，项目开发，尤其是基础设施项目的开发，一定需要在事前获得政府的批准或支持，并对有关外汇、管理、项目用地、基础设施等问题作出相应的安排，否则贷款银行难免心存疑虑。第三，设计融资结构时一定要根据项目实际情况灵活加以应用，例如在湖南省郴州火力发电厂项目中，就是利用了日本进出口银行的出口信贷资金，并据此与供应设备和建设工程的日本公司所组成的财团达成了“交钥匙”合同，解决了完工风险的问题。
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4 张永照，牛长山，《环境保护与综合利用》，1992，机械工业出版社。
项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容篇3
融资方案设计与优化
中机院可提供融资方案设计与优化，包括基础设施项目融资（bot、ppp、tot方式等），资本金筹资、负债融资（1、商业银行贷款，2、政策性银行贷款，3、出口信贷，4、外国政府贷款，5、国际金融机构贷款，6、银团贷款，7、发行债券，8、发行可转换债，9、融资租赁等）、信用担保融资等。
针对客户委托融资方案设计项目，中机院主要从以下四点为客户提供顾问服务：
（一）资金筹措计划方案
项目融资研究的成果最终归结为编制一套完整的资金筹措方案，这一方案以分年投资计划为基础。
实践中常有项目的资本金与负债融资同比例到位的安排，或者先投入一部分资本金，剩余的资本金与债务融资同比例到位。
中机院提供的项目资金筹措方案，主要由两部分内容构成：
1、项目资本金及债务融资资金来源的构成；每一项资金来源条件详尽描述。
2、与分年投资计划表相结合，编制分年投资计划与资金筹措表。使资金的需求与筹措在时序、数量两方面平衡。
（二）资金结构分析
项目融资方案的设计及优化中，资金结构的分析是一项重要内容。资金结构的合理性和优化由公平性、风险性、资金成本等多方因素决定。
项目的资金结构指项目筹集资金中股本资金、债务资金的形式、各种资金的占比、资金的来源。包括：项目资本金与负债融资比例、资本金结构、债务资金结构。
融资方案的资金分析包括：总资金结构（无偿资金、有偿股本、准股本、负债融资分别占总资金需求的比例）
资本金结构（政府股本、商业投资股本占比；国内股本、国外股本占比）
负债结构（短期信用、中期借贷、长期借贷占比、内外资借贷占比）
（三）、融资风险分析
1、出资能力风险及出资吸引力
2、项目的再融资能力项目实施过程种出现许多风险，将导致项目的融资方案变更，项目需要具备足够的再融资能力。方案设计中中机院将考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。
3、项目融资预算的松紧程度中机院认为项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。
4、利率及汇率风险利率是不断变动的，资金成本的不确定性，无论采取浮动利率贷款或固定利率贷款都会存在利率风险。国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。软货币的汇率风险低，但有较高利率。
（四）融资成本分析
1、资金占用成本(借款利息、债券利息、股息、红利等)
2、筹资费用(律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等)。
项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容篇4
融资方案设计之应收账款abs
应收账款资产证券化，有助于为企业开辟新的融资渠道，降低对传统银行的信贷依赖，并加快资金回笼，对中小企业盘活应收账款资产、解决中小企业融资难具有重要意义。
2017年12月15日，上交所、深交所、机构间报价系统同时发布了企业应收账款abs“挂牌条件确认指南”及“信息披露指南”，进一步明确了应收账款资产证券化的挂牌要求。
此处的应收账款是指企业因履行合同项下销售商品、提供劳务等经营活动的义务后获得的付款请求权，但不包括因持有票据或其他有价证券而产生的付款请求权，且权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利的应收账款，是发行资产证券化的优良资产。
一、应收账款资产证券化发行方案
（一）参与主体 由原始权益人、计划管理人、担保人、托管人、差额补足承诺人等，以及其他为应收账款资产证券化提供服务的机构组成。
1.原始权益人，通常为企业，指资产证券化交易中把证券化资产即应收账款转让出去并获得融资的主体，主要负责确定将来证券化的应收账款，组建资产池，并按约定将其完全转让。原始权益人应当符合下列条件：
（1）生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家经济政策；
（2）内部控制制度健全；
（3）具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险；（4）最近三年未发生重大违约、虚假信息披露或者其他重大违法违规行为；
（5）最近两年不存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或限制进行融资的情形。重要债务人（如有）最近两年内不存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
（6）法律、行政法规和中国证监会规定的其他条件。
2.计划管理人，将专项计划的认购资金用于购买基础资产，并管理专项计划资产、分配专项计划利益。
计划管理人须具备客户资产管理业务资格，基金管理公司子公司须由证券投资基金管理公司设立且具备特定客户资产管理业务资格，并符合以下条件：
（1）具有完善的合规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险；
（2）最近1年未因重大违法违规行为受到行政处罚 有下列情形之一的，证券公司不得担任计划管理人：（1）证券公司持有原始权益人10％以上的股份；（2）原始权益人持有证券公司10％以上的股份；（3）根据协议安排，在未来12月内存在上述情形之一的；（4）证券公司与原始权益人之间存在其他重大关联关系，可能损害受益凭证持有人合法权益的。
3.担保人指专业的担保公司，一般信用评级需在aa+以上。4.托管人一般是银行，托管人是依据约定保管专项计划账户中的资金，管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的相关资金往来，确保专项计划账户中资金的独立和安全，依法保护资产支持证券投资者的财产权益。
5.差额补足承诺人，一般为原始权益人的实际控制人，或其他。
（二）基础资产
基础资产，应符合法律、行政法规的规定，权属明确，能够产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利。
应收账款作为基础资产的入池标准，除满足基础资产合格标准的一般要求外，还需要符合以下要求：
1.原始权益人应当合法拥有基础资产，权属清晰，应收账款系从第三方受让所得的，原始权益人应当已经支付转让对价，且转让对价应当公允。
应收账款应当基于真实、合法的交易活动（包括销售商品、提供劳务等）产生，交易对价公允，且不涉及《资产证券化业务基础资产负面清单指引》。不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。已经存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制的，应当能够通过专项计划相关安排在原始权益人向专项计划转移基础资产时予以解除。2.交易合同应当合法有效，债权人已经履行了合同项下的义务，合同约定的付款条件已满足，不存在属于预付款的情形，且债务人履行其付款义务不存在抗辩事由和抵销情形。
3.基础资产涉及的应收账款应当可特定化，且应收账款金额、付款时间应当明确。
4.基础资产应当具有可转让性。基础资产的转让应当合法、有效，转让对价应当公允，存在附属担保权益的，应当一并转让。
应收账款转让应当通知债务人及附属担保权益义务人（如有），并在相关登记机构办理应收账款转让登记。
另外，基础资产池应当具有一定的分散度，至少包括 10 个相互之间不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不超过 50%。
债务人分散度的要求豁免情形：
1.基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的，资产池包括至少 10 个相互之间不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好； 2.原始权益人资信状况良好，且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施。
（三）募集资金规模
根据基础资产池中，合格资产的规模和原始权益人的融资需求而设定。
（四）拟定期限结构
专项计划存续期限系指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该日）止的期间。通常为1年，可以视具体情况而定。
（五）增信方式专项计划可设计如下信用增级方式： 1.超额现金流覆盖
专项计划的基础资产转让给计划管理人后，基础资产所对应回收款均归属于专项计划；专项计划初始资产池对应应收账款余额须覆盖优先级预期支付额（本金+利息）的倍（具体以评级机构评定结果为准）。
2．优先/次级安排
专项计划拟对资产支持证券进行优先/次级分层，专项计划资产向优先级持有人分配本息后，余额全部分配给次级持有人；原始权益人持有不低于5%的次级。3．差额补足承诺
原始权益人实际控制人作为差额补足承诺人，与计划管理人按照《资产买卖协议》的约定支付基础资产购买价款前，签署《差额补足承诺函》，不可撤销及无条件地承诺：就资产支持证券的每一个兑付日而言，根据计划管理人于当期回收款转付日查询专项计划账户内资金金额，若专项计划账户内可供分配资金金额不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级资产支持证券预期支付额所需资金的，由计划管理人于差额补足通知日通知差额补足承诺人履行《差额补足承诺函》项下差额补足义务。差额补足承诺人接到计划管理人要求其履行当期差额补足义务的通知后，应在差额补足支付日将差额补足款项支付至专项计划账户。差额补足承诺人对前述差额补足义务承担连带责任，计划管理人有权要求任一方支付全部差额补足款项。4．不可撤销连带责任保证
在差额补足承诺人履行差额补足义务后，若专项计划账户内资金仍不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，担保公司承担连带保证责任。通过外部担保为专项计划提供增信，有助于提高投资者和市场的认可度，降低融资成本。
（六）募集资金用途通常是置换原有高成本债务及补充营运资金等，视具体情况而定
二、交易结构
根据上述方案设计，应收账款资产支持专项计划交易结构图如下：
（一）认购人通过与计划管理人签订《认购协议》与《风险揭示书》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（二）计划管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定，将专项计划资金用于向原始权益人购买基础资产，即原始权益人据《资产买卖协议》在专项计划设立日、循环购买日转让给计划管理人的，原始权益人依据销售合同等基础贸易合同对债务人享有的应收账款，基础资产包括初始基础资产及新增基础资产。
（三）资产服务机构根据《服务协议》的约定，提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。
（四）原始权益人应当在每个回收款归集日将相应回收款归集期间收到的回收款转付至监管账户，资产服务机构在每一个回收款转付日，根据《服务合同》的相关约定将扣除执行费用后的前一个回收款转付期间的所有回收款统一转入专项计划账户，并由托管银行根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
（五）在本专项计划的循环期内，原始权益人向计划管理人持续提供符合合格标准的可供循环购买资产，由计划管理人以专项计划账户项下可支配资金作为对价于循环购买日持续买入符合合格标准的新增基础资产。
（六）若专项计划账户内可供分配资金金额不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，差额补足承诺人根据《差额补足承诺函》承担差额补足义务，在差额补足支付日将差额资金划入专项计划账户。
（七）在差额补足承诺人履行差额补足义务后，若专项计划账户内资金仍不足以支付当期兑付日应付未付的税费、优先级预期支付额所需资金的，担保公司承担连带保证责任。
（八）分配期内：计划管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定，向托管银行发出分配指令，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至指定账户用于支付资产支持证券预期收益和本金。
三、原始权益人和各中介机构的职责 各中介机构的具体职责如下：
（一）原始权益人
1.配合中介机构进行尽职调查和资料搜集工作； 2.和计划管理人协商确定资产支持证券具体发行方案； 3.董事会及股东会的相关流程；
4.与推广机构共同负责与审核、监管部门的沟通。
（二）计划管理人
1.制作项目启动手册、项目时间表、职责分工； 2.协助发行人安排各项目参与方的工作分工； 3.组织各中介机构进行尽职调查和现场访谈； 4.负责确定本项目目标资产；
5.建立现金流分析模型以及交易结构设计； 6.协调会计师、评级及律师等中介机构； 7.协助撰写计划说明书； 8.与交易所沟通及协调； 9.制作全套申报文件；
10.负责招标准备、实施及缴款工作； 11.完成本期证券化产品销售工作；
12.完成本期证券化产品的备案及相关披露等工作； 13.其他有关工作事项。
（三）律师事务所
1.进行尽职调查，出具法律意见书； 2.相关合同、协议条款起草；
3.协助审阅各类发行申请及信息披露文件； 4.参与反馈意见的回复。
（四）评级机构
1.出具债项评级报告，包括后续的追踪评级，以及时发现任何潜在的新风险因素；
2.对现金流进行压力测试等分析。
（五）会计机构 1.细化现金流预测； 2.出具商定程序报告。
项目融资方案设计与优化 项目融资方案设计的核心内容篇5
文/河北冀港律师事务所 郭百利 律师
一、土地投融资工作现状 1.融资渠道
土地投融资渠道多样，但目前各地实际操作的仍是以商业银行土地抵押贷款为主。这种信贷关系是建立在土地政府所有的基础上，并由地方财政担保。主要是将土地划拨至储备中心名下，通过向银行抵押，在政府信用和财政担保的双重授信下获得银行贷款，以此进行融资。2.银行选择
目前，国家开发银行可申请的是中长期贷款，投放资金是一次性的，并且必须针对具体开发项目立项使用资金。由于土地储备项目具有项目周期不确定、资金使用节点难以细化的特点，因此国家开发银行的贷款政策不适于储备中心开展的收储项目的融资及资金使用。而各商业银行贷款政策较为灵活，可不针对具体项目挂钩进行资金使用。一般采取将若干个项目整体打包，资金可以在打包中的项目间使用，按照资金的需求分进度投放的政策，并且有许多利率优惠（如建行按基准利率），因此苏杭两地的土地储备中心主要选择与商业银行进行融资。由于不同的商业银行对不同领域的项目有所偏重，因此在实际融资中要根据各商业银行的特点进行灵活的选择。商业银行选择的项目多以拆迁项目为主，收购项目通过以拆迁项目搭配，市财政给予一定的优惠政策，如根据银行向储备中心、城投公司贷款数额增加银行存款配比、土地出让拍卖中财政性收入的担保等吸引银行融资。3.融资规模
的融资规模主要是根据《土地出让计划》及《土地储备计划》，制定内部资金保障计划，核算当年到期贷款，对原计划进行调整，根据当年拍卖的可能收益（扣除财政拨付的）与当年收储资金的需求量、当年到期的贷款量的差额，制定当年的融资计划。4.融资主体
目前进行土地融资的主体主要有两个：代表地方政府的土地储备中心以及拆迁公司、土地一级开发商、城投公司等企业。融资主体都是以土地储备中心为主。5.融资的一般流程
土地融资主要有以下几个步骤：
⑴ 前期准备阶段。主要是开展项目的可行性研究，测算项目成本及收益。首先根据城市规划及土地利用规划的要求，确定土地开发的预期目的，预估土地出让价值，即总收益。其次在充分了解国家、地方关于开发、征地、整理、拆迁、置换、搬迁、基础设施建设等方面的政策前提下，预估土地储备总成本。土地融资的用途主要有三个方面，即居民搬迁、企业搬迁和基础设施建设。进行融资前，所进行的前期工作包括了土地权属调查、企业和居民数量调查以及需求调查等，在此基础上估算总投入总支出。若土地出让收益在偿还融资贷款及土地储备成本后尚有结余，则可认为项目是可行的，可进入下一个实施阶段。
⑵ 项目立项阶段。制定项目计划书、分解总体任务、确定各个环节的时间节点，开展环评等前期工作，报发改委立项。
⑶ 融资阶段。将征地后没有拆迁的土地，由政府下文批复、国土局发证、划归到土地储备中心名下，定为经营性用地，以此作为抵押与银行进行贷款融资。融资的要求与目的与银行进行充分详细的沟通，同时要与财政配套优惠政策进行融资工作，建立联动机制，实现利益最大化。融资过程中可根据使用资金的量进行测算后分多次融资（分段融资和分段实施），半年做一次分析，以减少财务成本。6.融资资金的管理及使用
土地投融资的管理工作多由土地储备中心财务处（财务中心）负责。贷款融资资金主要用于居民拆迁、企业动迁、基础设施建设等方面，储备土地上市后，出让收入采用土地储备中心与政府分成的方式分配。如：杭州市45%的土地出让收入返还及财政另支付3%的收益基金与土地储备中心，用于银行还贷及其他支出，55%的土地出让收入部分上缴国库；苏州市则采用不固定分成比例的方式，根据开发成本返还资金，在05年前主要是城区内企业改造，一般是从地块拍卖收益的60%返还企业，如提前完成拆迁的，给予10%的资金奖励。05年后苏州财政拨款每年另增加5个亿投入土地储备。
在融资资金的使用上，由于银行贷款要求贷款资金要与具体项目挂钩使用，而土地储备项目存在项目时限长、各环节时间节点难以确定的特点，很难实现贷款与具体项目一一对应，需要对融资进行了灵活处置。可以采取批量融资的方式，将征收办公室统一管理的若干项目进
行打包融资签署协议，统一批量获取资金后再在具体项目之间进行灵活运用；也可以采用不同项目之间资金置换的方式，形式上达到贷款与项目的对应。
土地储备中心在贷款资金到位后，根据项目的不同拆迁范围设置标段，每个标段建立储备中心、拆迁承包公司与贷款银行三方监管的专用账户，账户户名为拆迁公司。账户建立后，本标段的所有支出都在该专户封闭运作，拆迁公司申请支付在征得储备中心同意后，由银行进行核拨到拆迁公司。这个模式的优点在于便于最终的审计和利息结算，账户中资金控制在500万以内，以规避风险。
二、土地投融资工作中遇到的困难 1.贷款期限较短
国土资源部出台了土地储备相关的融资制度，但资金的归集及融资并未与人民银行进行良好的沟通，基本沿用了房地产行业的融资模式，贷款仅限两年期。由于土地储备项目的执行期均较长，因此两年期的贷款对收储项目的限制较大。可以采用项目整体打包贷款或不同项目之间资金拆借来解决此问题，但仍无法从根本上解决。目前国土资源部正与财政部、银监会讨论适当延长贷款期限，具体方案正在制定中。2.融资难度逐年增大
2007年1月，国务院办公厅出台了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，通知规定2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。新政的出台造成了银行资金压力增大，加之国家对土地房产市场的调控，银行融资资金逐渐收紧，利率也有所提高，融资难度逐年增大，融资额度日益减少。3.土地出让金地方支配量小
土地出让金中大部分由中央政府支配，由中央财政统一安排，根据政策向导，向保障房建设、水利建设、新农村建设等项目进行支出，因此造成地方政府土地融资后债务偿还能力有所减弱，产生一定的金融风险。4.融资主体单一
土地储备承担着城市的基础设施建设、城市改造和扩建等项目资金的筹集任务，随着城市规
模的不断扩大，各项目的投资规模也将不断扩大，而目前两地的土地融资均以政府融资平台为主，土地储备融资压力很大。此外，新的《土地储备管理办法》规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了土地储备融资的压力。5.融资方式单一
目前多采取的土地融资方式均为以土地作为抵押物向银行申请贷款，融资方式较为单一，限制了资金的来源渠道，同时也在一定程度上增加了融资的风险，不利于风险的转嫁和分流。7.土地储备业务的定位问题
土地储备中心均为全额拨款的事业单位，是土地投融资的主要发起和负责单位。土地储备工作是城市建设、发展及更新的基础，具有很强的公益性特点。而目前银行在为土地储备项目贷款时所采取的政策是参照房地产开发等盈利性项目，造成了贷款数额小、期限短、限制多等多重限制，不利于公益性的土地储备项目的开展。9.不同部门之间的协调问题
土地投融资是一项浩大繁琐的工作，需要各相关部门相互协调，形成统一的融资平台，建立联动机制，以达到利益的最大化。目前由于各部门对此项工作的认识程度及关注层面不同，在相互协作中还存在一些问题，给土地投融资工作造成困难。
三、土地投融资工作新思路 1.增加土地投融资业务主体
土地投融资主体是指直接从银行获得贷款的部门或组织。目前苏州的融资主体主要为市土地储备中心一家，而杭州则包括了区级、管委会、企业等十多家融资主体。融资过程中，引进企业等其他机构作为融资主体，不但可以缓解政府融资平台的压力，同时也可以共同承担融资风险，增加融资来源及融资平台的灵活性，因此十分有必要增加土地投融资的业务主体。2.建立统一的土地投融资平台
统一的土地投融资平台，是包括了国土部门、财政部门、发改委、银行、城市建设部门等多个投融资业务相关部门的联合性组织，具有统一的工作流程及健全的合作机制。平台内部各业务部门的协调统一工作，有利于提高融资工作的效率，实现共同利益的最大化。
3.拓宽土地融资渠道
拓宽土地融资渠道，可以增加资金来源，分散金融风险，有利于更好的经营土地。可拓展的融资渠道主要包括：
⑴ 土地证券。地方政府以收储土地的未来收益作为担保发行土地证券筹集资金，以此进行土地收购、整理、储备，使生地变为“熟地”，再通过出让土地获得收益。土地证券化作为一种投资渠道，其优点是可以吸引社会闲散资金，让跟多的中小投资者可以进行土地项目投资；
⑵ 土地信托。土地信托投资主要是指土地的所有者，将闲置的土地委托给信托人，从受托人使用该土地的收益中收取一定的红利，土地信托投资主要是在所有者没有能力开发土地的时候，为了获得稳定的收益而采取的措施。参照房地产信托模式，设立土地信托机制。发挥信托投资公司专业的理财优势及土地储备收入的稳定性、增值性特点，把居民手中的闲散资金集合投向收储土地，使投资者有稳定的收益，将募集资金用于土地储备的成本支出； ⑶ 保险基金投资。目前我国的保险行业已经具有投资保障混合型险种，土地储备作为一种由政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险基金投资具有一定的吸引力，因此土地融资时可以实施保险基金投资获取一定的资金；
⑷ 土地基金。地方政府设立土地基金管理机构，负责发行以城市土地未来收益流为担保的收益凭证，向社会公众筹集资金，并将筹得的资金委托给土地储备机构，进行土地的收储开发、经营等并将收益并入土地基金，使投资者获取一定的收益； ⑸ 其他渠道。发行股票、与土地使用者共同开发土地等方式。4.增加融资资金使用的灵活性
目前通过银行贷款融得的资金在使用方面具有诸多限制，如必须与具体的项目对应、还款期限短等，这一方面是银行为减少资金风险而采取的必要措施，但在执行过程中也在一定程度上限制了储备项目的发展。因此需要进一步细化融资方案，与银行及金融机构做好沟通，增加融资资金使用的灵活性，盘活资金流动速度，充分体现资金的时间价值，提高资金的使用效率。
5.明确定位土地储备业务的性质
在立法上应明确土地储备业务的性质是公益性还是盈利性，使土地投融资的工作目的更加明
确，更加符合社会公共利益，同时也可以争取到更加优惠的银行贷款