关于推进老旧住宅加装电梯工作中存在的难点及建议

关于推进老旧住宅加装电梯工作中存在的难点及建议

    一、巴南区电梯基本情况
    我区电梯数量增长迅速，2023年1月至2024年5月新登记电梯1817台。主要分布在主城各镇街，现有在用电梯16766台，占全市电梯总量%，在全市各区县排第3位。近年来，老旧住宅加装电梯增速加大，全区2019年老旧住宅加装电梯135台，2020年新增65台，2021年达229台，2022年新增52台，2023年新增65台，2024年截止目前已新增32台。主要集中在鱼洞街道（10台）、莲花街道（17台）、李家沱街道（2台）、花溪街道（1台）、界石镇（2台）。随着市民改善居住环境、提升生活品质需求的不断增强和我区老旧小区改造工作的不断深入推进，老旧住宅加装电梯将继续呈现急速增长态势。
    二、老旧住宅增设电梯存在的问题
    （一）使用管理方面
    1、加装前行政审批流程复杂。一台电梯的报备需要历经规划、设计、勘探、许可、审批等多流程，耗时长，且涉及规划、建设、市场监管等多部门和单位，影响群众加装电梯的积极性。
    2、存在电梯安全管理责任落实不到位问题。一是管理能力不足。老旧住宅加装电梯大多由某一业主（极少部分为业主委员会）自行管理，而这些承担电梯管理责任的业主多为退休老人或无电梯管理基本知识的人员，不具备基本的管理能力（2021年我局对辖区229台老旧住宅加装电梯进行了拉网式检查，涉及215个电梯使用单位，这些单位均是业主个人或业主委员会，其中由业主个人211人，管理电梯211台，业主委员会9个，管理的电梯18台）。二是管理责任无法有效落实。由于业主自行管理，难免出现因管理人员外出或房屋产权人变更等，导致电梯管理制度、岗位责任制度未建立或未有效落实，以及电梯三角钥匙管理人员配备不到位，电梯紧急报警装置形同虚设，应急救援措施能力严重不足，日常巡查、隐患排查不落实不到位等问题。三是无力承担事故责任，易引发社会问题。由于使用管理单位为个人，根本无力承担事故责任。若电梯发生事故，造成财产损失、人员伤亡时，安全责任难以追究，事故伤害的赔偿不能及时有效的解决，将会引发社会不稳定。
    3、存在电梯维保不到位问题。因业主自行管理，难以保证正常履行对维保单位电梯维保质量的督促管理，导致电梯维保单位维保责任落实不到位，电梯本质安全得不到有效控制。
    4、电梯后续维修存在资金无法落实问题。老旧住宅均为无物业管理，无大修基金，加装电梯后，电梯发生故障需要维修时，维修资金无法及时得到落实，可能导致电梯故障无法及时维修，带病运行。
    （二）电梯相关建筑结构施工管理方面
    1、加装电梯土建工程质量安全监管缺失。老旧住宅加装电梯的钢结构井道、基础、连廊等建筑物，建设工程质量存在监管盲区。目前，住建部门依据《建筑法》《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》有关规定，只对依法办理施工许可证的建设单位实施监管，而老旧住宅加装电梯的有关建筑工程大多未达到需要办理施工许可证的法定要求。在实施建设过程中，因为施工过程的监管以及建筑结构安全质量验收的缺失，同时，建设方（业主方）大多为个人，也未落实建设单位主体责任，缺乏的土建工程建设的督促管理等问题，导致工程建设质量得不到有效控制，易因电梯相关钢结构井道、基础、连廊等建筑物工程质量问题，引发电梯井道沉降、连廊垮塌等安全事故。
    目前巴南区多次因老旧住宅加装电梯钢结构井道安装的玻璃爆炸等引发群众投诉上访。
    2、存在未取得建筑施工资质的单位从事加装电梯建筑结构施工。目前，老旧住宅加装电梯的钢结构井道等建筑施工管理混乱，部分未取得建筑施工资质的公司充斥市场从事加装电梯建筑结构施工，这些公司并不具备相关的资质条件和施工管理、技术能力不足，却采用低价的方式与业主方签订了工程合同。在施工过程中，这部分公司又并没有设置管理人员和相应的技术人员去监管整个项目的实施，导致不安图施工、偷工减料等问题突出。
    三、工作建议
    （一）制定老旧住宅增设电梯指导意见。借鉴渝中区、南岸区、江津区、永川区等区县有关老旧住宅加装电梯监管经验，结合我区实际，建议区政府出台适应巴南的《巴南区老旧住宅加装电梯工作指导意见》，从根本上规范我区老旧住宅加装电梯从规划审批、勘察设计、选型配置、建筑结构及电梯安装质量监管和使用管理，明确加装电梯业主、建筑安装及电梯安装和维保单位主体责任、监管部门属事责任、镇街属地责任。
    （二）简化行政审批程序，加大政策扶持力度。建立专门旧房加装电梯服务窗口，实行多部门共同参与联审或限时审批，对既有住宅电梯增设电梯实行一个窗口受理、一站式审批的绿色通道。将既有住宅增设电梯纳入旧城改造范畴，给予资金扶持，大幅降低政府既有住宅增设电梯产生的相关行政性收费，减少改造资本；既有住宅增设电梯的费用，业主可以从房屋维修基金和个人的住房公积金中提取。
    （三）强化加装电梯安装施工环节的监督检查。电梯安装过程中，加强对电梯安装单位、安装人员许可资质等进行监督检查，可积极探索运用诚信激励和失信惩戒机制，如通过“红黑榜”“曝光台”等方式，强化对加装电梯相关单位和从业人员的监督管理，及时曝光、严肃查处未办理增设电梯备案手续施工、不按照安全规范施工、弄虚作假等存在重大安全隐患行为。
    （四）创新使用管理模式。建议按照重庆市“安全乘梯守护行动”中：“未明确使用管理单位的电梯，所在地的乡镇政府(街道办事处)应指定使用管理单位，村委会(居委会)协助落实管理”工作要求，由所属镇街牵头，将老旧住宅加装电梯纳入社区管理，由社区代为履行管理责任，或由镇街协助老旧住宅加装电梯业主，采取政府招标等形式，引入物业企业管理，对老旧住宅加装电梯实行集中建设、统一管理、有偿使用的管理模式，解决老旧住宅加装电梯管理不规范，使用管理责任落实不到位等问题。
    （五）引入电梯责任保险。引导老旧住宅加装电梯通过购买安全电梯责任保险，解决电梯故障维修、改造更新经费难以筹措问题。同时，为业主分担安全责任风险，避免电梯安全事故发生后，业主无力承担责任后果的情况发生。
 

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